이유
1.처분개요 가.청구인은 2022.4.5. 울산광역시 울주군 OOO 전 1,676㎡, 210-2 도로 138㎡, 210-3 도로 60㎡(이하 “쟁점토지1”이라 한다)를 OOO원에, 2023.1.4. 울산광역시 울주군 OOO 전 277㎡, 210-2 도로 23㎡, 210-3 도로 10㎡, 210-7 전 935㎡, 210-2 도로 77㎡, 210-3 도로 34㎡(이하 “쟁점토지2”라 하고 쟁점토지1과 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 OOO원에 양도하고 쟁점토지에 대하여 「조세특례제한법」(이하 “조특법”이라 한다) 제69조에 따른 8년 이상 자경 농지에 대한 양도소득세 감면 규정을 적용하여 양도소득세 신고를 하였다. 나.처분청은 2023.10.11.부터 2023.10.30.까지 청구인에 대한 양도소득세조사를 실시하여, 청구인이 양도한 쟁점토지는 대지개발에 따라 양도 당시에 이미 농지가 아닌 대지로 전환되고 이후 농지로 이용된 내역을 확인할 수 없다는 이유로 감면 적용을 부인하고 2023.12.14. 청구인에게 2022년 귀속 양도소득세 121,374,000원, 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. 다.청구인은 이에 불복하여 2024.1.25. 심판청구를 제기하였다. 2.청구인 주장 및 처분청 의견 가.청구인 주장 (1)청구인이 쟁점토지를 취득하게 된 과정, A에게 양도하게 된 과정은 다음과 같다. (가)청구인은 1995.12.11. 협의분할에 따른 상속을 원인으로 조상대대로 농사짓던 농지 3필지(울산광역시 울주군 OOO)를 취득하여 보유하여 오던 중 2004.10.19. 같은 곳 205-3(2,188㎡)을 OOO원에 추가로 매입하여 계속 농사를 짓고 있었다. 2017.10.19. 위 4필지(OOO)를 OOO으로 전부 합필(면적 4,254㎡로, 이하 “대송리 210 토지”라 한다)하였고, 그 후 주변의 발달(이 지역은 OOO이라는 해맞이 명소로 점점 발전)로 논농사가 어려워지자 2018.8.31. 지목을 변경(답→전)하여 밭농사를 짓던 중 2020.5.20.경 한동네에서 15∼16년간 같이 살던 A이 토지를 개발해 보겠다며 매각을 하라 하여 OOO원에 매각하기로 구두계약을 한 뒤 2020.6.5. 계약금과 중도금 조로 OOO원을 받고 나머지 잔금은 토지 분할 후에 받고 소유권을 이전하기로 하였다. A은 청구인과의 구두계약 후 맹지인 OOO 토지를 본인의 책임과 비용을 들여 2020.12.18. 5필지(OOO)로 분할하였고, 맹지인 해당 토지에 사도(210-2 306㎡, 210-3 134㎡, 210-8 19㎡, 210-9 114㎡)까지 개설하였다. 2020년 12월경 OOO 공영주차장에서 이 토지로 올라오는 도로가 개설되었고, 이 도로와 본 토지를 연결하는 OOO 사도까지 A의 비용으로 개설하여 본 토지가 비로소 「건축법」상 건축이 가능한 토지가 되었다. (나)OOO 토지(분할 전 4,254㎡)의 매매계약 과정 및 양도대금 입금 내역은 다음과 같다. 1)2020.5.20.경 A이 맹지인 이 토지에 자기책임으로 도로를 내고 여러 필지로 분할하여 펜션을 짓겠다고 하여, 협상을 통해 OOO 토지 전체를 OOO원에 매도하기로 구두계약(청구인은 매수인이 이 토지에 「건축법」상 도로를 개설하면 일부 토지를 다시 찾아올 생각이었음)하고, A이 OOO 토지에 근저당을 설정하여 받은 대출금으로 계약금과 중도금을 주었고(2020.6.5. 계약금과 중도금으로 OOO원 수령), 나머지 잔금은 토지 분할 후 주겠다 하였다. 2)OOO 토지의 구두계약 조건은, ① 계약금과 중도금 포함하여 OOO원이나 받았기 때문에 매수인이 도로를 내지 못하여 건축허가가 나지 않더라도 매매계약 해제는 불가능하다는 조건, ② 현재 본 토지가 건물을 건축할 수 없는 맹지이므로 큰 도로에서 본 토지까지의 사도개설비용과 분할측량비용 등의 모든 비용은 매수인이 전적으로 책임지는 조건, ③ 토지의 면적이 크므로 분할 후에는 여러 필지가 되므로, 소유주 명의를 다른 사람 명의로 합법적으로 변경해도 된다는 조건, ④ 분할 후 분할된 각 필지에 대한 소유권이전을 위한 매매계약서 작성과 이 때 잔금을 지급한다는 조건, ⑤ 계약금과 중도금으로 OOO원을 지급하고 난 후에는 토지의 사용승낙을 해주고 건축에 필요한 어떤 공사를 해도 좋다는 조건, ⑥ 토지의 소유권이 이전되기 전까지는 청구인이 매수인에게 토목과 건축에 필요한 동의서는 무조건 해준다는 조건 등이다. 3)OOO 토지를 분할한 후 소유권이 이전될 때, A에게 매각한 토지 중에서 청구인의 당초 계획대로 일부 토지는 다시 찾아와 A이 은행에 설정한 채무를 승계하는 조건 등으로 청구인의 자녀들에게 증여(2021.9.24. 청구인이 아들 B에게 OOO 대 826㎡, 201-2 도로 68㎡, 210-3 도로 30㎡ 증여) 및 양도(2022.7.5. A이 청구인의 딸 C와 사위 D에게 OOO 전 655㎡, 210-2 도로 54㎡, 210-3 도로 23㎡ 양도)로 나누어 주고 증여세 신고를 하였다. 나머지 토지는 각각 순차로 잔금을 받고 소유권이전 등기를 해 주고 양도소득세 신고까지 완료하였다. (다)OOO 토지(655㎡)는 2021.12.8. 건축허가, 2021.12.23. 착공, 2022.7.18. 사용승인을 받아 현재 펜션으로 사용 중이고, OOO 토지(935㎡)는 2022.11.23. 건축허가, 2022.12.1. 착공, 2023.4.27. 사용승인을 받아 역시 펜션으로 사용 중이다. (라)구글 어스가 2023.4.2. 촬영한 OOO 일대 사진에는 건축물이 준공된 대지, 공사 중인 토지 및 농작물이 식재된 농지 등이 혼재되어 있는 것으로 확인되고, 구글 어스가 2021.11.9. 촬영한 OOO 일대 사진에는 농작물이 식재되어 있거나, 농작물을 수확한 직후의 상황으로 푸른색과 밭고랑이 보이며, 구글 어스가 2021.11.9. 촬영한 OOO 일대 사진에는 토지 위에 푸른 농작물이 식재된 것이 확인되고, 국토지리정보원이 2022.3.16. 촬영한 OOO 일대 사진에는 밭 고랑 및 작물 식재 모습이 확인되며, A감정평가법인이 2020.6.2. 촬영한 OOO 토지(분할 전 4,254㎡) 일대 사진에도 농작물이 식재된 모습과 농지 중간에 경운기 1대가 작업하는 모습을 볼 수 있고, 2022.1.10. 촬영한 OOO 일대 사진에도 밭 고랑 및 농작물 식재 모습 등이 확인된다. 위와 같이 구글 어스나 국토지리정보원 촬영 사진 및 감정평가를 위한 현장 조사목적으로 촬영한 현장사진 등에 비추어 보아도 쟁점토지 양도일 현재 쟁점토지1·2가 농지임에 틀림없다. (2)쟁점토지는 조특법 시행령 제66조 제5항 제1호 단서의 “양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공을 할 경우 : 매매계약일 현재의 농지기준” 조건에 해당한다. 즉 쟁점토지는 농사를 지을 사람이 살 수 있는 토지가 아니고, 주변상황도 농지에서 건축물이 완성된 대지로 전환되어 가는 중에 있을 뿐더러, 매매 가격도 맹지 상태에서 평당 OOO원(OOO원 ÷ 1,267평) 정도 하는 토지이므로 매수자는 여기에 「건축법」상의 도로를 개설하여 펜션이나 커피숍 등을 건축하려고 매수하였고, 매수 의도대로 건물이 완성된 현재 매수인이 직접 펜션을 운영하고 있다. 따라서 소유권이 이전된 양도일을 기준으로 농지 여부를 판단할 것이 아니고(위에서 살펴본 바와 같이 양도일 현재에도 농지에 해당하나), 당초 구두 계약조건에 따라 잔금청산일이 아닌 토지매매계약일(계약금과 중도금으로 OOO원이 입금된 2020.6.5.) 현재의 상황에 따라 농지 여부를 판단하여야 한다. 매수자가 쟁점토지를 위와 같은 용도로 사용하려 하다 보니 매매계약 당시 조건에도 OOO원을 입금 시킨 후에는 공사에 착공해도 좋다는 조건이 있었고, 이에 따라 토지소유자인 청구인은 매수인에게 각종 동의 등을 해 주었기에 매수자는 용도에 맞게 각종 공사 등을 하여 사용할 수가 있었다. 나.처분청 의견 청구인은 2022년과 2023년에 각각 양도한 쟁점토지1·2는 2020년에 해당 토지를 구두계약에 따라 개발하기로 한 토지이며, 양도 당시 농지임에 틀림없다고 주장하나, 관련 사진 등으로 확인한 현장은 개발로 인해 양도 당시에는 명백히 대지 상태로 토지가 전환되었고, 이후 토지는 펜션 및 카페 등의 건물이 들어서 이용되는 등 도로개설 이후 농사 등의 목적으로 이용된 내역이 없기에 양도 당시에 농지로 사용하였다는 청구인의 주장은 수용할 수 없다. 2022년 4월에 양도한 쟁점토지1은 2021년 다음 위성 사진상 이미 대지로 조성되어 2022년 11월에 건물이 완성되는 등 양도 당시 농지로 이용된 내역을 확인할 수 없고, 2023년 1월에 양도된 쟁점토지2는 2021년에 대지조성작업이 시작되고 있는 모습이 위성사진상 확인되며 이후 2022년 11월까지 대지 상태로 토지경작에 이용된 사실이 없음이 위성사진 등으로 확인된다. 이에 처분청은 쟁점토지1·2가 양도 당시 농지가 아님이 명확히 확인된다 하여 청구인의 자경농지에 대한 양도소득세 감면 신고를 부인하고 이 건 양도소득세를 과세하였다. 3.심리 및 판단 가.쟁점 쟁점토지 양도일 현재 농지가 아닌 것으로 보아 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 부인한 처분의 당부 나.관련 법령 (1) 조세특례제한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】①농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상 [대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2023년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 「도시개발법」또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2) 조세특례제한법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】④ 법 제69조 제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(제3항의 규정에 따른 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다. (각호 생략) ⑤ 제4항의 규정을 적용받는 농지는 「소득세법 시행령」제162조 에 따른 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 기준에 따른다. 1. 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우 : 매매계약일 현재의 농지 기준 2. 환지처분 전에 해당 농지가 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 되고 그 환지예정지 지정일부터 3년이 경과하기 전의 토지로서 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우 : 토지조성공사 착수일 현재의 농지 기준 3. 「광산피해의 방지 및 복구에 관한 법률」, 지방자치단체의 조례 및 지방자치단체의 예산에 따라 광산피해를 방지하기 위하여 휴경하고 있는 경우 : 휴경계약일 현재의 농지 기준 (3) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (4) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 다.사실관계 및 판단 (1)청구인이 제출한 자료는 다음과 같다. (가)청구인은 쟁점토지가 양도 당시 농지였음을 주장하며 구글 어스(2023.4.2., 2021.11.9.) 및 국토지리정보원(2022.3.16.), 감정평가법인(2020.6.2., 2022.1.10.) 등이 촬영한 사진을 제출하였다. (나)울산광역시 울주군 OOO 지상3층 단독주택의 일반건축물대장 상 허가일은 2021.12.8., 착공일은 2021.12.23., 사용승인일은 2022.7.18.이고, 같은 곳 210-7의 지상2층 단독주택의 일반건축물대장 상 허가일은 2022.11.23., 착공일은 2022.12.1., 사용승인일은 2023.4.27.로 나타난다. (다)울산광역시 울주군수가 2024.1.9. 발행한 지적도 등본을 제출하였다.|
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| ＜건축허가 내용＞
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| ＜건축관계자 변경신고 사항＞
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| 1. 농지전용 변경협의 내역
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| 1. 토지표시
2. 사용자 가)성명 : A 3. 사용목적 : 건축허가 및 진입도로 개설 4. 사용기간 : 영구
위 토지는 본인의 소유이나 금번 위 사용자가 제1종 근린생활시설(소매점) 및 주택 건립을 위한 사업을 시행함에 있어 소유자로서 사용을 동의합니다.
붙임 : 인감증명서 1부(2020.6.8. 울산광역시 울주군 서생면장 발행) |
| 2. 토지표시
2. 사용자 가)성명 : A 3. 사용목적 : 건축허가 4. 사용기간 : 영구
위 토지는 본인의 소유이나 금번 위 사용자가 제1종 근린생활시설(소매점) 및 주택 건립을 위한 사업을 시행함에 있어 소유자로서 사용을 동의합니다.
붙임 : 인감증명서 1부(2020.12.7. 울산광역시 울주군 서생면장 발행) |
| 부동산 | 종류 | 양도일 | 취득일 | 양도가액 | 취득가액 |
| 쟁점토지1 | 전(1,874㎡) | 2022.4.5. | 1995.12.11. | OOO | OOO |
| 쟁점토지2 | 전(1,356㎡) | 2023.1.4. | 2004.10.19. | OOO | OOO |
| □ 조사결정 내용
□ 기타 조사사항 ○ 자경농지에 대한 감면 부인(양도 당시 농지 확인) - 청구인은 울산광역시 울주군 OOO 외 2필지를 2022년 4월에 양도하고, OOO 외 5필지를 2023년 1월에 양도하면서 각각 자경농지에 대한 양도소득세 OOO원을 감면세액으로 신고함 - 상기 양도 토지에 대해 현장확인한 바 현재는 펜션 및 카페 등 용도로 사용되고 있고 농지로 사용되고 있는 토지는 없음 - 양도 시점의 위성사진 및 로드뷰를 통해 확인한바 2021년까지 경작하던 토지를 대지상태로 개발하여 양도한 것으로 확인되어 자경농지에 대한 감면 부인하고 고지결정코져 함 |
| 토지 : 울산광역시 울주군 OOO
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| 토지 : 울산광역시 울주군 OOO
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| 토지 : 울산광역시 울주군 OOO
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| 매매대금 : OOO원 계약금 : - 중도금 : - 잔액금 : 일시불 2022.4.5. 지급 부동산의 표시 : 1. 울산광역시 울주군 OOO 전 1,676㎡ (소유자 청구인 단독소유지분 전부) 2. 울산광역시 울주군 OOO 도로 306㎡ [공유자 청구인 지분 중 일부(306분의 138)] 3. 울산광역시 울주군 OOO 도로 134㎡ [공유자 청구인 지분 중 일부(134분의 60)]
2022.4.5. 매도인 : 청구인 매수인 : A |
| 매매대금 : OOO원 계약금 : OOO원, 2022.11.1. 지급 중도금 : - 잔액금 : OOO원, 2023.1.31. 지급 부동산의 표시 : 1. 울산광역시 울주군 OOO 전 277㎡ (소유자 청구인 단독소유지분 전부) 2. 울산광역시 울주군 OOO 도로 306㎡ [공유자 청구인 지분 중 일부(306분의 23)] 3. 울산광역시 울주군 OOO 도로 134㎡ [공유자 청구인 지분 중 일부(134분의 10)]
2022.11.1. 매도인 : 청구인 매수인 : A |
| 매매대금 : OOO원 계약금 : OOO원, 2022.11.1. 지급 중도금 : - 잔액금 : OOO원, 2023.1.31. 지급 부동산의 표시 : 1. 울산광역시 울주군 OOO 전 935㎡ (소유자 청구인 단독소유지분 전부) 2. 울산광역시 울주군 OOO 도로 306㎡ [공유자 청구인 지분 중 일부(306분의 77)] 3. 울산광역시 울주군 OOO 도로 134㎡ [공유자 청구인 지분 중 일부(134분의 34)]
2022.11.1. 매도인 : 청구인 매수인 : A |