이유
1. 처분개요
가. 처분청은 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 OOO토지 OOO㎡ 및 OOO㎡(2필지 토지를 합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)를
「지방세법」제106조
제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상이라고 보아, 2021.9.10. 청구법인에게 재산세(도시지역분 포함) OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과ㆍ고지하였다.
나. 청구법인은 2021.12.6. 이의신청을 거쳐 2022.2.3. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
(1) 청구법인은 쟁점토지 지상에 원룸 등의 공동주택을 건립하기 위하여 도시계획심의위원회 심의를 진행하였고, 2019.10.17. 처분청으로부터 도시관리계획 변경결정 및 지형도면 고시 통보를 받았으며, 2020.2.5. 처분청 건축과에 기존 건축물의 철거 멸실 신고 후 신고필증을 교부받은 바 있다.
이후 청구법인은 건축허가를 받고자 하였으나, 건축계획의 경미한 변경으로 다시 도시계획심의위원회의 재심의가 필요하여 2020.5.6. 이를 신청하였고, 도시계획심의위원회의 재심의 과정에서 도시관리계획 변경으로 인한 지역의 부정적 영향이 최소화 되어야 한다는 이유 등으로 보류된 바 있으며, 이후 세대당 주차 대수 증가 등의 요구를 보완하여 2020.10.6.에서야 쟁점토지 지상건축물에 대한 건축허가가 완료되었다.
청구법인은 건축허가가 나자 OOO시에 준공공임대주택 융자지원 사업신청서를 제출하는 한편, 2020.12.30. OOO시에 주택임대사업자 등록을 제출하여 등록증을 교부받았으며, 2021.2.18. OOO시로부터 융자지원 추천 대상자로 선정되었고, 2021년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축물 신축자금 조달을 위한 노력을 진행하였다.
(2) 상기의 사실관계와 같이 2019년 도시계획 심의를 시작으로 2021년 2월까지 건물철거, 토지조성, 건축허가, 주택임대사업자 등록 등 일련의 절차를 꾸준히 거쳐왔으며, 그 건축허가 및 주택임대사업자 등록의 내용을 보면, 신축될 건축물의 연면적, 총 세대수, 바닥면적 등이 확정되어 있었던바, 이는
「지방세법 시행령」제103조
제1항 제3호에 따른 ‘건축 중인 건축물의 부속토지’에 해당하므로, 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과하는 것은 부당하다 할 것이다.
(3) 또한, 청구법인의 노력에도 불구하고 도시계획심의위원회의 재심의가 지연되거나 2020년 9월 정부의 부동산 정책 시행으로 사업자금 조달이 차질을 빚는 등의 사유가 발생하였던바, 이러한 사유들을 2021.6.1. 현재 건축물을 준공하지 못한 정당한 사유로 보아야 할 것이다.
나. 처분청 의견
(1) 청구법인이 쟁점토지 지상에 건축물을 신축하기 위한 과정 등을 요약하면 다음과 같다.
[쟁점토지 지상건축물 신축 과정 등]
OOO
(2) 처분청은 2021년 5월경까지 쟁점토지 지상에 신축허가된 건축물에 대한 착공신고가 이루어지지 않은 점을 확인하고 2021.6.1. 쟁점토지 현장에 방문하여 청구법인이 기존 건축물을 철거한 이후 신축건축물에 대한 건축행위를 진행하지 않은 것을 확인한 바 있다.
건물 신축공사에 착수한 것으로 보려면 특별한 사정이 없는 한 신축하려는 건물에 대한 굴착이나 축조 등의 공사를 개시하는 정도에 이르러야 하고, 기존건물이나 시설 등의 철거, 벌목이나 수목 식재, 신축건물의 부지조성, 울타리 가설이나 진입로 개설 등 건물신축의 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것만으로 공사 착수가 있었다고 할 수 없는 것이다.
(3) 또한, 청구법인은 착공이 지연된 이유로 도시계획심의의원회의 재심의 지연 등을 들고 있으나, 재심의를 신청한 사유가 건축계획이 일부 변경된 것에 있으며, 그 건축계획이 변경된 사유는 ‘장기일반민간임대주택 도입에 따른 초기사업비 어려움 해소를 위한 세대수 조정 및 건축계획 일부 변동사항 발생’임을 감안할 때, 착공이 지연된 사유는 행정관청의 금지ㆍ제한 등 외부적 요인이 아니고 청구법인의 사업진행상 자금조달 문제 때문이라고 판단된다.
(4) 상기와 같은 점들을 종합해 볼 때, 2021년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 신축할 건축물에 대한 공사계획 신고(착공신고)를 하지 않았고 실제 공사에 착공하지 않은 이상 쟁점토지를 별도합산과세대상으로 볼 수는 없다고 판단된다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점토지에 건축물을 신축하기 위해 노력해왔으나, 부득이한 사정 등에 의해 2021년 재산세 과세기준일 현재 착공하지 못한 것일 뿐이므로 쟁점토지를 종합합산과세대상이 아닌 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.
(가) 처분청이 제출한 공문을 보면, 쟁점토지 지상에 소재하던 기존 건축물은 2020.3.4. 철거가 완료된 상태임을 확인한다는 내용이 나타난다.
(나) 처분청이 제출한 공문을 보면, 2020.10.6. 쟁점토지에 대하여 다음과 같이 건축허가가 났다가, 2021.7.1. 건축주의 취소원 제출에 따라 그 건축허가가 취소된 것으로 나타난다.
[1차 건축허가 사항]
OOO
(다) 처분청이 제출한 공문을 보면, 2021.9.17. 쟁점토지에 대하여 다음과 같은 건축허가가 다시 난 것으로 나타난다.
[2차 건축허가 사항]
OOO
(라) 처분청이 제출한 공문을 보면, 2021.11.19. 청구법인이 신청한 착공신고서가 처리되어 통보된 것으로 나타난다.
(마) 청구법인은 쟁점토지 지상에 건축물을 신축하기 위한 과정 중 도시계획심의 과정에서 부득이하게 지연된 것이라는 취지로, 2020년 제2차 강서구 도시계획위원회 재심의 결과(보류)를 제출하는 한편, 그 외 철거공사 진행자료, 준공공임대주택 건설자금 융자지원 사업신청 자료, 임대사업자 등록증 등의 자료를 제출하였다.
(바) 2021년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지에 대한 착공신고는 이루어지지 않았고, 착공 또한 되지 않은 것으로 나타나며, 이 점에 대해서는 청구법인도 인정하고 있는 것으로 보인다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
청구법인은 쟁점토지에 대한 착공을 진행하는 과정에서 도시계획심의위원회의 재심의가 지연된 바 있고, 정부의 부동산 정책 발표에 따라 자금조달이 어려워지는 등의 부득이한 사정도 있었으며, 그러한 과정을 거쳐 2021년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지에 신축될 건축물의 연면적, 총 세대수, 바닥면적 등이 확정된 상태였으므로 이러한 내용을 감안하여 쟁점토지를 ‘건축물을 건축 중인 토지’로 보아 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다고 주장한다.
그러나, 재산세는 매년 독립적으로 과세기준일(6.1.) 현재의 부동산 현황에 따라 과세 여부를 판단할 뿐, 착공하지 못한 것에 대한 정당한 사유가 있는지 여부는 고려할 대상이 아니므로, 2021년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인에게 건축물을 착공하지 못한 정당한 사유가 있다 하더라도 그러한 사유만으로 쟁점토지가
「지방세법 시행령」제103조
제1항 제3호 등에 따라 ‘건축물을 건축 중인 토지’에 해당한다고 할 수는 없는 점,
「지방세법」제106조
제1항 제2호 가목, 같은 법 시행령 제101조 제1항 제2호 및 제103조 제1항에 따라 별도합산과세대상으로 구분되는 ‘건축 중인 건축물’이라 함은 건축허가를 받아 착공신고서를 제출한 후 터파기 공사 등 실제로 건축공사를 진행하고 있는 것을 의미하고, 단지 그 사업에 직접 사용하기 위한 준비를 하고 있는 것까지 포함된다고 볼 수는 없는데, 청구법인은 2020.10.6. 1차 건축허가를 받았다가 2021.7.1. 스스로 이를 취소한 후, 건축설계 등을 변경하여 2021.9.17. 2차 건축허가를 받고 2021.11.19.에서야 착공신고를 하였으므로, 적어도 2021년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 착공하지 않은 것이 명확할 뿐만 아니라, 설령 2021년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 신축될 건축물의 연면적 등이 구체적으로 확정되어 있었다 하더라도 그 예정된 건축물이
「지방세법 시행령」제103조
제1항 제3호에서 말하는 ‘공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물’에 해당한다고 보기도 어려운 점 등에 비추어,
처분청이 2021년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 쟁점토지에 대한 건축물 신축공사에 착수하지 않아 쟁점토지가 별도합산과세대상이 아닌 종합합산과세대상으로 구분된다고 보아 2021년도 재산세 등을 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로
「지방세기본법」제96조
제6항,
「국세기본법」제81조
및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법
제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지
나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지
(2) 지방세법 시행령
제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.
2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지
가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지
나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지
② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다.
용도지역별
적용배율
도시지역
1. 전용주거지역
5배
2. 준주거지역ㆍ상업지역
3배
3. 일반주거지역ㆍ공업지역
4배
4. 녹지지역
7배
5. 미계획지역
4배
도시지역 외의 용도지역
7배
제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.
2. 건축허가를 받았으나
「건축법」 제18조
에 따라 착공이 제한된 건축물
3. 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.