이유
1. 청구인의 주장

청구인은 부산직할시 해운대구 O동 OOOOO OO에 주소를 둔 사람으로서, 1984.3.15 청구인과 청구외 OOO, 동 OOO 3인이 청구외 (주) OO합판으로부터 558,500,000원에 서울특별시 동대문구 OO동 OOO O 소재 대지 24평, 같은 동 OOO O 소재 대지 357평, 같은 동 OOO O 소재 대지 76평, 같은 동 OOO O 소재 대지 610평 합계 1,067평(550,000,000원)과 같은 동 OOO O 소재 지상건물 215.25평 및 담장(8,500,000원)을 공유로 취득하여 1986.11.20 공유물을 분할함에 있어서 같은 동 OOO O 소재 대지 24평과 같은 동 OOO O 소재 357평 및 같은 동 OOO O 소재 대지 76평 합계 457평은 청구외 OOO의 소유로, 같은 동 OOO O 소재 대지 610평은 청구인과 청구외 OOO의 공유로 하였고, 청구인과 청구외 OOO가 같은 동 OOO O 소재 대지 610평을 4필지로 분할하여 같은 동 OOO O 소재 대지 381평과 같은 동 OOO O 소재 대지 22평 합계 403평(이하 “국민주택건설용지”라 한다)을 1987.1.15 청구외 (주)OO주택 명의로, 같은 동 OOO O 소재 대지 106평을 1987.2.6 청구외 OOO 명의로 같은 동 OOO O 소재 대지 101평은 1987.2.6 청구외 OOO 명의로 각각 소유권이전등기를 경료한 후, 1987년 2월(일자미상) 국민주택건설용지중 청구인 지분에 대해 청구인과 매입자인 청구외 (주)OO주택이 양도가액을 180,544,375원(국민주택건설용지 양도가액 361,088,750원중 청구인 지분 2분의1, 평당 896,000원), 면제세액을 24,124,662원으로 하여 처분청에 각각 자산양도차익 예정신고 및 양도소득세 면제신청을 한 데 대하여,

첫째, 처분청은 청구인과 청구외 OOO가 1986.11.4 같은 동 OOO O 소재 대지 610평을 청구외 (주)OO주택 외2인에게 671,000,000원(평당가액 1,100,000원)에 양도하기로 매매계약을 체결하고 동 금액을 수수하였음을 조사·확인하여 국민주택건설용지중 청구인 지분에 대한 양도가액 및 면제세액은 청구인의 신고내용(양도가액 180,544,375원, 면제세액 24,124,662원)대로 결정하고,

같은 동 OOO O 소재 대지 106평 및 같은 동 OOO O 소재 대지 101평 합계 207평(이하 “기타토지”라 한다)중 청구인 지분에 대한 양도가액을 처분청이 조사·확인한 국민주택건설용지와 기타토지의 실지양도가액(671,000,000원)중 청구인 지분가액(335,500,000원)에서 청구인이 신고한 국민주택건설용지중 청구인 지분가액(180,544,375원)을 차감한 잔액(154,955,625원, 평당가액 1,497,155원)으로 결정하여 1988.10.18 청구인에게 양도소득세 46,412,080원 및 동 방위세 10,729,890원을 결정고지하였으나,

국민주택건설용지와 기타토지의 전체 양도가액이 671,000,000원(평당가액 1,100,000원)이므로, 이를 국민주택건설용지와 기타토지에 면적비율로 안분하여 각각의 양도가액을 산정한 후 국민주택건설용지중 청구인 지분(2분의1)의 양도가액과 기타토지중 청구인 지분(2분의1)의 양도가액을 계산하여 이에 의해 면제세액과 납부세액을 결정하여야 하고(이하 “청구1”이라 한다).

둘째, 처분청은 1986.11.20 공유물분할시 청구외 OOO의 소유로 된 457평에서 도로 21평을 제외하고 산출한 지분초과분 87평(457평 - 21평 -

, 이하 “청구외 OOO의 지분초과분”이라 한다)중 청구인 지분의 양도가액을 실지거래가액에 의해 결정함에 있어서 청구인이 신고한 국민주택건설용지의 평당가액(896,000원)에 청구외 OOO의 지분초과분(87평)과 청구인의 지분(2분의1)을 곱하여 산출한 금액(38,976,000원)을 실지거래가액으로 보았으나, 이는 소득세법상 실지거래가액으로 볼 수 없는 것이므로, 청구외 OOO의 지분초과분중 청구인 지분의 양도가액은 확인된 취득시 실지거래가액을 양도 및 취득시 과세시가표준액에 의해 환산한 가액으로 결정하여야 한다(이하 “청구 2”라 한다)고 주장하면서 전심절차를 거쳐 1989.1.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 국세청장의 의견

이에 대하여 국세청장은,

먼저 청구 1의 경O,

조세감면규제법 시행령 제50조

제1항에 의하면, 양도소득세 면제신청서를 제출한 경O에만 동 신청서에 신청한 금액을 면제하도록 되어있는데 국민주택건설용지중 청구인지분에 대한 청구인의 양도소득세 면제신청금액은 24,124,662원이고, 또한 청구인은 청구외 (주)OO주택에의 양도가액을 허위신고함과 동시에 매매계약서도 허위계약서를 제출하였으므로 확인된 양도시 실지거래가액을 국민주택건설용지와 기타토지에 면적비율로 안분하여 면제세액과 납부세액을 결정하여야 한다는 청구인의 주장은 부당하다고 판단되고,

다음으로 청구 2의 경O, 처분청의 부동산 투기거래조사 과정에서 청구외 OOO의 지분 초과분의 실지거래가액이 평당 896,000원, 총액 77,952,000원으로 확인되었으므로,

소득세법시행령 제170조

제4항 제2호 및 재산제세사무처리규정 제72조 제3항 제8호의 규정에 의하여 처분청의 공정과세위원회에서 위 토지거래를 부동산투기거래로 보아 확인된 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 잘못이 있어 보이지 아니한다는 의견이다.

3. 쟁점

따라서 이 건 심판청구의 쟁점은,

가. 처분청이 국민주택건설용지와 기타토지의 총양도가액을 671,000,000원(평당 1,000,000원, 청구인 지분 335,500,000원)으로 확인하였음에도 국민주택건설용지중 청구인 지분의 양도가액을 청구인의 신고가액(180,544,375원)으로, 기타토지중 청구인 지분의 양도가액을 335,500,000원에서 청구인이 신고한 국민주택건설용지중 청구인 지분의 양도가액(180,544,375원)을 차감한 잔액(154,955,625원)으로 결정한 당초 처분이 타당한지의 여부 및

나. 1986.11.20 공유물 분할시 청구외 OOO 지분 초과분중 청구인 지분의 양도에 대해 이를 투기거래로 보고 또한 청구인이 신고한 국민주택건설용지중 청구인 지분의 양도가액(180,544,375원)의 평당가액(896,000원)에 면적(87평중 청구인 지분 2분의 1)을 곱하여 산출한 금액 38,976,000원을 실지거래가액으로 보아 과세한 당초 처분이 타당한지의 여부를 가리는 데 있다할 것이다.

4. 심리 및 판단

가. “청구 1”에 대하여

청구인은 국민주택건설용지와 기타토지의 전체 양도가액이 671,000,000원(평당가액 1,100,000원, 청구인 지분 335,500,000원)이므로 이를 국민주택건설용지와 기타토지에 면적비율로 안분하여 각각 청구인 지분에 대한 면제세액과 납부세액을 결정하여야 한다고 주장하고, 국세청장은 청구인이 신고한 국민주택건설용지중 청구인 지분의 양도가액이 180,544,375원이므로 국민주택건설용지와 기타토지중 청구인 지분의 양도가액(335,500,000원)에서 이를 차감한 잔액(154,955,625원)을 기타토지중 청구인 지분의 양도가액으로 본 당초 처분은 정당하다는 의견이므로,

이에 대하여 살펴보면,

조세감면규제법 제62조

제1항에 내국인이 토지를 국민주택의 건설용지로 주택건설등록업자등 실수요자에게 양도하고 이를 취득한 자가 대통령령이 정하는 기한내에 국민주택을 건축한 경O에는 당해 토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제 또는 환급한다고 규정되어 있으므로, 감면신청서에 기재한 양도소득금액과 정부가 조사결정한 양도소득금액이 동일하지 아니한 경O에는 정부가 조사결정한 소득금액이 감면의 기초가 된다할 것(소득세법 기본통칙 1-2-66...6 동지)이고, 처분청이 조사확인한 국민주택건설용지와 기타토지의 전체 양도가액(실지거래가액)이 671,000,000원(평당가액 1,100,000원)이므로,

이 건의 경O 청구인이 국민주택건설용지중 청구인 지분의 양도가액을 180,544,375원으로 신고하였다 하더라도 위 전체 양도가액을 국민주택건설용지와 기타토지에 면적비율로 안분한 후 이를 기초로 각각 청구인 지분에 대한 면제세액과 납부세액을 결정함이 타당하다고 판단된다.

나. “청구 2”에 대하여

청구인은 처분청에서는 청구외 OOO의 지분초과분중 청구인 지분의 양도가액을 실지거래가액에 의해 결정함에 있어서 청구인이 신고한 국민주택건설용지의 평당가액(896,000원)에 청구외 OOO의 지분초과분(87평)과 청구인의 지분(2분의 1)을 곱하여 산출한 금액(38,976,000원)을 실지거래가액으로 보았으나, 이는 소득세법상 실지거래가액으로 볼 수 없다고 주장하고 있으므로,

이에 대하여 살펴보면,

소득세법 제23조

제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에 규정하는 실지거래가액은 거래당사자간의 계약에 의하여 성립된 사실상의 매매가액을 의미한다 할 것이므로, 처분청이 위와 같은 방법으로 산출한 금액은 소득세법상의 청구외 OOO 지분 초과분중 청구인 지분의 양도에 대한 실지거래가액으로 볼 수 없다고 판단되고 달리 실지거래가액을 확인할 수도 없으므로,

이 건은 취득시는 법인과의 거래로서 실지거래가액이 확인되고 양도시 실지거래가액은 확인할 수 없는 경O에 해당되어 청구외 OOO의 지분초과분중 청구인 지분의 양도가액은

소득세법 시행령 제170조

제1항 단서 및 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의하여 취득시 실지거래가액을 양도 및 취득시 과세시가표준액에 의해 환산한 가액으로 결정함이 타당하다할 것이다.

5. 결론

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장에 이유있다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.