이유
1. 사실

청구인은 서울특별시 종로구 OO동 OOOOO에 주소를 둔 사람으로 같은시 OO동 OOOOO외 3필지 대지 305.1평방미터(당초는 1필지이나 서울시 도로계획에 의하여 분할됨, 이하 “당초토지”라 한다) 및 동 지상건물(이하 모두 “쟁점부동산”이라 한다)을 88.9.14 청구외 OOO로부터 매수하여 위 부동산중 대지 128.6평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)가 3개월 후인 88.12.15 서울특별시에 수용되어 그 보상금 118,525,500원을 서울특별시로부터 받은 바,

처분청은 이 건 거래에 대하여 1년이내의 단기거래로 보아 위 쟁점부동산의 당초 소유자 OOO가 대표이사로 재직한 바 있는 청구의 OO개발주식회사의 직원 청구외 OOO으로부터 취득가액이 184,000,000원(확인내용: 토지 92평×2,000,000원)임을 확인받아 위 취득가액을 토지 및 건물의 기준시가에 의하여 안분계산한 가액 88,904,209원을 당초토지(305.1㎡)의 취득가액으로 하여, 이를 다시 면적에 따라 안분(88,904,209×128.6/305.1)한 가액 37,116,504원을 쟁점토지 취득가액으로 하고 양도가액은 위 보상금 118,525,500원으로 하여 이건 실지거래가액에 의하여 과세한 데 대하여

청구인은 이에 불복하여 91.5.23 심사청구를 거쳐 91.9.5 이 건 심판청구를 제기하기에 이르렀다.

2. 청구인 주장

청구인은 위 토지 305.1평방미터중 128.6평방미터가 취득한지 1년이내에 수용되어 서울특별시장으로부터 118,525,000원을 보상받았으나, 처분청이 위 토지의 취득가액을 제3자로부터 확인받아 이 건 방위세를 과세한 데 대하여 ① 위의 실지거래가액을 확인한 청구외 OOO은 이 건 거래의 실지거래내용을 전혀 잘알지 못하는 제3자의 확인가액이며, ② 실지 위 쟁점부동산 총 매매대금은 300,000,000원으로 토지가액은 267,877,000원이며, 나머지 23,123,000원은 건물가액이라는 사실을 매매계약서 원본, 그 매매대금 수수관계 금융자료(수표)에 의하여 확인되며, ③ 위 청구외 OOO도 위의 사실관계를 잘못 확인한 사실을 번복확인하고 있고, ④ 심사청구결정문의 기각이유인 금융자료에 의하여 청구인이 지급한 금액이 300,000,000원 입증되나 위 자금 300,000,000원이 청구인과 당초 소유자 사이에 사업상 채무를 상계한 금액이 포함된 금액이 없을 수도 없다고 보아 이를 기각하였으나, 청구인은 당초 소유자와는 사업상 또는 어떤 인간관계도 없이 중개인 OOO의 소개로 위 부동산을 취득하였으며, 또한 실지매매대금이 300,000,000원이 지급된 사실이 입증되므로 이 건 양도(수용)자산의 취득가액은 당초 토지 취득가액을 안분한 가액 116,703,970원(128.6/305.1×276,877,000=116,703,970)으로 하여 이 건 과세하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

먼저 이 건 과세경위를 보면, 청구인이 88.12.15 서울특별시에 양도한 서울특별시 종로구 OO동 OOOOO외 1필지 대지 128.6평방미터는 취득일로부터 1년이내에 양도된 것으로서 위 토지거래는 투기거래라는 이유로 위 토지의 양도차익을 실지거래가액으로 결정함에 있어 양도가액은 위 토지 보상가액 118,525,500원으로 그 취득가액은 취득당시 거래상대방인 OOO가 대표이사로 재직한 바 있는 청구외 OO개발 주식회사의 직원 OOO으로부터 서울특별시 종로구 OO동 OOO외 3필지 토지 305.1평방미터 및 그 지상건물의 실지거래가액은 금 184,000,000원(평당 2백만원)이라는 요지의 OOO 명의의 거래확인서를 제출받아 이 확인서상의 금액을 취득당시 토지, 건물의 기준시가에 의하여 안분계산한 금액 88,904,209원을 위 토지 305.1평방미터의 취득가액으로 계산한 다음 이중 양도토지 128.6평방미터의 취득가액으로 37,116,504원을 산정하여 이 건 토지의 양도차익결정하여 양도소득세는

조세감면규제법 제57조

에 의하여 전액 면제하고 방위세만을 결정고지한 것이 이 건 처분임을 알 수 있는 바,

이에 대하여 청구인은 쟁점토지 및 건물의 취득당시 실지거래가액은 300,000,000원이고 이중 토지가액은 276,877,000원(평당 3,000,000원)이므로 양도토지 면적 128.6평방미터에 해당하는 금액은 116,703,974원(276,877,000×128.6/305.1=116,703,970)이라고 주장하면서 거증자료로서 부동산 매매계약서 계약에 입회하였다는 청구외 OOO 및 OOO의 사실확인서 대금지급에 관한 금융자료등을 제시하고 있다.

그런데 청구인이 대금 지급에 사용하였다는 수표 및 어음을 추적조사하기 위하여 거래은행에 대한 금융거래내용 조회한 바, 그 내용에 의하면 청구인이 당초 소유자 OOO에게 300,000,000원 지급한 사실은 인정되나 위 금액이 쟁점부동산의 취득대금인지 아니면 사업상 채무까지 포함된 것인지 분명하지 아니하므로 결국 청구주장은 받아들일 수 없다는 의견이다.

4. 쟁점

쟁점토지(128.6㎡)의 취득가액이 얼마인지를 밝히는데 그 쟁점이 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

이 건 과세경위 및 청구주장을 보면

청구인은 종로구 OO동 OOOOO외 3필지 대지 305.1평방미터와 동 지상건물(주택1동) 328.46평방미터를 청구외 OOO로부터 취득·보유하던 중 위 토지중 일부인 128.6평방미터가 서울시 도로확장사업에 의하여 수용되어 88.12.9 서울시장으로부터 118,525,500원을 보상받은 바, 처분청은 이 건 거래가 1년 미만의 단기 양도로 보아 당초 소유자와 같이 근무한 청구외 OOO(제3자)로부터 청구인의 위 쟁점부동산 취득가액이 184,000,000원(평당 2백만원×92평)임을 확인받아 이 건 서울특별시 수용된 쟁점토지 128.6평방미터의 취득가액을 환산한 가액 37,116,540원을 취득가액으로 하고, 양도가액은 서울특별시로부터 보상받은 가액 118,525,500원으로 한 실지거래가액에 의하여 양도소득 결정하고 양도소득세에 대하여는

조세감면규제법 시행령 제57조

에 의하여 전액 면제하고 이 건 양도소득세 해당분 방위세를 과세한 사실을 과세기록에 의하여 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 처분청이 과세근거로 채택한 위 쟁점토지 양도가액 118,525,500원에 대한 다툼은 없으나 취득가액이 37,116,540원이 아니라 116,703,970원이라고 다투고 있는 바 이를 살펴보면,

먼저 처분청이 채택한 쟁점토지(128.6㎡)의 취득가액 산출근거가 타당한지 여부를 보면, 청구인이 88.9.14 당초 쟁점부동산 취득시에는 토지 305.1평방미터와 위 지상건물(주택) 연건평 328.46평방미터(지상 258.5㎡, 지하 69.95㎡)가 존재하였음에도 처분청은 매매당사자가 아닌 청구외 OOO으로부터 쟁점부동산의 취득가액을 확인받아, 위 OOO의 확인서에 의하면, 건물가액은 무시하고 당초 토지(305.1㎡)를 92평으로 보아 총 취득가액을 184,000,000원(확인내용 92평×2,000,000원)을 확인하고 있는 바, 처분청은 위 확인가액을 쟁점부동산의 당초 취득가액으로 채택하므로서 실제 위의 확인가액은 당초 토지(305.1㎡)의 가액임을 알 수 있음에도 불구하고, 이 건 쟁점토지(128.6㎡)의 취득가액 계산(환산)시에는 위의 확인된 당초 토지(305.1㎡) 취득가액을 이를 다시 건물(328.46㎡)과 토지(305.1㎡)를 기준시가에 의하여 안분하여 위 당초 토지 취득가액을 88,904,209원으로 보았는 바, 이는 처분청이 확인한 쟁점부동산의 취득가액 184,000,000원이 토지가액임에도 이를 다시 건물·토지가액으로 안분하는 것은 부당하다 할 것이며 한편, 청구외 OOO도 위의 쟁점부동산 취득가액을 확인하는 과정에서 사실을 정확히 알지 못하면서도 세무공무원의 부탁을 받고 어쩔수 없어서 별 생각없이 작성한 확인서로 사실과 다름을 번복확인하고 있어 이 건 확인서를 근거로 과세함은 부당하다 할 것이다.

다음 청구주장 실지취득가액이 사실인지를 보면, 청구인은 쟁점부동산(대지 305㎡, 주택 328.46㎡)을 총 취득가액 300,000,000원으로 그 가액중 대지는 267,877,000원(평당 3,000,000원) 나머지 23,123,000원은 건물가액으로 하여 매입하기로 하고 88.7.22 매매계약을 체결하고 매매대금 300,000,000원을 88.9.10까지 지급한 사실이 ① 매매계약서 ② 매매대금 지급관계 금융자료 ③ 위 청구외 OOO의 번복확인서 ④ 중개인 확인서등에 의하여 확인되므로 실지 쟁점토지(128.6㎡)의 취득가액은 당초 토지(305.1㎡)의 실지취득가액에 의하여 안분 계산한 가액 116,703,970원(128.1/305.1×267,877,000원)으로 하여야 한다는 주장인 바, 이를 살펴보면

첫째 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OOO로부터 88.9.14 취득하여 위 쟁점부동산의 대지 305.1평방미터중 128.1평방미터(쟁점토지)가 서울특별시 도로확장사업에의하여 수용되고 88.12.15 서울특별시로부터 그 보상금으로 118,525,500원을 수령한 사실이 서울특별시장이 당초 소유자 청구외 OOO에게 발송한 보상협의 통지(88.11.11) 및 동시장이 청구인에 발송한 용지 매매계약서(88.12.14)에 의하여 확인되고 있음을 볼 때 당초 소유자 OOO는 이 건 쟁점부동산 양도시에는 쟁점토지가 도로확장으로 서울시에 수용되고 그 보상금을 대략 얼마 수령할 수 있다는 사실을 알고 있었던 것으로 보여지고 있어 적어도 이에 준하는 가액으로 매매하였을 것으로 보여지고

둘째, 청구인이 제시하고 있는 ① 매매계약서 원본 ② 매매대금을 지급하고 받은 영수증 원본 ③ 매매대금 지급관계 금융자료에 의하면 청구인이 청구외 OOO에게 88.7.22부터 88.9.10 사이에 300,000,000원을 지급한 사실이 객관적으로 확인되고

셋째, 국세청 심사청구결정서에 의하면, 청구주장 쟁점부동산 취득가액 300,000,000원에 대하여 금융거래에 대하여 금융기관에 조회한 바, 청구인이 당초 소유자 청구외 OOO에게 300,000,000원을 지급한 것은 인정하나, 위 금액이 청구인이 청구외 OOO에게 사업상 채무액까지 포함 지급한 것인지 알 수 없다는 이유로 이를 부인한 바, 당심은 처분청에 청구인과 위 OOO와의 사업상 관계, 사업상 채무유무를 조사보고하도록 공문조회한 바, 그 회보내용에 의하면 위 양인의 사업상 유관관계를 객관적 입증할 수 없을 뿐만 아니라 사업상 채무관계가 없는 것으로 조사회시하고 있는 것으로 보아 위 300,000,000원 실제 쟁점부동산의 취득가액이 아니라고 부인할 수 없다 할 것이다.

위의 사실을 모두어 볼 때, 쟁점부동산의 총 취득가액은 300,000,000원 중 당초 토지의 취득가액 267,877,000원, 건물가액 23,123,000원이라는 청구주장 신빙성이 있는 것으로 판단되므로 쟁점토지(128.6㎡)의 취득가액은 위 토지의 취득가액으로 안분한 가액 116,703,970원(128.1㎡/305.1㎡×267,877,000)을 쟁점토지 취득가액으로 하여 이 건 과세하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

6. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【별지목록】

소 재 지

지 목

면적(㎡)

서울특별시 종로구 OO동 OOOOO

〃 OO동 OOOOO

대 지

〃

6.5

122.1

계

대 지

128.6