이유
1. 처분개요 청구인은 86.10.21 서울특별시 OO구 OO동 OO OOO 외 3필지 대지 201.439㎡, 단독주택 76.63㎡를 취득하여 거주하다가 이를 멸실하고 그 지상에 다세대주택 426.25㎡(지하 1층, 지상3층: 4세대분)를 92.3.19 신축한 후 청구인 세대는 1층에서 거주하고 나머지 3세대분은 비워둔 채 보유하다가 94.5.28. 위 다세대주택(이하 “쟁점다세대주택”이라 한다)을 청구외 재단법인 OO천주교 OOOO회에 양도하기로 계약하고 94.7.22. 잔금을 수령하였다. 그 후 쟁점다세대주택의 용도는 94.8.5.에 노인시설로 변경되었다가, 94.8.10.에 아동 시설로 변경되었으며, 94.9.16. 소유권이전등기가 경료되었다. 처분청은 쟁점다세대주택의 양도가 부동산매매업에 해당한다고 보아, 쟁점다세대주택의 판매가액 중 토지와 건물가액의 구분이 불분명하여 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 건물가액을 과세표준으로 하여 95.8.16. 청구인에게 94년 귀속분 종합소득세 97,911,900원과 94년 제2기 부가가치세 30,641,850원을 결정고지하였고, 95.9.4.에는 소득표준율 착오를 시정하여 동 소득세를 67,469,150원으로 감액 경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.10.12. 심사청구를 거쳐 96.2.6. 이 건 심판청구를 하였다. 2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 (1) 주위적 청구 쟁점다세대주택을 임대목적으로 신축하여 1층은 청구인이 거주하고 나머지 3세대는 임대하려고 하였으나 여의치 아니하여 공가로 비워두었다가 2년이 경과한 후 용도를 “주택”에서 “아동시설”로 변경하여 종교법인인 청구외 OO천주교 OOOO회에 일괄 양도하였는 바, 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 구주택을 멸실하고 다가구주택을 신축·양도하는 경우 증가된 건물면적은 과세대상이나 주택의 부속토지가 비과세 요건을 갖춘 경우 과세되지 아니하는 것(국심 94서 4618, 95.2.28)이므로, 쟁점 다세대주택은 다가구주택과 같은 공동주택이고 구주택이 비과세 요건을 충족하였으므로 사업소득 중 부동산매매업에 해당하지 아니하고 사업소득중 건설업으로 보거나 양도소득으로 보아 과세하여야 한다. (2) 예비적 청구 처분청은 쟁점다세대주택의 양도가액 469,415,121원에 표준소득율 25%를 곱하고 무기장의 차등율 20%를 더한 금액 140,839,536원을 가지고 단순히 세율적용에 의한 종합소득세 계산방법과 양도소득세 계산방법으로 비교한 후 높은 세액이 산출되는 방법으로 과세(과세표준 145,470,096원×세율 55% = 산출세액 67,700,319원, 결정세액 67,469,150원)하였으나, 이 건의 경우는 재정경제원의 예규(소득 46074-31, 95.3.4)와 같이 취득가액을 알 수 없는 경우에 해당되므로 이 건 종합소득세는 소득세법 제82조 의 규정에 의하여 분양가격에 표준소득율을 곱한 금액에 종합소득세의 기본세율을 적용하여 계산한 산출세액(56,035,415원)과 기준시가에 의한 양도소득세 산출세액(34,998,742원) 중 큰 금액으로 결정하게 되어 있으므로 이 건은 종합소득세의 기본세율을 적용한 산출세액 방법으로 결정되어야 한다. 나. 국세청장 의견 국세청 전산자료인 부동산 취득 및 양도 현황 조회에 의하면 청구인은 82년부터 94년까지 6회의 부동산 취득과 5회의 부동산을 양도한 사실이 확인되고 있으므로 계속성과 반복성이 있으며, 청구인은 4세대가 입주할 수 있는 다세대주택을 신축하여 양도시까지 2년 동안 청구인이 거주한 1층을 제외한 잔여세대를 임대하지 아니한 것으로 보아 임대목적으로 신축하였다는 주장은 신빙성이 없어 보이고, 쟁점다세대주택의 양도는 조건부매매로서 공급시기는 잔금청산일이 아닌 그 조건이 성취(94.8.5)되어 매매가 확정된 때로 보는 것이므로 주택을 소유하고 있는 자가 종전부터 소유하던 주택을 멸실하고 위 지상에 건축법상 다세대주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업으로 보는 것이나, 쟁점다세대주택 양도의 경우는 당초 다세대주택을 판매목적으로 신축하였다가 매매계약 당시 문화체육부 및 OO구청의 용도변경(아동시설)을 조건으로 조건부매매계약을 체결하여 주택이 아닌 기타건물(아동복지시설)로 용도변경되어 양도된 것으로서 이는 부동산매매업에 해당되는 것이므로, 처분청의 이 건 처분에 잘못이 없다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 이 건은 주위적 청구로서 쟁점다세대주택의 신축·양도가 건설업인 주택신축판매업에 해당하는지 또는 부동산매매업에 해당하는지, 아니면 양도소득세 과세대상에 해당하는지 여부를 가리는 것이고 예비적청구로서 부동산매매업에 해당하는 것으로 볼 경우 종합소득세 산정에 오류가 있는지 여부를 가리는 데 그 다툼이 있다. 나. 주위적 청구에 대하여, (1) 소득세법 제20조 제1항 제1호에서 당해연도에 발생한 “건설업에서 발생하는 소득”은 사업소득으로 규정하고 있고, 같은법 시행령 제33조 제2항에서 “주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업으로 본다. 이 경우에 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함한다”고 규정하고 있다. (2) 청구인은 [별지] 전산자료와 같이 81년 이후 94년 까지 부동산을 6회 취득하여 5회 양도하였으며, 86년 이후에는 쟁점다세대주택의 신축 및 양도를 포함하여 2회 취득·1회 양도한 사실이 확인되고 있다. (3) 쟁점다세대주택의 양도시 매매계약서에 의하면 “문화체육부 및 관청의 허가를 득하지 못하는 경우 본 계약은 무효로 하고 원금만 상환”하기로 계약한 사실이 확인되고 있고, 양수자인 재단법인 OO천주교 OOOO회는 94.6.10. 문화체육부장관으로부터 “기본재산으로 편입·법인 복지사업에 제공하여야 하며, 인가일로부터 2개월내에 소유권이전등기를 완료”하는 조건으로 쟁점다세대주택의 취득에 관하여 승인받은 바 있다. (4) 위 사실관계와 관계법령을 종합하여 보면, 이 건은 쟁점다세대주택의 매수인이 매매계약조건인 문화체육부로부터 94.6.10. 기본재산 취득허가를 득하여 조건을 성취한 후 94.7.22. 쟁점다세대주택의 잔금을 청산하였으므로 동 잔금청산일이 양도시기라 할 것이며, 쟁점다세대주택의 잔금청산일 현재의 용도가 공부상은 물론 실제 이용 현황도 주택이다. 청구인은 쟁점다세대주택을 실수요목적에서 신축한 것이 아니고 판매목적에서 신축양도한 것으로 보이므로 이는 사업성이 있다 할 것이다. 그러므로, 쟁점다세대주택의 양도는 사업소득 중 건설업인 주택신축판매업에 해당한다할 것이므로 처분청이 쟁점다세대주택의 양도를 기타건물의 양도로 보아 과세한 이 건 처분은 사실오인의 잘못이 있다. 또한, 쟁점다세대주택중 지층은 주택부분면적이 국민주택규모이하인 84.16㎡이므로 부가가치세의 면적대상에 해당한다 할 것이다. 다. 결론 따라서 이 건 심판청구는 주위적청구가 이유있다고 인정되므로 예비적 청구는 심리를 생략하고, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【별지】 국세청 전산자료상 부동산 취득 및 양도 현황
소 재 지
종 류
면 적
취득일시
양도일시
서울특별시 종로구 OO O OOO
서울특별시 종로구 OO OO OOO
서울특별시 OO구 OOO동 O OOOO
서울특별시 OO O OOO
서울특별시 OO OOOOOO
서울특별시 OO O OOO
서울특별시 OO OOO O OO
서울특별시 OO OO OOOOOO
서울특별시 OO OOO OOOO
대 지
단독주택
기타건물
단독주택
대 지
대 지
단독주택
대 지
연립주택
(4세대신축)
기타건물
단독주택
대 지
단독주택
단독주택
대 지
185.95㎡
213.64㎡
32.2㎡
46.28㎡
154.9㎡
76.63㎡
84.29㎡
170㎡
348.57㎡
105.78㎡
79.33㎡
137.40㎡
37.19㎡
56.2㎡
102㎡
83. 4.26.
84. 2. 8.
84.11.14
86.10.18.
90.11. 1.
92. 4. 6.
94.10.20.
84.11. 6.
84. 2.10.
94. 9. 9.
82. 1.18.
84.12.22.
* 계 : 취득: 6회(신축: 1회), 양도: 5회 ○ 86년 이전 : 취득: 4회 양도: 4회 ○ 86년 이후 : 취득: 2회(1회 신축), 양도: 1회