이유
1. 처분개요

청구인은 1989.4.25 한국토지개발공사로부터 울산광역시 남구 O동 OO OOO OOOO OOO 대지 226㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 분양받고 1990.4.25 분양대금을 완납한 후 1991.2.11 청구외 OOO에게 쟁점토지를 양도하였으나 이에 대한 양도차익 예정신고 또는 양도소득세 과세표준 확정신고를 하지 않았다.

처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 1997.1.16 청구인에게 1991년 귀속 양도소득세 33,923,370원을 결정고지하였다.(동 고지세액은 이의신청에 대한 결정내용에 따라 양도가액 57,800,000원, 취득가액 23,629,460원의 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 1997.3.20자에 24,265,730원으로 감액경정결정되었음)

청구인은 이에 불복하여 1997.3.4 이의신청과 1997.5.20 심사청구를 거쳐 1997.9.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구 주장 및 국세청장 의견

가. 청구 주장

청구인은 1989.4.25 한국토지개발공사로부터 분양받은 쟁점토지를 1990.3.3 청구외 OOO에게 양도하기로 계약하고 1990.3.13 중도금과 1990.3.30 잔금을 받았으나, 한국토지개발공사로부터 분양받을 당시의 계약조건에 의하면, 쟁점토지 위에 주택을 신축하기 전에는 당초 분양받은 자가 제3자에게 쟁점토지를 양도할 수 없도록 규정되어 있어 부득이 1991.2.11 청구외 OOO앞으로 명의변경을 한 것이므로 이 건의 양도시기는 한국토지개발공사의 토지매각원부상의 명의변경일인 1991.2.11이 아니라 청구인이 청구외 OOO으로부터 잔금을 지급받은 1990.3.30로 보아야 하므로 이 건 국세부과제척기간이 경과된 후 양도소득세를 과세한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인이 증빙으로 제시한 채무변제약정공정증서는 채권·채무에 관한 공정증서로서 쟁점토지의 매매와 관련된 공정증서로 볼 수 없고, 청구인이 제시한 쟁점토지의 양도시 매매계약서를 보면, 일반적으로 부동산 중개인의 입회하에 거래되는 것이 부동산거래의 관행임에도 동 매매계약서는 부동산 소개인난에 주소등도 없이 상호는 OO부동산으로, 성명은 청구인인 OOO와 청구외 OOO의 이름이 함께 기재되어 있고, 청구외 OOO은 인장이 아닌 지장을 날인한 것으로 보아 동 매매계약서는 신빙성이 희박한 것으로 보이며, 일반적으로 거래사실확인서는 거래당사자간의 이해관계에 영향을 미치지 않는 한 작성자가 거래상대방이 요구하는 대로 작성해 주는 경우가 있을 수도 있으므로 이 것만으로는 객관적이고 신뢰성이 인정된다고 할 수 없을 것인 바, 이 건 매매대금의 지급과 관련된 금융자료등 객관적이고 구체적인 증빙에 의하여 거래일자 등이 확인되지 않는 한 동 거래사실확인서에 기재된 내용을 신빙성이 있는 것으로 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서 이 건 대금청산일이 확인되지 않으므로 토지매각원부상의 명의변경일인 1991.2.11을 양도시기로 본 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

이 건의 다툼은 쟁점토지의 양도시기를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제27조

에 “자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.”고 규정하고 있고, 같은법시행령 제 53조 제1항에서 “법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다. 2.(생략) ～ 5.(생략)”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1989.4.25 한국토지개발공사로부터 분양받은 쟁점토지를 1990.3.3 청구외 OOO에게 양도하기로 계약하고 매매대금 중 잔금을 1990.3.30 지급받았으므로 쟁점토지의 양도시기는 잔금청산일인 1990.3.30이라고 주장하고 있으나, 청구인이 증빙자료로 제시하는 매매계약서를 보면, 잔금지급약정일은 1990.3.30로 기재되어 있으나 동 매매계약서만으로는 실지로 대금을 청산한 날이 언제인지는 확인할 수 없는 바, 부동산거래의 취득 또는 양도시기를 판단함에 있어서 그 매매계약서상에 기재된 잔금지급약정일이 있기는 하나 실지로 대금을 청산한 날이 언제인지는 분명하지 아니한 경우 그 매매계약서에 기재된 잔금지급기일에 매매대금이 청산된 것으로 추정할 수 없는 것이고,(대법원 91누11223, 92.4.28 같은 뜻임),

(2) 청구인이 쟁점토지의 매매대금 중 잔금을 1990.3.30에 지급받았음을 입증하는 자료로 제시하는 채무변제약정공정증서를 보면, 청구인이 청구외 OOO으로부터 일금 80,000,000원을 1990.3.29자에 차용하였음을 공증한 것으로서 동 공정증서가 쟁점토지의 매매와 관련하여 작성되었다는 것이 동 공정증서상에 기록되어 있지 않을 뿐 아니라 동 공정증서가 작성된 날은 1990.3.29로 청구인이 제시하는 매매계약서상의 잔금지급약정일인 1990.3.30보다 하루전으로 청구인이 잔금을 지급받기도 전에 쟁점토지의 매매와 관련하여 채무를 부담하는 공정증서를 작성하였다는 것은 상관행상 인정되기 어려우므로 동 채무변제약정공정증서가 쟁점토지의 매매와 관련하여 작성된 것으로 보기는 어렵다 하겠으며,

(3) 일반적으로 부동산거래와 관련하여 거액의 자금을 주고 받는 경우 동 자금은 특별한 사정이 없는 한 금융기관등을 통하여 관리하는 것이 일반적인 관행임에도 청구인은 특별한 사유도 없이 쟁점토지의 매매와 관련된 금융자료를 전혀 제시하지 못하고 있어, 청구인은 쟁점토지의 양도시기라고 주장하는 1990.3.30을 확인할 수 있는 객관적이고 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 것으로 인정된다 하겠다.

(4) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점토지의 양도에 따른 잔금청산일을 입증할 수 있는 자료로 신빙성이 희박한 매매계약서와 채무변제약정공정증서를 제시하고 있을 뿐 쟁점토지를 양도하고 1990.3.30에 잔금을 지급받았다는 사실을 입증할 수 있는 금융자료등 객관적이고 구체적인 자료는 제시하지 못하고 있는 반면, 처분청은 이 건 한국토지개발공사에서 작성·관리하고 있는 토지매각원부상 쟁점토지의 소유권이 1991.2.11에 청구인으로부터 청구외 OOO앞으로 명의변경된 사실을 확인하여 토지매각원부상의 명의변경일인 1991.2.11을 쟁점토지의 양도일로 보고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.