이유
1. 처분개요
가.
청구인은 2007.9.9. 부(父) OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 상속이 개시됨에 따라 OOOOO OOO
OOOOO OOOOOO 소재 철도용지 22㎡, 무허가 단독주택 10㎡(이하 “쟁점
1상속주택”이라 한다) 및 OOOOO OOO OOOOO
OOOOOO
소재
철
도용지 17.8㎡, 무허가 단독주택 12㎡(이하 “쟁점2
상속주
택”이라 하고, 쟁점1ㆍ2상속주택을 합하여 이하 “쟁점상속주택”이라 한
다)
를 상속받았으며
, 2008.3.5. 쟁점상속주택에 대하여
OOOOO OO
O
OOOOO OOOOOO 소재 대지 48.3㎡, 무허가
단독주택 33.058㎡
(이
하 “매매사례주택”이라 한다)의 거래가액
8억5,000만원(매매계약
체결일 2007.9.7.)을 시가로 보고 면적으로 안분계산하여 쟁점상속주택의 시가를
7억50만원으로 평가하여 상속세신고를 하였
다.
나. 처분청은
쟁점상속주택과 매매사례주택을 서로 유사한 부
동산
으로 보기 어렵다고 보고, 보충적 평가방법인 기준시가를 시가로 보아 쟁점1
상속
주택
을
5,840만원, 쟁점2상속주택을 5,000만원으로 각각 평가하여
2008.12.24.
2007.9.9. 상속분 상속세 결정통지(과세미달)를 하였다.
다.
청구인은 이에 불복하여 2009.3.16. 이의신청을 거쳐 2009.7.2. 심판
청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
처분청은
쟁점상속주택과 매매사례주택의 면적이 다르고 위치가
연접되어 있지 아니하다고 보고 있으나,
쟁점상속주택의 부속토지는 등기상 토지 39.8㎡ 및 철도청부지 사용
면적 11㎡, 계 50.8㎡로서 매매사례주택의 부속토지 48.3㎡와 유사
하
고 건물면적도 39.67㎡로 매매사례주택 33.058㎡와 유사하며,
주택이
독자가격을 형성하는 지역과 이 사건과 같이
건물허가착공이 제한되고
지구단위별로 개발이 진행중인 주택들에
대한
시가 형성방식의 차이가
있으므로
위치의 연접여부는 검토대상이
아
니다.
과세관청은 세수 편의를 위해 우위의 정보시스템으로 수집된 자료를
활용하여 매매사례가액을 적용하고 과세미달이 발생하는 경우는
차후의 양도소득세 등을 고려하여 매매사례가액을 적용할 수 있음
에도 불구하고 보충적평가로 결정하는 등 과세가액 결정에 일관성을 상실하는 사례가 빈발하고 있다.
그러나 납세자가 적극적으로 자료를 제시할 경우는 합리적으로 판단
하여 단독주택이라도 시가를 비교할 수 있는 요건을 충족한다면
매매사례가액을 적용하지 아니할 이유가 없으므로 상속세 과세가
액을 신고대로 결정하여야 한다.
나. 처분청 의견
청구인은 매매사례주택을 비교대상 매매사례가액의 요건을 갖춘 것으로 보아 상속세신고를 하였으나,
제5항에서 “제1항을 적용함
에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.”라고 규정되어 있으며, 청구인이 주장하는 매매사례주택의 매매가액이 평가기간(상속일 전후 6월) 이내라고 하나, 쟁점상속주택과 매매사례주택의 주택 및 부수토지 면적이 다르고, 위치 또한 지적도에서 보듯이 서로 인접되지 아니하여 매매사례주택의 거래가액을 쟁점상속주택의 시가로 인정 할 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
상속개시당시 쟁점상속주택의 시가를 평가함에 있어 매매사례주택의
매매가액을 시가로 보고 그 단위 면적당 거래가액을 기초로 평가할 것인지, 아니면 보충적 평가방법인 기준시가로 평가할 것인지 여부
나. 관련법령
(1)
상속세 및 증여세법 제60조
【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
4. 주택 :「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격.
(2)
상속세 및 증여세법 시행령 제49조
【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2
항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의
경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의
기
간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한
다.
이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)
가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한
다. (단서 생략)
1.
당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.
다
만,
그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와
의
거래
등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외
한다.
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다.
(가) 청구인은
2007.9.9.
피상속인으로부터 쟁점상속주
택
을 상속받고,
2008.3.5
. 상속세 신고시에
2007.9.7.자 매매
사
례
주
택의 거래가액인 8억5,000만원을 기준으로 주
택부속토지
1
㎡당
가액(1,759만원)을 산정하고, 동 금액을 적용하여 쟁점
상
속주택(부속토지 39.8㎡)을 7억50만원으로 평가하여 상속세를 신
고하였다.
(나) 처분청은 쟁점상속주택
과 매매사례주택을 서로 유사한 부
동산
으로 보기 어렵다고 보고 보충적 평가방법인 기준시가를 시가로 보아 쟁점1
상속
주택
을
5,840만원, 쟁점2상속주택을 5,000만원으로 각각 평가하여
2008.12.24.
2007.9.9. 상속분 상속세 결정통지(과세미달)를 하였으며,
쟁점상속주택과 매매사례주택의 내역은 아래 <표1>과 같다.
<표1> 쟁점상속주택 및 매매사례주택의 내역
(OOO O, O)
(2) 청구인은
매매사례주택과
쟁점상속주택은 지구단위별로 개발이 진행중에 있는 주택으로 주택부수토지면적 및 건물면적이 유사하므로 매매사례주택의 거래가액을 쟁점상속주택의 시가로 적용할 것을 주장하므로 이에 대하여 본다.
(가) 「
상속세 및 증여세법」
제60조 제1항에서 “상속세 또는 증여
세
가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가
에 의한다”라고 규정하고 있고, 같은 법
시행령
제49조 제1항 및 제5항에서는 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있다.
(나) 이 건의 경우 매매사례주택이 쟁점상속주택의 상속개시일
(2007.9.9.) 전후 6월 이내에 거래(2007.9.7.)되었다고 하나,
쟁점상속주택은 부속토지가 철도용지인 반면 매매사례주택은 대지인 점, 쟁점상속주택과 매매사례주택의 건물 및 부수토지의 면적이 서로 다른 점 등을 감안 할 때, 쟁점상속주택과 매매사례주택을 「상속세 및 증여세법」상 면적·용도 등이 동일한 것으로 보기 어려워 보이므로 매매사례주택의 거래가액을 쟁점상속주택의 시가로 보기는 어렵다고 판단된다.
따라서, 쟁점상속주택의 시가를 평가함에 있어 매매사례가액을 부인하고 보충적 평가방법으로 평가하여 상속세를 결정통지한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본
법」
제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.