이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2015.9.2. 청구인이 보유 중인 서울특별시 중랑구 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 청구인의 지인의 배우자인 A에게 OOO원에 양도(이하 “쟁점거래”라 한다)한 후 2015.11.27. 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 이후, 청구인은 청구인이 보유 중인 서울특별시 중랑구 OOO 단독주택(이하 “양도주택”이라 한다)을 2015.9.30. 주식회사 B에게 OOO원으로 양도한 후 1세대1주택 비과세로 신고하였다.

다. 한편, 청구인은 2018.3.21. A으로부터 쟁점주택을 OOO원에 재취득하였다.

라. 서울지방국세청장(이하 “조사청이라 한다)은 2025.9.29.∼2025.12.31. 청구인에 대하여 2015년 귀속 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 쟁점거래를 가장매매로 보아 양도주택 양도에 대한 비과세를 배제하는 것으로 처분청에 통보하였고, 처분청은 2026.1.16. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2026.2.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 원칙적으로 과세처분에 대한 입증책임은 과세관청에 있으므로, 정확한 사실관계 확인 없이 단순한 추정만으로 행한 과세처분은 위법하다 할 것이다(조심 2025부890, 2025.9.11. 같은 뜻임).

청구인은 2015년 보유주택을 순차적으로 양도하였고, 양도주택 양도 당시에는 분명히 1세대1주택자에 해당하였다. 그럼에도 처분청은 양도주택 양도 이전에 이미 처분된 쟁점주택에 관한 매매를 가장거래로 추정하여 양도주택에 대해 1세대1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 과세하였다.

처분청이 적법하게 과세하기 위해서는 먼저 쟁점주택의 등기를 청구인에게 대위등기로 환원하여 등기상 청구인을 1세대 2주택자로 정한 후에 과세하는 것이 타당하다. 이러한 절차 없이 추정만으로 행한 이 사건 처분은 부당하다.

(2) 청구인은 이 사건 처분에 대해 불복하기 위하여 조사복명서 등 조사 관련 서류에 대한 정보공개를 청구하였으나, 처분청은 1차 요구에 대해서는 비공개 통지를 하였고, 재차 공개를 요구하자 조사복명서 사본이 아닌 요약본만을 공개하였다. 이는 청구인의 조세불복청구권을 침해한 것으로서, 청구인은 정확한 조사내용을 알지 못한 상태에서 부득이 이 사건 심판청구를 제기하게 되었다.

(3) 처분청이 공개한 요약 조사복명서에 의하더라도, 처분청이 쟁점주택에 관한 거래를 가장거래로 추정하는 근거는 ① 청구인이 A에게 소액의 등기비용 및 재산세를 대신 지급하고 재매수 시 양도소득세를 대납한 사실에 관한 금융증빙, ② 계약금 등 일부를 현금으로 거래한 정황에 불과하다.

(4) 처분청은 부동산 거래에서 전세를 이용한 이른바 갭투자 방식이 존재함에도, 쟁점주택에 관하여 청구인이 2015.10.2. 관할관청으로부터 확정일자를 받은 정당한 전세계약서상 전세보증금 OOO원 존재함에도 이를 무시한채 대금증빙이 미비하다고 단정하고 있고, 단지 청구인이 부득이한 사정으로 쟁점주택을 재취득하였다는 사정만을 근거로 이를 가장매매로 추정하였는바, 이는 부당하다.

(5) 정확한 사실관계는 A의 확인서 및 청구인의 의견진술서에 나타난 바와 같이 쟁점주택에 관한 거래는 재건축이 성사될 경우의 경제적 가치 상승을 염두에 둔 거래로서, 청구인은 쟁점주택을 무조건 매도를 하여야 하는 절박한 입장에 있었기에 재건축이 성사될 때까지 소액의 재산세 및 등기비용 등을 대신 지급하는 조건으로 거래를 성사시킨 것이다. 이후 재건축이 무산됨에 따라 청구인이 부득이 쟁점주택을 재매수하게 된 것이다.

(6) 계약금 등 일부를 현금으로 거래한 부분에 관하여, 이는 A의 배우자와 청구인은 30년지기의 막역한 사이에서 이루어진 거래이기 때문이며, 재매수 당시에는 청구인이 A에게 OOO원을 계좌이체하였다. 또한, 전체 거래금액 대비 현금거래 비율은 10% 정도에 불과하다.

＜청구인의 쟁점주택 양도 거래 세부내역＞

OOO

＜청구인의 쟁점주택 재매수 거래 세부내역＞

OOO

따라서, 처분청이 위와 같은 정황만으로 쟁점거래를 가장매매로 추정하여 1세대1주택 비과세 특례의 적용을 배제한 이 건 부과처분은 위법·부당한 처분이다.

(7) 처분청 답변에 대한 항변 내용은 아래와 같다.

(가) 처분청은 청구인에 대한 정확한 사실관계 조사를 실시하여 관련인 등에 대한 확인서 징취 및 관련 증빙을 확인하였어야 하나, 이를 이행하지 않았고, 처분청은 청구인이 구체적으로 진술한 내용이 없음에도 청구인이 제반비용 등에 대해 ‘대납 후 상환받을 예정’이라고 진술한 것처럼 답변하였다.

(나) 처분청은 A과 짧은 전화통화를 한 것에 불과함에도 이를 마치 조사를 통하여 확인한 사실인 것처럼 답변하였다. 이에 청구인은 A으로부터 정확한 사실관계를 담은 확인서를 받아 제출하였음에도 처분청은 위 확인서의 내용이 처분청에 불리한 내용이라는 이유로 답변 내용에 이를 반영하지 않았다.

(다) 또한, 청구인은 쟁점주택의 재취득 잔금 OOO원을 A의 OOO은행 계좌(OOO)로 입금한 사실이 계좌내역상 명백히 확인됨에도, 처분청은 이러한 객관적인 입금 자료를 도외시한 채 모든 거래가 현금으로 이루어진 것이라고 임의로 추정하였다. 나아가 처분청은 위와 같이 입금된 금액이 이후 출금되었다는 의견을 제시하고 있으나, 그 출금 내용에 대해 구체적으로 특정·확인하지 못하고 있다.

(라) 처분청은 청구인의 쟁점주택 전세보증금 OOO원에 대하여 청구인이 관할 지자체장에게 확정일자까지 받아 전입한 사실을 전혀 고려하지 않고, 청구인이 2017년 강원도 원주시로 직장 때문에 일시 퇴거시 A으로부터 전세금을 돌려받지 않았으므로 허위라는 의견이나, 청구인 생활활동의 주된 곳은 서울특별시 중랑구 OOO으로 2017년 당시 쟁점주택에서 완전히 퇴거한 것이 아니라 일년 중 절반은 쟁점주택에서 거주한 것이므로 A으로부터 임차보증금을 돌려받지 않은 것이다.

(마) 처분청은 쟁점주택의 재산세 및 취득세 등을 A이 아닌 청구인이 부담하였다는 사정을 들어 쟁점거래가 가장매매에 해당한다는 의견이나, 청구인이 제출한 A의 사실확인서를 통하여 정확한 사실관계를 소명하였음에도, 처분청은 이에 대한 별도의 확인 절차도 거치지 아니한 채 조사를 종결하였다.

(바) 처분청은 쟁점거래가 명의신탁 약정에 해당한다고 하면서도, 그 약정의 존재를 뒷받침할 만한 어떠한 약정서나 확인서도 제출하지 못하고 있다.

(사) 처분청의 의견과 같이 쟁점거래가 가장매매에 해당한다면 처분청은 청구인이 쟁점주택 양도에 대해 이미 신고·납부한 양도소득세를 직권취소하여야 함에도, 처분청은 이를 이행하지 않았다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 A이 재건축 성사 시의 경제적 가치 상승을 염두에 두고 쟁점주택을 매수한 것이며, 청구인이 부득이하게 매도할 수밖에 없는 처지에서 재건축이 성사될 때까지 재산세를 대납하고 등기비용을 지불하기로 하는 조건으로 양도한 것이라고 주장한다.

그러나, 청구인은 조사 과정에서 A에게 대납한 금원을 ‘상환받을 예정’이었다고 진술하면서도 실제 상환 여부에 대하여는 답변을 회피하는 등 그 주장에 일관성이 없고, 쟁점주택에 관한 재건축 계획도 확인되지 아니한다. 또한 청구인이 절박한 처지에 있었다고 주장하나 정작 매도대금을 수수한 내용이나 사용된 내용도 확인되지 않는다.

오히려 청구인이 2015.6.8. ㈜B와 양도주택에 대한 매매계약을 체결한 후, 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 위하여 2015.8. 21. 지인인 A과 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결함으로써 가장매매를 한 것으로 봄이 합리적이다.

(2) 청구인은 2015.9.2. 쟁점주택을 OOO원에 양도하고 2018.3.21. 이를 OOO원에 재취득하였다고 주장하나, 그 거래대금 지급을 뒷받침할 증빙이 미비하다. 오히려 A이 부담하여야 할 취득세·등록세 및 재산세, 재취득 당시의 양도소득세를 청구인이 대납한 사실이 확인되는바, 당초 쟁점주택에 관한 매매계약은 양도주택 양도 당시 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 위한 가장행위에 불과한 것이다.

(3) 청구인은 처분청이 양도주택의 비과세를 배제하려면 법원을 통해 쟁점주택의 소유권을 청구인에게 대위등기로 환원시켜 등기상 1세대 2주택자로 과세하여야 한다고 주장한다.

그러나, 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 가목은 1세대1주택에 대하여 양도소득세를 과세하지 아니한다고 규정하고 있고, 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조는 명의신탁약정 및 그에 따른 등기로 이루어진 물권변동을 무효로 규정하고 있는바, 2자 간 등기명의신탁관계에서 명의신탁자는 대상 주택을 지배·관리하면서 사실상 이를 처분할 수 있고 그 처분에 따른 소득 역시 명의신탁자에게 귀속되며, 위 비과세 조항의 입법취지가 투기 목적의 주택 소유를 억제하려는 데 있는 점을 고려하면, 명의신탁자가 해당 주택을 실질적으로 소유함을 전제로 비과세 해당 여부를 판단함이 타당하다.

이 사건의 경우 청구인이 2015.9.2. 쟁점주택을 양도할 당시 매매대금 지급내역이 확인되지 아니하고 A이 부담하여야 할 취득세·등록세 및 재산세를 청구인이 계속 부담하였으며, 2018.3.21. 청구인이 쟁점주택을 재취득할 당시에도 재매수대금 지급내역이 미비할 뿐만 아니라 A이 부담하여야 할 양도소득세 등을 청구인이 부담한 사실이 확인되는바, 이는 쟁점주택에 관한 매매가 가장매매에 해당함을 뒷받침한다.

따라서 쟁점주택의 소유권은 형식적으로만 A 명의로 이전되어 있었던 것에 불과하므로, 청구인이 쟁점주택과 양도주택을 실질적으로 소유하고 있었음을 전제로 양도주택 양도에 대한 1세대1주택 비과세 특례의 적용을 배제한 이 사건 처분은 정당하다.

(4) 청구인 항변에 대한 추가답변 내용은 아래와 같다.

(가) 청구인은 청구인이 부담한 제반비용은 쟁점주택의 재개발까지 청구인이 제반비용을 부담하기로 하는 계약 내용에 따라 발생한 것이라고 주장하나, 2015.9.2. 작성된 쟁점주택 매매계약서 특약사항에는 ‘잔금시까지의 각종 공과금은 매도자 부담으로 한다’고 기재되어 있고 ‘본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산매매 일반 관례에 따른다’고 기재되어 있을 뿐 청구인이 주장하는 내용은 확인되지 않는다.

또한, 청구인은 쟁점주택 양도시 A에게 매매대금을 지급받은 사실이 없고 2018.3.21. A이 청구인에게 쟁점주택을 재양도시 청구인에게 매매대금 중 일부(임대보증금 상계조건에 따라 실제 지급하여야 할 금액 OOO원 중 OOO원)만 지급하였고 이 또한 A 계좌에서 출금된 사실이 확인된다.

따라서, 청구인이 부담한 제반비용은 쟁점거래가 가장매매임에 따라 쟁점주택에 대한 실질 소유자인 청구인이 관련 세금을 납부하였다고 봄이 타당하다.

(나) 청구인은 조사청이 정확한 사실관계를 확인하지 않고 과세하였다고 주장하나, 조사청은 조사기간 중 청구인의 주소지로 제반비용 납부 관련 사실확인서를 발송하였고, “청구인은 2025.10.16. 유선으로 사실확인서 내용대로 본인이 납부한게 맞다. 상대 사정이 안 좋아서 먼저 지급하고 나중에 받을 생각이었다”고 답변하였고, 이에 조사청이 ‘실제 보전 받았는지, 증빙이 있는지’에 대해 묻자 이에 대한 답변은 하지 않았다. 그런데 청구인은 이 건 심판청구시 제반비용에 대해 주택재개발까지 제반비용 매도자 부담 조건에 따라 지급한 것이라고 주장을 번복하고 있는바, 납세자의 주장은 일관성이 없다.

또한, 조사청이 조사기간 중 A에게 쟁점주택 매수금액, 매수 후 재매도 이유, 청구인이 쟁점주택을 양도한 이후 청구인과 A 간 전세계약 여부를 묻자 A은 ‘류마티스로 인해 2006년부터 가평에 있어 모르는 일’이라고 답변하였다.

(다) 청구인은 조사청이 쟁점거래를 가장매매로 판단하였음에도 쟁점주택 양도에 대한 양도소득세를 직권취소하지 않았고, 쟁점주택을 A에게 명의신탁하였다는 약정서나 확인서를 제시하지 못하고 있는 이상 쟁점주택 양도당시 공부상 1주택자인 상태에서 쟁점주택 양도에 대한 비과세를 부인하는 것은 부당하다고 주장하나, 조사청이 발송한 2015년 귀속 양도소득세 세무조사결과 통지서상 양도소득금액 OOO원은 양도주택 양도소득과 쟁점주택과 양도주택 외 청구인이 2015년에 추가로 양도한 OOO 양도소득을 반영한 금액으로 해당 세무조사 통지 내용대로 이 건 부과처분이 이루어진 것인바, 쟁점주택에 대한 양도소득은 이미 차감·반영된 것으로 청구인의 주장은 타당하지 않다.

3.심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점거래를 가장매매로 보아 양도주택 양도에 대한 1세대1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2015.1.6. 법률 제12898호로 개정된 것)

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2015.7.20. 대통령령 제26416호로 개정된 것)

제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

(각 호 생략)

(3) 국세기본법(2014.12.23. 법률 제12848호로 일부개정된 것)

제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(4) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(2013.8.6. 법률 제11998호로 개정된 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “명의신탁약정”(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 “부동산에 관한 물권”이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 “실권리자”(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다.

가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우

나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우

다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우

2. “명의신탁자”(名義信託者)란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다.

3. “명의수탁자”(名義受託者)란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다.

4. “실명등기”(實名登記)란 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일 이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 2015.9.30. 양도주택을 주식회사 B에 OOO원에 양도하고 1세대1주택 비과세로 신고하였다.

＜표1＞ 청구인의 2015년 귀속 양도소득세 신고내용

OOO

(나) 처분청은 쟁점거래를 가장매매로 보아 이를 부인하고 양도주택에 대해 1세대1주택 비과세를 부인하는 것으로 아래와 같이 경정한 사실이 확인된다.

＜표2＞ 양도주택 양도 관련 양도소득세 경정 내역

OOO

(다) 청구인은 2015.9.2. A에게 쟁점주택을 OOO원에 양도(잔금일 2015.9.2.)하면서 쟁점주택을 청구인이 OOO원에 전세로 임차하는 계약(확정일자 받음)을 체결하였고, 2018.3.21. 쟁점주택을 A으로부터 OOO원에 재취득하였으며(잔금일 2018.3.20.), 그 대금 지급내역은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 쟁점주택의 매매대금 지급 내역

OOO

(라) 청구인의 정보공개 요청에 따라 처분청이 공개한 조사종결보고서 요약 내용상 조사내용에 따르면 “당초 OOO 주택(쟁점주택)의 양도대금에 대한 증빙이 없고, 동 주택에 대하여 A이 납부할 취득세(2015.9.2. OOO원)·재산세(2016.10.27. OOO원)·재취득시 양도소득세(2018.4.4. OOO원)를 조사대상자(청구인)가 법무사 및 A에게 송금한 내역이 존재하여 양도 건을 가장매매로 판단”, “주식회사 B에게 양도한 OOO 주택(양도주택)의 비과세를 부인하고 기본세율로 과세함”이라는 내용이 확인된다.

(마) 이 건 처분과 관련하여 별도의 확인서나 문답서는 작성되지 않은 것으로 확인된다.

(바) A이 2025.11.5., 2026.4.5. 작성한 확인서에는 A이 쟁점주택을 취득할 당시 재개발이 될 것으로 예상하여 재개발이 될 때까지 발생하는 제반비용을 청구인이 부담하기로 하였으나, 이후 재개발이 이루어지지 않을 것으로 판단됨에 따라 쟁점주택을 다시 청구인에게 양도하였다는 취지의 내용 등이 기재되어 있다.

＜표4＞ 2025.11.5. A 확인서

OOO

＜표5＞ 2026.4.5. A 확인서

OOO

(사) 청구인의 금융거래내역(OOO)에 의하면, 청구인은 2018.3.20. A에게 OOO원을 이체한 사실이 확인된다.

(아) 청구인과 A이 2015.8.21. 작성한 쟁점주택 매매계약서에 의하면, 매매대금은 OOO원(계약금 OOO원, 잔금 OOO원)으로 기재되어 있고, 특약사항으로 잔금 지급시까지 발생하는 각종 공과금은 매도인이 부담하며, 전세보증금은 매수인이 승계하기로 한다고 기재되어 있다.

＜표6＞ 2015.8.21. 매매계약서

OOO

(자) 청구인과 A이 2015.9.2. 작성한 쟁점주택에 대한 전세계약서에 의하면, 임대보증금은 OOO원이고, 임대차기간은 2015.9.2.∼2017.9.2.이며 기타사항으로 「민법」, 「주택임대차보호법」 및 부동산임대차계약의 일반 관례에 따르기로 한다고 기재되어 있다. 또한 전세계약서상 확정일자(OOO.)가 날인되어 있다.

＜표7＞ 2015.9.2. 전세계약서

OOO

(차) 청구인이 A으로부터 쟁점주택을 재취득하면서 2018.2.20. 작성한 매매계약서에 의하면, 매매대금은 OOO원(계약금 OOO원, 잔금 OOO원)으로 기재되어 있고, 특약사항으로 현 전세보증금은 매수인이 승계하기로 한다고 기재되어 있다.

＜표8＞ 2018.2.20. 매매계약서

OOO

(카) 청구인은 2015.10.2. 쟁점주택에 전입신고하였고, 2017.12.5. 쟁점주택에서 강원도 원주시 OOO로 전출하였으며, 2018.5.8. 강원도 원주시 OOO으로 전출하였다가 2021.3.12. 쟁점주택에 다시 전입한 것으로 확인된다.

(타) 청구인의 근로소득지급명세서에 따르면 청구인은 2017.11.9.부터 2021.3.11.까지 강원도 소재 OOO 입주자대표회의에서 근로소득이 발생한 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 2015년 보유주택을 순차적으로 양도하여 양도주택 양도 당시 1세대 1주택자에 해당하였음에도, 처분청이 정확한 사실관계의 확인 없이 이미 처분된 쟁점주택에 관한 거래를 가장거래로 추정하여 양도주택에 대한 1세대1주택 비과세를 배제하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 위법·부당하다고 주장하나, 청구인은 쟁점주택 양도 당시 A이 부담하여야 할 취득세와 쟁점주택 양도 이후에 부과된 재산세를 대납한 것으로 확인되는데, 쟁점주택 매매계약서 특약사항에는 ‘잔금 지급시까지 발생하는 각종 공과금은 매도인이 부담한다’고 기재되어 있을 뿐이고, 청구인이 제출한 A의 확인서상 쟁점주택이 재개발된다하여 재개발될 때까지 제반비용을 청구인이 부담하기로 하였다는 취지가 기재되어 있으나, 쟁점주택에 대하여 재개발이 추진되었다거나 그러한 계획이 있었다고 볼 만한 사정은 확인되지 않고, 청구인에게 그와 같은 조건을 감수하면서까지 쟁점주택을 양도하였어야 할 긴박한 사정이 있었다고 보기도 어려운 점, 청구인은 쟁점주택을 양도함과 동시에 A과 전세보증금은 OOO원으로, 임대차기간은 2015년 9월 2일부터 2017년 9월 2일까지로 하는 전세계약을 체결하고 OOO 전입신고 및 OOO 확정일자를 받았음에도, 위 임대차기간이 종료된 후인 OOO 강원도로 전출하면서 전세보증금을 반환받거나, 사실상 계속 거주하였다면 이에 대한 대항력을 유지하기 위한 별도의 조치를 취한 사실이 확인되지 않는 점, 청구인은 쟁점주택 양도 당시 계약금 OOO원과 잔금 OOO원 중 전세보증금 OOO원을 제외한 OOO원을, 재취득 당시 계약금 OOO원을 각각 현금으로 수수하였다고 주장하나 이를 뒷받침하는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 청구인은 쟁점주택을 양도(2015.9.2.)한 때로부터 약 2년 6개월 만인 2018.3.20. 이를 다시 재취득하였을 뿐만 아니라, 그 과정에서 A이 부담하였어야 할 양도소득세 또한 대납한 것으로 나타나는 점, 청구인은 쟁점주택을 양도한 이후부터 재취득하기까지 계속하여 쟁점주택에 거주하였다고 주장하고 있는바, 쟁점주택 양도일로부터 청구인이 재취득한 날까지 사실상 쟁점주택의 실질 사용·수익자는 청구인으로 보이고, A이 쟁점주택을 보유한 기간 동안 별도의 소유권을 행사한 사실이 확인되지 않으며 A은 쟁점주택 거래와 관련하여 구체적인 내용을 알지 못한다는 취지의 확인서를 작성한 점 등에 비추어 위와 같은 일련의 거래행위는 사회통념상 사인 간 거래에서는 이루어지기 어려운 것으로 보이고, 쟁점거래는 1세대1주택 비과세를 적용받기 위해 외관상 매매형식만을 취한 것으로 봄이 타당하다 할 것이다.

(3) 또한, 청구인은 처분청이 양도주택에 대한 비과세를 배제하기 위해서는 먼저 쟁점주택의 등기를 대위등기로 청구인에게 환원하여 등기상 청구인을 1세대 2주택자로 정한 후에 과세하여야 한다고 주장하나, 「국세기본법」 제14조 제1항은 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용하도록 규정하고 있고, 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 가목의 1세대1주택 비과세 규정은 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있다 할 것인바(대법원 1993.1.19. 선고 92누12988 판결), 쟁점주택에 관한 등기명의의 환원 여부와 관계없이 그 실질적인 소유관계에 따라 비과세 적용 여부를 판단함이 타당하다 하겠다.

(4) 한편, 청구인은 쟁점거래가 가장매매에 해당한다면 처분청이 쟁점주택 양도에 대하여 이미 신고·납부한 양도소득세를 직권으로 취소하여야 한다고 주장하나, 이 건 부과처분은 양도주택의 양도소득금액 OOO원에 서울특별시 중랑구 OOO 다세대주택 양도에 따른 소득금액 OOO원을 가산한 OOO원을 청구인의 2015년 귀속 양도소득금액으로 산정하여 쟁점주택의 양도소득은 이에 반영되지 않은 것으로 나타나고, 청구인이 쟁점주택 양도와 관련하여 당초 신고·납부한 세액 OOO원은 기납부세액으로 차감된 것으로 나타나므로 청구주장을 받아들이기 어렵다.

따라서 처분청이 쟁점거래를 가장매매로 보아 양도주택 양도에 대한 1세대1주택 비과세를 배제하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4.결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.