이유
1. 사 실

청구인은 서울특별시 강남구 OOO동 OOOOO OOO OOOO에 주소를 둔 사람으로 78.9.5 같은시 강서구 O동 OOOOOOOO 대지 55평, 주택 47평(이하 “O동주택”이라 한다)를 취득하여 87.5.16 양도하고, 또 같은시 성북구 OO동 OOOOOOOOO 대지 34평, 무허가 건물 8평(이하 “OO동 주택”이라 한다)를 84.12.27 취득하여 88.9.30 양도한 바,

처분청은 청구인의 위 O동주택의 양도에 대하여는 기준시가에 의하여 87귀속분 양도소득세 12,901,310원 및 동방위세 2,580,260원을 결정고지 하고, OO동 주택의 양도에 대하여는 아파트를 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 실지거래가액에 의하여 88귀속분 양도소득세 7,888,710원 및 동방위세 1,577,740원 각각 결정고지한 데 대하여,

청구인은 이에 불복하여 91.3.11 심사청구를 거쳐 91.5.20 이 건 심판청구를 제기하기에 이르렀다.

2. 청구인 주장

청구인은 강서구 O동 OOOOOO의 주택을 78.7에 취득하여 동일장소에서 거주하고 생활하던중 성북구 OO동 OOOOO 일대 (동 OO동 재개발지역)가 재개발지역으로 고시되어 아파트가 신축될 것이라는 소식에 접하여 동 지역의 대지를 구입하였으나 동 지역의 재개발사업이 지지부진하고 청구인이 거주하던 주택이 생활하기에 너무 불편하여 양도하려하던차에 원매자가 있어 87.5에 양도하였고 양도 후 자녀들의 교육등을 고려하여 강남구 OOO동의 아파트를 전세내어 이사하였지만 청구인 소유의 집이 없다는 불안감에 강서구 O동 아파트를 87.8 취득하였으며 동 OO동 재개발지역은 끊임없는 분쟁으로 사업진행이 지지부진하여 88.9 매각하였고 87.5 양도한 O동 주택이 다른주택(OO동 OOOOOOO)를 소유한 상태에서의 양도이므로 양도소득세 과세대상이 된다하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 고지하였는 바 청구인은 OO동 OOOOOOO의 취득은 토지만 취득하여 지주의 자격을 취득하고자 하였을 뿐 위 지상무허가 건물은 양수한 바 없으므로 주택에 해당되지 않으므로 강서구 O동 OOOOOO의 주택양도에 따른 양도소득세 부과는 부당하다고 사료되며 만약 2주택 소유에 따라 양도소득세가 부과된다면 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 하고 OO동 OOOOOOO 대지의 양도는

소득세법시행령 제170조

제4항의 거래에 해당되지 않으므로 기준시가에 의하여 갱정하여야 하며, 재개발지역은 그 특수성으로 인하여 대지 위의 지상무허가 건물 입주자 권리와 토지 소유자의 지주의 권리로 구분하여 행사되고, OO동 OOOOOOO 대지를 취득할시 동 지상에 무허가 건물이 존재하고 있음을 확인하였으나 동 무허가건물에 본인이 입주하여 살고저하는 의사는 없었을 뿐 아니라, 주민등록도 이전된 바 없고, 이는 재개발지역에서 재개발시 얻을 수 있는 권리가 한편으로도 지주에게 주어지고 다른 한편은 무허가건물에 거주하는 입주자에게 주어지는 것을 의미하고, 청구인이 무허가건물에 입주하기 위하여 동 부동산을 취득한 것이 아니라 재개발시 아파트의 입주권리를 위하여 취득한 것이며, 동 지상 건물은 무허가일 뿐 아니라 청구인 의사에 따라 처분될 수도 없는 자산이므로 주택이라고 할 수 없고, OO동 OOOOOOO의 부동산을 취득한 것은 주택의 취득이라 볼 수 없으며, 청구인은 오직 “지주” 지위를 얻기위하여 토지를 취득한 것으로 보아야 할 것이고, 이와같은 경우라면 강서구 O동 OOOOOO의 주택을 처분할시에는 일세대 일주택에 해당하므로 양도소득세는 비과세되어야 하고 OO동 OOOOOOO 부동산이 주택 및 이에 부수되는 토지로 본다면 양도차익을 매매계약서상의 거래금액에 따라 양도차익을 계산하여야 하고, OO동 OOOOOOO 대지는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다고 주장한다.

3. 국세청장 의견

처분청은 청구인이 강서구 O동 OOOOOO 대지 55평 건물 47평 양도한데 대하여 양도소득세를 과세하자 청구인은 1세대1주택이라는 주장인 바, 청구인은 O동 OOOOOO 주택 양도당시(87.5.16) OO동 OOOOOOO 대지 34평, 무허가주택 8평을 소유하고 있었으므로(이에 대하여는 청구인은 다툼이 없음) 1세대2주택에 해당하므로 O동 OOOOOO 주택양도에 대하여 양도소득세를 과세함은 정당할 것이고

또한, 처분청은 청구인이 OO동 OOOOOOO 소재 대지 34평 및 무허가 건물 8평을 88.9.30 양도한데 대하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하자 청구인은 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다는 주장인 바, 동 주택은 재개발지구내의 부동산으로서 아파트를 취득할 수 있는 권리가 포함되어 거래되는 것이 거래관례이고 청구인도 아파트 입주권을 위하여 취득한 것을 인정하므로 이 건의 경우는 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제2호에 규정한 “부동산을 취득할 수 있는 권리”에 해당하는 투기거래 유형에 해당한다 할 것이므로, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산함은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

가. O동주택의 양도를 1세대1주택으로 비과세할 수 있는지와 만일, 과세할 경우 청구주장은 실지거래가액으로 과세할 수 있는지 여부

나. OO동 주택의 양도를 아파트를 취득할 수 있는 권리의 양도로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 그 쟁점이 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건 과세경위를 보면, 처분청은 청구인의 O동주택의 양도에 대하여 동 주택의 보유기간(78.9.5-87.5.16)중 OO동 주택을 84.12.27 취득하여 소유하고 있어 위 O동주택 양도당시 1세대2주택에 해당되고, 확정신고기한내에 신고한 사실이 없다는 이유로 기준시가에 의하여 자산양도차익산출하여 이 건 과세하고, 또 OO동 주택 양도에 대하여는 처분청은 청구인이 재개발지구내의 토지 및 무허가건물을 재개발에 의하여 아파트 입주권을 취득하기 위하여 취득하고, 이를 양도한 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 사실을 처분청의 과세기록에 의하여 확인된다.

이에 대하여 청구인은 첫째로 OO동 주택은 재개발지구내의 토지만을 취득한 것이므로 O동주택 양도시는 1세대만을 소유(6년3개월 소유, 1년4개월거주)한 1세대1주택으로 비과세되어야 하고 설령, O동주택 양도에 대하여 과세를 한다면 매매계약서상의 거래금액인 취득가액은 29,000,000원으로, 양도가액은 57,500,000원으로 한 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다는 주장이다. 또 OO동주택의 양도에 대하여 재개발지구내의 토지만을 취득하여 4년 보유하다가 아파트 당첨권이 확정되지 아니한 상태에서 토지와 무허가 건물을 양도한 것이며 아파트 당첨권을 양도한 것이 아니므로 실지거래가액에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

1) 쟁점 “가”를 살펴본다.

이 건 부동산의 거래시 시행된 관계법령을 보면,

소득세법 제5조

제6호 자O에서 대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 10배를 넘지 아니하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 비과세소득으로 규정하고 있고,

같은법 시행령 제15조

(1세대1주택의 범위) 제1항에서는 “법 제5조 제6호(자)에서 1세대1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 1년이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다”(각호는 생략함)라고 규정하고 있는바,

가) 이 건 O동주택 양도가 1세대1주택의 양도에 해당되는지 여부를 살펴보면, O동주택은 78.9.5 취득하여 87.5.16 양도하기까지 그 보유기간중 OO동 주택 대지34평, 무허가주택 8평(부동산 매매계약서에 의해 확인됨)을 소유하고 있었으므로 1세대2주택에 해당하므로 O동주택 양도에 대하여 이건 양도소득세를 과세한 처분청의 당초처분은 정당하다 할 것이다.

나) 다음 청구주장 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부를 보면 청구인은 78.9.5 O동주택을 29,000,000원으로 취득하여 87.5.16 양도가액 57,500,000원에 양도하였다고 하면서 매매계약서 사본 및 매수인의 확인서를 제시하고 있으나, 그 동안의 부동산 가격의 상승률을 감안하더라도 납득되지 아니할 뿐만 아니라 확정신고기한까지 신고한 사실도 없으므로 실지거래가액으로 과세할 수 없다 할 것이다.

따라서, 기준시가에 의하여 이 건 과세한 당초 처분은 잘못이 없다 할 것이다.

2) 쟁점 “나”에 대하여 살펴본다.

처분청이 OO동 주택의 양도에 대하여 아파트를 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 실지거래가액에 의하여 이 건 과세한데 대하여, 청구인은 위 주택의 양도는 재개발구역내의 대지 34평과 무허가건물 8평으로 실제양도는 등기부상의 자산 대지 34평을 양도한 것이며 양도당시는 물론 현재까지도 재개발사업을 위한 관리처분계획인가도 받지 못하여 입주자 모집, 분양신청등 구체적인 아파트 입주권이 확정되지 아니한 상태에서 자산(대지34평)을 양도한 것을 재개발지구내의 토지라 하여 아파트 입주권의 양도라 보아 실지거래가액으로 과세함은 부당하다는 주장인바,

살피건대,

첫째, 청구인이 쟁점주택의 소재지가 73.12.1 건설부장관으로부터 재개발지구 지정이후인 84.12.27 취득한 바 있으나, OOO구역주택개량 재개발조합(가칭)은 86.10.2 동조합설립인가를 서울특별시장으로부터 취득하고도 청구인이 위주택을 88.9.30 양도할 때까지는 주택개량사업(아파트 건설)을 위한 구체적인 사업수행을 한 사실이 조사되지 아니하고,

둘째, 청구인이 쟁점주택을 88.9.30 양도한 지 약 2년7개월후인 91.4.20 위 재개발조합에 의하여 쟁점주택이 철거된 사실을 위 조합장이 확인하고 있어 양도시는 주택이었음이 분명하고,

셋째, 이 건 조사일 현재까지 도시재개발법에 의한 대지 및 건축시설에 관한 관리 처분계획인가도 득하지 못하고 있어 아파트 입주자 자격 및 입주자 선정, 입주자 모집은 물론 분양신청서도 받지못하는등 양도시까지 아파트 입주권이 구체적으로 확정된 것으로 볼 수 있는 어떠한 객관적인 근거가 없을 뿐만 아니라 양도시 주택을 양도하고 양도 후 2년7개월후에 위 재개발조합에 의하여 철거된 이 건 OO동 주택이 오직 재개발구역내에 소재한 부동산을 양도하였다는 이유만으로 이를 아파트를 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 실지거래가액으로 과세한 당초 처분은 정당하지 못한 것으로 보여진다.

따라서 이 건 OO동 주택의 경우는 주택을 양도한 것이 분명하므로 이 건 양도에 대하여 기준시가에 의하여 과세함이 타당한 것으로 판단된다.

6. 결론

이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부이유있다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호 및 3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.