이유
1. 처분 개요
가.
청구인은 2008.2.25. OOOO OOO OOO OOOOO 토지 280㎡와
그 지상의 주거용 건축물 62.19㎡(이하“이 건 부동산”이라 한다
)를
경매로 취득하고, 같은 날 이 건 부동산의 낙찰대금 49,077,000원을
과세표준으로 하고
「지방세법」 제112조
제1항 등의 세율을 적용
하여 산출한 취득세 등을 처분청에 신고납부 하였다.
나.
처분청은 세무조사에서 이 건 부동산의 낙찰대금 외에 임차인에게
지급하여야 할 대항력 있는 임차보증금 60,000,000원이 더 있는
사실을
확인하고, 위 임차보증금을 과세표준으로 하고 「지방세법
」 제112조 제1항
등의 세율을 적용하여 산출한 취득세 810,360원,
등록세
815,760원
, 지방교육세 151,150원, 합계
1,777,270원
(가산세
포함)을
2009.8.10. 청구인에게 부과고지 하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.3. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 등 의견
가. 청구인 주장
(1)
청구인은 이 건 부동산의 종전 근저당권자로부터 근저당권
설정
당시 대항력 있는 채권이 전혀 없음을 확인받은 후, 계약양도에
의하여
이 건 부동산의 근저당권을 양도 받아 경매에 이르게 되었
으나 응찰자가 없어 채권자(경매신청인)인 청구인의 피해를
최소화 하기위하여 청구인이 응찰하여 경매대금을 채권금액과 상계 신청하여 납부하고 이 건 부동산을 취득하였다.
(2)
청구인은 이 건 부동산을
경매로 취득할 당시 인수한 채무가 전혀
없었고, 이 건 부동산의 임차보증금 60,000,000원의 권리자인 OO
O이
OOOOOO에 이 건 부동산의 낙찰대금에 대한 배당금 교부
신청도
아니
하였고 대금지급 및 배당기일에 불출석한 사실을 보면
임차보증금에 대한 권리를 포기한 것으로 보아야 하며, OOO이 이 건 부동
산의 경락자인 청구인에게 임차보증금 지급을 요구한 사실도 없었고
,
청구인이 이 건 부동산을 각종 세금 및 경비를 손해보고 경매금액과
동일한 금액으로 강수영에게 매각한 사실을 보아도
임차보증금 60,000,000원은 이 건 부동산의 경락과는 전혀 관계가 없음에도 처분청이 동 임차보증금을 이 건 부동산의 취득세
등의 과세표준에 포함
하여 취득세 등을 부과고지한 처분은 부당하므로
취소되어야 한다.
나. 처분청 및 OOOOOO 의견
(1) 처분청 의견
청구인은
「지방세법」 제111조
제5항 제4호에 해당하는 경매방법으로 이 건 부동산을 취득하면서 임차인 OOO이 임차보증금 60,000,000원으로 채권신고를 한 후, 경매배당에 참여한 사실은 이 건 부동산의 경매사건(OOOOOO OOOOOOOOOOO)의 매각 물건명세서, 임대차관계조사서 및 배당표 등에서 확인할 수 있
으므로 청구인이 인수한 임차보증금은 취득 당시를 기준으로 이 건
부동산을 취득하기 위한 사실상의 취득가격으로서 취득세 등의 과세표준에 포함되어야 할 것이고, 설령 OOO이 경매배당에 참여하지 아니하였고 이후에도 청구인에게 임차보증금의 지급을 요구하지 아니하였다하더라도 일단 부동산을 적법하게 취득한 다음에는 그 후 임대차계약을 변경하거나 해제하는 경우도 이미 성립한 조세채권에는 영향을 줄 수 없으므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.
(2) OOOOOO 의견
청구인의 경우,
「지방세법」 제111조
제5항 제4호에 해당하는 경매방법으로 이 건 부동산을 취득하면서 경락대금 외에 그 부동산의 임차보증금인 채무를 인수한 가액이 처분청이 제출한 예상배당표, 매각물건명세서 등에 나타나 있으며, 청구인은 그 가액에 대한 다른 주
장은 없이 임차인이 배당요구나 보증금 반환요구 없이 전출하였고 이 건
부동산을 매도한 가액이 경락대금과 다르지 아니하기 때문에 보증금
반환 채무를 인수했다고 볼 수 없다고
주장하지만, 「주택임대차보호법
」상의 대항력은 유지되며 대항력
행사에 장애가 있었다고 볼 수는 없으
므로 처분청이 이 건 임차보증금을 과세
표준으로 하여 취득세 등을 부과
고지한 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
경매로 부동산을 취득한 경우
경락대금 외에
대항력 있는
임차
보증금이
취득세·등록세 과세표준에
포함되는지 여부
나. 관련 법령
(1) 지방세법
제29조 (납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각호의 시기에 성립한다.
1. 취득세 : 취득세 과세물건을 취득하는 때
2. 등록세 : 재산권 기타 권리를 등기 또는 등록하는 때
제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여, 기부, 기타 무상취득 및
「소득세법」제101조
제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
4. 공매방법에 의한 취득
제130조(과세표준) ③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는
제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.
(2) 지방세법 시행령
제82조의3(취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을
취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야
할 일체의 비용〔소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에
충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간법 비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다〕을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
(3) 주택임대차보호법
제3조 (대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.
③ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는
「민법」 제575조
제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.
⑤ 제4항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」
제536조를 준용한다.
제3조의2 (보증금의 회수) ① 임차인(제3조 제2항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權源)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한
「민사집행법」 제41조
에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
② 제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
④ 제2항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.
⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는
「민사집행법」 제152조
부터 제161조까지의 규정을 준용한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) OOO이 1997.2.19. 채권최고액 70,000,000원에 이 건 부동산의
근저당권 설정등기를 하였고, 청구인은 2007.6.5. 위 근저당권을 청구인
명의로 이전등기 하였으며, 2007.6.13. 이 건 부동산에 대한 경매개시
결정(OOOOOOOOOOO)이 있었고, 청구인이 2008.2.25.
임의경매로
매각대금
49,077,000원에 이 건 부동산을 취득한 사실을 제출된 자료에서 알 수
있으며, 이 건 부동산의 배당
표에서 청구인의 채권액 70,000,000원에 대하여 배당금
47,286,731원이
배당되었고,
이 건 부동산의 매각
물건
명세서에서 이 건 부동산의 최선순위 설정일자는 1997.2.19.이며, 이 건
부동산의 임차인 OOO의 전입신고일 및 확정일자는 1987.4.17. 및 2007.1.16.이며, 임차보증금 60,000,000원이 있는 사실을 알 수 있다.
(2)
「지방세법」 제111조
제5항 제4호에서 공매방법에 의한 취득의
경우 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법
시행령 제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는
취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해
물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였
거나 지급하여야 할 일체의 비용을 포함한다고 규정하고 있으며,
「주택임대차보호법」 제3조
제1항·제3항과 제3조의2 제2항·제3항 및 제4조 제2항 등의 규정을 종합하여 볼 때, 임차건물의 양수인은 소유권을 취득함과 동시에 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차권자에게 보증금을 반환할 의무도 승계되고, 대항력을 갖춘 임차인은 매각대금에 불구하고 보증금 전액을 변제받기 전에는
임차건물을 양수인에게 인도하지 아니할 수 있는 것으로 규정하고
있으므로 부동산을 경매로 취득함에 있어 경락인은 낙찰 당시
「주택임대차보호법」 제3조
등의 규정에 의하여 대항력 있는 임차인에게 지급할 임차보증금에 대한 채무를 인수하는 것이고, 대항력 있는 임차인은 추후 경락인에게 임차보증금의
반환을 청구할 수 있으므로, 대항력 있는 임차보증금 상당액은 당해
부동산을 취득하는데 소요된 비용으로 보아야 할 것이므로 이 건 부동산에 대한 임대차보증금 중 배당금을 제외한 금액은 이 건 부동산을 취득하기 위하여 지급된 일체의 비용에 해당된다 할 것이다.
(3) 청구인은 2008.2.25. 이 건 부동산을 OOOOOO의 임의경매로낙찰대금
49,077,000원
에 취득한 후, 동 낙찰대금을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고납부 하였으나, 이 건 부동산의 경매사건
(OOOOOO OOOOOOOOOOO) 매각물건명세서, 임대차관계조
사서
및 경매사이트 경매자료에서 이 건 부동산에 대항력 있는 임차
보증금
60,000,000원이 있는 사실을 알 수 있고, 동 보증금의 권리인인 OOO이 2007.6.28. 임의경매에 따른 경락대금 배당요구 신청을 한 점을 볼 때
대금지급 및 배당기일에 OOO이 불출석한 사실만으로
동
보
증금에 대한 권리를 포기한 것으로 보기는 어려우며,
「지방세법 시행령
」 제82조의3 제1항에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있으므로 이 건 부동산에 설정된 임차보증금은 청구인이 이 건 부동산을 취득하기 위하여 지급하여야 할 비용에 해당한다고 할 것인바,
청구인이 이 건 부동산을 취득한 때에 동 임차보
증금에 대한
취득세 납세의무가 성립하였다 할 것이고, 납세의무 성립 후
, 설령
임차인이 보증금에 대한 권리를 포기하였다 하더라도 이미 적법하게 성립된 취득세 납세의무에 행사에 영향을 줄 수는 없다 할
것이
다.
따라서, 처분청이 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과고지한 처분은
잘못이
없다고 판단
된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「지방세법」
제77조 제5항과
「국세기본법」 제81조
및 제65조 제1항 제2호에
의하여 주문과 같이 결정한다.