① 처분청은 지방세법령에서 정한 방법과 절차에 따라 전문평가기관에 의뢰하여 받은 결과를 바탕으로 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 이 건 임대주택의 시가표준액을 결정한 후, 그 시가표준액에 공정시장가액 비율 및 세율을 적용하여 이 건 재산세를 산정하였으므로 이 건 임대주택의 재산세 부과와 관련하여 위법하다는 청구주장을 인용하기는 어렵다 할 것임.② 청구법인이 서울특별시장으로부터 이 건 임대주택 잔금을 지급받고 취득세를 신고한 날이 2022.10.7.이므로 서울특별시장이 잔금을 모두 지급한 2022.10.7.부터 사실상 이 건 임대주택(부속토지인 쟁점토지 포함)의 소유자로 보는 것이 타당함.

이유

1. 처분개요 가. 청구법인은 서울특별시 강남구 OOO필지 일대 토지 24,161.6㎡상에서 주택재건축정비사업[지하3층~지상35층 규모의 ㆍㆍㆍ아파트 5개동 499세대(소형임대용 아파트 44세대를 포함하며 이하 “이 건 임대주택”이라 하고, 이 건 임대주택의 부속토지 1,200.6340m를 이하 “쟁점토지”라 한다), 이하 “이 건 정비사업”이라 한다]을 시행하는 법인으로, 2022.4.22. 이 건 임대주택을 매매(건축물분) 또는 기부채납(부속토지)하는 내용의 공공주택 매매.분양계약(이하 “이 건 매매계약”이라 한다)을 서울특별시장과 체결하였다. 나. 처분청은 2022.4.22. 준공되어 공동주택가격이 공시되어 있지 않은 이 건 임대주택을 청구법인이 소유한 것으로 보아, 「지방세법」제4조 제1항 등에 따라 산정한 이 건 임대주택의 시가표준액에 공정시장가액비율(60%)을 적용하여 산출한 금액을 과세표준으로 하고 「지방세법」제111조 제1항 제3호의 세율을 적용하여 산출한 세액의 2분의 1에 해당하는 2022년도 주택분 1.2기 재산세 등 합계 OOO원을 청구법인에게 각각 부과.고지(이하 “이 건 재산세”라 한다)하였다. 다. 청구법인은 이에 불복하여 2022.10.7. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 (1) 청구법인은 2006.7.11. 처분청으로부터 이 건 정비사업시행 인가를, 2017.6.23. 이 건 정비사업시행 변경인가를 각각 받았고, 동 변경인가를 받으면서 소형임대주택 신축 규모가 당초 13세대에서 44세대로 변경되었으며 2018.2.2. 이러한 내용이 관리처분계획에 반영된 후 2019.2.22.부터 착공을 하여 2022.4.28. 이 건 임대주택을 포함하여 총 499세대의 공동주택이 신축되었는바, 다음의 사유로 처분청이 이 건 재산세를 부과한 처분은 부당하다. (가) 청구법인은 499세대 공동주택의 준공인가(2022.4.28.)를 받기 이전인 2022.4.22. 서울특별시장과 이 건 임대주택의 건축물 부분은 OOO원에 매매(분양)하고, 그 부속토지인 쟁점토지를 기부채납하는 내용의 이 건 매매계약을 체결하였다. (나) 조세의 납세의무는 납세의무자ㆍ과세물건ㆍ과세표준ㆍ과세기간ㆍ세율 등의 과세요건을 충족하는 때에 성립하고 구체적으로 재산세의 경우는 「지방세기본법」제34조 제1항 제8호에 따라 과세기준일(매년 6.1)에 그 납세의무가 성립하는 것으로 재산세 과세요건 중 공동주택의 경우 그 과세표준은 매년 1.1.부터 5.31.까지의 공동주택가격과 공정시장가액비율에 따라 결정되는 것인바, 재산세 과세기준일(매년 6.1.)까지 지방자치단체의 장은 해당 공동주택의 가격을 산정하여야 하며, 이때까지 공동주택가격이 공시되어 않았다면 과세표준액이 존재하지 아니하여 재산세 과세요건을 충족하였다고 볼 수 없으므로 당해 연도의 재산세 납세의무는 성립하지 않는 것이다. (다) 이 건 임대주택(44세대)의 경우, 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 공동주택가격이 공시되어 있지 않아 위 (나)의 법리에 따라 재산세 과세표준액이 존재하지 않은 상태에서 2022년도 재산세 납세의무도 성립하지 않았음에도 처분청이 2022.7.10. 주택분 1기로, 2022.9.10. 주택분 2기로 하여 이 건 재산세를 부과한 처분은 무효인 위법한 처분이다. (2) 청구법인은 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 이전인 2022.4.22. 서울특별시장과 이 건 임대주택에 대하여 이 건 매매계약을 체결하여 사실상 서울특별시장이 이 건 임대주택의 소유자가 되었으므로 청구법인에게는 이 건 임대주택의 재산세 납세의무가 없으며, 설령 소급하여 재산세 납세의무가 있다 하더라도 이 건 임대주택의 부속토지는 서울특별시장에게 기부채납되어 재산세 비과세대상임에도 부속토지를 포함하여 청구법인에게 이 건 재산세를 부과한 처분은 다음의 사유로 부당하다. (가) 청구법인이 시행하는 이 건 정비사업은 2017.6.23. 처분청으로부터 소형임대주택 공급을 당초 12세대에서 44세대로 변경하는 내용의 변경인가를 받았고, 2018.2.2. 공동주택 499세대(분양세대 455호세대, 이 건 임대주택 44세대)를 신축하는 관리처분계획 인가를 받았다. (나) 「도시 및 주거환경정비법」제10조 에서 주택재건축정비사업시행자는 의무적으로 임대주택을 건설하도록 규정하고 있고, 같은 법 제55조에서 건설한 임대주택을 해당 지방자치단체의 장 등에게 공급하되, 그 공급가격은 공공건설임대주택의 표준비(국토교통부장관 고시)를 기준으로 하고, 부속토지는 인수자에게 기부채납하도록 규정하고 있다. (다) 청구법인이 신축한 이 건 임대주택은 위 규정에 따라 의무적으로 건설한 것으로 위 규정에 따라 건축물분은 서울특별시장에게 분양가액에 매매하였고, 부속토지는 기부채납을 하였는바, 기부채납용 토지에 해당하는 쟁점토지는 무상취득에 해당하는 토지로서 「지방세법 시행령」제20조 제1항에 따라 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 이전인 이 건 매매계약일(2022.4.22.)에 서울특별시장이 취득한 것이므로 이 건 임대주택의 부속토지인 쟁점토지(1,200.634㎡)는 「지방세법」제109조 제1항의 규정에 따라 재산세가 비과세되어야 함에도 처분청이 비과세를 적용하지 않고 이 건 재산세를 부과한 처분은 부당하다. 나. 처분청 의견 (1) 「지방세법」제4조 제1항에서 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액으로 하되, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제3조에 법 제4조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말하고 이 경우 행정안전부 장관은 미리 관계전문가의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있으며, 행정안전부 장관이 2006.1.12. 시행한 “미고시 공동주택에 대한 과세표준을 결정하기 위한 시가조사 및 과세표준 산정기준”(행정안정부 지방세정팀-12, 2003.1.2.)에 따르면, 납세의무성립일 기준시가가 공시되지 아니한 공동주택에 대하여는 시·군·구에서 개별공동주택의 지역별·단지별·면적별·층별·위치별 특성 및 거래시가 등을 참작하여 시가를 직접 조사하거나 한국부동산원 등 전문평가기관에 시가조사를 의뢰하여 그 결과를 참작하여 시가를 정하도록 규정하고 있다. 처분청은 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 임대주택의 공동주택가격이 공시되지 아니하여, 「지방세법」제4조 제1항, 같은 법 시행령 제3조 및 미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준에 따라 2022.6.5. 한국부동산원에 의뢰하여 송부받은 미공시 공동주택가격 조사·산정 결과를 바탕으로 2022.6.28. 지방세심의위원회 심의를 거쳐 이 건 임대주택의 시가표준액을 결정(조심 2021지5620, 2022.4.15., 같은 뜻임)하였으므로 이 건 재산세를 부과한 처분은 적법하다. (2) 청구법인은 쟁점토지가 기부채납토지인 사실상 무상취득 토지로서 이 건 매매계약(2022.4.22.)이 체결되면서 소유권이 서울특별시장에게도 이전되었다고 주장한다. (가) 청구법인이 2022.10.7. 처분청에 이 건 임대주택 취득신고를 하면서 제출한 이 건 매매계약을 살펴보면, 서울특별시장은 청구법인에게 매매대금 총액의 20%를 계약금으로, 60%를 중도금으로, 20%를 잔금으로 각각 지급한다는 약정을 체결하였고, 동 금액이 모두 지급이 완료된 때에 매매대금 지급의무가 소멸한다는 약정을 체결하였다. (나) 이 건 매매계약을 종합하면, 이 건 임대주택의 부속토지는 위 잔금이 모두 지급되어야만 기부채납되어 그 소유권이 서울특별시장에게로 이전한다는 것임을 알 수 있으므로 이러한 거래형태는 무상취득(기부채납)이라기 보다는 유상취득으로 보는 것이 타당하다. (다) 이 건 정비사업의 준공인가일은 2022.4.28.이고 청구법인이 이 건 임대주택의 취득신고를 한 날은 2022.10.7.이므로 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재는 서울특별시장이 청구법인에게 중도금을 계속 지급하는 기간에 해당하므로 이는 국가 등(서울특별시장)이 기부채납용 부동산을 사실상 소유하고 있었다고 볼 수가 없고, 2022년 10월부터 기부채납용 부동산인 것으로 보아야 하므로 이 건 재산세 과세기준일 현재의 소유자를 청구법인으로 보아 이 건 취득세를 부과한 처분은 적법하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 ① 미공시 공동주택에 대하여 한국부동산원이 산정한 금액을 기초로 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 시가표준액을 결정하고 이를 기준으로 재산세 등을 부과한 처분의 적법 여부 ② 쟁점토지는「도시 및 주거환경정비법」에 따라 사업시행자인 청구법인이 의무적으로 건설 공급하여야 하는 임대주택의 부속토지로서 기부채납대상이므로 재산세가 비과세되어야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 등기사항전부증명서에 의하면, 청구법인은 서울특별시 강남구 OOO을 주사무소로 하고, 이 건 정비사업구역내 낡은 주택 등을 철거한 후 새로운 주택 등을 신축하는 사업 등을 영위할 목적으로 2003.7.29. 설립되었다. (나) 사업시행인가서 등에 의하면, 청구법인은 2006.7.11. 처분청으로부터 주택재건축정비사업시행인가를, 2017.6.23. 주택재건축정비사업 변경인가를, 2018.22. 관리처분계획인가를 각각 받은 후 2019.2.22.부터 착공을 하여 2022.4.28. 준공인가(사용승인)를 받았다.

＜1.사업시행 인가, 200.7.11. 2006-시행인가-6호＞ ㅇ 사업구분 : 주택재건축사업 ㅇ 시행구역 : 역삼동 712-3 외 4필지상 24,161.60㎡(건축물 3동, 264세대) ㅇ 시행계획 - 사업기간 : 사업시행인가일~30개월 - 건축면적 : 아파트 3,254.60㎡(토지 21,618.82㎡, 지하 2층, 지상 22~25층) - 공급계획 아파트 : 분양 6동 264세대, 임대 12세대 정비기반시설 : 소공원 2,543.30㎡ ＜2.사업시행 변경인가, 2017.6.23. 강남구 고시 제2017-87호＞ ㅇ 정비사업의 명칭 및 종류 : 개나리4차아파트 주택재건축정비사업 ㅇ 정비구역 위치 : 서울특별시 강남구 역삼동 712-3 외 4필지 ㅇ 정비구역 면적 : 24,161.6㎡ ㅇ 사업시행자 : 개나리4차아파트 주택재건축정비사업조합 ㅇ 사업기간 : 사업시행변경인가일부터 42개월 ㅇ 변경인가 내용 - 건축계획 구분 대지(㎡) 건폐율(%) 용적율(%) 연면적 층수 변경전 21,618.3 15.05 248.48 87,850.82 지하2층~지상25층 변경후 21,570.6 20.94 299.76 104,022.58 지하3층~지상35층 구분 동수 세대수 주택규모 60㎡이하 60~85㎡ 85㎡이상 변경전 6개동 276 12 (임대주택) 264 변경후 5개동 499 44 (재건축소형 56㎡) 208 194 - 주택규모 - 정비기반시설 무상귀속(기부채납) 종류 규모(㎡) 시행자 비고 공원 2,543.3 개나리4차 재건축조합 변경후 47.7 개나리4차 재건축조합 ＜3.관리처분계획, 2018.2.2. 강남구 고시 2018-16호＞ ㅇ 정비사업의 명칭 및 종류 : 개나리4차아파트 주택재건축정비사업 ㅇ 정비구역 위치 : 서울특별시 강남구 역삼동 712-3 외 4필지 ㅇ 정비구역 면적 : 24,161.6㎡ ㅇ 사업시행자 : 개나리4차아파트 주택재건축정비사업조합 ㅇ 사업기간 : 사업시행변경인가일부터 42개월 ㅇ 관리처분계획 인가일 : 2018.1.25. - 건축계획 구분 대지면적(㎡) 동수 층수 세대수 연면적 (㎡) 계 아파트 분양 20,352.20 5 지하3층~지상35층 455 98,207,15 소형 1,281,40 44 5,815.44 -신설 또는 폐지하는 정비기반시설의 명세 신설 폐지 종류 명칭 규모 관리청 종류 명칭 규모 도로 도로 47.7 처분청 공원 공원 2,543.3 처분청 ＜4.준공인가, 2022.4.28., 재건축사업과-7401＞ ㅇ 사업명칭 : 개나리4차아파트 주택재건축정비사업 ㅇ 사업시행자 : 개나리4차아파트 주택재건축정비사업조합 ㅇ 사업구역 : 서울특별시 강남구 역삼동 712-3 외 4필지 24,161.4㎡(대지 21,570.4㎡, 공원 2,543.3㎡, 도로 47.7㎡) ㅇ 건축규모 : 지하3층~지상35층, 연면적 102,103.254㎡, 강남센트럴아이파크 5개동 499세대(소형주택 44세대 포함) ㅇ 정비기반시설 : 공원 2,543.3㎡, 도로 47.7㎡ ㅇ 공사기간 : 착공일 2019.2.22., 공사완료일 2022.4.30.

OOO (다) 이 건 재건축조합과 서울특별시장은 2022.4.22. 다음과 같이 공동주택 매매분양계약을 체결하였다.

＜공동주택 매매계약서, 주요내용 발췌＞ 1. 계약자 - 매도인(시행자) : 이 건 정비조합 - 매수인 : 서울특별시장 2. 계약일자 : 2022.4.22. 3. 매매(분양) 주택 등의 표시 소재지 대지 대지 1,200.6340㎡ (또는 21,570.6㎡ 중 1,200.6340㎡) 건축 시설 주택 시설규모 공급면적(㎡) 동수 호수 계 전용 주거공용 1 7 70.333(52A) 52.340 17.993 21 79.935(59B) 59.945 19.990 16 80.399(59C) 59.970 20.429 기타 시설명 규모 기타 공용면적(㎡) 지하층 면적 지상층 면적 계 지하주차장 전기실 등 어린이집 등 기타 공용 43,750 38.816 4.185 0.749 50.108 44.456 4.793 0.859 50.128 44.474 4.795 0.859 제1조(매매주택 등의 가격) 공공주택 건물 및 부속토지(이하 “매매주택”)의 매매(분양)가격은 다음과 같다. 매매(분양)가격 부속토지 건물 5,231,812,000원 기부채납 5,231,812,000원 제2조(매매대금의 지급) ① 서울특별시장은 매매대금을 계약금, 중도금, 잔금으로 구분하여 매도자(사업시행자)에게 지급한다. ② 계약금은 매매계약 체결시, 매매대금의 20%에 해당하는 금액을 지급한다. ③ 중도금은 매매대금 총액의 60%로 하되, 건축공정에 따라 4회 분할 지급한다. 1. 1차 중도금은 건축공정이 35% 이상인 때에 매매대금 총액의 15%를 지급한다. 2. 2차 중도금은 건축공정이 50% 이상인 때에 매매대금 총액의 15%를 지급한다. 3. 3차 중도금은 건축공정이 65% 이상인 때에 매매대금 총액의 15%를 지급한다. 4. 4차 중도금은 건축공정이 80% 이상인 때에 매매대금 총액의 15%를 지급한다. ④ 잔금은 준공인가 이후에 총액의 10%를 지급하고, 나머지 10%는 소유권이전등기가 경료된 이후에 지급하여 입주예정자(임차인) 들의 권리가 침해되는 일이 없도록 하며, 본 조항상의 잔금지급 완료 서울특별시장의 매매대금 지급의무는 종결된다. 제3조(소유권보존 및 이전등기 등) ① 매도인(사업시행자)은 관련법령의 행정절차에 따라 소유권보존등기를 한다. ② 매도인(사업시행자)은 소유권보존등기가 경료되는 날부터 60일 이내에 서울특별시장 명의로 소유권이전등기를 경료하여야 하며, 이를 경료하지 않음으로써 발생하는 제피해 및 공과금은 사업시행자가 전액 부담하여야 한다. 다만, 매도인(사업시행자)의 귀책사유가 아닌 천재지변이나 행정명령 기타 부득이한 사정으로 등기가 지체되는 경우 서울특별시장 판단하에 비용을 감액할 수 있다. ③ 소유권보존(이전) 등기에 따르는 소요비용 등은 매도인(사업시행자)이 부담한다. ④ 소유권이전등기 이전에 매매주택 등에 대하여 발생한 제세공과금(부가가치세를 포함) 기타 비용 등이 있을 경우에는 매도인(사업시행자)이 납부하여야 한다. ＜별지＞ 동호내역 연번 타입 동 호수 호별내역 계 1 44 1 52A 101 7 침실, 거실/주방, 욕실, 발코니 2 59B 101 21 33 59C 101 16

OOO (라) 처분청은 2022.6.3. 한국부동산원장에게 서울특별시 강남구 OOO소재 미공시공동주택 499세대에 대하여 공동주택가격 산정을 의뢰하였다. (마) 처분청은 2022.6.30. 다음과 같이 지방세 심의위원회를 개최하고 그결과를 다음과 같이 보고하였다.

2022년도 재산세 등 시가표준액 결정을 위한 지방세 심의원회 개최 결과보고 □ 심의개요 ○ 심의일시 : 2022.6.28. ○ 심의방법 : 서면심의 ○ 참석위원 : 9명 ○ 심의안건 : 2022.6.1. 기준 시가표준액 산정가액 결정 ○ 심의대상 : 시가표준액 산정 부동산 1,687호 □ 심의결과 : 2022.6.1. 기준 시가표준액 산정가액 1,687호 가격 적정결정 * 이 건 임대주택 각 개별 가격은 808,800,000원으로 결정

OOO (바) 처분청은 2022.7.10. 및 2022.9.10. 청구법인에게 이 건 아파트의 2022년도 주택1기분 재산세 OOO원, 재산세 도시지역분 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을, 2022년도 주택2기분 재산세 OOO원, 재산세 도시지역분 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 각각 부과ㆍ고지하였다. (사) 행정안전부장관이 각 지방자치단체에 시달한 「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」(행정안정부 지방세정팀-12, 2003.1.2.)을 보면, 시·군·구는 개별공동주택의 지역별·단지별·면적별·층별·위치별 특성 및 거래시가 등을 참작하여 시가를 직접 조사하거나 전문평가기관에 시가조사를 의뢰하여 그 시가 조사결과를 참작하여 시가표준액을 정하도록 하였다. (아) 「부동산가격공시에 관한법률」에 의하면, 공동주택가격의 공시절차는 다음과 같다. ＜공동주택 vs 미공시된 공동주택의 가격 공시절차 비교＞

구분	일반주택	미공시 주택
공동주택의 공시	국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사ㆍ산정 (「부동산가격공시에 관 한법률」 제18조 제1항)
공시 기준일	매년 1월 1일 ( 「부동산가격공시에 관한법률 제18조 제1항) 「부동산가격공시에 관한법률 시행령」제40조 )	그 해 6월 1일 ( 「부동산가격공시에 관한법률 제18조 제4항 ( 「부동산가격공시에 관한법률 시행령」제43조 제2항 제1호)
		다음 해 1월 1일 ( 「부동산가격공시에 관한법률 제18조 제4항 ( 「부동산가격공시에 관한법률 시행령」제43조 제2항 제2호)
조사ㆍ산정 기한	국토교통부장관은 매년 4.30.까지 조사ㆍ산정 ( 「부동산가격공시에 관한법률 시행령」제43조 제1항)	1.1.~5.31.까지 신축된 공동주택의 경우 - 그 해 9월 30일까지 조사ㆍ산정 ( 「부동산가격공시에 관한법률 시행령」제43조 제1항 단서)
		6.1.~12.31.까지 신축된 공동주택의 경우 - 다음해 4월 30일까지 조사ㆍ산정 ( 「부동산가격공시에 관한법률 시행령」제43조 제1항 단서)
		①구체적 조사방법으로 지역별ㆍ단지별 특성등으로 고려하여 행안부장관이 정하는 기준에 따라 직접 조사 또는 한국부동산원 등 전문기관에 의뢰후 조사ㆍ산정 ( 「지방세법」제4조 제1항, 시행령 제3조) ②시장ㆍ구청장 등이 직접 조사 또는 전문기관에 의롸하여 조사한 시가표준액의 결정은 지방세심의위원을 통해 결정 ( 「지방세법」제4조 제4항) *행안부장관이 정하는 기준 -미고시 공동주택에 대한 과세표준을 결정하기 위한 시가조사 및 과세표준산정기준(행안부 지방세정팀-12, 2003.1.2., 2006.1.12. 시행)

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구법인은 이 건 임대주택은 2022년 재산세 과세기준일 현재 주택가격이 공시되지 않은 공동주택으로서 이 건 재산세를 부과한 처분은 위법하다고 주장한다. (나) 「지방세법」제4조 제1항에서 이 법에서 적용하는 주택 등에 대한 시가표준액은「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된가액으로 하되, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 「지방세기본법」제147조 에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다고 규정하고 있으며, 1) 공시되지 않은 공동주택가격의 산정가액 방식으로 「지방세법 시행령」제3조 에서 법 제4조 제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다고 하면서 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있고, 2) 행정안전부장관이 각 지방자치단체에 시달한 「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」(행정안정부 지방세정팀-12, 2003.1.2.)에 의하면, 시·군·구는 공동주택의 지역별·단지별·면적별·층별·위치별 특성 및 거래시가 등을 참작하여 시가를 직접 조사하거나 전문평가기관에 시가조사를 의뢰하여 그 시가 조사결과를 참작하여 시가표준액을 정하도록 하고 있다. 3) 한편, 매년 재산세과세기준일(6.1.) 현재, 공동주택가격이 공시되지 않은 주택에 대해서는 「부동산가격공시에 관한법률」제18조 내지 제43조의 규정에 따라 공시(세부내용은 3. 심리 및 판단 다. 사실관계 및 판단 (아)의 기재내용을 참조)하도록 규정하고 있다. (다) 이 건의 경우, 이 건 임대주택은 2022.4.28. 신축되어 2022.1.1. 현재 공동주택의 가격이 공시되지 않았고, 이에 「부동산가격공시에 관한법률 시행령」제43조 제1항에 따라 이 건 임대주택의 공시가격 기준일은 2022.6.1.이며, 동 공시기준일에 해당하는 주택에 대한 가격 조사.산정시기는 2022.6.1.~2022.9.30.까지이고, 처분청은 2022.6.3. 「지방세법」제4조 제1항의 규정에 따라 전문기관(한국부동산원)에 이 건 임대주택의 가격 산정을 의뢰하였으며, 전문기관의 회신에 따라 2020.6.28. 같은 법 제4조 제4항에 따른 지방세심의위원회를 개최하여 이 건 임대주택의 각 개별공동주택가액을 OOO원으로 결정하였는바, 이 건 임대주택의 공동주택가격산정에 관하여 절차적 위법성은 확인되지 않는 점 등에 비추어, 이 건 임대주택은 2022년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 공동주택가격이 공시되지 아니한 공동주택으로, 처분청은 지방세법령에서 정한 방법과 절차에 따라 전문평가기관에 의뢰하여 받은 결과를 바탕으로 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 이 건 임대주택의 시가표준액을 결정한 후, 그 시가표준액에 공정시장가액 비율 및 세율을 적용하여 이 건 재산세를 산정하였으므로 이 건 임대주택의 재산세 부과와 관련하여 위법하다는 청구주장을 인용하기는 어렵다 할 것이다. (라) 따라서, 처분청이 이 건 재산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지는「도시 및 주거환경정비법」에 따라 사업시행자인 청구법인이 의무적으로 건설 공급하여야 하는 임대주택의 부속토지로서 기부채납대상이므로 재산세가 비과세되어야 한다고 주장한다. (가) 「지방세법」제109조 제1항에서 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합, 외국정부 및 주한국제기구의 소유에 속하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있다. (나) 이 건의 경우, 쟁점토지가 기부채납용 토지에 해당하기 위해서는 청구법인이 서울특별시장과 이 건 임대주택의 부속토지를 기부채납하겠다는 의사표시(계약체결 등)외에도 해당 토지를 취득하기 전에 해당 토지가 기부채납 토지로서 그 면적 및 위치가 특정되었어야 하나 변경인가고시일(2017.6.23.)에 임대용으로 44세대를 공급하겠다는 내용만 확인될 뿐 해당 토지 취득이전부터 위치와 면적 등을 특정하여 어떻게 이 건 임대주택을 서울시에 기부채납할 것이라는 협의사실 등이 확인되지 않는 것으로 보아, 쟁점토지를 이 건 매매계약일에 기부채납한 것으로 보기는 어려운 점, 2022년 재산세 과세기준일 현재 이 건 임대주택의 부속토지인 쟁점토지의 사실상 소유자가 청구법인이 아니라는 주장에 대해서도 이 건 매매계약서에 의하면, 서울특별시장은 매매대금(OOO원)을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하면서 잔금지급일을 소유권이전등기가 경료된 이후에 지급하도록 약정이 체결(제2조)된 점, 소유권이전등기일까지 제세공과금 등의 모든 비용은 청구법인이 지급하기로 약정된 점(제3조) 등에 의하면, 청구법인이 서울특별시장으로부터 이 건 임대주택 잔금을 지급받고 취득세를 신고한 날이 2022.10.7.이므로 서울특별시장이 잔금을 모두 지급한 2022.10.7.부터 사실상 이 건 임대주택(부속토지인 쟁점토지 포함)의 소유자로 보는 것이 타당한 점 등에 비추어, 2022년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재의 사실상 쟁점토지의 소유자는 청구법인으로 보는 것이 타당하다 할 것이다. (다) 따라서, 처분청이 이 건 재산세를 부과한 처분이 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 (1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된가액으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군 수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다. ④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 「지방세기본법」제147조 에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제9조(비과세) ① 국가 또는 지방자치단체(다른 법률에서 국가 또는 지방자치단체로 의제되는 법인은 제외한다. 이하 같다), 「지방자치법」제176조 제1항에 따른 지방자치단체조합(이하 “지방자치단체조합”이라 한다), 외국정부 및 주한국제기구의 취득에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 대한민국 정부기관의 취득에 대하여 과세하는 외국정부의 취득에 대해서는 취득세를 부과한다. ② 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합(이하 이 항에서 “국가등”이라 한다)에 귀속 또는 기부채납(「사회기반시설에 대한 민간투자법」제4조 제3호에 따른 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 “귀속등”이라 한다)을 조건으로 취득하는 부동산 및 「사회기반시설에 대한 민간투자법」제2조 제1호 각 목에 해당하는 사회기반시설에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 취득세를 부과한다. 1. 국가등에 귀속등의 조건을 이행하지 아니하고 타인에게 매각ㆍ증여하거나 귀속등을 이행하지 아니하는 것으로 조건이 변경된 경우 2. 국가등에 귀속등의 반대급부로 국가등이 소유하고 있는 부동산 및 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 경우 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 제109조(비과세) ① 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합, 외국정부 및 주한국제기구의 소유에 속하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산에 대하여는 재산세를 부과한다. 1. 대한민국 정부기관의 재산에 대하여 과세하는 외국정부의 재산 2. 제107조 제2항 제4호에 따라 매수계약자에게 납세의무가 있는 재산 제110조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다. 2. 주택 : 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 3. 주택 가. 제13조 제5항 제1호에 따른 별장 : 과세표준의 1천분의 40 나. 그 밖의 주택 제114조(과세기준일)재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. (2) 지방세법 시행령 제3조(공시되지 아니한 공동주택가격의 산정가액) 법 제4조 제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다. 제20조(취득의 시기 등) ① 무상취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 않고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류로 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다. 1. 화해조서ㆍ인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다) 2. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다) 3. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다) 제109조(공정시장가액비율) 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다. 1. 토지 및 건축물 : 시가표준액의 100분의 70 2. 주택 : 시가표준액의 100분의 60 (3) 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제40조(공동주택가격의 공시기준일) 법 제18조제 1항 본문에 따른 공동주택가격(이하 “공동주택가격”이라 한다)의 공시기준일은 1월 1일로 한다. 다만, 국토교통부장관은 공동주택가격 조사ㆍ산정인력 및 공동주택의 수 등을 고려하여 부득이하다고 인정하는 경우에는 일부 지역을 지정하여 해당 지역에 대한 공시기준일을 따로 정할 수 있다. 제43조(공동주택가격의 산정 및 공시) ① 국토교통부장관은 매년 4월 30일까지 공동주택가격을 산정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 제44조 제2항제1호의 경우에는 그 해 9월 30일까지, 같은 항 제2호의 경우에는 다음 해 4월 30일까지 공시하여야 한다. ② 법 제18조 제1항에 따른 공동주택가격의 공시에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 공동주택의 소재지ㆍ명칭ㆍ동ㆍ호수 2. 공동주택가격 3. 공동주택의 면적 4. 그 밖에 공동주택가격 공시에 필요한 사항 제44조(공동주택가격 공시기준일을 다르게 할 수 있는 공동주택) ① 법 제18조 제4항에 따라 공동주택가격 공시기준일을 다르게 할 수 있는 공동주택은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택으로 한다. 1.「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 그 대지가 분할 또는 합병된 공동주택 2.「건축법」에 따른 건축ㆍ대수선 또는 용도변경이 된 공동주택 3. 국유ㆍ공유에서 매각 등에 따라 사유로 된 공동주택으로서 공동주택가격이 없는 주택 ② 법 제18조 제4항에서 “대통령령으로 정하는 날”이란 다음 각 호의 구분에 따른 날을 말한다. 1. 1월 1일부터 5월 31일까지의 사이에 제1항 각 호의 사유가 발생한 공동주택 : 그 해 6월 1일 (4) 도시 및 주거환경정비법 제10조(임대주택 및 주택규모별 건설비율) ① 정비계획의 입안권자는 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회 확대를 위하여 정비사업으로 건설하는 주택에 대하여 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 임대주택 및 주택규모별 건설비율 등을 정비계획에 반영하여야 한다. 1. 「주택법」제2조 제6호에 따른 국민주택규모의 주택(이하 “국민주택규모 주택”이라 한다)이 전체 세대수의 100분의 90 이하에서 대통령령으로 정하는 범위 2. 임대주택(공공임대주택 및「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택을 말한다. 이하 같다)이 전체 세대수 또는 전체 연면적의 100분의 30 이하에서 대통령령으로 정하는 범위 ② 사업시행자는 제1항에 따라 고시된 내용에 따라 주택을 건설하여야 한다. 제55조(국민주택규모 주택의 공급 및 인수) ① 사업시행자는 제54조제4항에 따라 건설한 국민주택규모 주택을 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 토지주택공사등(이하 “인수자”라 한다)에 공급하여야 한다. ② 제1항에 따른 국민주택규모 주택의 공급가격은 「공공주택 특별법」제50조의4 에 따라 국토교통부장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비로 하며, 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다. ③ 사업시행자는 제54조 제1항 및 제2항에 따라 정비계획상 용적률을 초과하여 건축하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 미리 제1항 및 제2항에 따른 국민주택규모 주택에 관한 사항을 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영하여야 한다. ④ 제1항 및 제2항에 따른 국민주택규모 주택의 인수를 위한 절차와 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정할 수 있으며, 인수된 국민주택규모 주택은 대통령령으로 정하는 장기공공임대주택으로 활용하여야 한다. 다만, 토지등소유자의 부담 완화 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우에는 인수된 국민주택규모 주택을 장기공공임대주택이 아닌 임대주택으로 활용할 수 있다. ⑤ 제2항에도 불구하고 제4항 단서에 따른 임대주택의 인수자는 임대의무기간에 따라 감정평가액의 100분의 50 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 가격으로 부속 토지를 인수하여야 한다. (5) 도시 및 주거환경정비법 시행령 제9조(주택의 규모 및 건설비율) ① 법 제10조 제1항 제1호 및 제2호에서 “대통령령으로 정하는 범위”란 각각 다음 각 호의 범위를 말한다. 1. 주거환경개선사업의 경우 다음 각 목의 범위 가. 「주택법」제2조 제6호에 따른 국민주택규모(이하 “국민주택규모”라 한다)의 주택: 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 90 이하 나. 공공임대주택 : 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 30 이하로 하며, 주거전용면적이 40제곱미터 이하인 공공임대주택이 전체 공공임대주택 세대수의 100분의 50 이하 2. 재개발사업의 경우 다음 각 목의 범위 가. 국민주택규모의 주택 : 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 80 이하 나. 임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택과 공공임대주택을 말한다. 이하 같다) : 건설하는 주택 전체 세대수 또는 전체 연면적(법 제54조 제1항 또는 법 제101조의5 제1항에 따라 정비계획으로 정한 용적률을 초과하여 건축함으로써 증가된 세대수 또는 면적은 제외한다. 이하 이 목에서 같다)의 100분의 20 이하[법 제55조 제1항 또는 법 제101조의5 제2항 본문에 따라 공급되는 임대주택은 제외하며, 해당 임대주택 중 주거전용면적이 40제곱미터 이하인 임대주택이 전체 임대주택 세대수(법 제55조 제1항 또는 법 제101조의5 제2항 본문에 따라 공급되는 임대주택은 제외한다. 이하 이 목에서 같다)의 100분의 40 이하여야 한다]. 다만, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장이 정비계획을 입안할 때 관할 구역에서 시행된 재개발사업에서 건설하는 주택 전체 세대수에서 별표 3 제2호 가목1)에 해당하는 세입자가 입주하는 임대주택 세대수가 차지하는 비율이 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다)가 정하여 고시하는 임대주택 비율보다 높은 경우 등 관할 구역의 특성상 주택수급안정이 필요한 경우에는 다음 계산식에 따라 산정한 임대주택 비율 이하의 범위에서 임대주택 비율을 높일 수 있다. 3. 재건축사업의 경우 국민주택규모의 주택이 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 60 이하 ② 제1항 제3호에도 불구하고 「수도권정비계획법」 제6조 제1항 제1호에 따른 과밀억제권역에서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 국민주택규모의 주택 건설 비율을 적용하지 아니한다. 1. 재건축사업의 조합원에게 분양하는 주택은 기존 주택(재건축하기 전의 주택을 말한다)의 주거전용면적을 축소하거나 30퍼센트의 범위에서 그 규모를 확대할 것 2. 조합원 이외의 자에게 분양하는 주택은 모두 85제곱미터 이하 규모로 건설할 것