이유
1. 처분 개요 가. 2001.1.9. 대도시내에서 설립된 청구법인은 2003.12.1. 주택건설 사업에 사용할 목적으로 OOO 261-1번지 외 9 필지 토지 5,010.1㎡(토지내역은 별표와 같고, 이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득한 후 일반세율로 산출한 등록세 등을 처분 청에 신고납부 하였다. <별표> 토지내역

연번

토지

건축허가일

착공신고일

매각일

지번

면적(㎡)

계

10필지

5,101.1

1

261-1

395.8

2004.3.15.

2

261-2

420.2

2004.5.6.

2004.5.11.

2004.6.28.

3

261-3

437.9

4

261-4

415.5

2004.5.7.

2004.6.29.

5

262-1

635.7

2004.2.12.

2004.3.11.

2006.8.16.

6

262-2

618.3

7

262-3

607.7

2004.7.23.

8

262-4

576.0

2006.11.8.

9

262-5

542.7

10

262-6

360.3

2005.8.11.

나. 그 후 처분청은 청구법인이 이 건 토지상에 주택건설공사를 완공 하기 전에 이 건 토지의 일부를 매각하거나 공사가 중단된 상태로 방치하고 있으므로 등록세 중과세 대상에 해당된다고 보아 이 건 토지의 취득가액 3,490,760,730원에 지방세법 제138조 제1항의 중과세율을 적용 하여 산출한 세액 에서 이미 납부한 세액을 차감한 등록세 321,719,190원, 지방교육세 60,154,770원, 합계 381,873,960원(가산세 포함)을 2008.10.14. 청 구 법인에게 부과고지 하였다. 다. 청구법인은 이에 불복하여 2008.11.11. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 (1) 청구법인은 2003.12.1. 이 건 토지를 OOO로부터 원형지 상태로 매입하여 이 건 토지 중 OOO 261-2번지 외 8필지 토지 4,614.3㎡(이하 “이 건 쟁점토지”라 한다) 는 처분청으로부터 건축허가를 득하고, 2004.3.11. 및 2004.5.11. 착공신고를 한 후, 담장을 설치하고 기초내력보강공사와 조경석공사 등을 실시하였으며, 전체 공정율의 30% 정도의 공사비가 투입된 상태에서 주문주택형태로 분양을 하게 되었고, 단독주택 특성상 분양자 취향에 맞는 주택건축을 원하므로 2004년도에 건축 및 착공 허가서상의 내용을 승계시키면서 이 건 쟁점토지 중 OOO 261-2번지 외 3필지의 소유권을 불가피하게 이전한 것이며 , 그 후 공사를 계속 진행하던 중 경기침체, 분양시장침체 및 주변 여건의 악화 OOO로 2005년도 말경에 공사가 중단되었음에도 2006.5.29. 처분청으로부터 일방적으로 건축허가를 취소를 통보 받은 후, 건축 허가 재신청을 준비하던 중 분양저조 및 자금사정으로 2005년도 및 2006년도에 이 건 쟁점토지 중 같은 동 262-6번지외 3필지를 매각한 것이다 . (2) 구 행정자치부 심사결정OOO에서도 청구법인의 경우와 동일하게 주택건설 용으로 토지를 취득·등기한 후 3년 이내에 착공하였다가 주택 건설이 완공되지 아니한 상태에서 매각한 경우 에는 등록세를 중 과 할 수 없다고 결정하고 있고, 지방세법 시행령 제101조 제2항에서 2년 이상 당해 업종에 직접 사용하지 아니하고 매각하는 경우 등록세 중과세율을 적용한다고 규정하고 있으나 동 조항은 주택건설사업을 제외한 다른 조항들에만 적용되는 것으로 보는 것이 타당하므로 청구법인의 경우 이 건 토지 중 같은 동 261-1번지 토지를 제외한 이 건 쟁점 토지는 3년 이내에 주택건설사업에 착공을 한 경우에 해당되어 등록세 중과세 대상에 해당되지 아니함에도 처분청 에서 이 건 토지상의 사후 건축허가 취소 등을 사유로 이 건 쟁점토지에 대하여 등록세 등을 중과세 한 처분은 부당하다. 나. 처분청 의견 (1) 처분청 의견 (가) 지방세법 시행령 제101조 제2항의 규정 중 중과세 제외업종에 사용하기 위하여 취득한 재산을 그 등기 또는 등록일로 부터 정당한 사유 없이 1년(주택건설사업의 경우 3년)이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하지 아니하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우에 등록세를 중과세 하도록 규정하고 있고, 동 규정은 3년이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용한 경우에 등록세 중과세를 제외한다는 것으로 주택건설사업용의 경우 주택을 완성하는데 시일이 오래 걸리는 점 등을 고려하여 3년이내 착공하였으면 주택건설용에 정당하게 사용하였다고 보는 것으로 이때의 착공의 개념은 착공 개시 후, 향후 주택건설 공사를 계속 진행한다는 전제하에 이를 인정한 것이지 착공한 상태에서 공사를 중단하고 방치하거나 매각한 경우까지 인정하는 것은 아니 다. (나) 청구법인이 제출한 자료를 살펴보면, 2004.10.25.까지 공사비가 지출되고, 2004.12.27.까지 현장운영경비가 지출된 이후 공사비 투입내역이 없어 주택건설공사가 2004년도부터 중단된 것을 알 수 있으며, 또한 건설공사 하도급계약서의 내용을 살펴 보면 공사계약 기간은 2004.5.1.부터 2004.6.15.까지로 토목공사와 관련한 것으로 공사사진 또한 주택신축에 관한 공사가 아닌 대지조성 공사임을 확인할 수 있으므로 동 공사는 청구법인이 원형지 형태로 취득한 이 건 토지의 지번별 경계를 구분하는 것에 지나지 아니하는 것으로 판단되며, 주택신축을 위한 별도 공사는 더 이상 진행되지 아니한 상태에서 매각 및 공사중단이 된 것이며, 착공신고 후 매각된 토지에 대하여는 건축주 명의 변경도 없이 장기간(1년 이상) 공사에 착수하지 아니하여 건축법 제8조 제8항의 규정에 의거 건축허가가 취소된 사실을 알 수 있다. (다) 청구인이 인용한 구 행정자치부 심사결정례 OOO는 주택건설에 착공하여 매각할 당시 건축공사는 완료된 상태였으나, 사용승인을 받기 전에 자금사정 악화로 인하여 부득이하게 매각한 경우를 정당한 사유로 인정한 경우로 청구인과 같이 주택공사를 완료하지 아니한 상태에서 매각한 경우에는 적용할 수 없다 할 것이므로 이 건 등록세 등의 부과처분은 적법하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 주택건설사업자가 대도시내 지역에서 주택건설용으로 토지를 취득 · 등기한 후, 착공신고는 하였으나 주택건설을 중단하고 매각한 경우 등이 등록세 중과세 대상에 해당하는지 여부 나. 관련 법령 (1) 지방세법 제138조 (대도시 지역내 법인등기 등의 중과) ① 다음 각호의 1에 해당하는 등기를 하는 때에는 그 세율을 제131조 및 제137조에 규정한 당해 세율의 100분의 300으로 한다. 다만, 「수도권정비계획법」 제6조 제1항제1호의 규정에 의한 과밀억제권역(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」의 적용을 받는 산업단지를 제외한다. 이하 이 조에서 "대도시"라 한다)안에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령이 정하는 업종과 법인이 사원에게 분양 또는 임대할 목적으로 취득하는 대통령령이 정하는 주거용부동산(취득일부터 1년 이내에 정당한 사유 없이 당해 용도에 직접 사용하지 아니하는 경우 또는 2년 이상 당해 용도에 직접 사용하지 아니하고 매각하는 경우를 제외한다)에 관한 등기 및 「외국인투자촉진법」에 의한 외국인투자기업이 2003년 12월 31일까지 행하는 공장의 신설 또는 증설에 따른 부동산등기(외국인투자비율에 해당하는 부동산의 등기에 한한다)에 대하여는 그러하지 아니하다. 3. 대도시내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소 지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기와 그 설립·설치·전입 이후의 부동산등기 (2) 구 지방세법 시행령 (2000.12.29. 대통령령 제17052호로 개정되기 전의 것) 제101조 (대도시내 법인 중과세의 예외) ① 법 제138조제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 업종"이라 함은 다음 각 호에 해당하는 업종을 말한다. 5. 해외건설촉진법의 규정에 의하여 면허받은 해외건설업(당해연도에 해외건설실적이 있는 경우의 해외건설에 직접 사용하는 사무실용 부동산에 한한다) 및 주택건설촉진법 제6조 의 규정에 의하여 건설교통부에 등록된 주택건설사업 (주택건설용으로 취득·등기하는 부동산에 한하며, 부동산을 취득한 후 3년이내에 주택건설에 착공하는 경우에 한한다) ② 제1항의 규정에 의한 업종을 영위하는 자가 당해 업종에 사용하기 위하여 취득한 재산을 그 등기 또는 등록일로부터 정당한 사유 없이 1년(제1항제5호의 규정에 의한 주택건설사업의 경우는 3년)이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하지 아니하는 경우와 다른 업종을 겸용하는 경우의 그 겸용부분에 대하여는 법 제138조제1항 본문의 규정을 적용한다 . 다만, 제1항 제6호의 규정에 의한 전기통신사업자가 전기통신사업법 제34조의3 의 규정에 의하여 전기통신설비 또는 시설을 다른 전기통신사업자와 공동으로 사용하기 위하여 임대하는 부동산에 대하여는 그러하지 아니하다. (3) 지방세법 시행령( 2000.12.29. 대통령령 제17052호) 제101조 (대도시내 법인 중과세의 예외) ① 법 제138조제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 업종"이라 함은 다음 각 호에 해당하는 업종을 말한다. 5. 해외건설촉진법의 규정에 의하여 면허받은 해외건설업(당해연도에 해외건설실적이 있는 경우의 해외건설에 직접 사용하는 사무실용 부동산에 한한다) 및 주택건설촉진법 제6조 의 규정에 의하여 건설교통부에 등록된 주택건설사업 (주택건설용으로 취득·등기하는 부동산에 한하며, 부동산을 취득한 후 3년이내에 주택건설에 착공하는 경우에 한한다) ② 제1항의 규정에 의한 업종을 영위하는 자가 당해 업종에 사용하기 위하여 취득한 재산을 그 등기 또는 등록일로부터 정당한 사유없이 1년(제1항제5호의 규정에 의한 주택건설사업의 경우는 3년)이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하지 아니하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우와 2년 이상 당해 업종에 직접 사용하지 아니하고 매각하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우에 그 해당부분에 대하여는 법 제138조제1항 본문의 규정을 적용한다. 다만, 제1항제6호의 규정에 의한 전기통신사업자가 「전기통신사업법」 제34조의3 의 규정에 의하여 전기통신설비 또는 시설을 다른 전기통신사업자와 공동으로 사용하기 위하여 임대하는 부동산에 대하여는 그러하지 아니하다. 제102조 (대도시내 법인 등 중과세의 범위와 적용기준) ② 법 제138조제1항제3호 에서 “법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기”라 함은 당해 법인 또는 지점 등이 그 설립ㆍ설치ㆍ전입(수도권의 경우 서울특별시외의 지역에서 서울특별시내로의 전입은 대도시내로의 전입으로 본다. 이하 이 조에서 같다) 이전에 취득하는 일체의 부동산등기(채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산등기를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)를 말하며, “그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산등기”라 함은 법인 또는 지점 등이 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후 5년 이내에 취득하는 업무용ㆍ비업무용 또는 사업용ㆍ비사업용을 불문한 일체의 부동산등기를 말한다. 이 경우 일체의 부동산등기에는 공장의 신설ㆍ증설, 공장의 승계취득, 당해 대도시내에서의 공장의 이전 및 공장의 업종변경에 따르는 부동산취득등기를 포함하며, "지점 등" 이라 함은 행정자치부령이 정하는 사무소 또는 사업장 을 말한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인은 2001.1.9. 본점은 OOO 오피스텔 923호로, 목적사업은 부동산 분양 및 중개업 등으로 하여 설립되었고, 2002.4.25. 주택건설사업자 등록을 하였으며, 2003.12.1. 이 건 토지를 취득한 후, 2004.2.12.부터 2004.5.7.까지의 기간 중 이 건 쟁점토지 상에 건축허가를 받고, 2004.3.11. 및 2004.5.11. 착공신고를 하였으며, 2004.3.15.부터 2006.11.8.까지의 기간중에 이 건 토지 중 OOO 262-2번지 토지를 제외한 토지를 매각하였으며, 2006.5.29. 처분청에서 착공신고 후 장기간(1년 이상) 공사 미착수를 사유로 이 건 쟁점토지에 대한 건축허가 취소OOO를 하였고, 2008.8.13. 처분청 세무담당공무원OOO의 이 건 토지 현황확인 결과, OOO 261-1번지 토지는 신소유자가 건축허가 후 주택신축을 완료하였고, 같은 동 261-3번지 토지는 신소유자가 건축허가 후 주택신축 중이며, 나머지 8필지 토지는 건축허가 취소후 나대지 상태로 있는 사실은 제출한 자료에서 알 수 있다. (2) 먼저, 청구법인이 이 건 토지상에 주택건설공사를 하기 위하여 3년 이내에 착공하였는지 여부에 대하여 보면 지방세법 시행령 제101조 제1항 제5호에서 주택건설용으로 취득·등기하는 부동산을 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 경우에 한하여 등록세 중과세 대상에서 제외한다고 규정하고 있고, 동 조항에서 주택건설에 착공하는 경우라 함은 실제로 주택을 건설 하기 위하여 당해 건축공사에 착수함을 의미하는 것으로 보아야 할 것이므로 토지 형질변경 및 택지조성 공사 등과 같이 주택건설을 위한 사전 준비작업 만을 완료하였다하여 이를 주택건설에 착공하였다고 보기는 어렵다고 할 것이다. (3) 청구법인의 경우, 2004.2.12.부터 2004.5.7.까지의 기간 중에 이 건 쟁점토지상에 처분청으로부터 주택건축허가를 득하고, 2004.3.11. 및 2004.5.11. 착공신고를 한 후, 원형지상태의 토지에 담장을 설치 하고, 절토, 기초내력보강공사 및 조경석공사를 시행하였다 하더라도 청구법인이 제출한 공사비 투입내역서, 현장사진 및 2004.4.28. 청구 법인이 주식회사 신영건설과 체결한 주택토목공사 하도급 계약서 등을 미루어 보면 동 공사는 임야상태인 이 건 토지를 택지로 조성 , 구획한 것으로 보이고, 2006.5.29. 처분청에서 이 건 쟁점토지에 대하여 착공신고 후 장기간 공사 미착수를 이유로 건축허가 취소OOO를 한 사실과 2008.8.13. 처분청 세무담당공무원OOO의 이 건 토지 현황확인 결과, OOO 261-1번지 토지와 같은 동 261-3번지 토지는 청구법인으로부터 취득한 소유 자들이 새로이 건축허가를 받아 주택을 신축 하였거나, 신축중에 있으며, 그 외 같은 동 261-2번지 외 7필지 토지는 건축허가 취소 후 나대지 상태로 방치되고 있다고 복명한 사실을 종합하여 보면, 청구법인은 이 건 토지 상에 주택건설을 위한 사전 준비작업만 하다가 공사를 중단한 것으로 보이는 바, 청구인이 이 건 쟁점 토지 상에서 주택건설에 착공하였다고 보기는 어렵다고 할 것이다. (4) 설령, 청구법인이 이 건 토지상에 주택건설사업을 위하여 착공을 한 것으로 본다하더라도 지방세법 시행령( 2000.12.29. 대통령령 제17052호로 개정된 이후의 것) 제101조 제2항에서 주택건설사업을 포함한 같은 조 제1항의 업종을 영위하는 자가 2년 이상 당해 업종에 직접 사용하지 아니하고 매각하는 경우는 그 해당부분은 등록세를 중과세한다고 규정하고 있으므로 주택건설사업의 경우 등록세 중과세 제외되기 위하여는 일정요건을 갖춘 주택건설사업자가 취득등기일부터 3년이내에 주택건설사업에 착공하여 주택 건설사업을 직접 완료함이 전제되어야 함에도 청구법인의 경우 이 건 토지를 주택건설용으로 취득등기하여 OOO 261-1번지 외 8필지 토지는 주택건설사업을 완료하지 아니하고 매각 하였고, 같은 동 262-2번지 토지는 건축허가 취소 후 나대지 상태로 방치한 이상, 처분청에서 이 건 토지에 대하여 등록세 등을 중과세 한 처분은 잘못이 없다고 판단 된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조 제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.