이유
1. 원처분의 요지 처분청은 청구인이 소유한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 지하1층 101호 상가 214.15㎡(이하 ‘이 사건 상가’라 한다) 및 같은 동 295-5번지 주택 및 상가 448.16㎡ (주택분은 토지를 포함한다. 이하 ‘이 사건 건축물’이라 한다)에 대한 2005년도 7월 재산세 부과처분에 있어서 이 사건 상가분에 대하여 지방세법 제111조 제2항제2호에 규정한 시가표준액(65,658,390 원)을 과세표준으로 관련세율을 적용하여 산출한 재산세 164,140원, 도시계획세 98,480원, 공동시설세 167,670원, 지방교육세 32,820원, 합계 463,110원을, 이 사건 건축물분에 대하여 지방세법 제111조 제2항에 규정한 시가표준액(상가분 : 26,098,822원, 주택분 : 195,000,000원)을 과세표준으로 관련세율을 적용하여 산출한 재산세 166,110원, 도시계획세 175,010원, 공동시설세 37,130원, 지방교육세 33,210원, 합계 421,460원을 2005.7.10. 각각 부과고지하였다. 2. 청구의 취지 및 이유 청구인은 이 사건 상가에 대하여 동일 건물 지상 1층과 시세 차이가 많음에도 불구하고 과표 산출체계의 불합리와 고정관념 등으로 현 시세보다 많은 가격으로 과표가 산정되어 재산세가 부당하게 과다 부과 되었고 이 사건 건축물은 인접 건축물에 비해 위치ㆍ구조 등 모든 여건이 불합리하여 시가도 많은 차이가 있음에도 과표가 과다 산정되어 재산세가 부당하게 부과되었다고 주장하고 있다. 3. 우리부의 판단 이 사건 심사청구의 다툼은 재산세 과세근거가 되는 과세시가표준액 산정이 적법한지 여부에 있다 하겠다. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면, 지방세법 제187조 제1항에서 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제111조제2항의 규정에 의한 시가표준액에 대통령령이 정하는 적용비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다. 이 경우 적용비율을 적용한 가액이 제2항의 규정에 의한 시가표준액을 초과하지 아니하도록 하여야 한다고 하고 있고, 같은 법 제188조제3항에서 시장·군수는 조례가 정하는 바에 의하여 재산세의 세율을 제1항의 표준세율의 100분의 50의 범위안에서 가감조정할 수 있다고 하고 있으며, 같은 법 2항에서 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 그 제1호의 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액(다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액) 및 그 제2호의 제1호외의 건축물 등에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다고 하고 있고, 같은 법시행령 제80조제1항에서 법 제111조제2항제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다고 하면서 그 제1호의 건축물의 경우 「소득세법」 제99조 제1항제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 그 가목의 건물의 구조별·용도별·위치별 지수 및 그 나목의 건물의 경과연수별 잔존가치율 및 그 다목의 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율을 적용한다고 하고 있으며, 같은 법시행령 제138조에서 법 제187조제1항의 규정에 의한 대통령령이 정하는 적용비율은 100분의 50으로 한다고 하고 있고, 처분청 시세조례 제21조의2에서 주택분에 대하여 표준세율의 100분의 50을 하향조정하도록 되어 있으며, 소득세법 제99조 제1항제1호가목에서 토지의 기준시가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다)라고 하면서 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다고 하며, 그 나목의 건물의 그것의 경우는 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액이라고 규정하고 있다. 다음으로 청구인의 경우를 살펴보면, 2004.12.31. 처분청 고시 제2004-121호로 2005년 건물 및 기타물건 시가표준액 결정기준에서 1㎡당 신축건물 기준가액을 460,000원으로 고시하였고, 2005.6.1. 청구인은 이 사건 상가 및 건축물을 2005년 과세기준일(6.1) 현재 소유하고 있으며, 이 사건 상가는 신축년도가 1994.1.1.이고, 제반지수를 곱하여 산정한 ㎡당 가액은 511,000원이고, 가감산특례지수는 자동승강기 지수 15%가산, 고층건물 지수 10%가산과 지하1층 상가부분 5%감산을 합하여 가산율이 20%로 구성되고 있으며, 이 사건 건축물은 신축년도가 1996.1.1.이고, 제반지수를 곱하여 산정한 ㎡당 가액은 상가분 499,000원 및 주택분 389,000원이며, 가감산특례지수는 상가분 -5%로 구성된 사실을 제출된 관계 증빙자료를 통해 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 이 사건 상가에 대하여 동일 건물 지상 1층과 시세 차이가 많음에도 불구하고 과표 산출체계의 불합리 등으로 현 시세보다 많은 가격으로 과표가 산정되어 재산세가 부당하게 과다 부과되었다고 주장하고 있으므로 이를 살펴보면, 지방세법 제187조 에서 재산세의 과세표준은 재산가액으로 한다고 하면서 그 재산가액은 제111조제2항제2호의 규정에 의한 시가표준액이라고 하고, 그 시가표준액은 당해 지방자치단체의 장이 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과년수 등 대통령령이 정하는 과세대상별 특성을 감안하여 결정한 매년 1월 1일 현재의 가격으로 하고 있는 바, 건축물에 대한 취득세 과세표준은 토지가격이 포함되어 있어 어느 정도 실거래가격에 근접되었다 할 수 있으나, 재산세의 경우, 특히 주택이외의 일반 건축물은 토지가격을 제외하고 단지 신축할 때 소요되는 원가적인 측면을 위주로 하여 평가하기 때문에 실거래가격과는 차이가 발생 될 수 있는 것이라 하겠으며, 현재와 같이 토지와 건축물을 구분하여 과세하는 법령 구조 아래에서는 설령 부동산에 대한 실거래가격을 인지하였다하더라도 이를 건축물 및 토지의 가격을 정확하게 구분하기는 기술적으로 곤란하다 할 것이므로 법령상 규정하고 있는 재산의 평가방식은 합리적인 평가요소를 가지고 객관적 가치를 나름대로 적절히 반영할 수 있도록 하고 있다고 볼 수 있는 것으로서, 이 사건 상가의 경우, 처분청이 2005년도 7월 재산세를 부과함에 있어 이사건 상가의 과세표준액인 시가표준액 산출과정을 보면, 지방세법령상 관련 절차를 거쳐 2004.12.31. ○○시 고시 제2004-121호로 2005년 건물 및 기타물건 시가표준액 결정기준을 1㎡당 신축건물 기준가액 460,000원으로 고시하였고, 이를 기준으로 건물의 구조지수는 철근콘크리트로서 100, 용도지수는 근린생활시설로서 125, 위치지수는 ㎡당 건물부속토지가격 구간에 해당하는 114, 경과연수별 잔가율은 78, 면적은 214.15㎡, 가감산특례지수는 20% 가산 적용하여 시가표준액을 적법하게 산출한 것이 확인되고 있으며 또한, 청구인이 비교대상으로 하는 이 사건 동일 건물내 층별 시가표준액 산출사항을 보면, 비록 통상적으로 동일 건축물 상가중에서 층별 평당 분양가격이 다소 차이가 있다고 하더라도, 이러한 건축물의 층별 시가표준액은 법령상 현행 산출체계하에서는 단지 가감산특례지수의 층별 가감산율(건물의 지하 2층이상 상가부분 10% 감산, 지하1층 상가부분 5% 감산, 2층 이상 건물의 1층 상가부분 10% 가산, 2층 상가부분 5% 가산, 3층 이상 상가부분 가산 없음)만 달리 적용되고 있어서 층별 건축물의 재산세액은 그 분양가격과 같이 현저한 차이가 발생되는 것이 아니므로 이 사건 상가에 대한 시가표준액이 위와 같이 관계법령에 의거 적법하게 산출된 이상 처분청에서 이 사건 상가에 대한 재산세 등 부과처분은 잘못이 없다고 하겠고, 한편, 청구인이 이 사건 건축물은 인접 건축물에 비해 위치ㆍ구조 등 모든 여건이 불합리하여 시가도 많은 차이가 있음에도 과표가 과다 산정되어 재산세가 부당하게 부과되었다고 주장하나, 청구인이 비교대상으로 하는 인접된 건축물의 경우 이 사건 건축물과는 그 건축물 및 부속토지의 면적이나 층별 용도구분, 구조 등 제반지수 등의 일부가 다르게 구분되고 있을 뿐만 아니라 그 재산세 시가표준액도 관계 법령에 따라 적법하게 산출되고 있으므로 양자사이에 불합리한 사정이 있다고 하는 것은 공적기관에서 전국적인 지역사항 및 건물의 제반요소(구조·용도·경과연수 등) 등을 감안하여 합리적인 시가산출체계를 마련한 점에 비추어 무리가 있는 것을 전제로 하면서 이 사건 건축물 중 상가부분의 경우 처분청이 고시한 1㎡당 신축건물 기준가액 460,000원를 기준으로 건물의 구조지수는 철근콘크리트로서 100, 용도지수는 근린생활시설로서 125, 위치지수는 ㎡당 건물부속토지가격 구간에 해당하는 106, 경과연수별 잔가율은 82, 면적은 110.11㎡, 가감산특례지수는 5% 감산 적용하여 시가표준액을 산출하여 2005년도 상가분 재산세를 부과처분 하였으며, 그 중 주택부분의 경우 지방세법 제187조 제1항에서 주택분에 대한 재산세 과세표준은 지방세법 제111조 제2항제1호의 규정에 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의하여 가격이 공시된 가액에 대통령령이 정하는 적용비율을 곱하여 산정한 가액으로 하도록 규정되어 있는 바, 처분청에서 관계법령에 의거 ○○시장이 2005년 4월 30일 결정고시한 개별주택가격(389,000,000원)에 적용비율을 곱하고, 지방세법 제188조 및 ○○시 시세조례 제21조의2의 주택분 세율 규정을 적용하여 2005년도 7월 주택분 재산세를 부과한 처분은 각각 잘못이 없다고 하겠다. 따라서 청구인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제77조 제1항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2006. 1. 23. 행 정 자 치 부 장 관