이유
1. 원처분 개요

청구인은 1969.6.19 서울특별시 은평구 OO동 OOOOOO 도로 236㎡의 ¼지분(59㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)을 취득하여 1995.6.28 양도하였다.

처분청은 쟁점토지 인근지(대지)의 개별공시지가를 표준으로 쟁점토지의 가액을 평가하여 양도차익을 산정하고 1997.4.1 청구인에게 1995년도 귀속분 양도소득세 11,176,480원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 1997.5.3 심사청구를 거쳐 1997.8.1 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인과 청구인의 자 3명은 쟁점토지를 포함한 토지(도로) 236㎡를 1993.8.28 OO동 OO연립주택재건축조합(조합원 OOO 외 30명)에 금95,000,000원에 양도하였는 바, 쟁점토지가 도로라는 사실은 공부에 의하여 확인되고 있을 뿐 아니라 처분청도 이를 인정하고 있고, 쟁점토지의 ㎡당 양도가액(402,542원)은 처분청이 적용한 인근 대지의 개별공시지가 920,000원보다 월등히 낮음에도 불구하고 인근 대지의 개별공시지가를 적용, 쟁점토지를 평가하여 과세한 처분은 부당하므로 “지가형성요인에 관한 표준적인 비교표”에서 정한 도로의 평가비율(일반토지의 0.33)에 따라 평가하여 과세하여야 한다.

나. 국세청장 의견

쟁점토지와 같이 공시지가가 없는 경우에는 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 표준으로 “지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률” 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 공시지가를 적용하도록 규정하고 있는 바, 쟁점토지는 재건축주택의 부수토지로 편입되었으므로 토지이용실태가 유사한 인근지인 서울특별시 은평구 OO동 OOOOOOOO(대지)의 개별공시지가를 표준으로 산정평가하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

개별공시지가가 없는 도로인 쟁점토지에 대하여 인근 대지의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부에 그 다툼이 있다.

나. 관계법령

소득세법 제99조

제1항 제1호에 의하면 토지에 대한 기준시가는 “지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률”의 규정에 의한 공시지가 및 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다)이

동법 제10조

의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다)에 의하도록 규정하고 있고, 그 단서에서 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하도록 규정하고 있으며,

같은법 시행령 제164조

제1항에는 위 법률에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로

지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조

제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액으로 하되, 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 보도록 규정하고 있다.

한편, “공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 시행규칙” 제6조의 2에는 공공용지의 취득에 따른 보상시 도로부지의 평가는 사도의 경우를 제외하고는 인근토지에 대한 평가금액의 3분의 1이내로 하도록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본, 토지대장, 지적도 등 관련공부에 의하면 그 지목이 도로로 되어 있고, 은평구청장이 발행한 토지가격확인원에 의하면 쟁점토지는 1994년도(1994.1.1 기준) 및 1995년도(1995.1.1 기준) 개별공시지가가 공시되어 있지 아니하며, 처분청의 과세자료 및 현지조사복명서에 의하면 쟁점토지는 도로로 사용되었음을 알 수 있다.

(2) 처분청의 과세자료에 의하면 처분청은 쟁점토지가 도로로 사용되어 왔음은 인정하고 있으나, 재건축사업부지 사용목적으로 양도되었다는 사유로 종래 연립주택의 부지로 사용되다가 재건축사업부지로 된 인근지인 은평구 OO동 OOOOOOOO의 1994년도 개별공시지가인 920,000원/㎡을 표준으로 쟁점토지를 평가하여 과세한 반면, 청구인은 공부상은 물론 현황이 도로인 쟁점토지는 공공용지(도로)에 해당하므로 “지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률” 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 일반토지의 0.33(33%)에 해당하는 가액으로 평가하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) OO동 OO연립재건축조합(조합장 OOO)에 대한 은평구청장의 “민영주택건립계획 입지 및 토목심의 결과처리통보”공문(주택 58551-468, 1994.3.17)에 의하면 쟁점토지는 동 재건축사업에 포함되어 있고, 청구인이 제시하고 있는 쟁점토지 양도시의 매매계약서에 의하면 청구인은 1993.8.28 쟁점토지등 236㎡를 동 조합에 95,000,000원으로 양도하는 계약을 체결하고 잔금은 1993.9.27 지급하도록 약정하고 있는 바, 동 매매가액은 ㎡당 402,542원으로서 인근지(대지)의 개별공시지가보다 현저히 낮은 가격임을 알 수 있고, 동 매매계약일자 및 잔금지급약정일은 은평구의 입지 및 토목심의 결과통보일(1994.3.17) 및 동 재건축사업승인일(1994.5.25)보다 훨씬 이전으로서 사업승인후 착공(형질변경)하는 점과 청구인이 동 재건축사업의 조합원이 아니므로 사업승인전 양도할 수밖에 없는 점 및 재건축조합에 포함된 토지의 소유권이전은 통상 준공시점에 경료하는 점등을 감안하여 볼 때 쟁점토지는 도로인 상태에서 양도된 사실이 분명하다 하겠다.

(4) 위 사실을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점토지 평가시 표준으로 삼은 인근지인 은평구 OO동 OOOOOOOO는 그 지목이 대지일 뿐 아니라 연립주택의 부지로서 도로인 쟁점토지와는 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사하다고 할 수 없으므로 이의 개별공시지가를 표준으로 쟁점토지의 기준시가를 결정하는 것은 타당하지 아니하다 할 것이며, 따라서,

소득세법 제99조

제1항 제1호 가목 단서 및

같은법 시행령 제164조

제1항의 규정에 의하여 쟁점토지와 이용상황등 지가형성요인이 유사한 토지를 표준으로 하여 “지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률” 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가한 가액을 쟁점토지의 기준시가로 결정하는 것이 타당하다고 판단된다.(국심 96서 1733, 1996.11.18 같은뜻)

라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.