이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 부동산매매업 등을 영위하는 법인으로, OOO가 OOO세무서장의 위임을 받아 2011.12.27. 공매공고를 하고 체납자 OOO 주식회사(이하 ‘OOO’이라 한다) 소유의 별지2. 목록 기재 부동산 중 44.84/100지분(이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)에 대하여 실시한 공매기일에 입찰(입찰가격 OOO원, 입찰보증금 OOO원)하여 2012.4.13. OOO로부터 매수인을 청구법인으로, 매각금액을 OOO원, 매수대금 납부기한을 2012.6.12.로 하는 매각결정통지를 받았는바, 위 매각결정기일이후 쟁점부동산에 대하여 동시 진행 중인 부동산강제경매 절차(OOO)에서 OOO 주식회사(이하 ‘OOO’이라 한다)가 OOO원의 공사대금채권을 주장하며 2012.4.24. 유치권 신고를 한 사실을 확인하고 2012.4.13.자 매각결정취소를 OOO에 청구하였다.

나. OOO는 「국세징수법」상 매각결정취소사유에 해당하지 않아 매각결정을 취소할 수 없다며 2012.5.31. 이를 거부하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2012.6.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 OOO의견

가. 청구법인 주장

(1) 쟁점부동산에 대한 공매공고내용에 유치권의 존재가 기재되어 있지 않았으며, 청구법인으로서도 현장답사시 OOO이 쟁점부동산의 시공자 겸 시행사이므로 OOO에게 쟁점부동산에 대한 공사대금채권 관련 유치권이 있을 것으로 생각하지 못하고 있다가 이 건 매각결정기일 이후에야 그 존재사실을 알게 되었는데, 감정가액의 최소 3배에 이르는 채권을 위한 유치권행사로 인하여 입찰의 목적을 달성할 수 없게 되었는바, ① OOO의 압류재산매각대행업무처리요령 제38조에서 「민법」상 담보책임의 규정을 준용하도록 정하고 있는데

「민법」제575조

는 매매의 목적물이 유치권의 목적이 된 때에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우는 매수인이 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있고, ②「민사집행법」상 경매에서는 매각허가결정 후 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀지는 경우와 같이 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우 매각허가결정을 취소하고 있는데(대법원 판례, 「민사집행법」 또는 「민법」상 하자담보책임을 근거로 함) 공매절차와 경매절차의 당사자를 합리적 이유 없이 자의적으로 차별함은 평등원칙에 위배되므로(헌법재판소 결정) 매각결정 후 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀진 이 건 매각결정도 경매에서와 같이 취소대상이라고 보는 것이 타당하다.

(2) 청구법인은 쟁점부동산의 소유자인 OOO에 대하여

「민법」제575조

, 제578조, 제546조에 의거 법정해제권을 행사하였는바, 쟁점부동산에 대한 공매에 의한 매매계약의 효과는 소급하여 효력을 상실하였고, OOO는 쟁점부동산에 대한 청구법인의 입찰보증금을 정당한 권원 없이 예탁하고 있으므로 이를 청구법인에게 반환하여야 한다.

나. OOO 의견

(1) ①「국세징수법」에서는 매각재산에 대한 유치권이 새로이 발견되는 경우를 매각결정의 취소사유로 정하고 있지 아니하고, ② ㉮「압류재산인터넷공매 입찰자 준수규칙」제14조에서는 “공매물건에 대한 제3자의 권리침해, 공부 및 지적부상 하자나 행정상의 규제 또는 규격, 품질, 수량 등의 상이에 대하여 우리 공사는 일체의 책임을 지지 아니하고 입찰자의 책임 하에 공부의 열람, 현지답사 등으로 물건을 확인하고 공매에 참가하여야 합니다.”라고 명시하고 있을 뿐 아니라, ㉯ OOO는 쟁점부동산에 대한 2011.12.27.자 압류재산 공매 공고시 주의사항란에 “공매재산에 있어 물건의 특성상 매각에 의하여 소멸되지 아니하는 부동산의 권리와 공부 및 지적부상 표시의 상이나 행정상의 규제 또는 수량 등의 상이에 대하여 입찰자 책임 하에 공부의 열람, 현지답사 등으로 물건을 확인하시기 바랍니다.”, “공매재산에 대한 실물확인 및 상태점검은 공매재산 소재지 현장에서 입찰자 책임 하에 확인하시기 바랍니다.”라고 적시하였고, ㉰ 「국세징수법」의 공매절차에 대하여도 공매대상 재산에 대한 현황조사를 실시하고, 채권 신고를 최고한 후 이를 반영한 공매재산명세서를 공시하도록 「국세징수법」의 규정이 개정되기는 하였으나 동 개정규정은 2012.1.1. 최초 공매공고를 하는 분부터 적용되는 것이므로 2011.12.27. 한 쟁점부동산의 공매공고에서 매각부동산에 대한 유치권 존재사실이 공고되지 아니하였다 하여 쟁점부동산에 대한 공매결정을 취소할 수는 없고, 매각부동산에 관한 공고와 현황간 차이로 인한 책임은 입찰자가 부담하여야 하는 것이다.

(2) 또한 청구법인은 부동산매매업을 영위하는 법인으로 공매 목적물에 대한 유치권의 존재여부를 충분히 조사하여 알 수 있었던 것으로 보이므로 이를 알지 못하고 입찰에 참가하였음을 전제로 한 하자담보책임 관련 주장도 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

매각결정 후 매각재산에 대한 유치권이 존재하는 사실이 새로이 발견된 경우 매각결정 취소 사유에 해당하는지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 심리한 자료에 의하면, OOO가 쟁점부동산에 대하여 한 2011.12.27.자 공매공고에 쟁점부동산에 대한 유치권이 존재하는지 여부는 포함되어 있지 아니한 사실이 확인된다.

(2) 청구법인은 쟁점부동산을 시공한 OOO 주식회사(이하 ‘OOO’이라 한다)가 쟁점부동산을 점유하면서 쟁점부동산에 대한 쟁점부동산 신축사업 시행자 OOO 등에 대한 공사대금채권을 위하여 유치권을 행사하고 있는 사실이 2012.4.13.자 공매결정 이후 새로이 발견되었다고 주장하며 판결문, 경매사건 검색내역 등을 제시하고 있는바, 이에 의하면 아래와 같은 사실이 확인된다.

(가) OOO은 OOO 및 주식회사 미래가(이하 ‘미래가’라 하고, OOO과 미래가를 합하여 이하 ‘공동 시행사’라 한다)와 공동으로 쟁점아파트가 소재한 아파트 단지의 아파트 신축 및 분양사업을 시행한 자로, 동 사업에 따른 공사를 맡아 시공하고도 아파트 단지 준공 이후 공동 시행사로부터 그 지분비율에 해당하는 부분에 대한 공사대금 잔액을 받지 못하여 2010.7.2. 공사대금 잔액 OOO원의 채권을 보전하기 위하여 미분양세대에 대한 공동 시행사의 지분을 가압류(OOO)한 후, 2010.9.15. 공동 시행사에게 공사대금채권 잔액 등 총 OOO원의 지급을 구하는 취지의 소를 제기하여 일부승소 판결(미분양아파트에 대한 지분으로 대물변제하고 나머지 OOO원은 연대하여 지급하라는 취지, OOO법원 2012.1.27. 선고 OOO 판결)을 받았다.

(나) 2011.11.14. 개시되어 이 건 공매절차와 동시에 진행된 쟁점부동산에 대한 부동산강제경매절차에서는(OOO) OOO이 2012.4.24. 집행법원에 유치권을 신고하여 그 사실이 매각물건명세서에 기재되어 공고된 결과, 매각기일에 2회 유찰되어 최저매각가격이 위 강제경매 절차의 매각물건 전체 감정평가액인 OOO원의 절반 수준인 OOO원으로 결정되었다가, 2012.9.28. 채권자의 경매개시신청 취하로 경매절차가 종결되었다.

(5) 쟁점부동산에 대한 매각금액은 OOO원으로, 총 감정가액 OOO원의 1/2수준, OOO의 유치권 행사 채권액 OOO원의 1/3수준이다.

(6)

「국세징수법」 제78조

제1항에서는 매각결정의 취소사유로 체납자가 매수인의 동의를 받아 압류와 관련된 체납액을 납부하는 경우와 매수인이 매수대금을 납부하지 아니하는 경우로 규정하고 있다.

(7) 한편,

「민법」제578조

는 경매의 경우 경락인은 제569조 내지 제577조의 하자담보책임에 관한 규정에 의하여 담보책임을 추급할 수 있다고 정하고 있으며,

「민법」제565조

는 “매매의 목적물이 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다”고 규정하고 있고, 「국세징수법 기본통칙(79-0…)」은 하자담보책임에 관한

「민법」 제578조

를 압류재산의 매각의 경우에 준용한다

고 규정하고 있는바, 경매와 매도인의 담보책임에 관한

「민법」제578조

는 매매의 일종인 경매에 있어서 목적물상 권리의 하자로 인하여 경락인이 경락의 목적인 재산권을 완전히 취득할 수 없을 때에 매매의 경우에 준하여 매도인의 위치에 있는 경매절차의 채무자나 대금을 배당받은 채권자에게 담보책임을 부담시켜 경락인을 보호하기 위하여 국가기관인 법원에 의하여 실행되고 재산권이 이전되는 특수성이 있는 경매에 대하여 일반의 매매와는 다른 특칙을 둔 것이므로

「민법」 제578조

의 ‘경매’에는 사경매만 제외될 뿐, 민사집행법상 경매 뿐만 아니라, 국세징수법에 기하여 국가기관이 행하는 매도행위로서 한국자산관리공사의 대행으로 이루어지는 공매도 포함된다고 할 것이다.

(8) 나아가,「민사집행법」상 경매에 있어서 매각물건에 대하여 매각물건명세서에 기재되어 있지 아니한 유치권이 새로이 신고된 때에는 경매절차의 집행법원은 ① 매각기일부터 매각허가기일까지 접수되는 경우에는 매각물건명세서 작성에 중대한 하자가 있는 것으로 보아 매각을 불허가하고(

동법 제121조

제5호), ② 매각허가결정 후부터 매각허가결정 확정전까지 접수되는 경우에는 매각허가결정의 취소신청 또는 매각허가결정에 대한 항고를 받아 매각허가결정을 취소하며(

동법 제127조

제1항, 제129조), ③ 매각허가결정 확정 후부터 대금 지급시까지 접수되는 경우에는 매각허가결정의 취소신청을 받아 매각허가결정을 취소하고(

동법 제127조

제1항), ④ 대금지급시부터 배당시까지 접수된 경우에는 최고가매수인이

「민법」 제575조

제1항에 따른 담보책임을 묻는 때에 매각허가결정을 취소하고 있다(대법원 1997.11. 11.자 96그64 결정 참조).

또한,「국세징수법」상 공매는 징수를 신속하고 능률적이며 확실하게 실현하기 위하여 법원의 재판을 거치지 않고 행정처분의 형태로 진행하며 배당에 있어서 압류우선주의를 취하는 등으로 「민사집행법」상 경매와 다른 점이 있으나, 「국세징수법」상 공매와 「민사집행법」상 경매는 모두 사법상 매매의 실질을 가지며 기본적으로 금전채무불이행에 대하여 강제력을 동원하여 채무자의 재산을 현금화하는 절차의 흐름은 양자가 같고, 「국세징수법」상 공매에 있어서 국가 등에 조세채권의 자력집행권을 인정하는 취지는 절차를 직접 개시할 수 있도록 하고 현금화된 대상재산의 교환가치에 의한 채권의 만족에 일정 정도 우선적 지위를 가지도록 하는 데에 있을 뿐 별도의 이익을 취득하도록 허용하는 것은 아니므로 대상재산의 현금화 단계(매각)에서 공매절차에서의 당사자를 경매절차에서의 당사자와 재산적 영역에서 합리적 이유 없이 차별하는 것은 헌법상 평등원칙에 위배된다(헌법재판소 2009.4.30. 선고 2007헌가8 전원재판부 결정 참조).

(8) 이와 같은 사정을 종합하여 보건대, ① 「국세징수법」상 공매와 「민사집행법」상 경매를 대상재산의 현금화 단계(매각)에서 당사자의 재산적 영역에서 합리적 이유 없이 차별하는 것은 형평에 반하므로 공매의 경우에도 경매에서와 같이 유치권이 새로 발견되는 등 매각 부동산의 권리관계에 중대한 변동이 발생한 경우에는 매수인의 신청에 따라 공매결정을 취소하도록 하는 것이 합리적이고, ② 매각물건에 대한 유치권이 존재하는 사실이 새로이 발견되는 경우는「국세징수법」에서 공매결정 취소대상으로 정하고 있지는 않으나,

「민법」 제578조

에서 경매의 경우에도 매도인의 담보책임의 규정을 준용한다고 정하고 있는데 위 경매에는 공매도 포함되며, 「국세징수법 기본통칙(79-0…5)」에서도 같은 취지로 정하고 있으므로, 매각물건에 대하여 입찰당시 매수인이 알지 못한 유치권이 존재하고 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 매수인은

「민법」 제575조

에 따라 공매절차 중에 자산관리공사를 상대로 해제권을 행사할 수 있다고 할 것이다.

이 건의 경우, ① 이 건 공매의 매각결정일 이후 OOO이 쟁점부동산에 대한 부동산강제경매의 집행법원에 쟁점부동산에 대한 유치권을 신고한 사실이 확인되고, ② 청구법인이 이 건 공매의 입찰에 참가하기 전에 공매 절차를 통하여 쟁점부동산에 대하여 유치권이 행사되고 있다는 사실을 알고 있었다고 볼 만한 사정이 나타나지 않았으며(유치권자인 OOO이 쟁점부동산에 대하여 가압류를 하기는 하였으나 부동산 등기부에는 가압류 피보전채권의 금액만 표시되므로 청구법인이 매각물건에 대한 등기부열람만으로 가압류 피보전채권이 유치권 견련 채권에 해당하여 가압류 채권자가 유치권을 행사할 것을 알 수 있다고 단정할 수 없음), ③ 매각재산에 대한 유치권 청구채권이 매각대금의 3배에 달하여 매수인으로서는 유치권으로 인하여 매각재산 매수의 목적을 달성할 수 없는 것으로 보인다.

따라서, 이 건 공매결정의 매수인인 청구법인이 쟁점부동산에 대한 유치권이 존재하는 사정을 알지 못하였고, 유치권으로 인하여 매수목적을 달성할 수 없음을 이유로 해제권을 행사하는 경우 공매를 진행한 OOO는 쟁점부동산에 대한 공매결정을 취소하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.