이유
1. 원처분 개요

청구인은 서울특별시 은평구 OO동 OOOOO 대지 377㎡ 및 근린생활시설용 지상건물 767.55㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1988.11.3 청구외 OOO으로부터 취득하여 1990.12.4 청구외 OOO에게 양도한 후 양도가액 500,000,000원, 취득가액 494,000,000원으로 자산양도차익 예정신고를 하였다.

부산지방국세청장은 거래상대방에 대한 조사결과 양도가액은 청구인의 신고가액과 일치하나 취득가액은 조사금액이 344,000,000원으로 청구인의 신고가액 494,000,000원과 일치하지 않아 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가에 의한 과세대상으로 처분청에 통보하였으며, 처분청은 부산지방국세청장의 조사결과 통보에 근거하여 1994.1.16 청구인에게 1990년도분 양도소득세 125,636,440원 및 동 방위세 25,127,280원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 1994.3.14 이의신청, 1994.6.4 심사청구를 거쳐 1994.9.27 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

쟁점부동산의 실제 소유주는 청구인과 사돈간인 청구외 OOO으로 동인은 쟁점부동산의 건물을 신축하면서 자금이 부족하여 청구인의 처의 친구인 청구외 OOO로부터 135,000,000원을 청구인 보증으로 차입하였으며, 건축비의 일부인 43,000,000원이 부족하여 양도담보로 건물건축자인 청구외 OOO명의로 등기를 하였다가 은행대출금 및 사채등의 지불능력이 없어 청구인에게 양도한 것이다.

청구인의 쟁점부동산 취득가액은 은행채무 250,000,000원, 임대보증금 109,000,000원, 잔금 135,000,000원인 바, 은행채무는 부채증명에 의하여 확인되고 임대보증금의 경우 1층 약국의 임대보증금은 임대계약해지에 따라 청구외 OOO이 지급하였으나 그가 미지급한 은행이자, 수도·전기요금이 있어 이와 상계하였으며, 잔금 135,000,000원은 청구외 OOO에 대한 채무를 청구인이 승계한 것으로서 이는 청구인이 승계하기 전에 당해 채무에 대한 이자를 1987년 9월～1988년 3월분은 청구외 OOO이 청구인의 계좌에 매월 2,625,000원씩 7회 입금한 금액을 인출하여 지급하였고 1988년 4월분부터 청구인이 취득한 달인 1988년 11월분까지는 청구외 OOO이 청구외 OOO 명의로 21,000,000원을 입금한 예금통장을 인계받아 청구외 OOO에게 지급한 점과 청구외 OOO가 쟁점부동산에 가등기를 설정한 점에서 당해 채무가 존재한 사실을 알 수 있어 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액이 확인되므로 청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 과세하여야 할 것인데도 불구하고 처분청이 청구외 OOO에게 확인한 쟁점부동산의 취득가액이 청구인의 신고내용과 상이하다 하여 청구인의 신고가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인은 쟁점부동산을 1988.11.3 청구외 OOO으로부터 494,000,000원에 취득하여 1990.12.4 청구외 OOO에게 500,000,000원에 양도하고 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 하였으며, 취득가액이 은행융자, 전세금, 청구외 OOO에 대한 채무 등을 청구인이 부담하기로 한 사실에서 확인되므로 기준시가에 의하여 과세한 것이 부당하다고 주장하고 있으나, 처분청의 조사시 전 소유자 청구외 OOO이 확인한 취득가액이 344,000,000원이며, 사채 135,000,000원에 대한 채무의 발생 및 상환에 대한 증빙이 없고 당해 채무를 청구인이 인수하고 쟁점부동산 취득가액에 포함시키기로 하였다는 아무런 증빙이 없으며, 전세보증금중 15,000,000원의 경우 양도자가 부담하였으므로 이를 취득가액에 산입할 수 없을 뿐 아니라 청구인이 상계하였다는 전 소유자의 미납부 은행이자, 수도·전기요금등에 대한 구체적인 증빙도 발견할 수 없다.

따라서 처분청이 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 없다 하여 이를 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

이 건 심판청구는 청구인이 쟁점부동산의 양도에 따른 자산양도차익 예정신고를 실지거래가액으로 한데 대하여 취득시 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부에 다툼이 있다.

먼저 관련법령을 살펴보면, 소득세법(1982.12.21 법률 제3576호) 제23조 제4항에서 「양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다.」고 규정하고, 제45조 제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.」고 규정하고 제1호에서 「당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액」이라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령(1982.12.31 대통령령 제10977호) 제170조 제4항에서 「법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.」고 규정하면서 제3호에서 「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」를 열거하고 있다.

과세내용을 보면, 처분청은 부산지방국세청장의 조사결과 양도가액은 청구인이 신고한 가액과 일치하나, 취득가액의 경우는 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 청구외 OOO에 대한 조사에 의거, 쟁점부동산을 담보로 한 융자금 250,000,000원과 쟁점부동산의 전세금 94,000,000원을 청구인이 인수하는 조건으로 매매하였고 그 가액이 344,000,000원으로서 이는 청구인이 주장하는 취득가액 494,000,000원과 상이한 사실을 확인한데 근거하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 과세하였음이 처분청이 제출한 과세자료에 의하여 확인된다.

이에 대하여 청구인은 은행대출금 250,000,000원, 전세보증금 109,000,000원, 청구외 OOO에 대한 채무 135,000,000원, 합계 494,000,000원에 취득하였다고 주장하나,

첫째, 쟁점부동산의 건물 1층 일부를 임차하였던 청구외 OOO이 당초 조사시 확인한 바에 의하면 1988.7.18 임대차계약 해지로 인하여 임대보증금 15,000,000원을 청구인이 아닌 청구외 OOO으로부터 변제받았다고 진술하였던 점으로 보아 양도당시 잔존임대보증금은 청구인이 주장하는 금액인 109,000,000원이 아닌 94,000,000원인 사실이 확인되며, 이에 대하여 청구인은 15,000,000원에 상당하는 청구외 OOO의 체납공과금과 은행대출금에 대한 체납지급이자 등을 청구인이 부담하였다고 주장하나, 당해 체납공과금 및 미지급 이자의 내용과 이를 청구인이 부담하여 납부하였음을 인정할만한 어떠한 증빙도 제시되지 아니하였고,

둘째, 청구인은 쟁점부동산의 실제 취득자는 청구외 OOO이며 그가 청구외 OOO로부터 135,000,000원을 차입하였다고 주장하고 있으나 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 쟁점부동산은 청구외 OOO이 전소유자로 등기되어 있고 등기내용과는 달리 청구외 OOO이 실제소유자임을 인정할만한 아무런 근거가 없으며,

셋째, 청구인이 주장하는 청구외 OOO에 대한 채무 135,000,000원의 경우 청구인은 당해 채무의 발생사실을 입증할 수 있는 증빙을 제출하지 못하고 있을 뿐 아니라 당해 채무를 청구인이 쟁점부동산의 대가의 일부로 인수한 사실 및 그 변제사실을 입증할 수 있는 증빙도 전혀 제출하지 못하고 있는 바,

이상의 사실들을 종합하여 볼 때, 동 채무를 포함한 금액인 494,000,000원에 청구인이 쟁점부동산을 취득하였다고 인정하기는 어렵다 할 것이다.

그렇다면 쟁점부동산의 취득가액은 청구인의 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 그 실지거래가액이 확인되지 아니한다 할 것이므로 처분청이 쟁점부동산의 매매차익을 기준시가에 의하여 계산하여 과세한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.