이유
1. 사실 및 처분개요 청구인은 서울특별시 성북구 OO동 OOOOOO 대지 3,306㎡중 70.74㎡(이하 “쟁점1부동산”이라 한다)를 1991.11.4 경락에 의하여 취득하여 1993.3.22 양도한 후 1993.4.30 관할세무서에 취득가액 46,599,970원, 양도가액 51,000,000원을 실지거래가액으로 하여 자산양도차액 예정신고를 하였고, 서울특별시 양천구 O동 OOOOOO 대지 122㎡, 주택 49.65㎡(이하 “쟁점2부동산”이라 한다)를 1989.5.25 경락에 의하여 취득하여 1989.5.27 양도하였으나 부동산 양도에 따른 양도소득세 신고를 이행하지 아니하였다. 처분청은 쟁점1부동산 양도의 경우 양도시의 실지거래가액을 조사해 본바 양도가액이 불분명하고 구체적인 증빙을 제시하지 못하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고, 쟁점2부동산 양도의 경우 취득후 단기 양도하였으므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 1994.9.16 청구인에게 1993년 귀속 양도소득세 25,465,680원과 1989년 귀속 양도소득세 4,959,820원 및 동 방위세 598,170원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 1994.11.2 심사청구를 거쳐 1995.1.6 심판청구를 하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 청구인은 ① 쟁점1부동산 양도에 따른 양도소득세 신고에 대하여 처분청이 객관적인 입증자료가 없다는 이유로 실지거래가액을 인정치 않았으나, 거래자금을 모두 입금하여 증거를 남긴후 출금하여 사용할 수는 없는데 당시 자금의 흐름을 입증하지 못한다고 하여 신고가액을 부인하는 것은 심히 불합리하고, 쟁점1부동산 지상의 건물이 부실하여 임대가 안된 점포가 많기 때문에 토지의 시세가액은 개별공시지가의 26% 정도인데, 개별공시지가 보다 낮다는 이유로 청구인 신고 가액을 인정치 않는 것은 부당하며, 청구인이 쟁점1부동산 양수인인 OOO의 인감증명이 첨부된 거래사실확인서 까지 첨부하여 신고하였음에도 불구하고 이의 진위나 양수인에 대한 확인등 충분한 조사와 증거도 없이 청구인 신고가액을 부인하고 개별공시지가를 적용하여 과세한 처분은 부당하다는 주장이고, ② 쟁점2부동산을 양도하기 위한 매매계약 체결시 집을 완전히 비워주어야 잔금을 이행하도록 하였는데, 종전부터 임차인이 거주해온 주택을 경락에 의하여 취득함에 따라 임차인이 청구인 취득후에도 퇴거하지 아니하고 계속 점유하여 청구인이 약속기간내 주택의 명도를 못하게 되었고 결국 양도가액 82,000,000원에서 임대보증금 7,500,000원을 공제하고 양도가액을 74,500,000원으로 정정하였는 바 양도가액을 정정가액으로 할 수 없다면 청구인이 물어준 임대 보증금을 필요경비로 인정하여 달라는 주장이다. 국세청장은 ① 청구인이 쟁점1부동산의 양도가액 51,000,000원에 대한 입증으로 매수자의 거래사실확인서만을 처분청에 제시하고 있으나 확인서 이외에 양도가액이 51,000,000원임을 객관적으로 입증할 수 있는 근거자료를 제시하지 못할 뿐만 아니라, 그 가액은 개별공시지가(217,000,000원)에 비하여 현저히 낮은가액이며, 처분청이 조사한 조사서의 내용을 보면, 쟁점1부동산은 청구외 OOO이 양수한 것으로 되어 있으나 실제는 OOO의 처인 OOO이 청구인과 직접 거래하지 아니하고 성명미상의 부동산 중개업자의 소개로 저가로 구입한 것으로 진술하고 있으므로 청구인의 양도가액은 신빙성이 없는 것으로 기 조사된바 있고, 불복 청구일 현재에도 양도가액을 입증할 수 있는 구체적인 입증제시가 없으므로 청구주장을 받아들일 수 없고 ② 청구인은 당초 82,000,000원에 양도한 사실은 인정하고 있으면서, 쟁점2부동산 세입자의 임대보증금 7,500,000원을 공제하고 양도하였으므로 당초 매매 대금 82,000,000원에서 7,500,000원을 제외한 74,500,000원을 양도가액으로 보아야 한다고 주장하고 있지만, 임대부동산의 양도시 세입자의 임대보증금을 공제하고 자산을 양도하였다고 하더라도 임대보증금 상당액을 양도가액에서 공제할 수 없는 것이므로, 당초 계약한 양도대금 82,000,000원을 기준으로 하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다. 3. 심리 및 판단 가. 이 건 심판청구는 ① 쟁점1부동산을 양도하고 신고한 실지거래가액을 적용하여 달라는 주장의 당부와 ② 쟁점2부동산을 경락에 의하여 취득할 당시 승계받지 아니한 임차보증금을 양도가액에서 공제하였으므로 양도차익 계산시 필요경비로 공제하여 달라는 주장의 당부에 대하여 다툼이 있다. 나. 청구인이 신고한 실지거래가액을 적용하여 달라는 주장에 대하여 살펴본다. 소득세법 제23조 제4항 본문에 의하면 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.」고 규정하고 있고, 그 제1호 단서에 의하면 「대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.」고 규정하고 있으며, 같은법 제45조 제1항 본문에 의하면 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.」고 규정하고 있고, 그 제1호 단서에 의하면 「대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.」고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항 본문에 의하면 「법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가O단서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.」고 규정하고 있고, 그 제3호에 의하면 「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」를 열거하고 있다. 또한 소득세법시행규칙 제82조의2 제4항에 의하면 「령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 결정하는 경우에는 법 제95조의 규정에 의한 신고를 하지 아니함으로써 령 제146조의 규정에 의한 결정통지를 받은 후 법 제100조의 규정에 의한 신고기간이전에 양도자가 소관세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 포함한다.」고 규정하고 있다. 자산양도차익 계산시 실지거래가액에 의하여 과세를 받기 위해서는 관련법령에 명시된 바와 같이 청구인이 과세표준확정신고시까지 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있어야 하는데, 이 건의 경우 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 증빙에 의거 처분청에서 실지거래가액을 조사할 당시 양수인 측에서 분명한 거래가액을 밝히지 못할 뿐만 아니라 청구인과 직접 거래하지 않은 것으로 진술하고 있고 달리 거래가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙도 제출하지 못함에 따라 청구인 신고가액을 부인한 것이고, 청구인은 이 건 청구시에도 달리 실지거래가액을 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 청구인은 쟁점1부동산 지번의 개별공시지가가 실지 시세와 현격한 차이가 있어서 이를 기준으로 청구인 신고가액의 불성실 여부를 판단하는 것은 부당하다는 주장이나 개별공시지가가 시가의 3.8배나 된다는 주장은 개별공시지가가 시세와 동떨어지는 경우 이를 정정하는 절차가 마련되어 있는 개별공시지가 운용실태를 감안할 때 받아들이기 어려우므로 청구인이 신고한 실지거래가액을 적용하여 달라는 청구주장은 타당하지 않은 것으로 판단된다. 다. 경락에 의한 취득시 승계받지 아니한 임차보증금을 양도가액에서 공제하였으므로 양도차액 계산시 필요경비로 인정하여 달라는 주장에 대하여 살펴본다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 「임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.」고 규정하고 있고, 같은조 제2항에 의하면 「임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.」고 규정하고 있다. 이 건의 경우 쟁점2부동산의 임차인들이 청구외 OOO이 쟁점2부동산에 전입한 날자는 1985.11.8이고 청구외 OOO가 전입한 날자는 1989.3.8이며 쟁점2부동산 양도일 현재까지도 거주하고 있는 것으로 주민등록표등본에 의하여 확인되고 있고 쟁점2부동산에 대한 강제경매 절차는 서울지방법원 남부지원의 1988.12.22 강제경매 개시결정에 의한 것으로 관련 등기부등본에 의하여 확인되고 있는 바, 당시의 주택임대차보호법 제6조 제1항 본문에 의하면 「임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.」고 규정하고 있으므로 임차인중 청구외 OOO은 적어도 강제경매개시 당시까지도 임대차보호법 제3조 에 규정하는 대항력을 갖춘 임차인으로서 강제경매개시일 이전에 입주한 자에 해당되므로 임대인의 지위를 승계한 청구인은 청구외 OOO에 대하여 임차보증금을 반환해야 할 책임이 있는데, 경락에 의하여 소유권을 취득하는 경우 거의 대부분 전소유자로부터 임차보증금을 인계받지 못하는 것이 상례이고 이 건의 경우에도 청구인이 임차보증금을 전소유자로부터 승계받은 사실이 확인되지 아니하므로 쟁점2부동산 양도에 따른 양도차익계산시 청구외 OOO의 임차보증금 상당액을 공제하는 것이 타당한 것으로 판단된다. 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.