이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2021.1.12. 매매를 원인으로 취득한 부산광역시 기장군 OOO 및 OOO, 총 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)가 2025.3.5. 임의경매를 원인으로 OOO원에 매각되자, 2025.3.26. 2025년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고하였다.

나. 청구인은 2025.9.12. 쟁점토지의 실소유자 및 양도소득의 귀속자가 청구인이 아니라는 사유로 당초 예정신고한 2025년 귀속 양도소득세 신고를 취소하여 달라는 경정청구를 하였고, 처분청은 쟁점토지의 실제 소유자가 청구인이 아니라는 주장은 수용하기 어렵다는 사유로 2025.11.12. 이를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2026.1.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지의 실소유자는 A을 실제 운영하고 있던 B이고, 청구인은 명의를 대여해 주었을 뿐이므로, 청구인의 2025년 귀속 양도소득세 경정청구를 거부한 이 건 처분은 실질과세 원칙에 위배되어 위법·부당하다.

(가) B은 청구인의 전배우자로 청구인과 2011.12.10. 혼인하였으나 혼인기간 중, 청구인으로부터 약 OOO원을 편취하는 등 결혼생활에 충실하지 못한 사실로 인해 2022.6.2. 청구인과 협의이혼한 사실이 부산가정법원 재판 판결문에서 확인된다.

(나) 쟁점토지의 등기사항전부증명서 상 C가 2021.1.12. 매매를 원인으로 쟁점토지의 소유권을 청구인에게 이전한 것으로 등재되어 있으나, 이는 당시 청구인의 배우자였던 B이 형식적으로 청구인에게 이전해 두었던 것으로, B이 이를 실제 사용하였고, 취득당시 동생인 D이 대표이사로 등재되어 있던 A 명의로 소유권이전등기를 하려고 하였다가, 결과적으로 청구인 명의로 소유권이전등기를 경료하게 되었던 것이다.

(다) 쟁점토지의 취득자금은 OOO원으로, 청구인의 자금은 일체 들어가지 않았고, 쟁점토지 매수대금 내역을 보면, 계약금 OOO원은 B(또는 A)이 지급하였으며, 잔금 중 OOO원은 B이 근무하던 ㈜E에서 지급하였고, OOO원은 F 대출금으로 지급되었다.

(2) 쟁점토지의 대출이자 및 재산세 등도 B(또는 A)이 납부하였고, 실제 쟁점토지를 관리한 것도 B이라는 사실이 확인되며, 청구인 명의로 쟁점토지를 취득한 후, 쟁점토지에 실행된 대출내역을 보더라도 쟁점토지가 청구인이 아닌 B의 소유라는 것이 확인된다.

(가) B은 쟁점토지에 근저당을 설정하여 2022.4.22. F으로부터 대출금 OOO원을 실행하여 수취하였고, 2022.5.17. G에게 사채 OOO원을, 2022.10.24. H에게 사채 OOO원(선이자 OOO원 제외)을 수취하였으며, 이후 대출금을 갚지 못하자 F은 2023.12.12. 법원에 임의경매개시를 신청하게 되었고, 결국 쟁점토지는 2025.3.5. 임의경매를 원인으로 ㈜I에 OOO원에 매각되었다.

(나) 쟁점토지의 임의경매에 따른 매각대금인 OOO원 역시 F 등 쟁점토지에 대한 근저당권 관련 채무 상환에 모두 사용되어 청구인에게 귀속된 대금은 전혀 없다.

(3) 위와 같이 청구인은 쟁점토지 취득 당시 명의만 빌려주었을 뿐, 쟁점토지의 실소유자는 A의 실제 운영자였던 B이고, 쟁점토지의 임의경매와 관련한 매각대금도 쟁점토지의 근저당권자인 F 등에게 모두 회수되어 청구인에게 귀속되지도 않았으며, 청구인은 쟁점토지의 취득·보유 및 매각과정에서 어떠한 경제적 이익도 취하지 않은바, 쟁점토지에 대한 2025년 귀속 양도소득세 경정청구를 거부한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점토지의 취득과 관련하여 매매계약서 작성에 관여하지 않았고, 당시 배우자였던 B의 주도로 명의를 청구인 앞으로 소유권 이전등기한 것이며, 취득자금 또한 B이 마련한 것이기에 청구인에게 양도소득세 신고·납부의무가 없다고 주장하나, 부동산매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 쌍무계약으로, 성립이 진정한 것으로 인정되는 매매계약서는 그 내용은 부정할만한 분명하고 수긍할 수 있는 이유가 없는 한 그 내용이 되는 법률행위의 존재를 인정하여야 한다(대법원 1981.6.9. 선고 80다442 판결 등).

(가) 부동산에 관하여 그 소유자로 등기되어 있는 자는 적법한 절차와 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되고, 그 등기가 명의신탁에 기한 것이라는 사실은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있는데, 쟁점토지의 취득자금 출처로 청구인 명의로 개설된 계좌에 B이 마련한 자금이 입금(OOO원)된 것이 확인되고, 쟁점토지를 담보로 F으로부터 OOO원의 대출을 받은 사실이 확인된다.

(나) 청구인은 이를 근거로 본인의 자금이 들어간 것이 없고 소유권이전 등기 후 대출이자와 재산세 등을 본인이 납부하지 않았으므로 쟁점토지의 실소유자는 본인이 아니라는 주장이나, 「민법」제830조 제1항에 따라 부부의 일방이 혼인 중 단독명의로 취득한 부동산은 그 명의자의 특유재산으로 추정되므로 이러한 특유자산의 추정을 번복하기 위해서는 다른 일방 배우자가 실제로 당해 부동산의 대가를 부담하여 그 부동산을 자신이 실질적으로 소유하기 위해 취득하였음을 증명하여야 하고, 단순히 다른 일방 배우자가 그 매수자금 일부의 출처라는 사정만으로 무조건 특유재산의 추정이 번복되어 쟁점토지에 관하여 명의신탁이 있었다고 볼 수는 없으며, 당사자 사이에 명의신탁의 의사와 필요성이 있었음을 인정할 수 있는 명의신탁약정서와 같은 증거들이 있어야 할 것이다.

(다) 쟁점토지가 이미 양도되어 청구인의 특유재산인지, 신탁자인 배우자에게 반환되어야 하는 부동산인지 아닌지를 다툴 필요가 없게 된 상태에서 양도소득세를 신고한 후, 명의신탁이라고 주장하는 것은 부부사이의 명의신탁을 허용한「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」의 취지나, 일방 명의로 등기된 부동산을 특유재산으로 하는「민법」의 취지 모두에 어긋나는 것으로 허용될 수 없다.

(2) 청구인은 명의만 빌려주었을 뿐, 쟁점토지의 취득 및 보유, 매각과정에서 어떠한 경제적인 이익도 취하지 않은바, 쟁점토지에 대한 2025년 귀속 양도소득세 경정청구를 거부한 처분은 위법ㆍ부당하다고 주장하나, 「소득세법」 제88조 제1호는 양도소득세의 과세요건인 ‘양도’를 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 정의하고 있고, 근저당권의 실행을 위한 경매는 담보권의 내용을 실행하는 환가행위로서 매수인은 목적부동산의 소유권을 승계취득하는 것이므로 위 규정에서 말하는 양도에 해당한다.

쟁점토지는 임의경매절차에서 매각됨에 따라 양도되었고, 청구인이 이 건 임의경매를 통해 배당금을 현실적으로 받지 못하였다 하더라도 위 배당금이 근저당권 등 채권자들에게 배당됨에 따라 자신의 대출금 채무가 소멸되는 경제적 효과를 얻게 되었으므로 이 건 임의경매에 따른 매각대금은 쟁점토지의 소유자인 청구인의 양도소득으로 귀속된 것으로 봄이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지는 청구인이 명의수탁한 토지로 그 양도소득은 청구인에게 귀속된 것이 아니라는 청구주장의 당부

나. 관련 법률

(1) 국세기본법

제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 소득세법

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지【 (「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다)】의 양도로 발생하는 소득

(3) 민법

제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

(4) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다.

② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 권한 물권변동은 무효로 한다. 다만 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

제8조(종중 및 배우자에 대한 특례) 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조부터 제7조까지 및 제12조제1항·제2항을 적용하지 아니한다.

2. 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

제11조(기존명의신탁약정에 의한 등기의 실명등기 등) 이 법 시행 전에 명의신탁약정에 의하여 부동산에 관한 물건을 명의수탁자의 명의로 등기하거나 하도록 한 명의신탁자(이하 “기존명의신탁자”라 한다)는 이 법 시행일부터 1년의 기간(이하 “유예기간”이라 한다) 이내에 실명등기하여야 한다. -이하 생략-

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 2021.1.12. 쟁점토지를 매매를 원인으로 C로부터 OOO원에 취득하였다가, 2025.3.5. 임의경매를 원인으로 ㈜I에게 OOO원에 양도한 사실이 쟁점토지 등기사항전부증명서에서 확인된다.

(나) 청구인은 쟁점토지 취득 관련 자금출처가 청구인이 아니라는 주장에 대한 증빙으로 청구인 명의의 금융거래내역을 아래 ＜표1＞과 같이 제출하였다.

＜표1＞ 쟁점토지 취득자금 관련 금융거래내역

(다) 쟁점토지 취득 후, 쟁점토지에 대한 근저당권 설정내역은 아래 ＜그림1＞과 같고, 이에 따른 자금이동 내역을 정리하면 아래 ＜표2＞와 같다.

＜그림1＞ 근저당권 설정내역

＜표2＞ 쟁점토지에 대한 근저당권 설정 등 자금이동 내역

(라) 쟁점토지는 2025.1.3. 임의경매에 따라 OOO원에 매각되었고, 전액 채권자에게 배당된 것으로 확인된다(아래 ＜그림2＞ 참조＞.

＜그림2＞ 부산지방법원 OOO 배당표

(마) 청구인은 2025.3.26. 쟁점토지에 대한 2025년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고한 사실이 확인된다.

(바) 청구인은 2025.9.12. 쟁점토지의 실소유자가 아니라며 기예정신고한 양도소득세에 대하여 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2025.11.7. 이를 거부한 사실이 확인된다.

(사) 국세청 전산자료에 따르면, 청구인의 사업자등록 이력은 아래 ＜표3＞과 같고, 청구인은 2020.12.11. ‘J커피’라는 상호로 사업자등록을 한 후, 2022.6.3. 상호를 ‘J’로, 업종을 부동산개발업으로 정정하였다가 2023.11.31. 폐업한 것으로 나타난다.

＜표3＞ 청구인의 사업자등록 이력

(2) 청구인은 상기 사업을 일체 영위한 사실이 없다는 주장이고, 상기 사업장 중 ‘J’는 2022년 제2기에 쟁점토지 지상에 건물 신축공사 비용 명목으로 A로부터 공급가액 OOO원의 세금계산서를 수취하고 OOO원의 부가가치세를 환급받은 사실이 있었는데, 관할 금정세무서장이 이를 토지 관련 매입세액으로 보아 2024.7.9. 청구인에게 2022년 제2기 부가가치세 OOO원을 경정·고지하자 청구인은 이에 불복하였고, 우리 원은 상기 사업장을 실제 영위한 자를 B으로 보아 위 부가가치세 부과처분을 취소한 사실이 확인된다(조심 OOO, 2025.8.7.).

＜조심 OOO, 2025.8.7. 결정서 내용 일부 발췌＞

(3) 청구인은 쟁점토지가 청구인의 소유가 아니라는 것에 대한 증빙으로 B과 D을 사기 및 사문서위조, 위조사문서행사 등의 혐의로 고발한 사건(사건번호 : OOO) 관련 부산광역시경찰청(사건번호 OOO)의 불송치 결정서, 피의자 신문조서, B과의 대화 녹취록, 카카오톡 대화내용, B과의 대여금 소송 관련 B의한 준비서면을 제출하였다.

(가) 청구인이 B과 D을 사기 및 사문서위조, 위조사문서행사 등의 혐의로 고발한 사건(사건번호 : OOO)과 관련한 부산광역시경찰청(사건번호 OOO)의 불송치 결정서 내용을 제출하였고, 해당 문서에서는 쟁점토지를 청구인 명의로 해둔 것이라는 사실, 쟁점토지의 채권자들 또한 쟁점토지의 실소유자가 B 또는 A로 인식하였다는 사실 등에 따라 B은 불송치 결정되었음이 확인된다.

＜부산광역시경찰청 불송치 결정서 내용 일부 발췌＞

(나) 청구인이 B과 D을 사기 및 사문서위조, 위조사문서행사 등의 혐의로 고발한 사건(사건번호 : OOO)과 관련한 부산광역시경찰청(사건번호 OOO)의 피의자 신문조서를 제출하였고, B은 쟁점토지의 자금출처는 본인으로 청구인은 주부로 돈을 벌지 않았으며, B이 외부에서 조달한 자금을 청구인에게 맡겨둔 것이라 진술하였다.

＜피의자(B) 신문조서 내용 일부＞

(다) 청구인은 B과 D을 상대로 진행 중인 대여금 반환소송(OOO 대여금)에 대하여 B이 청구인의 주장에 대한 반론으로 2024.10.27. 제출한 준비서면에는 청구인이 주부로서 쟁점토지를 구입할 자금이 없었고, 쟁점토지 구입 관련 일체의 내용을 몰랐기에 쟁점토지는 청구인의 것이 아니고, 이에 따라 B 또한 청구인에게 빌린 돈이 없다는 주장을 하고 있는 것으로 나타난다.

＜B의 준비서면 일부 발췌＞

(라) 청구인은 2023.5.6., 2023.8.29.∼2023.8.31. 기간동안 B과 나눈 카카오톡 대화내용 및 2023.8.25. 동행인 문주연과 함께 D과 나눈 대화의 녹취록을 아래와 같이 제출하였고, 해당 자료에서는 쟁점토지에 대한 대출을 D 측이 정리할 예정이며, 쟁점토지의 명의 또한 D 측이 가져갈 것이라고 한 사실이 나타난다.

＜녹취록 내용 일부＞

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지가 청구인의 명의로 등기되었고, 쟁점토지에 대한 대출 또한 청구인의 명의로 실행된바, 쟁점토지의 양도소득 또한 청구인에게 귀속된 것으로 보아야 한다는 의견이나,

쟁점토지 취득 시 취득자금의 출처를 살펴보면, 일부 금액이 청구인의 전 배우자인 B이 실제 운영한 것으로 나타나는 A로부터 입금된 사실이 금융거래내역에서 나타나고, 일부 금액은 청구인 명의로 대출이 실행된 것으로 나타나나, 해당 대출금액은 쟁점토지를 담보로 실행된 것으로 쟁점토지에 대한 청구인의 명의대여에 당연히 수반되는 것이므로 그러한 사정만으로 청구인이 쟁점토지의 실제 소유자라고 단정하기 어려운 점, 청구인이 제출한 경찰청의 불송치 결정서(사건번호 OOO) 및 피의자 신문조서를 보면, B은 쟁점토지의 취득자금을 본인이 조달하였고, 단순히 쟁점토지의 명의만을 청구인의 명의로 한 것일 뿐이며, 쟁점토지 취득 후 쟁점토지를 담보로 발생한 다수의 채무 또한 B의 책임으로 발생한 것으로 채권자들도 해당 채무의 책임이 B에 있다는 사실을 인지하고 있었고 쟁점토지의 매각대금 또한 채권자들에게 전부 귀속된 것으로 나타나는 점, 청구인의 B 등을 상대로 한 대여금 반환 소송에서 B의 준비서면을 보면, 청구인은 가정주부로서 쟁점토지의 취득 관련 계약 및 대금지급 등 거래일체를 알지 못한다고 반론하고 있는 점 등으로 볼 때, 청구인이 명의를 대여하였다는 주장에 신빙성이 있어 보이는 점 등에 비추어, 청구인의 전 배우자 B이 사업목적상 청구인의 명의를 빌려 쟁점토지를 취득하여 담보대출 실행 후 임의경매로 양도된 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점토지의 소유자를 청구인으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.