이유
1. 처분개요

OO인은 경기도 성남시 분당구 OO동 OO OOOOO OOO O OOOO 52평형(이하 “이건 아파트”라 한다)을 92.10.27 취득하여 93.5.3 양도하고, 93.6 실지거래가액에 의하여 취득가액을 133,679,000원 양도가액을 210,000,000원으로 하고 제2종 국민주택채권 매각손실액 40,810,000원(이하 “쟁점 채권매각 손실금액”이라 한다)을 필요경비로 공제하여 양도소득세 13,835,890원을 신고 납부하였다.

처분청은 실지거래가액을 재조사하여 실지양도가액을 350,000,000원으로 결정하고 OO인이 신고납부시 필요경비로 공제한 쟁점채권 매각손실액 40,810,000원을 아파트와 별도로 매각하였다는 이유로 필요경비 공제 부인하여, 94.5.16 OO인에게 93년도 귀속분 양도소득세 108,486,000원을 과세하였다.

OO인은 이에 불복하여 94.6.16 심사OO를 거쳐 94.8.12 심판OO를 하였다.

2. OO주장 및 국세청장 의견

가. OO주장

국민주택채권은 아파트를 분양받기 위하여 강제적으로 매입하는 채권으로서 양도할 경우 손실을 보게 되어 있는 것이 현실이므로 아파트와 별도로 양도하였더라도 당연히 필요경비로 공제하여야 하고, OO인은 이건 아파트를 분양받기 위하여 국민주택채권을 58,300,000원에 매입하여 17,490,000원에 매각함으로써 40,810,000원의 매각손실을 입었는데도 동 금액에 대한 필요경비 공제를 부인한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

국민주택채권을 아파트와 함께 양도하지 아니하고 별도로 양도하거나 계속 보유하고 있는 경우에는 당해 아파트의 양도금액에 대응하는 취득비용이 아니고 별도의 채권거래와 관련한 이익 및 손실로 보아야 하는바, OO인은 아파트와 채권을 별도로 양도하였고 그 채권 매각액에 대한 증빙을 제시하지도 아니하여 채권매각 손실액을 산출할 수도 없으므로 필요경비 공제 부인한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이건 아파트 양도차익의 계산에 있어서 국민주택채권을 아파트와 별도로 양도하였다는 이유로 그 매각손실액 40,810,000원을 필요경비 공제부인한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조

제1항 제1호 가목 단서 및

같은법시행령 제170조

제4항 제2호 다목에 의하면 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 필요경비로 공제할 취득가액은 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고,

같은법시행령 제86조

제1항 제1호 및 94조 제1항 제1호에 의하면 부동산의 취득당시 소요된 등록세ㆍ취득세 기타 부대비용도 “취득에 소요된 실지거래가액”에 포함된다고 규정하고 있다.

다. 아파트와 별도로 양도하였다는 이유로 국민주택채권 매각손실액의 필요경비 공제를 부인한 처분의 당부

(1) 채권입찰제 분양아파트의 경우 아파트분양에 응하기 위하여는 반드시 제2종 국민주택 채권매입이 필요하고 그 액수의 다과에 따라 당첨여부가 결정되므로 그 채권의 매입은 당첨에 있어서 필수적인 것으로 보아야 하고 따라서 채권을 매입하여 이를 양도함으로써 발생한 매각차손은 분양대금과 함께 아파트를 취득하는데 소요된 대가로서 아파트와 함께 양도하였는지 여부에 관계없이 아파트 취득원가로 보아 양도차익 계산시 필요경비로 공제하여야 한다는 것이 대법원 및 당심판소의 확립된 견해이다.

(2) OO인은 90.8.2 이건 아파트 분양시 58,300,000원(이 금액은 이건 아파트분양 회사인 OO주택이 확인한 금액임)의 국민주택채권을 매입하여 90.8.3경 OO외 OOO에게 매입가격의 30% 상당액인 17,490,000원에 매각하였다면서 OO외 OOO의 확인서를 제출하였는바, 제2종 국민주택채권의 경우 만기상환기간이 20년이나 되는 장기채권으로서 만기까지 보유하는 것보다는 매입목적인 아파트 당첨후 바로 매각하는 것이 일반적인 관행인 점, OO 및 채권 전문일보인 「OO시장」을 통하여 당심판소에서 조사한바에 의하면 90.8.3 당시 제2종 국민주택채권의 경우 OO회사 장외거래가격이 10,000원당 2,104원 내지 2,713원으로서 매입가격의 30%을 밑돌았던 사실이 확인되는 점등으로 미루어 볼 때, 이건 아파트 분양과 관련하여 매입한 국민주택 채권이 매각손실액은 40,810,000원이라는 OO주장은 신빙성이 있어 보인다.

(3) 이상의 법령과 사실관계등을 종합해볼 때, 아파트 당첨을 위하여 매입한 국민주택채권의 매각손실액은 당해 아파트의 취득원가로서 필요경비에 당연히 포함된다할 것이고 OO인의 경우 40,810,000원의 매각손실을 입은 사실이 인정되므로 동금액을 필요경비로 공제하여야 함에도 불구하고, 채권만을 별도로 양도하였고 매각손실액의 계산이 불가능하다는 이유로 공제부인한 처분은 법리의 오해와 사실관계 조사의 소홀에서 비롯된 부당한 처분으로 판단된다.

따라서 이건 심판OO는 OO주장이 이유 있으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.