이유
1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 노원구 OO동 OOO OOOOOOOOOO(O OOOOO) OOOO OOOO 68.99㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 86.9.30 청구외 OOOOO로부터 분양받아 91.11.1 청구외 OOO 명의로 소유권이전등기를 경료하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 88.6.29 취득하여 91.11.1 양도한 것으로 보아 기준시가에 의하여 자산양도차익을 계산하여 93.7.3 청구인에게 91년 귀속 양도소득세 5,814,730원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.7.23 심사청구를 거쳐 93.9.8 심판청구를 하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 OOOOOO연구소에 근무하던 중 86.9.30 쟁점부동산을 청구외 OOOOO로부터 분양받아 계약금 5,860,000원 및 1회중도금 3,550,000원을 불입한 상태에서 OOOO가 대전 OOO로 이전하게됨에 따라 청구인 가족이 대전으로 거주이전할 목적으로 청구외 OOO에게 87.2.17 금10,100,000원에 양도하였으나 국민OO 전매금지기간이 있어 잔여 분양대금 및 소유권이전등기를 청구인 명의로 하였으며 전매금지기간 경과후 소유권이전등기를 하기 위하여 계약서에 검인을 받아야 하였으며, 이에따라 거래일자 및 거래금액을 법무사 사무실에서 자기들 편의대로 기재한 것으로 이에 근거하여 양도소득세 신고를 하였으나 실제는 위에 언급한 바대로 87.2.17 청구외 OOO에게 10,100,000원에 양도하였다는 주장이다. 나. 국세청장 의견 쟁점아파트의 취득가액에는 다툼이 없는 이 건의 경우 청구인이 증빙으로 제시한 인감증명서(위임용, 공증용, 거래사실확인용 및 각서용등 4매), 아파트 중도금 불입은행이 OO은행 OO지점에서 2회 이후부터는 같은 은행의 OOO지점으로 변경된 사실등을 볼 때, 양도사실만은 일응 수긍되는 면이 없지 아니하나 87.2.17 작성한 아파트 매매계약서를 보면, 중개인이 없이 쌍방합의에 의하여 약정한 것으로 되어 있으나 양도자와 양수자 쌍방이 그 이전부터 특별한 관계가 없는 상태이었다면 중개인이 없는 상황에서 전시와 같은 거래가 형성된다는 것은 극히 드문 것이다. 또한, 거래금액이 10,100,000원인지 여부는 직접적인 당해 금융자료를 통하여 확인이 가능하다 할 것이나, 그와같은 명확한 증빙이 없이 단순한 사제영수증등은 객관성이 없으므로 거래규모를 확정지을 수는 없는 것이다. 한편 쟁점부동산의 등기접수일은 91.11.1이고 등기원인일은 91.9.30로서 동 양도에 따른 양도소득세 신고를 91.12.10 접수하므로서 처분청은 위의 신고금액을 실지조사의 방법에 의하여 확인한 결과 신고된 양도금액이 거래당시(91.9.30)의 시세보다 약 1억원의 차액이 발견되어 재산제세조사사무처리규정 제77조에 의하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다. 3. 심리 및 판단 이 건 심판청구는 처분청이 쟁점부동산의 양도시기를 91.11.1로 보고 기준시가에 의하여 과세한 처분이 정당한지에 다툼이 있다. 소득세법 제23조 제1항 제1호 및 제2호에서 토지·건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득세 과세대상인 것으로 규정하고 있으며, 같은 법 제27조 및 같은 법 시행령 제53조 제1항에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제170조 제4항 제2호에서 양도가액 또는 취득가액은 그 자산의 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하되 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 이 건은 청구인이 실지거래가액으로 쟁점부동산의 양도에 따른 자산양도차익예정신고를 한데 대하여 처분청이 당해 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세하자 청구인은 쟁점부동산을 86.9.30 분양받아 87.2.17 청구외 OOO에게 10,100,000원에 양도하였다 하여 거래의 실질에 따라 과세할 것을 주장하고 있는 사건으로서 먼저 취득 및 양도의 사실관계를 살펴O다. 청구인과 청구외 OOOOO간에 작성된 분양계약서에 의하면, 쟁점부동산은 청구인이 분양권자인 청구외 OOOOO로부터 최초로 분양받아 다음의 대금지급조건으로 계약을 체결한 사실이 분양계약서 원O에 의하여 확인되어 당해 취득에 따른 실지거래내용은 의문이 없다 할 것이다. 다 음 (단위:원)

구 분

납 부 일

금???? 액

계? 약? 금

1회 중도금

2회 중도금

3회 중도금

4회 중도금

5회 중도금

86.12.15

87. 4.15

87. 8.15

87.12.15

입 주 시

5,860,000

3,550,000

3,550,000

3,550,000

3,550,000

2,235,000

※ 분양가액 : 29,295,000(융자금 7,000,000 포함) 다음으로 양도에 따른 사실관계를 살펴보면, 청구인과 청구외 OOO 간에 작성된 아파트매매계약서 원O에 의하면 쟁점부동산의 매매대금은 10,100,000원으로 하고 87.2.17 계약과 동시에 계약금 500,000원, 그리고 87.3.7 잔금 9,600,000원을 지급하되 매도자인 청구인은 매수자가 쟁점부동산에 입주할때 주민등록을 쟁점부동산 소재지로 이전하며 국민OO 전매금지 기간이 만료되면 명의의전에 필요한 제반서류를 제공한다는 조건으로 양도계약을 체결한 사실이 기재되어 있는 바, ①쟁점부동산의 매수인 청구외 OOO 및 당해 매매를 중개한 부동산소개인 청구외 OOO의 인감증명서를 첨부한 거래사실확인서에 의하면 계약금과 1회중도금 9,410,000원에 권리금 690,000원을 합한 10,100,000원으로 87.2.17 계약을 체결하였다고 확인하고 있는 점, ②등기부등O에 의하면, 88.9.1 청구인 명의로 소유권이전등기가 된 직후인 88.11.3 청구외 OOO를 권리자로, 88.9.30 매매예약을 등기원인으로 한 소유권이전청구권가등기가 되어있는 점, ③청구인 및 청구외 OOO의 주민등록등O에 의하면 청구외 OOO는 가족3인과 함께 88.8.31 쟁점부동산 소재지로 주민등록을 이전하였으나, 청구인은 5명의 가족중 청구인만 88.8.26 쟁점부동산 소재지로 주민등록을 이전하고 나머지 가족들은 서울특별시 노원구 OO동 OOOOO OOOO OOO OOOO에 계속 거주한 사실, ④청구인과 청구외 OOOOO간에 작성된 OOOOOOO아파트 분양계약서 이면에 기재된 입주금액 납입내역 및 동 입주금 납입영수증에 의하면 수납은행이 계약금은 OO은행 OOOO, 1회중도금은 같은 은행 OOO지점, 2회부터 5회중도금까지는 같은 은행 OOO지점으로 기재되어 있는데, 청구인 및 청구외 OOO의 주민등록등O에 의하면 청구인은 서울특별시 동작구 인근에 거주한 사실이 없는 반면, 청구외 OOO는 79.2.21이래 계속하여 서울특별시 동작구 O동 OOOOOOO에 거주하여 청구외 OO은행 OOO지점 인근에 거주한 사실, ⑤청구인의 인사기록카드에 의하면 쟁점부동산 매매계약일인 87.2.17 현재 OOOO OOOO연구소에 근무하였고 당시 OOOO가 충청남도 논산군 두마면 OO리로 이전된다는 사실을 알고 이에 대비하기 위하여 쟁점부동산을 양도하였다는 주장이 사실과 일치되는 점, ⑥계약서, 쟁점부동산의 취득자인 청구외 OOO 및 중개인 OOO의 거래사실확인서, 청구인이 대금을 지급받고 작성·교부한 영수증에서 쟁점부동산이 87.2.17 계약금 500,000원, 87.3.7 잔금 9,600,000원에 거래된 사실이 확인되고 있는 점, ⑦OOOO은행 OOO지점장의 예금거래사실확인서(예금입금표 첨부)에 의하면 청구인 명의로 87.3.9 자유저축예금계좌를 신규개설하고 당일 9,000,000원을 자기앞수표로 입금하였으며, 당해 금액중 OOOO은행 OO지점이 발행한 3,000,000원권 자기앞수표 및 2,000,000원권 자기앞수표 사O의 이서내용에 의하여 청구외 OOO가 청구인에게 지급한 것임이 확인되므로 87.3.9 입금된 9,000,000원은 청구인이 87.3.7 지급받은 쟁점부동산 매매대금 9,600,000원중 9,000,000원을 이틀후 입금한 것이라고 판단되는 점등의 사실들을 종합해 볼 때 청구인과 청구외 OOO간에 87.2.17 작성된 매매계약서가 진실된 것이며 당해 계약서의 기재내용과 같이 청구인은 87.2.17 계약금 500,000원, 87.3.7 잔금 9,600,000원, 합계 10,100,000원에 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도한 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점부동산 양도의 성격을 살펴보면, 위의 사실관계에서 알 수 있듯이 청구인은 쟁점부동산이 88.6.28 준공되기 이전에 양도한 것이 되어 부동산을 취득할 수 있는 권리를 87.3.7 청구외 OOO에게 10,100,000원에 양도한 것처럼 보이나, 첫째, 청구인이 분양권자인 청구외 OOOOO와의 계약당사자로서 쟁점부동산을 취득할 수 있는 권리등 쟁점부동산에 대한 법적 지위를 제3자(양수인)에게 양도한다는 사실을 확인할 수 있는 양수인인 청구외 OOO와 청구외 OOOOO간에 경개계약이 없으며, 둘째, 제2회 중도금부터 제5회 중도금까지 12,885,000원의 전액도 청구인의 명의로 납부되었으며, 셋째, 쟁점부동산이 청구인 명의로 소유권이전등기(88.9.1) 되었다가 91.11.1 양수인인 청구외 OOO 명의로 소유권이 이전된 점, 넷째, 청구인이 이를 양도하고 당해 법정신고기간내에 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 따른 양도소득세를 신고납부한 사실이 없는 점등의 사실로 미루어 보아 청구인은 쟁점부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것이라기 보다는 청구인이 청구인 명의로 분양잔대금을 완납하여 장차 쟁점부동산을 취득하게 되면, 취득과 동시에 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도하는 조건으로 계약하고 프리미엄 690,000원을 미리받고 쟁점부동산을 양도한 것으로 보아야 할 것이어서 청구인이 실제 분양잔대금을 전액 납부한 날인 88.6.9이 쟁점부동산을 취득한 날이 되고, 동일자에 조건이 성취되어 같은날 쟁점부동산을 양도한 것으로 인정된다.(국심 93서1836, 93.12.11, 합동회의 같은 뜻) 그렇다면 이 건의 경우 전시한 소득세법 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제170조 제4항 제2호에 의하여 부동산의 단기양도에 해당되고 실지거래가액이 확인되므로 취득가액을 9,410,000원, 양도가액을 10,100,000원으로 보아 과세함이 실질과세원칙 및 조세형평의 원칙에도 부합되는 것으로 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기O법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.