이유
1. 처분개요

가. 청구인은 서울특별시 강남구 OOO 소재 토지(309.2㎡이고, 공부상 지목은 ‘대지’이며, 이하 “쟁점토지”라 한다)의 지분 309.2분의 71(이하 “쟁점지분”이라 한다)을 2005.5.19. 부친으로부터 증여받아 취득하였고, 2018년부터 2024년까지 수입차를 판매하는 A㈜(이하 “쟁점임차인”이라 한다)에게 쟁점토지를 임대하였으며, 2024.9.13. 쟁점토지가 매매가액 OOO원에 양도되자 쟁점지분에 대한 양도소득세를 신고하면서 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 중과세율(10% 가산)을 적용하여 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

＜표1＞ 쟁점토지 증여당시 지분내역

○○○

나. 이후 청구인은 쟁점임차인이 쟁점토지 위에 (무허가)가설건축물을 설치하여 영업사무소로 사용하면서 장기렌트용 차량을 보관·관리하였으므로 쟁점토지가「소득세법 시행령」제168조의11 제1항 제7호에 따른 ‘하치장 등’에 해당하여 비사업용 토지에서 제외된다는 취지로 2025.11.11. 경정청구를 하였으나, 처분청은 쟁점토지가 사업용토지에 해당하지 않는다고 보아 2026.1.20. 경정청구를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2026.4.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

「소득세법 시행령」제168조의11에 따른 그 밖의 토지의 비사업용 토지 여부는 토지 소유와 관계없이 토지이용현황으로 판정하여야 하는 것이고, 쟁점임차인이 쟁점토지 위에 가설건축물을 설치한 후 이를 영업사무소로 사용하는 동시에 장기렌트카를 보관·관리하기 위한 용도로 사용하였으므로 같은 조 제1항 제7호에 따른 하치장용 등의 토지로 보아야 한다. 따라서 처분청이 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있으므로 이를 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지의 위치는 서울지하철 OOO에서 도보로 약 754미터(11분)이고, 지하철 OOO에서 도보로 844미터(13분)에 위치한 더블역세권이자 8차선 대로변에 위치하고 있어 단순히 물품을 보관하기 위한 장소로 보기 어려워 쟁점임차인이 이를 하치장 등으로 사용하였다는 청구주장을 신뢰하기 어렵다.

더욱이 신문기사나 쟁점임차인의 홈페이지를 통해서도 쟁점토지에 쟁점임차인이 ‘A 프리미엄 지점’을 설치한 사실이 확인되므로 쟁점토지는 판매 및 영업활동을 위한 장소로 사용된 것으로 보아야 한다.

(2) 또한 쟁점토지와 관련하여 재산세 과세분류가 종합합산과세대상으로 되어 있는 등 「소득세법」제104조의3 제1항 제4호 나목에도 해당하지 아니하므로 쟁점토지가 사업용토지에 해당한다는 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지를 임차인이 하치장 등으로 사용하였으므로 비사업용토지에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지

양도소득과세표준

세율

1,400만원 이하

16퍼센트

1,400만원 초과

5,000만원 이하

224만원 + (1,400만원 초과액 × 25퍼센트)

5,000만원 초과

8,800만원 이하

1,124만원 + (5,000만원 초과액 × 34퍼센트)

8,800만원 초과

1억5천만원 이하

2,416만원 + (8,800만원 초과액 × 45퍼센트)

1억5천만원 초과

3억원 이하

5,206만원 + (1억5천만원 초과액 × 48퍼센트)

3억원 초과

5억원 이하

1억2,406만원 + (3억원 초과액 × 50퍼센트)

5억원 초과

10억원 이하

2억2,406만원 + (5억원 초과액 × 52퍼센트)

10억원 초과

4억8,406만원 + (10억원 초과액 × 55퍼센트)

제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

가. 「지방세법」 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

나. 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지

다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령

제168조의6(비사업용 토지의 기간기준) 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

제168조의11(사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위) ① 법 제104조의3 제1항 제4호 다목에서 “거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

7. 하치장용 등의 토지 물품의 보관ㆍ관리를 위하여 별도로 설치ㆍ사용되는 하치장ㆍ야적장ㆍ적치장(積置場) 등(「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 신고를 하여야 하는 건축물로서 허가 또는 신고없이 건축한 창고용 건축물의 부속토지를 포함한다)으로서 매년 물품의 보관ㆍ관리에 사용된 최대면적의 100분의 120이내의 토지

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 당초 쟁점토지 양도에 따라 쟁점지분과 관련한 양도소득세 신고시 비사업용토지에 해당하는 것으로 보아 10%를 가산한 중과세율로 신고하였으나, 이후 쟁점토지가 사업용토지에 해당한다고 보아 경정청구를 하였다.

＜표2＞ 신고 및 경정청구 내역

○○○

(나) 쟁점토지의 임대차계약서의 주요 내용은 아래 ＜표3＞과 같고, 임대차계약서는 1년 단위로 재작성된 것으로 보이며, 토지이용과 관련한 특약사항은 확인되지 않는다. 또한 쟁점임차인은 쟁점토지 위에 (무허가)건축물을 건설하여 이를 영업사무소(OOO)으로 사용하였고, 쟁점토지를 사업장 또는 하치장 등으로 신고한 사실은 확인되지 않는다.

＜표3＞ 쟁점토지 임대차계약서

○○○

(다) 쟁점토지는 일반상업지역·제3종일반주거지역에 위치하고 있는 것으로 확인된다.

＜표4＞ 쟁점토지 관련 토지이용계획(토지이음)

○○○

(라) 네이버 지도 및 로드뷰를 통해 확인되는 쟁점토지는 아래 ＜표5＞와 같고, 로드뷰를 보면 1층 단층 건물(붉은색 테두리)의 쟁점임차인 사업장(미신고) 건물이 확인된다.

＜표5＞ 쟁점토지의 네이버 지도 및 로드뷰

○○○

(마) 쟁점임차인은 쟁점토지 위에 ‘프리미엄지점’을 설치하였고, 이에 대한 뉴스 기사가 ＜표7＞과 같이 확인된다.

＜표6＞ 쟁점임차인의 홈페이지(‘OOO 프리미엄지점’)

○○○

＜표7＞ ‘프리미엄지점’ 관련 기사

○○○

(바) 국세정보시스템 등을 통해 확인되는 쟁점토지의 재산세 과세분류는 ‘종합합산과세대상’이다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지가 「소득세법 시행령」제168조의11 제1항 제7호에 따른 하치장에 해당하여 비사업용토지가 아니라고 주장하나,

「소득세법 시행령」제168조의11 제1항 제7호에서 말하는 ‘하치장 등’은 그 법문과 입법취지 등에 비추어 물품의 보관·관리를 위하여 사업장과 별도로 설치·사용되는 것을 의미하는 바(서울고등법원 2012.3.28. 선고 2011누35363 판결, 같은 뜻임)

쟁점임차인이 차량렌트 등을 목적으로 쟁점토지를 사용한 것으로 보이나 사업장과 별도로 하치장 등을 설치하였다고 보기 어려운 점, 로드뷰 사진과 쟁점임차인의 홈페이지를 보면 쟁점토지를 장기렌트카 전시 및 판매를 위한 영업활동장소로 사용한 것으로 보이는 점, 임차한 토지의 사용목적까지 고려하여 비사업용 토지 여부를 판단할 경우 사업용 토지의 범위가 불명확해지고 관련 규정이 형해화 될 우려가 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.