이유
1. 사실 및 처분개요
청구인은 91.10.16 별지 [표 1] 기재의 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO에게 양도한 후, 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 실지양도가액에 의하여 91.11.29 토지등 매매차익예정신고를 하고 종합소득세 446,670원을 자진납부하였다.
처분청은 이를 양도소득으로 보아 95.8.16 기준시가에 의하여 청구인에게 91년 귀속 양도소득세 15,513,100원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 95.9.13 이의신청 및 96.1.22 심사청구를 거쳐 96.3.22 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장
가. 기준시가에 의한 양도차익은 실지양도가액을 한도로 하여야 한다.
쟁점토지 등은 청구인과 청구외 OOO, OOO, OOO이 공유하고, 동 지상의 건물 (이하 “OO플라자”라 한다)은 청구외 법인 (주)OO양행이 소유하고 있었는데, 위 OO플라자 OOOO가 청구외 OOO에게 139,304,000원에 분양됨에 따라 쟁점토지가 청구외 OOO에게 양도된 것이고, 위 분양대금중 89,674,000원은 건물에 대한 대금으로서 (주)OO양행에 귀속되었고, 분양대금중 49,630,000원은 토지에 대한 대금으로서 토지지분에 따라 귀속되었으므로 청구인에게 귀속된 금액은 그 1/6인 8,271,666원이다.
따라서 기준시가에 의한 양도차익은 위 청구인에게 귀속된 실지양도가액 8,271,666원을 한도로 하여야 함에도, 처분청은 기준시가에 의한 양도차익을 23,984,173원으로 하여 이 건 양도소득세를 부과하였으므로 부당하다.
나. 처분청은 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 부과함에 있어서 양도차익산정의 기초가 되는 쟁점토지의 개별공시지가를 별지 [표 2]의 기재금액으로 하였으나 청구인이 용산구청으로부터 토지가격확인원을 받아 본 바, 쟁점토지의 개별공시지가는 별지 [표 3] 기재금액으로 확인된 바, 처분청의 이 건 과세는 부당하다.
다. 납세자가 부동산의 매매가 사업소득(부동산매매업)인가, 양도소득인가를 구분하기는 대단히 어려우므로, 양도소득에 해당하는 것을 납세자가 부동산 매매업으로 신고·납부한 경우에 그 납부세액은 공제되어야 한다.
청구인은 쟁점토지를 양도한 후 부동산매매업으로 보아 91.11.29 토지 등 매매차익예정신고를 하고 동 종합소득세 446,670원을 납부하였는 바, 처분청은 이를 양도소득으로 과세함에 있어서 동 납부세액을 기납부세액으로 공제하지 아니하였으므로 부당하다.
3. 국세청장 의견
청구인은 쟁점토지의 양도시 실지거래가액이 8,271,666원이므로 기준시가로 양도소득을 계산할 경우 양도차익은 위 금액을 초과할 수 없다고 주장하나, 쟁점토지의 양도시기인 91.10.16의 기준시가가 6천만원을 상회하는 토지를 8,271,666원에 거래하는 사례는 특별한 경우를 제외하고는 찾아보기 어렵고, 청구인이 제시하는 분양계약서도 토지의 면적을 구체적으로 확정하지 아니한 상태에서 계약된 것이고, 건물과 토지의 그 가액의 구분이 없어 쟁점토지의 실지거래가액이 얼마인지 확인할 수 없다. 또한 청구인이 제시한 판결문에서도 토지의 양도가액이 얼만인지 구체적인 심리가 없으므로 여기에서도 토지의 실지거래가액을 확인할 수 없다. 따라서 양도가액이 분명하지 아니한 상태에서 기준시가에 의한 양도차익과 실지거래가액을 서로 비교할 수 없다고 판단되므로 이 부분 청구주장 이유없다고 판단된다.
또한, 청구인은 부동산매매업으로 기 납부한 종합소득세를 양도소득세에서 공제하여야 한다고 주장하나, 양도소득과 사업소득은 소득의 구분과 그 계산의 방식, 세율면에서 서로 상이하므로 기 납부한 종합소득세를 양도소득세에서 공제할 수 없다고 판단된다.
4. 심리 및 판단
가. 이 건 심판청구의 다툼은 ① 쟁점토지의 실지 양도가액을 8,271,666원으로 볼 것인지 여부, ② 처분청이 당초 과세시 적용한 쟁점토지의 개별공시지가의 당부, ③ 청구인이 부동산매매업으로 신고·납부한 종합소득세 446,670원을 양도소득세액에서 공제할 것인지 여부를 가리는 데 있다.
나. 쟁점①에 관하여 본다.
(양도소득) 제3항은 양도가액에서 필요경비를 공제한 금액을 양도차익으로 규정하고 있다.
청구인은 청구외 OOO에게 분양된 OO플라자 OOOO의 총 분양가액은 139,304,000원이고, 위 분양대금중 89,674,000원은 건물에 대한 대금으로서 청구외 법인 (주)OO양행에 귀속되었고, 분양대금중 49,630,000원은 토지에 대한 대금으로서 토지지분에 따라 귀속되었으므로 청구인에게 귀속된 금액은 그 1/6인 8,271,666원이므로, 기준시가에 의한 양도차익은 8,271,666원을 한도로 하여야 한다고 주장하나, 위 분양가액에 관한 금융자료 등 객관적인 증빙이 없으며 또한 동 분양가액을 건물가액과 토지가액으로 안분한 합리적인 기준을 제시한 바 없으므로 쟁점토지의 실지 양도가액이 8,271,666원이라는 청구주장은 신빙성이 있는 것으로 받아들이기 어렵다 할 것이다.
다. 쟁점②에 관하여 본다.
(기준시가의 결정) 및 90.5.1 대통령령 제12994호로 개정된 같은 법 시행령 제115조(기준시가의 결정) 제1항 제1호에서 토지의 기준시가는 개별공시지가에 의하도록 규정하고 있으며, 동령 부칙 제1항에서 동령은 90.9.1부터 시행하고, 그 제3항에서 동력 시행전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 환산한 가액으로 한다고 규정하고 있다.
1990년 1월 1일을 취득 당시의 과세시가표준액
1. 사실 및 처분개요
청구인은 91.10.16 별지 [표 1] 기재의 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO에게 양도한 후, 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 실지양도가액에 의하여 91.11.29 토지등 매매차익예정신고를 하고 종합소득세 446,670원을 자진납부하였다.
처분청은 이를 양도소득으로 보아 95.8.16 기준시가에 의하여 청구인에게 91년 귀속 양도소득세 15,513,100원을 결정고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 95.9.13 이의신청 및 96.1.22 심사청구를 거쳐 96.3.22 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장
가. 기준시가에 의한 양도차익은 실지양도가액을 한도로 하여야 한다.
쟁점토지 등은 청구인과 청구외 OOO, OOO, OOO이 공유하고, 동 지상의 건물 (이하 “OO플라자”라 한다)은 청구외 법인 (주)OO양행이 소유하고 있었는데, 위 OO플라자 OOOO가 청구외 OOO에게 139,304,000원에 분양됨에 따라 쟁점토지가 청구외 OOO에게 양도된 것이고, 위 분양대금중 89,674,000원은 건물에 대한 대금으로서 (주)OO양행에 귀속되었고, 분양대금중 49,630,000원은 토지에 대한 대금으로서 토지지분에 따라 귀속되었으므로 청구인에게 귀속된 금액은 그 1/6인 8,271,666원이다.
따라서 기준시가에 의한 양도차익은 위 청구인에게 귀속된 실지양도가액 8,271,666원을 한도로 하여야 함에도, 처분청은 기준시가에 의한 양도차익을 23,984,173원으로 하여 이 건 양도소득세를 부과하였으므로 부당하다.
나. 처분청은 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 부과함에 있어서 양도차익산정의 기초가 되는 쟁점토지의 개별공시지가를 별지 [표 2]의 기재금액으로 하였으나 청구인이 용산구청으로부터 토지가격확인원을 받아 본 바, 쟁점토지의 개별공시지가는 별지 [표 3] 기재금액으로 확인된 바, 처분청의 이 건 과세는 부당하다.
다. 납세자가 부동산의 매매가 사업소득(부동산매매업)인가, 양도소득인가를 구분하기는 대단히 어려우므로, 양도소득에 해당하는 것을 납세자가 부동산 매매업으로 신고·납부한 경우에 그 납부세액은 공제되어야 한다.
청구인은 쟁점토지를 양도한 후 부동산매매업으로 보아 91.11.29 토지 등 매매차익예정신고를 하고 동 종합소득세 446,670원을 납부하였는 바, 처분청은 이를 양도소득으로 과세함에 있어서 동 납부세액을 기납부세액으로 공제하지 아니하였으므로 부당하다.
3. 국세청장 의견
청구인은 쟁점토지의 양도시 실지거래가액이 8,271,666원이므로 기준시가로 양도소득을 계산할 경우 양도차익은 위 금액을 초과할 수 없다고 주장하나, 쟁점토지의 양도시기인 91.10.16의 기준시가가 6천만원을 상회하는 토지를 8,271,666원에 거래하는 사례는 특별한 경우를 제외하고는 찾아보기 어렵고, 청구인이 제시하는 분양계약서도 토지의 면적을 구체적으로 확정하지 아니한 상태에서 계약된 것이고, 건물과 토지의 그 가액의 구분이 없어 쟁점토지의 실지거래가액이 얼마인지 확인할 수 없다. 또한 청구인이 제시한 판결문에서도 토지의 양도가액이 얼만인지 구체적인 심리가 없으므로 여기에서도 토지의 실지거래가액을 확인할 수 없다. 따라서 양도가액이 분명하지 아니한 상태에서 기준시가에 의한 양도차익과 실지거래가액을 서로 비교할 수 없다고 판단되므로 이 부분 청구주장 이유없다고 판단된다.
또한, 청구인은 부동산매매업으로 기 납부한 종합소득세를 양도소득세에서 공제하여야 한다고 주장하나, 양도소득과 사업소득은 소득의 구분과 그 계산의 방식, 세율면에서 서로 상이하므로 기 납부한 종합소득세를 양도소득세에서 공제할 수 없다고 판단된다.
4. 심리 및 판단
가. 이 건 심판청구의 다툼은 ① 쟁점토지의 실지 양도가액을 8,271,666원으로 볼 것인지 여부, ② 처분청이 당초 과세시 적용한 쟁점토지의 개별공시지가의 당부, ③ 청구인이 부동산매매업으로 신고·납부한 종합소득세 446,670원을 양도소득세액에서 공제할 것인지 여부를 가리는 데 있다.
나. 쟁점①에 관하여 본다.
(양도소득) 제3항은 양도가액에서 필요경비를 공제한 금액을 양도차익으로 규정하고 있다.
청구인은 청구외 OOO에게 분양된 OO플라자 OOOO의 총 분양가액은 139,304,000원이고, 위 분양대금중 89,674,000원은 건물에 대한 대금으로서 청구외 법인 (주)OO양행에 귀속되었고, 분양대금중 49,630,000원은 토지에 대한 대금으로서 토지지분에 따라 귀속되었으므로 청구인에게 귀속된 금액은 그 1/6인 8,271,666원이므로, 기준시가에 의한 양도차익은 8,271,666원을 한도로 하여야 한다고 주장하나, 위 분양가액에 관한 금융자료 등 객관적인 증빙이 없으며 또한 동 분양가액을 건물가액과 토지가액으로 안분한 합리적인 기준을 제시한 바 없으므로 쟁점토지의 실지 양도가액이 8,271,666원이라는 청구주장은 신빙성이 있는 것으로 받아들이기 어렵다 할 것이다.
다. 쟁점②에 관하여 본다.
(기준시가의 결정) 및 90.5.1 대통령령 제12994호로 개정된 같은 법 시행령 제115조(기준시가의 결정) 제1항 제1호에서 토지의 기준시가는 개별공시지가에 의하도록 규정하고 있으며, 동령 부칙 제1항에서 동령은 90.9.1부터 시행하고, 그 제3항에서 동력 시행전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 환산한 가액으로 한다고 규정하고 있다.
1990년 1월 1일을 취득 당시의 과세시가표준액
기준으로 한 ×
개별공시지가 1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가
고시일 현재의 과세시가표준액
처분청은 당초 과세시 별지 [표 2] 기재의 금액을 쟁점토지의 개별공시지가로 하였고, 청구인은 용산구청장이 발급한 토지가격확인원에 의하여 별지 [표 3] 기재의 금액으로 주장하고 있으며, 처분청이 이 건 심판청구와 관련하여 심리자료로 제출한 자료에 의한 쟁점토지의 개별공시지가는 별지 [표 4] 기재의 금액과 같다.
별지 [표 3] 기재의 금액과 별지 [표 4] 기재의 금액이 상이한 서울시 용산구 OOO동 OOOOOOO, 같은 동 OOOOOOO, 같은 동 OOOOOOO의 90.1.1을 기준으로 한 개별공시지가에 관하여 당심판소에서 용산구청에 조회하여 확인한 바, 위 각 토지의 90.1.1을 기준으로 한 개별공시지가는 모두 6,370,000원으로 확인되므로(용산구청 지적 58323-2654, 96.7.29), 쟁점토지에 대한 양도차익은 별지 [표 4] 기재의 금액을 개별공시지가로 하여 산정함이 타당한 것으로 판단된다.
라. 쟁점③에 관하여 본다.
(확정신고 자진납부) 제1항에서 “거주자는 당해년도의 과세표준에 대한 종합소득산출세액·퇴직소득산출세액·양도소득산출세액 또는 산림소득산출세액에서 감면세액과 세액공제액을 공제한 금액을 제100조 제1항과 제102조 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 과세표준확정신고기한까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 정부에 납부하여야 한다.”고 규정하고 있고, 같은 법 제121조(가산세) 제3항에서 “거주자가 제107조의 규정에 의한 소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 미달한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 산출세액에 가산한다.”고 규정하고 있다.
청구인은 쟁점토지를 양도하고 이를 사업소득(부동산매매업)으로 하여 91.11.29 종합소득세 446,670원을 자진신고·납부한 사실, 처분청은 이를 양도소득으로 하여 이 건 과세를 함에 있어 동 납부세액을 환급하거나 기납부세액으로 공제하지 아니한 사실에 관하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.
부동산의 매매가 종합소득세의 과세대상이 되는 부동산매매업에 해당하는지 양도소득세의 과세대상이 되는 단순한 자산의 양도에 해당하는지 여부는 그 매매의 규모, 횟수, 양태 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 사항이고 경우에 따라서는 그 구분이 반드시 명백하다 할 수도 없으므로, 납세자가 양도소득, 또는 종합소득으로 신고·납부한 경우에 처분청이 그 소득의 구분을 달리 하여 종합소득 또는 양도소득으로 과세를 함에 있어서는 납세자가 이미 국가에 납부한 세액은 세목을 달리하고 납부되었다 하더라도, 처분청이 변경하여 과세하는 세목에서 공제하고 또한 기 납부한 금액에 대하여는 납부불성실가산세를 부과하지 아니하는 것이 신의·성실의 원칙에 부합되는 것으로 판단된다.
마. 따라서 이 건 심판청구는 일부 이유있으므로
및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
( 별 지 )
[ 표 1 ] 토지 명세서
지 번
면 적
91.10.16
청구인의
양도면적
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
66㎡
0.41㎡
서울시 용산구 OOO동 OOOOOO
26㎡
0.16㎡
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
634㎡
3.94㎡
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
33㎡
0.20㎡
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
7㎡
0.04㎡
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
60㎡
0.37㎡
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
3㎡
0.02㎡
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
625㎡
3.88㎡
합 계
1,454㎡
9.02㎡
[ 표 2 ] 처분청이 당초 과세시 적용한 개별공시지가
지 번
91.1.1 기준
개별공시지가
(원 / ㎡)
90.1.1 기준
개별공시지가
(원 / ㎡)
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
7,320,000
6,300,000
서울시 용산구 OOO동 OOOOOO
7,320,000
6,300,000
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
7,260,000
6,370,000
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
1,740,000
1,500,000
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
2,440,000
2,100,000
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
1,740,000
1,500,000
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
2,440,000
2,100,000
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
6,750,000
2,500,000
[ 표 3 ] 청구인이 주장하는 개별공시지가
지 번
91.1.1 기준
개별공시지가
(원 / ㎡)
90.1.1 기준
개별공시지가
(원 / ㎡)
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
7,320,000
6,300,000
서울시 용산구 OOO동 OOOOOO
7,320,000
6,300,000
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
7,410,000
6,300,000
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
7,260,000
7,260,000
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
7,260,000
7,260,000
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
7,260,000
6,013,000
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
2,440,000
2,100,000
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
2,980,000
2,500,000
* 는 앞의 [ 표 2 ] 와 상이한 금액임
[ 표 4 ] 처분청이 심리자료로 제출한 개별공시지가
지 번
91.1.1 기준
개별공시지가
(원 / ㎡)
90.1.1 기준
개별공시지가
(원 / ㎡)
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
7,320,000
6,300,000
서울시 용산구 OOO동 OOOOOO
7,320,000
6,300,000
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
7,410,000
6,300,000
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
7,260,000
6,370,000
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
7,260,000
6,370,000
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
7,260,000
6,370,000
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
2,440,000
2,100,000
서울시 용산구 OOO동 OOOOO
2,980,000
2,500,000
* 는 앞의 [ 표 3 ] 과 상이한 금액임