이유
1. 처분개요
가. 청구조합은 서울특별시 영등포구 OOO 일원에서 시행된 OOO구역주택재개발정비사업(이하 “이 건 사업”이라 한다)의 사업시행자이다.
나. 청구조합은 2020.9.23. 임대주택 OOO세대(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 포함한 공동주택 OOO세대에 대한 준공인가 전 사용허가를 받고, 2020.11.17. 처분청에 「지방세특례제한법」(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정된 것, 이하 “개정 「지방세특례제한법」”이라 한다) 부칙 제5조 제1항 및 「지방세특례제한법」(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정되기 전의 것, 이하 “구 「지방세특례제한법」”이라 한다) 제74조 제3항에 따른 취득세 감면(75%)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.
다. 청구조합은 이후 쟁점임대주택이 체비지에 해당하므로, 개정 「지방세특례제한법」 부칙 제17조 제1항, 구 「지방세특례제한법」제74조 제1항 및 같은 법 제177조의2 제1항 본문에 따른 취득세 감면(85%)이 적용되어야 한다고 주장하며 2025.6.18. 처분청에 경정청구를 제기하였으나, 처분청이 2025.8.13. 이를 거부(이하 “이 건 경정청구 거부처분”이라 한다)하였다.
라. 청구조합은 이에 불복하여 2025.8.23. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구조합 주장 및 처분청 의견
가. 청구조합 주장
(1) 쟁점임대주택은 체비지에 해당하고, 청구조합은 2020.1.1. 전에 사업시행인가를 받았으므로, 쟁점임대주택의 취득은 개정 「지방세특례제한법」 부칙 제17조 제1항, 구 「지방세특례제한법」제74조 제1항 및 같은 법 제177조의2 제1항 본문에 따른 취득세 감면(85%) 대상에 해당한다.
(2) 「도시개발법」제34조에서 사업에 필요한 경비를 충당하거나 실시계획 등으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 등으로 정할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제44조에서 체비지의 처분에 관해 규정하며 제3항에서 학교, 폐기물처리시설, 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설을 설치하기 위하여 조성토지등을 공급하는 경우 그 조성토지등의 공급 가격에 관하여는 제27조 제1항을 준용한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제66조의2 제4호에서 법 제27조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 시설” 중 하나로 “임대주택”을 규정하고 있으므로, 임대주택은 체비지에 해당하는 것으로 보아야 한다.
(3) 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다) 제74조 제1항 제4호에서 임대주택을 보류지 등으로 정하고 있고, 청구법인은 같은 법 제23조에 의해 건축물 등을 건설하여 공급하고 있으며, 관리처분계획인가에 따라 취득하는 임대주택 건물을 자가 공급하지 않고 제3자에 공급하였으므로, 관련 법령과 조세심판원 심판례(조심 2021지1556, 2023.11.29.) 등에 따라 쟁점임대주택이 체비지에 해당하는 것으로 보아 취득세를 85% 감면해야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 구 「지방세특례제한법」제74조 제1항은 「도시개발법」에 따른 도시개발사업과 도시정비법에 따른 정비사업(재개발사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 “환지계획 등에 따른 취득부동산”이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 2019.12.31.까지 면제한다고 규정하고 있다.
(2) 도시재개발사업에 있어서 보류지란 ‘사업시행자가 분양신청을 받은 후 남은 잔여분 중 정관 등 또는 사업시행계획으로 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함)로 정한 것’을 의미하고, 체비지(체비시설 포함)란 ‘사업비에 충당하기 위하여 환지로 정하지 않고 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물’을 의미한다 할 것이며, 이는 도시정비법에 따른 관리처분계획을 인가받을 당시 보류지 또는 체비지로 지정되었을 것을 필요로 한다 할 것인바(조심 2019지1777, 2020.1.22., 참조),
구 「도시재개발법」 및 「도시개발법」의 관련 규정에 따라 체비지 등은 환지계획이나 관리처분계획에서 미리 정해지는 것이고, 그에 따른 환지처분의 공고나 분양처분의 고시가 있어야 비로소 사업시행자 등의 소유권취득이 확정되므로, 환지계획이나 관리처분계획에서 정하지 아니한 체비지 등의 취득은 있을 수 없다고 할 것이다(대법원 2009.6.23. 선고 2007두3275 판결, 참조).
(3) 청구조합이 인가받은 관리처분계획에는 쟁점임대주택이 임대용으로 지정되어 있을 뿐 체비지 또는 보류지로 지정되어 있지 않았고, 청구조합의 정관 제50조 제1항에서 조합원 분양분과 보류지를 제외한 잔여대지 및 건축물은 이를 체비지(건축물을 포함한다)로 정하여야 한다고 규정하면서, 제2항 및 제3항에서 체비지 중 공동주택, 체비지 중 분양대상 부대복리시설에 관하여 규정하고 있을 뿐 임대주택에 대하여 아무런 언급이 없는 점(조심 2018지0708, 2018.6.29., 참조),
쟁점임대주택은 임대아파트이므로 조합원 및 일반에게 원천적으로 분양신청을 받을 수 없어 체비지와 같이 분양신청을 받고 남은 잔여분이라는 개념이 성립할 수 없는 점,
「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」제27조 및 제28조에서 임대주택의 건설계획, 임대주택의 건설 등을 별도로 규정하고 있으며, 이 가운데 임대주택 건설 등의 규정에서 사업시행자는 임대주택을 건설하여 시장에게 처분하거나 서울주택도시개발공사를 시행자로 지정하여 건설할 수 있다고 규정하고 있는바, 이는 체비지의 성격과는 구분되는 별개의 부동산인 점(조심 2020지0010, 2020.5.20., 참조) 등에 비추어,
처분청에서 쟁점임대주택은 취득세 등이 면제되는 체비지에 해당하지 아니한다고 보아 한 이 건 경정청구 거부처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점임대주택은 2020.1.1. 전 사업시행인가를 받은 재개발사업에 따라 취득한 체비지 및 보류지이므로 구 「지방세특례제한법」제74조 제1항에 따라 그 취득세를 감면(85%)해야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 참조
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구조합 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 청구조합은 2010.1.8. 도시정비법과 조합 정관이 정하는 바에 따라 제3조의 사업시행구역 안의 건축물을 철거하고 그 대지 위에 새로운 건축물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하고 조합원의 주거안정 및 주거생활의 질적 향상에 이바지함을 목적으로 설립되었다.
(나) 청구조합은 이 건 사업에 대하여 2012.8.30. 사업시행계획을, 2015.10.23. 관리처분계획을, 2021.6.24. 관리처분계획(변경)을 각 인가받았고, 2020.12.28. 준공인가를 거쳐 2021.9.2. 이전고시를 완료한 것으로 확인된다.
이 건 사업의 2021.6.24.자 관리처분계획(변경)인가 고시에서 확인되는 ‘분양 또는 보류지의 규모 등 분양계획’은 ＜표1＞과 같다.
＜표1＞ 분양 또는 보류지의 규모 등 분양계획
○○○
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대해 살펴본다.
(가) 개정 「지방세특례제한법」의 부칙 제17조 제1항은 2020.1.1. 전에 도시정비법 제50조에 따른 사업시행계획 인가를 받은 사업의 시행으로 2020.1.1. 이후 취득하는 부동산에 대한 취득세 감면에 대해서는 제74조 제1항 및 제3항의 개정규정에도 불구하고 종전의 제74조 제1항에 따른다고 규정하고 있고,
구 「지방세특례제한법」제74조 제1항 및 제177조의2 제1항 본문에 따르면 도시정비법에 따른 정비사업(재개발사업으로 한정한다)의 시행으로 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지는 취득세 감면(85%) 대상에 해당한다.
(나) 청구법인은 쟁점임대주택은 관리처분계획에 따라 취득하는 체비지 및 보류지로서 구 「지방세특례제한법」제74조 제1항에 따른 감면 대상에 해당한다고 주장하나, 체비지나 보류지는 관리처분계획에서 미리 정해지는 것으로서, 그에 따른 이전고시가 있어야 비로소 사업시행자의 소유권 취득이 확정되므로, 관리처분계획에서 정하지 아니한 체비지 등의 취득은 있을 수 없는 점(조심 2025지313, 2025.12.22. 등 다수, 같은 뜻임),
이 건 사업의 관리처분계획인가 고시에서 쟁점임대주택이 체비지로 지정되었다고 볼 만한 내용이 확인되지 않아 쟁점임대주택을 체비지로 볼 수 없으므로, 청구조합의 쟁점임대주택 취득이 구「지방세특례제한법」제74조 제1항 및 제177조의2 제1항 본문에 따른 취득세 감면 대상에 해당한다고 볼 수 없는 점 등에 비추어, 처분청에서 청구조합에게 한 이 건 경정청구 거부처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지 1＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정된 것)
제74조(도시개발사업 등에 대한 감면) ① 「도시개발법」 제2조 제1항 제2호에 따른 도시개발사업(이하 이 조에서 "도시개발사업"이라 한다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호 나목에 따른 재개발사업(이하 이 조에서 "재개발사업"이라 한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 "환지계획 등에 따른 취득부동산"이라 한다)에 대해서는 취득세를 2022년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다.
1. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 「도시 및 주거환경정비법」등 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산
2. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(승계취득일 현재 취득부동산 소재지가 「소득세법」 제104조의2 제1항에 따른 지정지역으로 지정된 경우에는 도시개발구역 지정 또는 정비구역 지정) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자로 한정한다.
＜부 칙＞
제5조(도시개발사업 등에 대한 감면에 관한 적용례) ① 제74조 제1항 및 제3항의 개정규정은 「도시개발법」 제2조 제1항 제2호에 따른 도시개발사업 또는 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호 나목에 따른 재개발사업으로서 2020년 1월 1일 이후 「도시개발법」 제17조에 따른 실시계획 인가를 받거나 「도시 및 주거환경정비법」 제50조에 따른 사업시행계획 인가를 받는 사업부터 적용한다.
제17조(도시개발사업 등에 대한 감면 및 추징에 관한 경과조치) ① 2020년 1월 1일 전에 「도시개발법」 제17조에 따른 실시계획 인가를 받거나 「도시 및 주거환경정비법」 제50조에 따른 사업시행계획 인가를 받은 사업의 시행으로 2020년 1월 1일 이후 취득하는 부동산에 대한 취득세 감면에 대해서는 제74조 제1항 및 제3항의 개정규정에도 불구하고 종전의 제74조 제1항에 따른다.
(2) 지방세특례제한법(2020.1.15. 법률 제16865호로 개정되기 전의 것)
제74조(도시개발사업 등에 대한 감면) ① 「도시개발법」에 따른 도시개발사업과 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(재개발사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 "환지계획 등에 따른 취득부동산"이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 2019년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 부과한다.
1. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 「도시 및 주거환경정비법」등 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산
2. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(승계취득일 현재 취득부동산 소재지가 「소득세법」 제104조의2 제1항에 따른 지정지역으로 지정된 경우에는 도시개발구역 지정 또는 정비구역 지정) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자로 한정한다.
③ 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(같은 법 제2조 제2호 나목 중 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경개선을 하는 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)과 주거환경개선사업(같은 법 제2조 제2호 가목 중 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하는 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)의 시행에 따라 취득하는 제1호부터 제3호까지의 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 75를 2019년 12월 31일까지 경감하고, 제4호 및 제5호의 부동산에 대해서는 취득세를 2019년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 그 취득일부터 5년 이내에 「지방세법」 제13조제5항에 따른 과세대상이 되거나 관계 법령을 위반하여 건축한 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
2. 재개발사업의 시행자가 같은 법 제74조에 따른 해당 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택
제177조의2(지방세 감면 특례의 제한) ① 이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(「지방세법」 제13조 제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 「지방세법」에 따라 산출한 취득세 및 재산세의 세액이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 취득세: 200만원 이하
나. 재산세: 50만원 이하(「지방세법」 제122조에 따른 세 부담의 상한을 적용하기 이전의 산출액을 말한다)
2. 제7조부터 제9조까지, 제11조 제1항, 제13조 제3항, 제16조, 제17조, 제17조의2, 제20조 제1호, 제29조, 제30조 제3항, 제33조 제2항, 제35조의2, 제36조, 제41조 제1항부터 제6항까지, 제50조, 제55조, 제57조의2 제2항(2020년 12월 31일까지로 한정한다), 제57조의3 제1항, 제62조, 제63조 제2항ㆍ제4항, 제66조, 제73조, 제76조 제2항, 제77조 제2항, 제82조, 제84조 제1항, 제85조의2 제1항 제4호 및 제92조에 따른 감면
(3) 도시개발법
제34조(체비지 등) ① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.
② 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장은 「주택법」에 따른 공동주택의 건설을 촉진하기 위하여 필요하다고 인정하면 제1항에 따른 체비지 중 일부를 같은 지역에 집단으로 정하게 할 수 있다.
제44조(체비지의 처분 등) ① 시행자는 제34조에 따른 체비지나 보류지를 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적 및 방법에 따라 합리적으로 처분하거나 관리하여야 한다.
② 행정청인 시행자가 제1항에 따라 체비지 또는 보류지를 관리하거나 처분(제36조 제4항에 따라 체비지를 관리하거나 처분하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 국가나 지방자치단체의 재산처분에 관한 법률을 적용하지 아니한다. 다만, 신탁계약에 따라 체비지를 처분하려는 경우에는 「공유재산 및 물품 관리법」 제29조 및 제43조를 준용한다.
③ 학교, 폐기물처리시설, 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설을 설치하기 위하여 조성토지등을 공급하는 경우 그 조성토지등의 공급 가격에 관하여는 제27조 제1항을 준용한다.
(4) 도시개발법 시행령
제58조(조성토지등의 공급가격) ① 법 제27조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 시설”이란 다음 각 호의 시설을 말한다.
4. 임대주택
제66조의2(조성토지등의 공급가격) 법 제44조 제3항에서 “대통령령으로 정하는 시설”이란 제58조 제1항 제1호, 제2호, 제4호 및 제6호의 시설을 말한다.
(5) 도시 및 주거환경정비법
제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)
4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.
가. 일반 분양분
나. 공공지원민간임대주택
다. 임대주택
라. 그 밖에 부대시설ㆍ복리시설 등