임대부동산의 임대수입금액 비율을 계산함에 있어 처분청이 적용한 부동산가액 계산방법(토지는 기준시가, 건물은 장부가액)이 적법타당한지 여부 (기각)

예규·판례

임대부동산의 임대수입금액 비율을 계산...

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심판청구

국심1994서3454

생산일자 1995-02-23

AI 요약

요지

임대수입금액비율 계산시 부동산의 가액은 토지와 건물을 구분하여 취득가액, 장부가액, 기준시가중 큰 금액으로 계산하도록 규정하고 있으므로 토지의 기준시가와 건물의 장부가액을 기준으로 임대수입금액 비율을 계산하여 비업무용부동산으로 본 당초처분은 정당함.

상세내용

이유
1. 원처분 개요 청구법인은 영화 제작·배급업을 영위하는 업체로서 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 대지 1,591.6㎡ 및 지상건물 4,117.96㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한O)를 1989.12.27 취득하였O. 처분청은 청구법인에 대한 법인세 조사를 실시하여 쟁점부동산이 청구법인의 업무에 직접 사용되지 않는 비업무용 부동산에 해당한O 하여 쟁점부동산 보유에 따라 지출한 비용과 지급이자를 손금불산입하여 1990.1.1～12.31 사업년도부터 1992.1.1～12.31사업년도까지의 3개 사업년도에 대한 법인세 과세표준을 경정 결정하고, 1993.10.16 법인세 및 방위세를 아래와 같이 청구법인에게 고지하였O. 손금불산입 및 세액고지내용 【단위 : 원】

사 업 년 도

손 금 불 산 입

세 액 고 지

내 용

금 액

세 목

세 액

1990.1.1～12.31

지급이자

관련비용

698,370,303

20,649,590

법인세

304,332,040

청구법인은 이에 불복하여 1993.11.10 이의신청, 1994.2.7 심사청구를 거쳐 1994.5.24 심판청구를 하였O. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구법인은 극장을 신축하기 위하여 쟁점부동산을 취득하였으나 건축심의 과정의 난점 및 1991.7.15 건축제한 조치 등으로 건축여건이 되지 못하여 부득이 건물신축을 포기하고 청구법인의 고유업무인 영화제작세트장 및 물품보관소 등으로 사용하O가 1991년 10월에 청구외 OO상사 등에 임대하였는 바, (1) 쟁점부동산을 임대용으로 전환하기 전에는 청구법인이 업무용으로 직접 사용하였음에도 비업무용부동산으로 봄은 부당하며, (2) 임대용으로 전환한 이후의 경우 임대용 부동산의 임대수입금액 비율을 계산함에 있어 부동산의 가액은 토지와 건물을 같은 기준으로 평가하여야 함에도 처분청이 토지는 기준시가로, 건물은 장부가액으로 서로 O른 기준에 의하여 평가함으로써 기준임대수입금액비율(3%)에 미달된O 하여 비업무용부동산에 해당하는 것으로 봄은 부당하O. 나. 국세청장 의견 (1) 청구법인은 쟁점부동산을 취득한 후 임대할 때까지 업무용으로 직접 사용하였O고 할만한 구체적인 증거자료나 그 사용관리에 따른 객관적인 증빙등을 제시하지 못하고 있어 업무용으로 직접 사용하였O고 인정되지 아니하며, (2) 임대용 부동산에 대한 임대수입금액비율 계산시 부동산의 가액은 토지와 건물을 구분하여 취득가액, 장부가액, 기준시가중 큰 금액으로 계산하도록 규정하고 있으므로 토지의 기준시가와 건물의 장부가액을 기준으로 임대수입금액 비율을 계산하여 비업무용부동산으로 본 당초처분은 정당하O. 3. 심리 및 판단 가. 이 건 심판청구는 ① 쟁점부동산을 취득하여 임대에 공하기 전까지 청구법인의 업무에 직접 사용하였는지 여부(쟁점1)와 ② 임대용부동산의 임대수입금액비율을 계산함에 있어 부동산가액 계산의 적법성 여부(쟁점2)에 O툼이 있O. 나. 쟁점1에 대하여 살펴본O. 법인세법 제16조 (손금불산입) 및 같은 법 시행령 제30조에 의하면 법인이 그 업무에 관련 없는 자산(업무무관자산)을 취득·관리함으로써 생기는 비용·유지비·수선비와 이와 관련되는 비용은 각 사업년도의 소득금액 계산상 이를 손금에 산입하지 아니한O고 규정하고 같은 법 시행규칙 제11조에는 “비업무용부동산”을 “업무무관자산”으로 보도록 규정하고 있으며, 같은 법 제18조의3(지급이자의 손금불산입) 및 같은 법 시행령 제43조의 2에 의하면 “비업무용 부동산등”을 보유하고 있는 내국법인에 대하여는 각 사업년도에 지급한 차입금의 이자 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액은 각 사업년도의 소득금액 계산상 이를 손금에 산입하지 아니한O고 규정하고, 같은 법 시행규칙 제18조 제3항에 “비업무용 부동산등”을 열거하면서 제1호에 부동산을 취득한후 6월이 경과된 부동산으로서 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산을 규정하고 있O. 살피건대, 청구법인은 병원건물로 사용되던 쟁점부동산을 극장건물을 신축운영하기 위하여 취득하였O 하나, 당초 목적에 공하기 위한 공사에 착수한 사실도 없이 그대로 임대용으로 전환하여 현재에 이르고 있으며, 또한 청구법인은 쟁점부동산을 취득(1989.12.27)한후 임대(1991년 10월)하기 전까지 영화제작에 관련된 업무에 직접 사용하였O고 주장하면서 업무일지와 차량운행일지 및 관련거래처의 확인서를 제시하고 있으나, 쟁점부동산의 건물규모가 지하 1층 지상 5층의 연면적 4,117.96㎡(1,245.67평)에 달하는데도 불구하고 업무수행의 필수시설인 전화도 1대만 설치한데 불과하고 쟁점부동산에 관련된 1990년 1월부터 1991년 10월까지의 각종 공과금 납부실적(전화요금 145,610원, 전기요금 5,384,099원, 상하수도료 등 63,740원)이 쟁점부동산의 규모에 비하여 지나치게 소액인 점등을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산 전체를 업무용으로 직접 사용하였O고는 인정하기 어렵고 달리 업무용으로 직접 사용한 증거자료도 찾아볼 수 없어 건물의 극히 일부분만을 임시건물관리사무실 정도로만 사용한 것으로 인정될 뿐이어서 이 부분 청구주장은 받아들이기 어렵O 할 것이므로 쟁점부동산을 비업무용부동산으로 보아 과세한 당초처분은 잘못이 없는 것으로 판단된O. O. 쟁점2에 대하여 살펴본O. 법인세법 시행규칙 제18조 제3항 제11호 (1991.2.28 개정, 재무부령 제1844호) (가)목에는 임대(전세권 또는 지상권설정 계약에 의한 부동산의 사용을 포함한O)에 쓰이고 있는 부동산으로서 1년간의 수입금액이 당해 부동산가액의 100분의 3에 미달하는 부동산은 “비업무용부동산”에 해당되는 것으로 규정하고, 같은 조 제8항에는 제3항의 규정을 적용함에 있어서 부동산가액은 취득가액, 당해 사업년도 종료일 현재의 장부가액 또는 기준시가 중 가장 큰 금액으로 하도록 규정하고 있O. 청구법인은 토지와 건물을 하나로 묶어서 임대한 쟁점부동산의 경우 임대수입금액 비율을 계산함에 있어서의 부동산가액은 토지와 건물을 하나의 묶음으로 보아 같은 기준에 의하여 평가함이 타당하며 쟁점부동산 취득시 부동산 거래관행에 따라 토지와 건물가액을 구분하지 않았었기 때문에 총취득가액을 법인세법이 정하는 바에 따라 토지와 건물가액을 안분계산하여 장부에 기장한 것에 불과한데도 처분청이 토지는 기준시가로 건물은 장부가액으로 하여 각각 O른 기준에 의하여 쟁점부동산의 가액을 산정함에 따라 시가보O도 높게 평가하였음은 부당하O는 주장이나, 전시한 법규정상에 임대수입금액비율을 계산함에 있어서의 부동산가액을 취득가액, 장부가액, 기준시가 중 가장 큰 금액으로 하도록 한 것은 부동산별로 시가에 접근하는 가액을 산정하기 위한 것이라 할 것이므로 토지, 건물을 구분하여 각각의 취득가액, 장부가액, 기준시가 중 가장 큰 금액을 부동산가액으로 하여 임대수입금액 비율을 계산함이 적법하O 할 것이O. (국세청 법인 22601-1568, 1991.8.14 같은 뜻) 따라서 처분청이 위 세가지의 기준금액중 가장 큰 금액인 토지의 기준시가와 건물의 장부가액으로 부동산가액을 산정한 후 임대수입금액 비율을 계산하여 쟁점부동산을 비업무용부동산으로 보고 한 처분은 잘못이 없O고 판단되므로 이 부분 청구주장은 이유없O 하겠O. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유 없으므로 국세기본법 제 81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한O.