이유
1. 사실 및 처분개요 청구인은 서울시 송파구 OO동 OOOOOO OOOOO OO OOOO 대지 112.07㎡, 아파트 161.79㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 80.8.11 취득하여 88.3.19 양도하고 처분청에 자산양도차익 예정신고 및 자진납부를 이행하였다. 처분청은 청구인이 위 신고시에 취득가액은 실지거래가액으로 하고 양도가액은 취득가액을 기준으로 환산한 가액으로 하여 양도차익을 결정하여 676,930원을 자진납부하였으나 청구인이 신고한 가액을 인정하지 아니하고 취득 및 양도 당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여 94.3.16 청구인에게 88년 귀속 양도소득세 5,486,820원 및 동 방위세 1,170,030원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.5.6 심사청구를 거쳐 94.8.18 심판청구를 하였다. 2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점부동산 양도당시 시행되던 소득세법시행령 제170조 에 의하면 법인과의 거래에 있어서 취득가액은 실지거래가액으로 하고 양도가액은 취득가액을 기준으로 환산한 가액으로 하여 양도차익을 계산할 수 있으므로 청구인이 신고한 내용에 의하여 과세하여야 한다. 나. 국세청장 의견 청구인의 경우 쟁점부동산 양도일 10일후에 자산양도차익 예정신고를 하면서 실지거래 양도가액을 확인할 수 없다고 보기 어려우며 당초 취득시에도 청구인이 아파트 건설업체로부터 최초로 분양받은 것이 아니고 다른 분양자로부터 미등기전매에 의하여 취득한 것이므로 법인과의 거래로 볼 수 없다. 따라서 처분청이 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 과세한 것은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 양도에 대하여 처분청이 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여 과세한 것이 적법한 것인지 여부를 가리는데 있다. 나. 쟁점부동산 양도당시 시행되던 소득세법시행령 제170조 제1항 및 제4항 제1호에서 “양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만 국가ㆍ지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 규정하고, 같은법 시행령 제115조 제1항 제1호 (다)목 및 같은법 시행규칙 제56조의5 제5항 제2호에서 취득당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 양도가액은 “취득당시의 실지거래가액 × (양도당시의 과세시가표준액÷취득당시의 과세시가표준액)”의 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다고 규정하고 있다. 다. 청구인은 쟁점부동산을 아파트 건설업체인 OOO주택개발주식회사로부터 직접 취득한 것이 아니고, 청구외 OOO이 OOO주택개발주식회사로부터 최초로 분양받아 계약금과 3회의 중도금을 납부하고 최종 잔금(지급일 : 80.8.11)을 남겨둔 상태에서 80.8.10 그 권리의무를 승계한 사실이 확인되는 바, 따라서 쟁점부동산의 취득은 법인과의 거래로 볼 수 없고 OOO주택개발주식회사의 분양가액을 실지거래가액으로 인정하기 어려우며, 위 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서와 제4항 제1호의 규정을 적용할 여지가 없다. 그러므로 쟁점부동산의 양도차익을 결정함에 있어서는 위 소득세법 시행령 제170조 제1항 본문의 규정에 따라 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 따라서 청구인이 쟁점부동산에 대한 자산양도차익 예정신고시에 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 처분청이 취득가액과 양도가액을 기준시가를 적용하여 그 양도차익을 결정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 라. 따라서 이 건 심판청구는 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.