이유
1. 원처분 개요

청구인은 대전광역시 유성구 OO동 OOOOOO 대지 316.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)중 4565분지의 171.92를 89.10.30에, 4565분지의 515.76을 90.1.25에, 나머지 4565분지의 3705.4를 92.3.9에 청구외 OOO등 5인으로부터 각각 매매를 원인으로 취득하여 95.11.25 경락에 의해 청구외 OOO에게 소유권을 이전하였으며, 88.4.20 같은 동 OOOOOO 대지 435.9㎡를 청구외 OOO로부터 취득하여 92.8.12 동지상에 건물 1,204.25㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축한 후 95.11.6 청구외 OOO에게 양도하였고, 실지거래가액으로 쟁점토지 및 쟁점부동산에 대한 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다.

처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여는 기준시가를 적용하여 취득가액을 538,730,000원으로, 양도가액을 721,100,000원으로 하고, 쟁점부동산의 양도에 대하여는 대전지방법원의 경매에 의한 경락가액을 실지거래가액으로 인정하여 취득가액을 839,000,000원으로, 양도가액을 1,192,163,526원으로 하여 양도차익을 산정하고 97.12.1 청구인에게 양도소득세 156,896,000원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 98.1.17 심사청구를 거쳐 98.4.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

쟁점토지는 OOO외 4인으로부터 611,000,000원에 매입하여 소유하다가 95.9.11 대전지방법원의 경매에 의하여 721,100,000원에 청구외 OOO에게 낙찰되어 소유권이 이전되었으므로 양도가액은 경락가액인 721,100,000원으로 하여야 하고, 취득가액은 실지거래거래가액인 611,000,000원으로 하여 양도차익을 계산하여야 하며, 쟁점부동산중 대지는 88.4.20 청구외 OOO로부터 369,000,000원에 매입한 후 청구외 OOO 소유인 같은 동 OOOOOO 토지 210.4㎡와 합하여 2필지 지상에 청구외 OOO와 공동으로 건물을 신축(취득가액중 청구인지분 470,000,000원)하여 소유하다가 근저당설정권자인 주식회사 OOOO신용금고의 신청에 의한 대전지방법원의 부동산 임의경매로 95.10.6 금 1,501,100,000원에 낙찰되었으나 평소 알고 지내던 청구외 OOO에게 1,570,000,000원에 매매하기로 계약하고 95.11.6 쟁점부동산을 양도하였으므로 취득가액은 토지매매대금 369,000,000원과 건물신축대금 470,000,000원을 합한 839,000,000원으로, 양도가액은 실지거래가액인 1,570,000,000원중 청구인지분인 924,294,68원으로 하여 양도차익을 계산하여야 한다.

나. 국세청장 의견

쟁점토지에 대한 대전지방법원 95타경 6991호의 부동산임의경매 낙찰허가결정서에는 최고가 입찰가격이 721,100,000원이라고 기재되어 있음이 확인되고 있으며, 쟁점토지를 청구외 OOO로부터 152,000,000원(평당 8,000,000원)에, 청구외 OOO으로부터 114,000,000원(평당 6,000,000원)에, 청구외 OOO외 2인으로부터 345,000,000원(평당6,000,000원)에 각각 매수하기로 89.9.13과 89.11.4 및 90.1.8에 매매계약을 체결한 부동산매매계약서를 제시하고 있으나, 취득당시에는 부동산이 전국적으로 상승추세였음에도 청구인이 제시한 동 계약서는 오히려 큰 폭으로 하락한 것으로 나타나고 있으며, 조사관서인 서울지방국세청 부동산조사반에서 양도자인 OOO와 OOO의 처로부터 취득당시의 매매가액을 확인한 결과 평당거래가액이 4,000,000원 정도로 청구인이 제시한 쌍방합의의 매매계약서는 사실이 아니라는 확인서를 징취한 사실이 확인되는 바, 동 계약서는 신빙성이 없어 보이고 청구인이 제시한 증빙서류만으로는 취득가액이 확인되지 아니하므로 기준시가로 과세함은 정당하고, 다만 전시의

소득세법시행령 제164조

제11항에 양도 당시의 기준시가가 경락가액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분을 제외한 가액을 양도 당시 기준시가로 하도록 규정하고 있으므로 경락가액을 양도 당시의 기준시가로 하여 쟁점토지의 양도차익과 세액을 결정한 당초 처분은 정당하며,

쟁점부동산에 대한 대전지방법원의 임의경매를 취소하고 청구외 OOO에게 2,025,000,000원에 양도하였음이 경인지방국세청의 실지조사 및 금융추적조사결과 확인되어 청구인 지분으로 안분계산하여 실지거래가액으로 양도차익과 세액을 결정하였는 바, 매수자의 예금통장에서 1,240,000,000원이 인출되어 그 중 1,040,000,000원을 쟁점부동산의 근저당 채무상환에 사용하였고, 200,000,000원은 공동소유자인 OOO의 개인적 용도로 사용하였으며, 양도일 현재 쟁점부동산에 대한 임대보증금 785,000,000원이 매수자에게 승계되었음이 매수자의 쟁점부동산에 대한 취득자금소명서에 의하여 확인되므로 쟁점부동산의 양도가액은 현금과 임대보증금을 합한 2,025,000,000원임이 확인되며, 전소유자인 청구외 OOO와 OOO에게 토지 양도가액을 직접 조사한 바 청구인이 신고한 가액과 일치하고, 건물신축가액은 대전광역시 OO동 소재 청구외 OO개발(주)가 940,000,000원에 신축하였음이 도급계약서에 의하여 확인되므로 확인된 실지거래가액에 의하여 쟁점부동산의 양도차익과 세액을 결정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지와 쟁점부동산의 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제27조

제1항, 제2항 및 제4항에는 “당해 연도에 발생한 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 하며, 양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 「양도가액」이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 「양도차익」이라 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 하고(이하생략), 양도가액은 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가로 하고 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있고,

같은 법 제45조 제1항 및 같은 법 제60조에는 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 취득가액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한 취득가액을 양도가액에서 공제할 필요경비로 하며, 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다.”고 규정하고 있다.

또한 같은 법 시행령 제170조 제1항·제2항·제4항 및 제5항에는 “법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 하며, 토지와 건물을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하며, 이 경우에 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고, 제4항에서는 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우」라고 규정하고, 제5항에서는 「법 제23조 제4항 제2호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 나목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우를 말한다.」고 규정하고 있다.

같은 법 시행령 제164조 제11항 제2호(95.12.30 대통령령 제14860호로 개정)에는 “국세징수법에 의한 공매와 민사소송법에 의한 강제경매 또는 저당권 실행을 위하여 경매되는 경우의 그 공매 또는 경락가액이 법 제99조 제1항 제1호 가목에 의한 가액보다 낮은 경우에는 그 초과하는 금액을 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액에서 차감하여 양도 당시 기준시가를 계산한다.”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점토지와 쟁점부동산에 대한 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인이 제시한 쟁점토지 취득당시 토지매매계약서를 보면, 89.9.13 청구외 OOO로부터 63.68㎡를 152,000,000원에, 89.11.4 청구외 OOO으로부터 63.68㎡를 114,000,000원에, 90.1.8 청구외 OOO외 2인으로부터 190.14㎡를 345,000,000원 합계 611,000,000원에 쟁점토지를 취득하는 것으로 되어 있는 바, 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 위 실지거래가액인 611,000,000원으로 하여야 한다고 주장하고 있으나,

OOO는 위 계약서의 내용은 사실이 아니며 평당 4,000,000원 정도를 요구하였으나 다 받지 못하고 60,000,000원 정도를 받았다고 진술하고 있고, 청구외 OOO의 처인 OOO은 청구외 OOO의 권유로 쟁점토지를 매매하게 되었고 남편인 OOO은 계약에 전혀 관여하지 아니하였으며, OOO 본인이 직접 매매계약 체결 등의 행위는 하지 아니하고 매매대금만 70,000,000원 정도를 받아 50,000,000원은 다른 토지를 매입하고 나머지는 생활비로 사용하였다고 진술하고 있으며, 89.9.13 청구외 OOO와 계약당시에는 평당 8,000,000원이었으나 90.1.8 OOO 등과 계약시에는 평당 6,000,000원으로 하락한 것으로 매매계약이 체결되어 있는 등 청구인이 제시한 토지매매계약서의 진실성에 의문이 제기되며, 매매대금 지급에 대한 금융자료등 구체적인 입증자료의 제시가 없어 청구인이 주장하는 실지거래가액이 확인된다고 할 수 없으므로 기준시가에 의하여 취득가액을 결정함이 타당할 것이고,

쟁점토지 양도가액의 경우에는 기준시가로 산정시 811,264,000원이나 쟁점토지에 대한 대전지방법원의 부동산임의경매에 의한 낙찰허가결정(95타경 6991)으로 최고가입찰가격이 721,100,000원으로 허가되었으므로 전시의

소득세법 시행령 제164조

제11항의 규정에 의거 경락가액을 기준시가로 하여 양도가액을 결정함이 타당할 것으로 판단된다.

(2) 쟁점부동산중 토지의 경우 청구인이 제시한 토지매매계약서를 보면, 매매대금총액이 369,000,000원으로 되어 있고, 청구인에 대한 경인지방국세청의 세무조사시 당해 토지 매도자인 청구외 OOO에 대하여 확인한 바 위 매매대금을 인정하고 있어 토지의 취득가액 369,000,000원은 사실인 것으로 보이고, 건물의 경우 청구인이 청구외 OOO와 공동으로 신축하였는 바, 신축공사는 대전광역시 중구 OO동 OOOOO OO개발(주)가 공사대금 940,000,000원으로 시행하였음이 공사도급계약서 등에 의하여 확인되므로 이중 청구인 지분인 470,000,000원과 위 토지매입대금 369,000,000원을 합한 839,000,000원을 실지거래가액으로 하여 쟁점부동산에 대한 취득가액을 결정함이 타당할 것이며,

쟁점부동산의 양도에 대하여 보면, 94.5월부터 대전지방법원에서 임의경매가 개시되어 95.10.6 최고입찰가 1,501,100,000원으로 낙찰(95타경 10471)되었으나 청구인은 경락대금 납부기일 직전에 청구외 OOO에게 1,570,000,000원에 양도한 것으로 당초 신고하였는 바, 쟁점부동산의 등기부등본을 보면, 95.4.27 청구인과 공동소유자인 OOO가 쟁점부동산에 대한 임의경매를 신청하였다가 95.11.18 당해 임의경매가 말소되었음이 확인되고, 95.11.3 작성된 쟁점부동산의 검인매매계약서를 보면, 매수자는 OOO으로 되어 있고 매매대금은 계약금 200,000,000원과 95.11.13 지급하기로 한 잔금 1,370,000,000원 합계 1,570,000,000원으로 매매계약을 체결하였음이 확인되는 바, 경인지방국세청 부동산조사반에서 실시한 청구인과 OOO에 대한 실지조사와 금융조사시 확인한 내용에 의하면 양도일인 95.11.6 매수자인 OOO의 예금통장에서 1,240,000,000원이 인출되어 그 중 1,040,000,000원은 쟁점부동산의 취득을 위하여 OO상호신용금고로부터 대출한 대출금 상환에 사용되었고 나머지 200,000,000원은 청구인에게 전달되어 개인용도로 사용되었음이 확인되고, 쟁점부동산 관할인 서대전세무서에 제출된 취득자금소명서와 부가가치세 신고서에 의하면 양도일 현재의 쟁점부동산에 대한 임대보증금은 OOO노래방외 8명으로부터 받은 785,000,000원임이 확인되는 바, 쟁점부동산에 대한 양도가액은 위 현금인출액 1,240,000,000원과 임대보증금 인수액 785,000,000원을 합한 2,025,000,000원을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정함이 타당할 것이다.

위의 내용을 종합해 볼 때, 쟁점토지에 대하여는 기준시가를 적용하여 취득가액은 538,730,000원으로, 양도가액은 721,100,000원으로 하고, 쟁점부동산에 대하여는 실지거래가액으로 하되 취득가액은 토지 매입가격 369,000,000원과 건물 신축대금 470,000,000원 합계 839,000,000원으로 하고, 양도가액은 매매대금 총액 2,025,000,000원중 쟁점부동산의 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 청구인 지분인 1,192,163,526원을 청구인의 양도가액으로 하여 과세표준과 세액을 결정·고지한 처분청의 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.