①청구인들은 쟁점주택의 취득일은 소유권이전등기일(22.9.5.)이고 이날 현재 청구인들 세대는 일시적 2주택으로 쟁점주택의 취득은 중과세율 적용대상이 아니라고 주장하나, 매매계약상 잔금지급일은 22.7.15.로 기재된 점, 청구인들이 지급한 매매대금은 총 22억원 中 기지급액(20.5억원)을 제외하면 잔금 1.5억원의 지급내역이 불분명하고 청구인들도 이를 입증하지 못하는 점, 청구인들이 잔금 1.5억원을 언제 지급한지를 알지 못하다는 주장에 사회통념상 받아들이기 어려운 점 등에 비추어, 쟁점주택의 매매계약상 잔금 지급일로 기재된 날을 취득시기(지영§20-②)로 볼 수 밖에 없어 보임②지방세법은 일시적 2주택에 관한 것만 규정할 뿐, 일시적 3주택 이상의 취득에 대한 별도의 명문규정이 없는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아 들이기 어려움

이유 1. 처분개요 가. 청구인들은 서울특별시 강남구 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 공동으로 취득하고, 2022.9.1. 처분청에 「지방세법」제13조의2 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제28조의5 제1항에 따른 일시적 2주택 세율(3.3%)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고ㆍ납부하였다. 나. 처분청은 이후 청구인들의 쟁점주택 취득에 관한 사실상의 잔금지급일이 확인되지 아니하므로, 「지방세법 시행령」(2023.12.29. 대통령령 제34080호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제20조 제2항 본문에 따라 계약상 잔금지급일(2022.7.15.)을 취득일로 보아야 하고, 그 경우 청구인들의 쟁점주택 취득은 ‘1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우’에 해당한다고 보아, 2025.3.12. 청구인들에게 「지방세법」제13조의2 제3호에 따른 중과세율(12%)을 적용하여 산출한 취득세 등과 기 납부세액의 차액인 OOO원을 부과ㆍ고지(이하 “이 건 취득세 등 부과처분”이라 한다)하였다. 다. 청구인들은 이에 불복하여 2025.5.20. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) (주위적 주장) 청구인들은 쟁점주택의 소유권이전등기일인 2022.9.5. 해당 주택을 취득하였고, 위 취득일 당시 쟁점주택 외에 1주택을 보유하고 있었으므로, 청구인들의 쟁점주택 취득에 대하여 일시적 2주택 세율이 적용되어야 한다. (가) 청구인 AAA과 BBB는 2021.6.2. 혼인신고를 마친 부부이고, 혼인신고 당시 청구인 AAA은 OOO의 아파트 1채를, 청구인 BBB는 OOO의 아파트 1채를 각 보유하고 있었다. (나) 청구인들은 출퇴근이 편리한 쟁점주택을 취득하여 이주하기 위해 2022.1.31. 매도인 CCC(이하 “이 건 매도인”이라 한다)과 해당 주택에 대한 매매계약을 체결하였으나, 이 건 매도인이 2022.2.12. 사망하여 상속인 4명(이하 “이 건 공동상속인”이라 한다)이 쟁점주택을 취득함에 따라 혼란이 발생하였고, 청구인들이 이 건 매도인에게 기 지급한 매매대금과 이 건 공동상속인에게 지급하는 매매대금이 불분명하게 되었다. (다) 이에 청구인들과 이 건 공동상속인은 2022.6.30. 쟁점주택에 대한 새로운 매매계약을 체결하고, 계약상 잔금지급일을 2022.7.15.로 기재하였으나, 위와 같이 매매대금 지급이 불분명하여 합의 하에 2022.9.5. 쟁점주택에 관한 소유권이전등기를 접수하며 최종적인 거래를 하였다. (라) 「지방세법 시행령」제20조 제2항 제1호는 유상승계취득의 경우 사실상의 잔금지급일을 취득일로 본다고 규정하고 있고, 같은 항 제2호는 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우 계약상의 잔금지급일을 취득일로 보도록 규정하고 있으나, 청구인들의 쟁점주택 취득은 상속 절차와 같은 특수한 사정으로 인해 사실상의 잔금지급일을 특정할 수 없고, 계약서상 잔금지급일 역시 형식적으로 기재된 날짜에 불과하여 실질적으로 거래가 완료된 시점이라고 볼 수 없다. (마) 대법원은 사실상의 잔금지급일과 계약상의 잔금지급일 모두가 모호하거나 실질적 거래관계를 반영하지 못하는 상황에서는 실질적 거래 완료 시점인 등기접수일을 기준으로 취득시기를 판단해야 한다고 보았다(대법원 1990.7.10. 선고 90누2109 판결 참조). 조세심판원에서도 매도인과의 협의에 의해 잔금지급일을 조정한 경우, 실질적 거래 관계를 중시하여 다주택 보유로 보지 않는다는 판단을 하였고(조심 2021서2603, 2021.10.26. 참조), 매도인의 사정으로 잔금을 약정일보다 미리 지급한 경우에도 투기 목적이 없음을 인정하여 중과세율 적용이 부당하다고 결정하였다(조심 2019인4489, 2020.5.15. 참조). (바) 일반적으로 사회통념상 잔금 지급과 등기 접수는 거의 동시에 이루어지는 것이 관행인데 청구인들의 경우 약 50일 이상의 차이가 발생한바, 이는 이 건 매도인의 사망과 상속 절차라는 특수한 사정에 기인한 것이므로, 계약서상 잔금지급일이 아닌 실질적 거래 완료 시점인 등기접수일(2022.9.5.)을 쟁점주택의 취득일로 보아야 한다. (사) 청구인들은 쟁점주택의 등기접수일(2022.9.5.) 당시 1세대 1주택만을 보유하고 있었으므로, 처분청에서 청구인들의 쟁점주택 취득이 ‘1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우’에 해당한다고 보아 중과세율을 적용한 것은 부당하다. (2) (예비적 주장) 설령 쟁점주택의 취득을 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 취득으로 보더라도, 청구인들은 혼인이라는 특수한 상황으로 인해 일시적 3주택 상태가 된 것이므로, 취득세 중과세율의 적용이 제외되어야 한다. (가) 청구인들은 혼인으로 인해 일시적으로 3주택 이상을 보유하게 되었으나, 이는 부동산 투기 목적이 아닌 정상적 주거 이전과 가족 형성 과정에서 발생한 상황이다. 청구인들은 기존 주택을 처분하기 위해 적극적으로 노력하였고, 실제로 청구인 AAA 소유의 OOO 아파트 1채를 2022.8.30.에, 청구인 BBB 소유의 OOO 아파트 1채를 2022.8.31.에 각 매도하였다. (나) 이처럼 청구인들의 일시적 3주택 상태는 약 50일에 불과한바, 약 42일을 사회통념상 짧은 기간으로 보아 일시적 다주택 상태를 인정한 조세심판원의 선결정례(조심 2023부9792, 2024.1.18. 참조)를 고려할 때, 청구인들 역시 쟁점주택을 취득할 당시 일시적 3주택 상태였던 것으로 볼 수 있다고 할 것이다. (다) 대법원은 신규 주택을 취득한 후 종전 주택을 양도하는 과정에서 투기 목적이 없고, 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있다면 중과세율 적용은 부당하다고 판단한바(대법원 2014.2.27. 선고 2010두27806 판결 참조), 청구인들도 투기 목적 없이 실거주를 위해 쟁점주택을 취득하였으므로 취득세 중과세율 적용은 적절하지 않다. 나. 처분청 의견 (1) 「지방세법 시행령」제20조 제2항은 유상승계취득의 경우 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보되(제1호), 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우 그 계약상의 잔금지급일을 취득일로 본다고 규정하고 있다(제2호 본문). (2) 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면 요건을 막론하고 조세 법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고 합리적 이유 없이 확장 해석하거나 유추 해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세 공평의 원칙에도 부합한다 할 것이다(대법원 2004.5.28. 선고 2003두7392 판결 등 참조). (3) 청구인들의 쟁점주택 취득의 경우, 그 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 있는 매매대금 이체 내역 등이 확인되지 않고, 청구인들과 이 건 공동상속인이 체결한 쟁점주택 매매계약서상의 잔금지급일은 2022.7.15.로 명확히 기재되어 있는 점, 위 계약서상 ‘잔금지급일 오전 10시까지 잔금 OOO 원과 연기이자 OOO 원의 입금이 안 되는 경우 매수인은 계약금 OOO 원을 포기한다’는 특약사항이 기재된 점, 청구인들은 쟁점주택의 소유권이전등기 접수일(2022.9.5.) 직전인 2022.8.30. 및 2022.8.31.에 각자 소유하던 종전의 주택을 서둘러 매각한바, 쟁점주택을 취득한 후 그 소유권이전등기를 늦추면서 종전주택을 급히 처분한 것으로 보이는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 쟁점주택의 취득일은 그 계약상 잔금지급일인 2022.7.15.로 봄이 타당하다 할 것이다. (4) 청구인들이 제시하고 있는 대법원 판결 및 조세심판원 결정례는 모두 양도소득세 사안으로서, 「지방세법」상 취득의 시기가 문제되는 이 사건 심판청구와 무관하므로, 처분청의 이 건 취득세 등 부과처분은 타당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 ① 쟁점주택의 취득일을 계약상 잔금지급일이 아닌 소유권이전등기일로 보아야 한다는 청구주장의 당부 ② 혼인이라는 특별한 사정으로 인해 일시적으로 3주택 이상인 상태에 있었던 것이므로 취득세 중과를 배제해야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 : <별지> 참조 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 처분청이 제출한 자료에 따르면 청구인들은 2021.6.2. 혼인신고를 마친 부부로서, 2022.7.15. 기준 <표1>과 같이 주택을 소유하고 있었던 것으로 확인된다. <표1> 청구인들의 주택 소유 내역(2022.7.15. 기준) ○○○ (나) 청구인들은 2022.9.1. 처분청에 쟁점주택 취득에 대한 취득세 등을 신고ㆍ납부하며, 쟁점주택의 취득일을 2022.7.15.로, 적용세율을 「지방세법」제13조의2 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제28조의5 제1항에 따른 일시적 2주택 세율(3.3%)로 기재하는 한편, 청구인들이 2022.3.22. 이 건 공동상속인과 체결한 <표2>의 쟁점주택 매매계약서와 <표3>의 부동산거래계약신고필증을 첨부한 것으로 확인된다. <표2> 쟁점주택 매매계약서(2022.3.22. 체결) 내역 ○○○ <표3> 부동산거래계약신고필증 내역 ○○○ (다) 청구인들은 2022.3.22. 이 건 공동상속인과 <표2>의 쟁점주택 매매계약을 체결하기 전, 이 건 매도인과 체결하였던 쟁점주택 매매계약을 해제하고 처분청에 그 사실을 신고하였음을 입증하는 취지로, <표4>의 부동산거래계약 해제등 확인서를 제출하였다. <표4> 부동산거래계약 해제등 확인서 내역 ○○○ (라) 청구인들은 이 건 매도인의 사망에 따른 매매대금 정산 과정의 혼선으로, 2022.6.30. 이 건 공동상속인과 쟁점주택에 대한 새로운 매매계약을 체결하였다고 설명하며, <표5>의 쟁점주택 매매계약서를 제출하였다. <표5> 쟁점주택 매매계약서(2022.6.30. 체결) 내역 ○○○ (마) 청구인들이 제출한 자료에서 확인되는 쟁점주택의 매매대금 이체내역은 <표6>과 같다. <표6> 쟁점주택 매매대금 이체내역 ○○○ (바) 청구인들은 2022.9.5. 쟁점주택에 관하여 2022.3.22.자 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 마친 것으로 확인된다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대해 살펴본다. (가) 「지방세법」제13조의2 제1항 제3호는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 취득세를 중과한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조의3 제1항은 위 법 조항에 따른 1세대란 주택을 취득하는 사람과 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 세대를 말하며 주택을 취득하는 사람의 배우자는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제20조 제2항은 유상승계취득의 경우 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정(제1호)하면서, 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 그 계약상의 잔금지급일을 취득일로 본다고 규정(제2호)하고 있다. (나) 청구인들과 처분청이 제출한 자료에 따르면, 청구인들은 2022.1.31. 이 건 매도인과 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결하고 이 건 매도인에게 매매대금 중 일부를 지급하였으나, 2022.3.21. 처분청에 이 건 매도인의 사망을 원인으로 위 계약을 해제하였음을 신고하였고, 2022.3.22. 이 건 공동상속인과 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결하며 그 계약서에 잔금 OOO원의 지급일을 2022.7.15.로 기재하고, 2022.7.15. 처분청에 위 매매계약에 따른 부동산거래계약신고를 마친 것으로 확인되는 점, 청구인들은 2022.6.30. 이 건 공동상속인과 쟁점주택에 대한 매매계약을 다시 체결하였다고 주장하며 매매계약서를 제출하였으나, 해당 계약서에도 잔금 OOO원의 지급일이 2022.7.15.로 기재되어 있는 점, 한편 청구인들은 쟁점주택의 소유권이전등기를 하여 현재 소유자로 확인되는 점에 비추어 매매대금이 이 건 매도인 등에게 전달되었다고 보는 것이 합리적일 것인데, 청구인들은 2022.3.31., 2022.6.30. 및 2022.7.15. 이 건 공동상속인에게 쟁점주택 매매대금의 일부를 이체한 것으로 확인되나, 청구인들이 이 건 매도인에게 이체한 금액과 이 건 공동상속인에게 이체한 금액의 합계(OOO원)가 청구인들이 쟁점주택의 2022.3.22.자 또는 2022.6.30.자 매매계약에 따라 지급해야 할 금액(OOO원)에 미치지 못하는 것으로 나타나므로, 쟁점주택의 사실상의 잔금지급일을 명확히 특정하기 어려워 보이는 점, 따라서 청구인들의 쟁점주택 취득은 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우로서, 「지방세법 시행령」제20조 제2항 제2호에 따라 그 계약상의 잔금지급일(2022.7.15.)을 취득일로 보아야 하는 경우에 해당하고, 청구인들은 위 취득일 현재 부부로서 1세대를 구성하며 쟁점주택 외에 3주택을 소유하고 있었던 것으로 확인되는 점 등에 비추어, 처분청에서 청구인들의 쟁점주택 취득이 ‘1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우’에 해당한다고 보아 「지방세법」제13조의2 제1항 제3호의 중과세율을 적용한 이 건 취득세 등 부과처분에 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 「지방세법」제13조의2 제1항 제2호는 1세대 2주택에 해당하는 주택으로서 「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 취득세를 중과하되, 대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조의5 제1항은 위 법 조항에 따른 1세대 2주택이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 종전 주택등을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택을 추가로 취득한 후 3년 이내에 종전 주택등을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다고 규정하고 있다. (나) 청구인들은 쟁점주택의 취득일(2022.7.15.) 현재 쟁점주택 외 3주택을 소유하고 있었던 것으로 확인되므로, 쟁점주택의 취득은 위 각 규정에 따른 일시적 2주택 취득에 해당하지 않는 점, 청구인들은 혼인 및 합가라는 특별한 사정으로 인해 일시적으로 3주택 이상인 상태에 있었던 점이 고려되어야 한다고 주장하나, 「지방세법」 및 같은 법 시행령은 1세대 3주택 이상의 취득에 대하여 일시적으로 취득세 중과를 배제하는 규정을 두고 있지 않고, 일시적 2주택에 대한 특례를 규정한 같은 법 시행령 제28조의5 제1항에서도 일시적 2주택에 따른 유예기간 내에 종전 주택을 처분하지 못한 데에 정당한 사유나 부득이한 사유를 인정하는 규정을 두고 있지 아니한 점 등에 비추어, 위 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 7. 그 밖의 원인으로 인한 취득 나. 농지 외의 것: 1천분의 40 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다. 3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율 (2) 지방세법 시행령(2023.12.29. 대통령령 제34080호로 개정되기 전의 것) 제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다. 1. 사실상의 잔금지급일 2. 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 않고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류로 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다. 가. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다) 나. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다) 다. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다) 라. 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제등 신고서(취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다) 제28조의5(일시적 2주택) ① 법 제13조의2 제1항 제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 2년으로 하며, 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.