이유
1. 원처분개요 청구인은 87.6.27 청구외 OO건설주식회사(OO산업주식회사로 됨)로부터 취득한 서울특별시 구로구 OO동 OOOOO 대지 17.72㎡ 같은동 OOOOOO 대지 3.45㎡와 상가건물 18㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 92.9.18 청구외 OOO에 양도하고 93.5.31 취득가액은 23,793,653원으로 양도가액은 31,000,000원으로 하여 과세표준 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액이 신빙성이 없다하여 취득 및 양도당시 기준시가로 양도차익을 산정하여 93.9.16 청구인에게 92년 귀속 양도소득세 7,686,580원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.11.15 심사청구를 거쳐 94.3.12 심판청구를 제기하였다. 3. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 처분청에서는 청구인이 87.6.27 취득하여 92.9.18 양도한 쟁점부동산에 대하여 기준시가에 의한 방법으로 양도차익을 계산하여 이 건 결정고지 하였으나 청구인은 쟁점부동산을 청구외 OO산업주식회사로 부터 23,793,653원에 취득하여 청구외 OOO에게 31,000,000원에 양도하고 위의 금액을 근거로 양도차익을 계산하여 93.5.31 과세표준확정신고를 하였는 바, 위의 실지거래가액을 인정하여 이 건 처분을 취소하여 달라는 주장이다. 나. 국세청장 의견 청구주장의 취득가액 및 양도가액의 진실성 여부를 보면 청구인은 증빙서류로서 취득시의 청구외 OOO와의 계약서와 청구외 OO건설주식회사와의 계약서, 청구외 OOO과의 계약서 등 만을 제출하고 있는 바, 이들 문서만으로는 청구인이 이 건 부동산을 거래한 실지거래가액을 확인 할 수 있는 객관적이고도 신빙성 있는 입증자료로 받아들이기 어렵다 할 것이며, 사문서 이외의 공신력 있는 기관의 증빙서류가 전혀 없는 점을 볼때, 처분청에서 청구인이 주장하는 실지거래가액을 부인하고, 기준시가의 방법으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있는지를 가리는 데 있다. 나. 관련법령 이건 관련규정인 소득세법 제23조 및 동법 제45조 에 의하면 양도한 자산의 양도소득 계산시 양도가액과 취득가액은 그 자산의 양도 또는 취득 당시의 기준시가에 의하여 결정하는 것을 원칙으로 하고 있고 예외적으로 소득세법시행령 제170조 제4항 각호에 해당되는 경우는 실지거래가액에 의한 과세를 인정하고 있는데, 그 제3호에 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우로 규정하고 있다. 다. 사실관계를 보면 쟁점부동산은 당초 청구외 OOO가 85.6.17 청구외 OO산업주식회사로 부터 분양 받았으나 85.11.29 양수자가 청구외 OOO에서 청구인으로 명의변경되었음이 청구외 OOO와 OO산업주식회사간에 체결한 분양계약서에 의하여 확인되고, 청구인 명의로 87.6.27 매매를 원인으로 87.7.8 이전등기한 후 92.9.22 청구외 OOO에게 이전등기하였음이 등기부에 의하여 확인된다. 라. 이 건 취득가액 23,793,653원이 실지거래가액인지 여부 청구인은 쟁점부동산의 분양권을 청구외 OOO로 부터 인수하게 된 경위에 대하여는 청구외 OOO는 청구인의 사촌동생으로 본인의 사업부진으로 분양대금을 2회 불입후 계속 불입할 수 없어 OO산업주식회사로 부터 정당하게 청구인 명의로 변경되었다고 진술하고 있어 이 부분 청구주장은 신빙성이 있어 보이고, 그 분양대금이 23,793,653원인 사실은 위 분양계약서에 87.6.27까지의 입금액이 23,510,000원이고 연체료가 283,653원으로 합계 23,793,653원임이 확인되고 또한 OO산업주식회사가 발행한 매도증서에 매도 년월일은 87.6.27 이고 대금 23,793,653원으로 되어 있어 이 건 취득가액 23,793,653원은 실지거래가액임이 확인된다. 마. 이건 양도가액 31,000,000원이 실지거래가인지 여부 청구인은 쟁점부동산의 양도당시 시가는 37,000,000원 내지 40,000,000원임에도 31,000,000원에 양도하게 된 경위는 청구인이 92.5월 다른 아파트(OOOO개발 분양ART)의 분양에 당첨되어 계약금을 청구외 OOO로 부터 30,000,000원을 차용하여 납입하였는 데 약속한 날짜에 채무를 상환하기 위하여 급하게 매도하는 과정에서 시가보다 저렴하게 매도하였다면서 채권자인 OOO에 입금한 예금무통장입금증 등을 제시하고 있어 이 부분 청구주장은 신빙성이 있어 보이고 청구인은 이 건 양도대금이 31,000,000원임을 입증하기 위하여 양도당시의 매매계약서 및 양수인인 청구외 OOO의 거래사실 확인서 및 취득세 납부영수증 등을 제시하고 있는 바, 위 매매계약서는 검인계약서로 특별한 사정이 없는한 일반적으로 거래사실을 입증하는 증빙이고(대법원 93누 296, 93.7.27 같은 뜻), 양수자인 청구외 OOO은 위 확인서에서 쟁점부동산의 매매대금은 31,000,000원이나 이중 점포임대보증금 3,500,000원과 청구인이 은행으로 부터 융자받아 미상환된 채무(근저당 설정됨) 7,300,000원을 합한 10,800,000원은 청구외 OOO이 인수하기로 하고 나머지금액을 지불하였다고 확인하고 있으며, 위 취득세 납부 영수증에 그 과세표준이 31,000,000원으로 되어 있는 점등으로 보아 이 건 양도가액 31,000,000원은 실지거래가액임이 확인된다. 위의 사실을 모아보면 쟁점부동산을 23,793,653원에 취득하여 31,000,000원에 양도하였다는 청구인 주장은 신빙성이 있다. 따라서 이건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.