이유
1. 원처분개요
가. 청구인은 청구인이 보유하던 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOOO 대지 454.9㎡·주택 325.49㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1991.10.19(등기접수일) 청구외 OO주택조합(이하 “주택조합”이라 한다)에 양도한 후 1992년 5월 기준시가에 의거한 확정신고시 쟁점부동산의 양도시기를 1991.2.5로 보아 1990년 1월 1일 기준의 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 산출하고 양도소득세를 신고·납부하였다.
나. 처분청은 쟁점부동산의 잔금청산일이 불분명하다고 보아 쟁점부동산의 양도시기를 등기접수일인 1991.10.19로 하여 기준시가에 의거 과세하면서 양도가액 산출시 1991년 1월 1일 기준 개별공시지가(1991.6.29 고시)를 적용하여 양도차익을 산정한 후 1996.5.1 청구인에게 1991년도분 양도소득세 199,326,180원을 과세하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 1996.6.27 심사청구를 거쳐 1996.10.16 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
가. 청구주장
청구인은 쟁점부동산을 1990.11.28 주택조합과 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금 및 잔금을 제출된 조합통장과 조합내부서류인 지출결의서에서 확인되듯이 1991.3.30자로 청산받았으나 양도소득세 확정신고시 편의상 잔금청산일자를 매매계약서상 잔금약정일인 1991.2.5로 일치시켜 신고하였던 바, 처분청에서 제대로 확인해 보지도 않고 쟁점부동산 양도관련 잔금청산일이 불분명하다고 하여 등기부상 등기접수일인 1991.10.19을 양도시기로 보아 이 건 기준시가에 의한 양도차익 산정시 1991.1.1 기준의 개별공시지가(1991.6.29 고시)를 적용하여 과세한 것은 부당하다.
청구인이 당초 잔금청산일을 1991.2.5로 하여 신고한 것은 단순히 매매계약서상 잔금약정일과 일치시켜 신고했을 뿐이고, 심사청구시 잔금청산일을 1991.2.25라고 진술한 것은 심사청구기한이 급박한데다가 매수자인 주택조합의 부도로 관련서류를 제대로 징취못하여 희미한 기억에 의거 진술하다 보니 그렇게 되었으나 당시 주택조합 당사자를 수소문하여 정확히 알아본 결과 처분청에서 당초 이 건 관련하여 주택조합측에 이미 징취한 조합측 거래통장 및 지출결의서 내용에서 확인되는 바와 같이 잔금청산일은 1991.3.30임이 명확하므로 관련법령에 의거 쟁점부동산의 양도시기를 1991.3.30로 하여 이 건 양도소득세를 과세하여야 한다.
나. 국세청장 의견
청구인은 당초 이 건 양도소득세 확정신고시 잔금청산일은 매매계약서상 잔금약정일인 1991.2.5로 하여 신고하였다가 추후 실제 잔금청산일을 1991.5.15로 진술한 적이 있고, 다시 심사청구시 쟁점부동산의 양도일을 1991.2.25로 주장하는 등 일관성이 없고, 청구인이 쟁점부동산을 근저당설정하고 차입금으로 잔금을 지급받았다고 확인할 수 있는 관련증빙의 제시가 없어 잔금청산일이 불분명하므로 등기접수일을 양도시기로 보아 이 건 과세한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점부동산의 양도시기를 등기접수일인 1991.10.19로 보아 기준시가에 의거 과세한 처분의 당부
나. 관련법령
구
소득세법 제27조
(양도 또는 취득의 시기)에서 「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다」고 규정하고 있고,
같은법시행령 제53조
제1항 본문에서 「법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다」고 규정하면서, 제1호에서 「대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.(1989.8.1 개정)」고 규정하고 있다.
다. 사실 및 판단
청구인은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 잔금청산일을 1991.3.30라고 주장하면서 1991.3.30을 쟁점부동산의 양도시기로 보아야 한다고 주장하고 있고, 처분청은 쟁점부동산 양도관련 잔금청산일이 불분명하므로 등기접수일인 1991.10.19을 양도시기로 보아야 한다고 주장하고 있어 이를 살펴본다.
(1) 쟁점부동산의 양도관련 매매계약서상의 내용과 청구인이 주장하는 쟁점부동산 양도관련 대금수수내역은 다음과 같다
매매계약서상
청구인 주장 수수명세 금액
90.11.28 계약금 : 230,000,000원
91.1.5 중도금 : 1,000,000,000원
91.2.5 잔 금 : 1,143,000,000원
90.11.24 : 185,000,000원
90.12.27 : 225,000,000원
91. 1. 5 : 742,000,000원
91. 2. 6 : 165,000,000원
91. 2.25 : 846,000,000원
91. 3. 4 : 20,000,000원
91. 3. 6 : 30,000,000원
91. 3.15 : 30,000,000원
91. 3.19 : 60,000,000원
91. 3.30 : 70,000,000원
총 매매대금 2,373,000,000원
2,373,000,000원
(2) 이 건 관련하여 처분청에서 매수자인 주택조합측에서 징취한 후 원본대조필 날인후 당 심판소에 제출한 주택조합측의 거래통장 및 지출결의서상 거래내역(부기내용 포함)은 다음과 같다.
주택조합측 거래통장상(부기내용)
90.11.24
90.12.27
91. 1. 5
91. 2. 6
91. 2.25
91. 3. 4
※91. 3. 5
91. 3. 6
91. 3.15
91. 3.19
91. 3.30
※91. 4. 2
※91. 4. 9
※91. 4.25
※91. 5. 2
※91. 5.15
185,000,000원(계약금 일부)
225,000,000원
893,000,000원(이중 OOOOOO
중도금 742,000,000원)
165,000,000원(OOOOOO 잔금)
46,000,000원(잔금중 일부 사채8억)
20,000,000원(OOOOO잔금)
200,000,000원(OOOOOO 잔금 사채갚음)
30,000,000원(잔금)
30,000,000원(OOOOOO 잔금중 일부)
60,000,000원(OOOOOO 잔금)
70,000,000원(OOOOOO 매매잔금)
100,000,000원(OO 매매잔금, 사채)
100,000,000원(OO 매매잔금, 사채)
100,000,000원(사채)
100,000,000원(사채)
200,000,000원(OO 매매잔금, 사채)
총지급액
3,173,000,000원
참고 : ※ 부분을 제외한 거래통장과 지출결의서상
총지급액은 2,373,000,000원임
주택조합측 지출결의서상(부기내용)
90.11.23
90.12.27
91. 1. 5
91. 2. 6
91. 2.25
91. 3. 4
※91. 3. 5
91. 3. 6
91. 3.15
91. 3.19
91. 3.30
※91. 4. 2
※91. 4. 9
※91. 4.25
※91. 5. 2
※91. 5.15
185,000,000원(OOOOOO 계약금)
225,000,000원(OOOOOO 매매대금)
893,000,000원(OOOOOO 중도금
742,000,000원외 2건 지급)
165,000,000원(OOOOOO 중도금)
46,000,000원(차입 8억 별도지급)
20,000,000원(OOOOOO)
200,000,000원(OOOOOO 차용금상환)
30,000,000원(OOOOOO 잔금 일부)
30,000,000원(OOOOOO)
60,000,000원(OOOOOO)
70,000,000원(OOOOOO 잔금 일부)
100,000,000원(OOOOOO 잔금, 차용금상환)
100,000,000원(OOOOOO 잔금, 차용금상환)
100,000,000원(OOOOOO 잔금, 차용금상환)
100,000,000원(OOOOOO 잔금, 차용금상환)
200,000,000원(OOOOOO 최종잔금, 차용금상환)
총지급액
3,173,000,000원
참고 : ※ 부분을 제외한 거래통장과 지출결의서상
총지급액은 2,373,000,000원임
(3) 이 건 관련하여 처분청에서 주택조합에 조회하여 주택조합이 처분청에 회신한 확인서 내용은 다음과 같다.
가. 쟁점부동산 양도대금 지급과 관련하여 조합자금이 여유치 않아 1991.2.25 사채 8억을 포함, 8억4천6백만원을 지급했으며, 사채중 5억원은 그 당시 부조합장으로 있던 OOO씨를 채무자로 하여 채권자 OOO외 5명이 쟁점부동산을 근저당 설정하는 조건으로 차용했으며, 3억원은 부조합장과 친분이 있던 OO동 연합주택조합으로부터 일시 차용하여 매도자인 청구인에게 지불하였음.
나. 차용금 8억원중 위 OO동 조합에 1991.3.5자 2억원과 1991.4.25 1억원을 조합자금으로 상환하였으며, 위 채권자에게는 1991.4.2자 1억원, 1991.4.9자 1억원, 1991.5.2자 1억원 및 1991.5.15자 2억원을 조합자금으로 상환하였음.
(4) 위 OOO은 주택조합의 조합원이었음이 조합원 명부상 확인되고, 쟁점부동산의 등기부등본상 1991.2.25자에 채무자를 위 OOO으로 하고, 채권자를 OOO외 4명으로 하여 채권최고액 750,000,000원의 근저당권을 설정한 사실이 확인된다.
(5) 비록 청구인은 쟁점부동산의 양도대금 수수관련 객관적인 금융증빙제시를 못하고 있으나, 처분청에서 이 건 관련하여 쟁점부동산의 매수자인 주택조합측으로부터 징취하고 원본대조필한 후 당 심판소에 제출한 주택조합측 거래통장과 지출결의서 및 확인서는 그 기재내용이 상세하고 주택조합의 결재라인의 확인을 경유하여 매매대금을 지급한 것으로 확인될 뿐 아니라 상호비교한 결과 서로 일치하고 있으므로 진실한 것으로 판단된다.
사실이 이러하다면 위 전술한 주택조합측 거래통장과 지출결의서상 1991.2.25자 46,000,000원(차입금 8억원 별도지급)은 주택조합이 조합자금 부족으로 쟁점부동산을 근저당 설정하고 빌린 사채 5억원 및 OO동 연합주택 조합으로부터 일시 차용한 사채 3억원을 포함하여 846,000,000원을 청구인에게 지급한 것으로 추정되며, 통장과 지출결의서상 ※ 부분은 위 사채 8억원을 상환한 것으로 보여지며, 이 부분에 대한 주택조합장의 확인서도 이를 확인하고 있다.
따라서 주택조합측 거래통장과 지출결의서상 거래내역을 사채관련하여 살펴보면, 쟁점부동산의 양도대금 2,373,000,000원 전액을 주택조합이 청구인에게 지불완료(잔금청산)한 날은 70,000,000원을 청구인에게 지급한 1991.3.30자이고, 주택조합이 이 건 관련하여 빌린 사채 800,000,000원을 상환완료한 날은 1991.5.15자임이 밝혀진다.
결론적으로 쟁점부동산 양도와 관련하여 청구인이 주택조합측으로부터 양도대금의 잔금을 청산한 날은 1991.3.30로 보아야 타당한데도 처분청이 잔금청산일을 불분명하다고 보아 등기접수일인 1991.10.19을 양도시기로 보고 양도차익 계산시 1991.1.1 기준의 개별공시지가를 적용한 것은 잘못이라고 판단된다.
따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로
국세기본법 제81조
및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.