이유
1. 사실 청구인은 서울시 서초구 OO동 OOOOOO OOOOO OO OOOO에 주소를 둔 사람으로서 83.6.15 취득하여 보유하고 있던 서울시 도봉구 OO동 OOOOO 답241평방미터와 교환으로 ’88.9.8 OOO건설 주식회사로부터 같은 구 OO동 OOOOOO 전279평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 ’89.1.26 청구외 OO연합주택 조합 (당시 조합장: OOO)에게 198,000,000원에 양도한 후 ’89.2.27 취득 및 양도가액을 모두 기준시가로 하여 자산양도차익 예정신고납부(양도소득세 1,823,270원, 방위세 182,320원)를 하였는 바, 처분청은 이에 대하여 처음에는 위 기준시가로 신고한 내용은 그대로 인정하고 단지 세액계산상의 오류만 바로잡아 ’90.2.16 청구인에게 양도소득세 481,450원 및 동 방위세 48,140원을 고지하였다가 그 후 서울지방국세청의 조사내용에 따라 위 청구인의 쟁점토지 양도가 1년이내의 단기 양도에 해당된다는 이유를 들어 양도가액은 실지거래 가액 198,000,000원으로 하고 취득가액은 환산가액 162,404,000원으로 하여 양도차익을 계산 ’91.6.1 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 22,658,160원 및 동 방위세 4,808,200원을 부과처분하자 청구인이 이에 불복하여 ’91.7.15 심사청구를 하고 ’91.8.30 심사결정서를 받은 후 ’91.9.17 이 건 심판청구에 이르렀다. 2. 청구주장 (1) 청구인은 청구외 OOO건설주식회사가 아파트를 짓겠다고 청구인의 종전토지에 대한 교환을 요구하므로 동 토지를 주고 교환으로 쟁점토지를 취득하였다가 청구외 OO연합주택조합이 이파트를 짓겠다고 쟁점토지의 매도를 요구하므로 그 조합원 558명 다수인의 이익을 도모하고 협조하는 의미에서 쟁점토지를 동 조합장 OOO에게 양도했던 것으로서 투기를 목적으로 한 것이 아니며 또 교환으로 취득하여 양도한 경우이므로 그전 토지의 취득시부터 이 건 쟁점토지의 양도시 까지의 보유기간을 계산하면 그 보유기간이 5년 7개월여로서 1년이내의 단기 양도에 해당되지 아니하는 바 실지거래가액으로 과세한 처분은 부당하고, (2) 또, 실지양도가액은 198,000,000원이 아니라 193,000,000원 이라는 주장이다. 3. 국세청장 의견 이 건의 경우 청구인은 ’88.9.8 OOO건설주식회사로부터 교환 취득하여 ’89.1.26 양도한 것이므로 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 경우 및 법인과의 거래에 해당되고 양도가액은 실지양도가액 198,000,000원이 확인되는 반면 취득가액은 교환 취득이어서 실지거래가액이 없으므로 소득세법 제23조 와 제45조 및 동법시행령 제170조 에 의거 양도가액은 실지거래가액인 198,000,000원으로 하고 취득가액은 환산가액으로 하여 과세한 처분은 아무런 잘못이 없다는 의견이고 이 건 실지 양도가액이 198,000,000원이 아니라 193,000,000원이라는 주장에 있어서도 처분청이 제시한 양수자인 OO연합 주택조합의 “토지 매입 현황”표에 의하여 이 건 쟁점 부동산의 거래가액이 198,000,000원임이 확인되므로 이 부분 청구주장도 신빙성이 없다는 의견이다. 4. 쟁점 이 건의 다툼은 (1) 기준시가 적용을 배제하고 실지거래가액으로 쟁점토지의 양도차익을 계산, 과세한 처분의 당부와 (2) 쟁점토지의 실지양도가액이 198,000,000원과 193,000,000원중 어느 금액인지를 가리는데 있다 하겠다. 5. 심리 및 판단 가. 쟁점 (1)에 대하여 본다 먼저 본 건 과세기록에 의하면, 청구인이 ’83.6.15 취득하여 보유하고 있던 서울시 도봉구 OO동 OOOOO 답241 평방미터와 교환으로 ’88.9.8 OOO건설주식회사로부터 쟁점토지 (OO동 OOOOOO 전 279 평방미터)를 취득하여 ’89.1.26 청구외 OO주택조합(당시 조합장: OOO)에 양도한 후 취득 및 양도가액을 모두 기준시가로 하여 자산양도차익예정신고 납부를 하였는 바, 이에 대하여 처분청이 1년 이내의 단기거래라는 이유로 기준시가 적용을 배제하고 실지거래가액 (양도: 실지거래가액 198,000,000원, 취득: 환산가액162,404,000원)으로 양도차익을 계산, 과세한 것임이 확인된다. 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 투기목적으로 양도한 것이 아니며 또 교환으로 취득하여 양도한 경우이므로 그 전 토지의 취득시부터 이 건 쟁점토지의 양도기간을 계산하면 그 보유기간이 5년7개월여로서 1년이내의 단기양도에 해당하지 아니하므로 실지거래가액으로 과세한 처분은 부당하다는 주장이나 첫째, 소득세법 제4조 제3항에 의하면 교환으로 자산을 이전해 준 경우 이를 양도로 보게되어 있으며, 교환이라 함은 매매대금의 수수를 서로 대물지급 의 방법을 택한 것일 뿐, 일반적인 매매와 다른 바가 없는 것으로서, 교환해준 자산의 양도일과 교환받은 자산의 취득일은 각각 교환일이 되는 것이므로 교환으로 양도한 자산과 취득한 자산의 보유기간은 각각 독립적으로 계산하는 것임을 알 수 있는데 이 건의 경우에는 쟁점토지를 교환으로 ’88.9.8 취득하여 ’89.1.26 양도하였음이 관계기록에 의하여 확인되므로 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때에 해당되는 경우라 하겠으며, 둘째, 소득세법 제23조 제4항 단서와 제45조 제1항 제1호 단서 및 동법시행령 제170조 제1항과 제4항 제2호(89.8.1 개정전) 그리고, 재산제세조사 사무처리규정 제72조(90.10.15 개정전) 제3항 제5호에 의하면 부동산을 취득하여 1년이내에 양도한 경우는 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정한 거래에 해당되는 경우로서 기준시가적용을 배제하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하게 되어 있으며, 또 취득가액과 양도가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 것은 환산가액(소득세법시행령 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가)으로 하게 되어있는 바, 이상의 내용을 모두어 볼 때 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액(다만, 실지거래가액이 198,000,000원인지 193,000,000원인지는 다음 “나”항에서 심리하기로 함)으로 하고 취득가액은 교환취득으로서 그 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 환산가액(단, 이하 다음 “나”항의 심리에 의하여 실지거래가액이 얼마로 확정되느냐에 따라 달라지게 됨)으로 하여 양도차익을 계산, 이 건 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다. 나. 쟁점(2)에 대하여 본다. 청구인은 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 198,000,000원으로 하고 취득가액을 환산가액 162,404,000원으로 한데 대하여 그 양도가액이 198,000,000원이 아니라 193,000,000원이라는 주장이다. 살피건대, 첫째, 처분청은 당초처분시 쟁점토지의 양수자인 청구외 OO연합주택조합(당시의 조합장: OOO)이 제시한 “토지매입현황표”에 의하여 쟁점토지의 실지양도가액을 198,000,000원으로 하였음이 확인되고, 또 국세청장이 이 건 심판청구에 대한 의견(심사결정서)에서 실지양도가액을 확인했다는 내용도 위 “토지매입현황표”상의 수치를 말하는 것으로 인정되나, 동 “토지매입현황표”는 조합이 그들 조합간부와 조합원들에게 중간보고용으로 작성했던 것으로서 청구인과 거래한 내용과는 다소 상이한 것으로 인정되는 한편, 둘째, ’88.12.30 청구인과 청구외 OOO(당시의 조합장)간에 작성된 부동산 매매계약서에 의하면 매매대금 총액이 193,000,000원(계약금30,000,000원, ’89.1.30 중도금70,000,000원 ’89.2.27 잔액금93,000,000원)으로 되어있고, 셋째, ’91.7.15자 OO연합주택조합장(조합장 OOO)의 확인서에 의하면 거래총금액이 193,000,000원(지급내역: ’88.12.30 계약금30,000,000원 지급, ’89.1.30 중도금70,000,000원 지급, ’89.3.2 잔액금93,000,000원 지급)으로 되어있는 바, 이상 내용을 모두어 볼 때 쟁점토지를 청구인이 양도한 금액은 198,000,000원이 아니라 193,000,000원인 것으로 인정된다. 따라서, 이 건 처분은 양도가액을 실지거래가액으로 하고 취득가액을 환산가액 158,303,370원 (193,000,000 ×

= 158,303,370원)으로 하여 경정하는 것이 적법한 것으로 판단된다. 6. 결론 이 건 청구는 심리결과 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호·제3호에 의거 주문과 같이 결정한다.