이유
1. 처분개요
청구인은 73.6.20부터 91.10.31까지 OO건설(주)의 대표이사를 역임하였으며 83.9.5 취득한 경기도 송탄시 OO동 O OOOOO 임야 545평 외 1필지 합계 812평을 89.8.12 건설부에 협의양도하고 위 OO동 OOOOO 임야 25평외 2필지 합계 196평(이하 “쟁점 1토지”라 한다)을 양도하였으며 74.1.28 취득한 경기도 시흥시 OO동 OOOO 외 12필지 전답 988평(이하 “쟁점 2토지”라 한다)을 90.5.8 양도하고, 80.12.1 취득한 경기도 시흥시 OO동 OOOOO 외 7필지 임야 973평(이하 “쟁점 3토지”라 한다)을 90.1.22 양도하였으며 83.3.4 - 88.2.9의 기간중 취득한 서울시 종로구 OO동 OOOOO 외 OO필지 대지 및 도로 305.83평(이하 “쟁점 4토지”라 한다)을 90.8.OO 양도하고 위 쟁점 1～4토지의 양도에 대하여 양도소득세 신고를 하였다.
처분청은 89년 및 90년도에 걸친 청구인의 위 토지양도에 대하여 부동산 매매업에 의한 양도로 보고 92.7.16 청구인에게 89년귀속 종합소득세 38,006,900원 및 동방위세 4,060,890원, 90년귀속 종합소득세 740,594,010원 및 동방위세 149,838,530원을 부과하였다.
청구인은 이에 불복하여 92.9.14 심사청구를 거쳐 93.1.8 심판청구를 하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
가. 청구주장
청구인은 송탄시 OO동, 시흥시 OO동 및 OO동, 종로구 OO동 토지등 40필지 토지 3,552.8평을 89～90년도 사이에 양도하고 이에 대한 양도소득세 신고를 하였는 바, 처분청이 이를 부동산매매업에 의한 양도로 보아 이건 종합소득세를 결정고지함은 부당하다.
즉, 쟁점 1토지는 당초 OO건설(주)의 레미콘 생산등 건축자재생산 및 판매시설공장 신축용지로 사용하고자 83.9.5 취득하였으나 토지의 중앙부분이 수원-송탄간 도로공사용지로 수용되면서 자동분할됨에 따라 당초계획한 공장용지로의 사용이 불가능해져 부득이 나머지 토지를 매각하고 송탄시 OO동 O OOOO 토지를 대체 취득하였으며, 쟁점 2 토지는 74.1.28 父 OOO으로 부터 증여취득하여 16년간 보유하고 있던 중 청구인의 치료비 및 주택신축비 마련을 위해 양도하였으며 양도하는 과정에서 매입자의 요구에 따라 분할 등기이전하여 준 것이고, 쟁점 3 토지는 청구인의 父가 선산으로 이용할 목적으로 증여 취득하여준 것을 10년간 보유하다가 90.2.16 부과된 증여세의 납부재원마련 등 부득이한 사정으로 90.1.22 OO증권에 양도한 것이며, 쟁점 4토지는 건설부 고시 제285호(78.9.26)에 의거 재개발 사업지구로 지정되면서 청구인 외 5인과 OO건설(주)가 공동으로 상업용건물(임대사업용)을 신축코자 83년부터 86년사이에 매입하였으나 동 토지가 서울특별시 고시 제298호(90.9.8)로 사업계획이 결정고지되어 사업시행인가를 신청코자 하였으나 제반행정상의 절차가 개인 및 법인의 공동신청으로 복잡하고 개인의 사업자금도 부족하고 하여 90.8.OO 사업시행자인 OO건설(주)에 양도한 것인 바, 위와 같이 쟁점 1～4 토지는 그 취득 및 양도경위를 보면, 부동산 매매를 그 사업목적으로 하거나 그 실질내용상 영리를 목적으로 계속적·반복적으로 부동산매매를 한 것이 아님에도 불구하고 처분청이 청구인을 부동산매매업자로 보아 이건 종합소득세를 결정고지한 처분은 위법 부당하다.
나. 국세청장 의견
부동산 매매업의 기준이 되는 사업성 유무의 판단은 수익을 목적으로 하는 것인지 여부와 그 규모 ·횟수에 비추어 어느 정도 계속성·반복성을 가지고 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 결정하여야 하는 것(동지. 국심88서384, 88.6.10)이며 국세청 예규(간세 1235～3502, 78.OO.24)에서는 “사업자가 자기 계산에 의하여 매매를 목적으로 부동산을 신축 또는 취득하여 공급하는 경우에는 부동산의 취득과 매매횟수에 관계없이 납세의무가 있는 것임”이라고 명시하고 있으며, “거주자의 토지분할 판매사업은 부동산매매업에 해당하는 것임”(소득 22601-2842, 87.10.24)이라고 해석하고 있는 바, 처분청의 조사내용을 보면 청구인은 87～90년도 사이에 OO회 취득하고 52회 양도하였음을 알 수 있고 또한 청구인의 쟁점토지의 매매행위가 그 규모·횟수 ·태양등에 비추어 계속적 ·반복적으로 매매하였음을 미루어 알 수 있는 반면, 청구인이 수익을 목적으로 하지 않고 단순히 취득 및 양도하였다는 청구주장은 납득이 가지 않으며 처분청이 부동산 매매업으로 보아 과세한 당초처분에는 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
가. 이건 심판청구의 다툼은 청구인의 쟁점 1～4 토지의 양도를 부동산 매매업으로 보아 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데에 있다.
나. 먼저 관련법령 규정을 보면,
(사업소득) 제1항 제8호 및
동법시행령 제36조
(금융, 보험업, 부동산업과 용역업의 범위) 제3호에서 부동산매매업에서 발생하는 소득은 사업소득으로 규정하고 있고,
부가가치세법 시행규칙 제1조
(사업의 범위) 제1항에서 “부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다”고 규정하고 있으며, 이에 관련된 대법원판례나 당심의 결정예를 보면, 부동산의 매매로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인가 또는 단순한 양도소득세의 과세대상인가를 구별하는 기준은 그 매매행위가 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 것인가의 여부에 있고 이의 구체적인 판단은 그 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지, 그 매매의 규모와 횟수, 태양등에 비추어 어느정도의 계속성·반복성을 가지고 있는지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 따라 결정하여야 한다는 견해를 취하고 있는 바(국심89서2337, 90.2.26. 대법원85누745, 86.7.8 외 다수 같은뜻임), 이 경우 어느 개인의 부동산거래행위는 상속, 증여, 직접 사용목적, 매매를 통한 수익목적등 여러가지 이유로 인한 취득 및 양도행위가 있으므로 그 매매행위를 전체적으로 보아 판단하되, 그 중 특정부동산의 매매가 그 개인이 그 부동산을 매매할 목적으로 취득하지 아니하였고 부득이 양도하게 된 사실이 명백히 확인된다면 그 특정부동산의 매매행위는 소득세법상 부동산매매업에 의한 사업소득이라고 보기보다는 단순한 양도소득세의 과세대상이 된다고 보아야 할 것이다.
다. 우선 청구인의 부동산매매의 규모·횟수·태양등을 전체적으로 보면, 청구인은 87년도에 2회, 88년도에 4회, 89년도에 1회, 90년도에 4회등 87～90간 계OO회에 걸쳐 51,127평의 토지를 취득하는 한편, 양도에 있어서는 87년도에 29회, 88년도에 2회, 89년도에 쟁점 1토지를 포함하여 6회, 90년도에 쟁점 2～4토지를 포함하여 OO회등 87～90간 계 52회에 걸쳐 8,700평의 토지를 양도하였음이 서울지방국세청의 조사서에 의하여 확인되는 바, 청구인의 토지거래는 장기간에 걸쳐 계속적·반복적으로 이루어진 것임을 알 수 있다.
라. 다음으로 쟁점 1～4토지에 대한 취득 및 양도경위등에 관하여 살펴보면,
첫째, 쟁점 1토지는 청구인이 대표이사로 재직하던 OO건설(주)의 건축자재 공장신축 용지로 사용하기 위하여 83.9.5 취득한 후 89.8.12 토지의 중앙부분이 도로로 수용됨에 따라 89.9.20 매각하였다고 하나 법인의 사업용 자산을 법인이 아닌 개인명의로 취득한 점과 취득후 공장용지로 사용하기 위한 노력으로 인정할 만한 구체적인 사업추진실적이 없는 점 등으로 미루어 볼 때 실수요 목적으로 취득하였다가 부득이한 사유로 양도한 것으로는 인정되지 아니한다.
둘째, 쟁점 2토지는 청구인이 父로부터 증여취득하였다고 하나 관련 등기부등본에 의하면 74.1.28 매매에 의하여 취득한 것임이 확인되며, 청구인은 이를 치료비와 주택신축 자금마련을 위해 부득이 양도하였다고 하나 이를 입증할 만한 직접적인 증빙의 제출이 없는 반면, 처분청의 조사에 의하면 청구인은 ’88-’90중 배당 및 근로소득금액이 213백만원으로 신고되어 있을 뿐만 아니라 이건 토지의 양도당시(90.5) 청구인은 강원도 양양군 현북면 O OO외 2필지 임야 35,880평을 90.4.26에, 경북 울진군 지성면 O OOOO 임야 7,020평을 90.4에 각각 취득한 것으로 조사되고 있어 청구인이 주장하는 이건 토지의 양도사유는 신빙성이 없다.
뿐만 아니라 쟁점토지는 등기접수일인 90.5.16의 직전의 90.5.OO 접수에 의하여 경기도 시흥시 OO동 OOOO를 OOO OO～OO로, 같은곳 OOO O을 OOO O～OO로, 같은곳 OOO O를 OOO OOOOOOOOO로 각각 분할등기 하였음이 등기부등본에 의하여 확인되고 있다. 청구인은 이같은 분할매매가 매매계약시 매수자의 요청에 의하여 분할한 것이라고 주장만할 뿐 관련계약서등 이를 입증할 만한 증빙을 제출하지 못하고 있다.
위에서 본 바와 같이 청구인의 이건 토지 양도당시 타토지를 매입한 사실과 양도직전 이건 토지를 분할하여 양도한 점 등으로 보아 청구인은 이건 토지를 매매차익을 얻을 목적으로 취득하였다가 양도한 것으로 인정된다.
셋째, 쟁점 3토지는 청구인이 가족공동명의로 선산용으로 취득(80.12.1)하여 보유하던중 일부가 도로로 수용됨에 따라 이를 매각(90.1.22)한 것이라고 주장하나 매수자가 위 OO건설(주)의 계열사로 분류되고 있는 OO증권(주)인 점과 위 쟁점 2토지에서 본 바와 같이 이건 토지의 양도직후 다른 지역의 토지를 대규모로 매입한 사실등을 볼 때 이건 토지 역시 부득이한 사유로 매각한 것으로는 보이지 않고 매매차익을 목적으로 취득 양도한 것으로 봄이 타당하다.
넷째, 쟁점 4토지는 청구인의 가족과 OO건설(주)명의로 재개발사업을 추진하고자 사업목적으로 취득(’83～’86)한 토지라고 주장하고 있으나 결국 OO건설(주)에 90.8 양도한 점으로 미루어 보아 법인과의 특수관계인으로서의 지위를 이용하여 매매차익을 목적으로 취득 양도한 것으로 볼 수 있다.
마. 위에서 살펴본 바와 같이 청구인의 부동산거래는 그 규모와 횟수로 보아 장기간 동안 계속적·반복적으로 이루어진 것임을 알 수 있고 쟁점 1～4토지에 있어서도 취득 및 양도의 경위에 비추어 볼 때 매매차익을 얻기 위하여 사업을 영위한 것으로 인정되어 전체적으로 부동산매매업에 해당되는 것으로 판단되므로 처분청이 청구인의 쟁점토지 양도를 부동산매매업에 의한 것으로 인정하고 이건 종합소득세 등을 과세한 처분에는 잘못이 없다.
바. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로
및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.