이유
1. 원처분의 개요

청구인은 부산광역시 북구 OO동 OOOOO 소재 대지 137㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 92.5.18 취득하여 단독주택 5가구 250.501㎡를 93.3.11 신축(이하 대지와 주택을 “쟁점부동산”이라 한다)하고 이를 96.6.25 양도한 후 쟁점토지의 양도차익은 실지거래가액으로 위 신축건물의 양도차익은 기준시가로 각각 양도차익을 산정하고 96년 귀속분 양도소득세 9,614,030원을 신고·납부한 바 있다.

처분청은 청구인이 신고한 양도가액 70,000,000원은 신빙성이 없다하여 토지· 건물 공히 기준시가로 양도차익을 산정하고 97.6.12 청구인에게 96년 귀속분 양도소득세 3,840,110원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.6.30 이의신청, 97.9.3 심사청구를 거쳐 97.12.4 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산을 70,000,000원에 양도하면서 OOOO협동조합의 융자금잔액 15,000,000원을 제외한 55,000,000원을 인수하였는 바, 청구인의 이 건 거래는 사실이므로 토지의 양도차익은 실지거래가액으로 산정하여야 된다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 쟁점토지를 5,069,000원에 취득하여 이 위에 쟁점건물을 신축하여 쟁점부동산을 70,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 취득 및 양도당시 매매계약서등을 제시하나,

(2) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 93.5.19일자로 채무자를 OOO으로 하고 근저당권자를 OOOO협동조합으로하여 채권최고액 42,000,000원의 근저당권이 설정되어 있음에도 청구인이 제시한 양도당시의 매매계약서 3항에는 위 근저당 채무에 대한 약정내용이 명시되어 있지 아니하고 또한 위 매매계약서는 중개인도 없는 검인계약서인 사실을 모아보면, 청구인이 제시하는 매매계약서는 당사자간에 작성된 진실된 계약서라 보기 어렵고

(3) 달리 쟁점부동산의 실지거래가액을 확인할 수 있는 객관적인 자료제시가 없으므로 처분청이 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 결정한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

처분청이 쟁점부동산의 양도가액 70,000,000원을 신빙성이 없다하여 토지·건물 공히 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

쟁점부동산 양도당시 시행된

소득세법 제100조

제1, 2항 및

같은법시행령 제166조

를 종합하여 보면, 자산양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 양도가액 또는 취득가액은 그 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 하며,

소득세법시행령 제166조

는 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우를 규정하면서 그 하나로 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 들고 있으나 그 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 일정자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있고,

양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산(공통되는 취득가액과 양도비용은 당해자산의 가액에 비례하여 안분계산)토록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건의 경우에 있어서 청구인은 쟁점부동산을 70,000,000원에 양도한 것이 사실이므로 쟁점부동산중 토지의 취득 및 양도가액은 위 관계법령의 규정에 의하여 실지거래가액으로 산정함이 타당하다고 주장하면서 쟁점토지의 취득당시와 쟁점부동산의 양도당시의 검인계약서등을 제시하고 있으나

(2) 청구인이 신고한 92.5.18자 취득당시 쟁점토지의 취득가액은 5,069,000원(쟁점토지는 청구인 취득당시에는 부산광역시 북구 OO동 OOOOO 소재 임야 280㎡이었으나 93.3.25 행정구역명칭 변경으로 쟁점토지 지번으로 변경되고 지목도 대지로 전환되는 한편, 위 면적 280㎡중 143㎡가 같은곳 OOOOO으로 분할되었는 바, 이 건 임야 280㎡의 청구주장 취득가액 10,369,000원을 받아들여 쟁점토지의 취득가액을 안분하여 계산하면 5,073,403원이 산출됨)으로 이를 평당가액으로 산출하면 122,440원에 불과한데, 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 5,069,000원임을 입증할 수 있는 객관적이고 구체적인 거증제시가 없고

(3) 청구인이 양도한 쟁점부동산의 양도가액 70,000,000원도 원시의 매매계약서를 제시하지 아니하고 검인계약서만 제시하고 있을 뿐만 아니라 그 양도가액이 70,000,000원임을 입증할 수 있는 객관적이고 구체적인 일체의 거증제시도 없으므로 처분청이 청구주장 실지거래가액을 부인하고 토지·건물 공히 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.