이유
1. 사실 청구인은 서울시 강남구 OOO동 OOOOO OOOOOO에 주소를 둔 사람으로서 같은시 OO구 OO동 OOOOO OOO OOOOO(62평형)의 분양당첨권(이하 “이 건 아파트당첨권”이라 한다)을 86.12.11. 원당첨자인 청구외 OOO으로부터 매입하여 같은날 제2종국민OO 채권 41,120,000원을 매입하고 분양회사인 청구외 OO건설주식회사에 아파트분양대금의 계약금으로 16,734,000원을 납입하였다가 87.6.30. 위 당첨권을 위 OOO에게 76,734,000원을 받고 환매한 사실에 대하여, 처분청은 위 당첨권에 대한 청구인의 양도차익을 실지거래가액으로 결정하면서 양도가액은 76,734,000원으로, 취득가액은 분양계약금으로 납입한 16,734,000원으로 각 결정하여 89.5.2. 청구인에게 87년 귀속분 양도소득세 36,000,000원 및 동 방위세 7,200,000원을 결정고지하였다. 2. 청구인 주장 가. 주청구 청구인이 이 건 당첨권을 취득함에 있어 분양계약금 납입액 16,734,000원 이외에도 원당첨자에게 지불한 권리금과 채권매입액등이 있음에도 처분청이 이를 밝히지 못하고 있는 이상 이 건 취득가액은 불분명한 것으로 보아야 하므로 이 건 양도차익은 취득 및 양도가액을 공히 기준시가에 의하여 결정하여야 할 것이나, 이 건 양도당시에는 국세청장이 정한 기준시가가 없으므로 결국 이 건 양도소득세는 과세할 수 없다는 주장이다. 나. 예비적 청구 설사 이 건 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 과세함이 정당하다 할지라도 이 건 당첨권의 취득비용으로 분양계약금납입액 16,734,000원 이외에 청구외 OOO에게 지불한 권리금 8,000,000원과 매입채권의 양도차손 29,320,000원(매입액 41,120,000원 - 매도액 11,800,000원), 계 37,320,000원이 더 있음에도 이를 양도가액에서 공제배제함이 부당하다는 주장이다. 3. 국세청장 의견 이 건 사실관계를 보면, 청구인은 이 건 아파트당첨권을 청구외 OOO(OOO)에게 계약금(16,734,000원) 및 권리금조로 76,734,000원에 양도한 사실이 87.6.10. 청구인을 대리하여 청구인의 처와 위 OOO간에 작성된 매매계약서에 의하여 확인이 되고 있고, 처분청의 과세경위를 보면, 확인된 계약내용인 양도가액 76,734,000원에서 분양계약금 납입액 16,734,000원을 공제한 60,000,000원을 양도소득으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 사실이 관계기록에 의하여 확인이 되고 있다. 청구인은 채권구입과 취득비용이 있었음에도 이러한 사실을 밝히지 않고 결정한 것은 부당하다는 주장에 대하여 보면, 이에 대한 구체적 증빙을 제시한 바 없고 구두로만 주장할 뿐으로 받아들일 수 없고, 또 취득가액을 밝히지 못하였으므로 기준시가에 의하여 결정해야 한다는 주장에 대하여 보면, 전시한 사실관계에서 본 바와 같이 양도계약서 내용에 회사측과의 계약금 16,734,000원을 포함한 권리금조로 76,734,000원을 명시하고 있어 분양계약금납입액을 공제한 60,000,000원은 아파트를 취득할 수 있는 권리에 대하여 지불한 순수한 웃돈으로 보아야 할 것으로 청구인의 주장은 이유가 없고, 따라서 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 및 재산제세조사 사무처리규정 제72조 제3항 제2호의 규정에 의하여 아파트당첨권을 양도한 이 건에 대하여 실지거래가액을 확인하여 결정한 처분청의 당초처분에는 잘못이 없다는 의견이다. 4. 쟁점 이 건 심판청구의 쟁점은 이 건 아파트당첨권의 양도차익을 실지거래가액으로 결정한 당초처분의 적법 여부와 예비적청구로서 청구인이 주장하는 권리금지불액 8,000,000원과 OO채권매각차손 29,320,000원을 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다. 5. 심리 및 판단 가. 주청구에 대하여: 처분청이 전시 1항과 같이 이 건 양도차익을 실지거래가액(취득가액: 16,734,000원, 양도가액 76,734,000원)으로 결정한데 대하여 청구인은 이 건 거래가 소득세법 시행령 제170조 제4항 및 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제2호의 규정에 의한 거래에 해당되어 원칙적으로는 그 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수도 있겠지만, 처분청이 취득 및 양도가액중 취득가액에 대한 실지거래가액을 제대로 밝히지 못하고 있으므로 이 건 양도차익을 실지거래가액에 의한 계산방법으로 결정함은 위법하다고 주장하나, 이 건의 경우, 청구인의 취득시 실지거래가액이 다음 “나”항에서와 같이 밝혀지고 있고 처분청이 양도가액으로 결정한 76,734,000원에 대하여 청구인 스스로 실지거래가액임을 인정하고 있는 이상, 이 건 양도차익은 결국 취득 및 양도가액을 공히 실지거래가액으로 계산하여야 하므로 이를 다투는 청구인의 주장은 이유가 없다. 나. 예비적 청구에 대하여: 먼저 청구인이 이 건 아파트당첨권을 청구외 OOO으로부터 취득함에 있어 권리금조로 8,000,000원을 지급하였는지를 살펴보면, 청구인이 제시하는 86.12.11.자 취득계약서 사본 기재에 의하면, OO채권을 매입하고 분양계약금을 납입하는 조건으로 권리금 8,000,000원에 매입한 것으로 나타나고 있고, 위 OOO이 위 계약서 기재내용이 사실임을 동인의 인감증명서를 첨부하여 확인하고 있음을 볼 때 달리 반증없는 한 청구인의 위 주장을 부인하기는 어렵다 하겠다. 그렇다면, 위 8,000,000원은 청구외 OOO의 프레미엄소득임과 동시에 청구인의 취득가액이라 할 것이므로 위 OOO에게 위 소득에 대한 양도소득세를 과세함은 별론으로 하더라도 이 건 양도차익을 계산함에 있어 위 금액을 양도가액에서 공제할 필요경비로 산입함이 정당하다고 판단된다. 다음으로, 청구인이 이 건 아파트를 취득하기 위하여 86.12.11 매입한 41,120,000원 상당의 OO채권을 86.12월경 성명미상인에게 11,800,000원을 받고 매도함으로써 29,320,000원의 채권매각 차손이 있었다고 주장하므로 위 매각차손을 이 건 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정할 수 있는지를 살펴보건대, 첫째, 청구외 OOOO은행 OOO지점장이 발행한 90.1.11자 영수증사본 기재에 의하면 이 건 아파트 분양과 관련하여 매입한 OO채권금액이 41,120,000원으로 확인되고 둘째, 앞서본 취득계약서 사본 기재에 의하면 이 건 OO채권을 청구인이 매수하도록 약정되어 있음이 나타나고 있고 청구외 OOOO은행 OOOO지점장이 86.12.11 청구인에게 발행 교부한 10,000,000원권 자기앞수표 1매(수표번호: OOOOOOOO)가 동일자로 이 건 OO채권 매입처인 위 OO은행 OOO지점에 들어간 사실과 위 수표이면에 이 건 아파트의 동, 호수(OOOOOOO) 및 원당첨자의 성명(OOO)이 기재된 것으로 확인(OOOOOOOOOOOOO)하고 있음을 볼 때 청구인이 이 건 OO채권을 매입한 것으로 인정되며 셋째, 위 취득계약서상의 소개인으로 기재된 청구외 OOO(서울 강남구 OO동 OOOOO OO부동산)가 청구인의 처(OOO)로부터 이 건 OO채권의 원매자를 소개해 줄 것을 요구받고 동인에게 성명미상 채권 수집인을 소개한 사실이 있다고 동인의 인감증명서를 첨부하여 확인하고 있는 점 넷째, 청구인이 주장하는 이 건 OO채권의 매각가격 11,800,000원이 청구외 OO증권주식회사에서 작성, 비치하고 있는 86.12.31자 채권매수결정서상의 매매가격 11,657,520원(41,120,000원×

)과 근접한 금액으로 나타나는 바, 위 설시한 내용과 제2종국민OO채권이 무기명 채권이어서 그 매수인을 밝히기가 현실적으로 어렵다는 점등을 종합하여 볼 때, 이 건 OO채권을 41,120,000원에 매입하여 11,800,000원에 매각함에 따라 29,320,000원의 매각차손이 있었다는 청구인의 주장은 사실로 인정된다 하겠다. 그렇다면, 아파트를 분양받기 위하여 필수적으로 매입하게 되는 제2종국민OO채권의 매각차손은 동 채권을 아파트 당첨권을 매수한 자에게 함께 양도하거나 또는 제3자에게 별도로 양도하던간에 아파트 분양대금과 함께 아파트를 취득하는데 소요된 대가로서 취득원가에 당연히 포함된다고 할 것이므로 (국심 88서1283, 89.1.7동지) 이 건 OO채권매각차손 29,320,000원을 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 이유있다고 판단된다. 6. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장에 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.