이유
1. 사실 청구인은 서울시 서초구 OO동 OOOOOO에 주소를 둔 사람으로서 경기도 이천군 부발읍 OO리 OOOOO 전 4,145평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 87.6.10 청구외 OOO으로부터 취득하여 89.7.1 청구외 OOO에게 양도한 후 89.8.16 실지거래가액(양도가액 12,540,000원, 취득가액 9,405,000원)으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 268,290원 및 동방위세 26,820원을 자진신고 납부하였는 바, 처분청이 위 실지거래가액에 의한 신고를 부인하고 기준시가(양도가액 29,987,421원, 취득가액 5,296,503원)로 양도차익을 계산하여 과세함으로써 91.2.1 청구인에게 89년도 귀속분 양도소득세 10,443,600원 및 동방위세 2,120,910원을 부과 처분하자, 청구인은 이에 불복하여 91.2.27 심사청구를 거쳐 91.6.13 이 건 심판청구에 이르렀다. 2. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산을 9,405,000원에 취득하여 12,450,000원에 양도한 것임이 진정사실이고 법정 기간내 자산양도차익예정신고 자진납부도 이행하였는데, 처분청이 청구외 거래상대방에게 실지 거래가액 여부를 조회한 바 이에 대한 회신이 없다하여 청구인의 신고내용을 부인하고 실지거래가액에 의거 양도차익을 계산함으로써 본 건 고지처분하였음은 부당한 바 취소되어야 한다는 청구주장이다. 3. 국세청장 의견 청구인이 소득세법 제95조 에 의하여 양도차익예정신고시 제출한 취득시 매매계약서상 거래금액을 거래상대방이 사실이라고 확인한 사실이 입증되지 않고, 양도시 매매계약서상 거래금액도 이것이 사실인지 여부를 입증하는 금융자료나 거래상대방이 확인하는 서류등도 제시됨이 없어, 청구인의 주장대로 계약서상 제시된 금액이 취득 및 양도당시의 실지거래가액으로 확인된다고 보기는 어려운 바 청구주장 받아들일 수 없다는 의견이다. 4. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인 신고의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다. 5. 심리 및 판단 먼저 본 건 과세경위를 보면, 청구인이 쟁점토지를 87.6.10 청구외 OOO으로부터 89.7.1 청구외 OOO에게 양도한 후 89.8.16 실지거래가액(양도가액 12,540,000원, 취득가액 9,405,000원)으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 268,290원 및 동방위세 26,820원을 자진신고납부한 데 대하여, 처분청이 이 건 청구외 거래상대방들에게 청구인의 신고가액이 실지거래가액인지 여부를 확인하기 위하여 조회하였으나 이에 대한 회신이 없고 또 양도가액의 경우 양수자의 확인서도 제출되지 아니하였다는 등의 이유를 들어 청구인의 신고가액을 실지거래가액이 아닌 것으로 부인하고 기준시가(양도가액 29,987,421원, 취득가액 5,296,503원)로 양도차익을 계산하여 본 건 과세한 것임이 관계기록에 의하여 확인된다. 다음 이 건 양도당시의 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호에 의하면 자산양도차익 계산은 기준시가에 의하는 것이 원칙이고 예외적으로, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지 거래가액에 의할 수 있도록 하여 소득세법시행령 제170조 제4항 각호에 위 “대통령령으로 정하는 경우”를 정하면서 제3호에 가서 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”라고 규정하고 있다. 살피건대, 위 소득세법 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호 및 동법시행령 제170조 제4항 제3호(89.8.1 개정전의 규정)에 의할 때, 이 규정은 실지거래가액에 의하여 자산양도차익을 결정받으려면 자산양도차익예정신고시나 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류( 소득세법 시행규칙 제82조의 2 규정에 의하여 과세표준확정신고기간 이전에 제출한 증빙서류 포함)에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있어야 하고 여기에서 실지거래가액을 확인할 수 있다함은 당해 신고시 양도 및 취득시의 매매계약서를 첨부하여 제출하여야 할 뿐만 아니라 당해 취득 및 양도당시의 인근유사 토지등의 일반적 거래시세나 기준시가등에 비추어 볼 때 객관적으로 타당성 없는 가액이라고 명백히 인정되는 경우에는 거래상대방의 확인이나 매매대금의 수수에 따른 금융자료등 객관적인 자료에 의하여 그 특별한 사정이 입증되지 아니하면 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라 할 수 없다고 할 것이다. 이 건의 경우를 보면 첫째, 매매계약서상의 가액과 청구인이 수집하여 제출한 거래상대방의 확인서상의 가액이 일치하기는 하나(취득가액 9,405,000원, 양도가액 12,540,000원) 각 거래당시의 기준시가(취득가액 5,296,563원, 양도가액 29,987,417원)에 비교하여 볼 때, 청구인 신고가액의 경우 취득가액은 기준시가보다 78%정도 높고 양도가액은 기준시가의 42%밖에 되지않을 정도로 낮아 진정한 실지거래가액인 것으로 인정되지 아니하고 둘째, 쟁점토지(경기도 이천군 부발읍 OO리 OOOOO 전1,253평)가 소재한 경기도 이천군 부발읍은 89.4.1자로 면에서 읍으로 승격되어 지가상승폭이 컷던 지역인 바 89.7.1 쟁점토지를 양도하면서 평당 10,000원밖에 받지 못하였다함은 현저히 객관성을 결여한 가액임에도 셋째, 청구인은 자산양도차익예정신고시 취득가액에 대한 증빙서류로서는 매매계약서와 거래상대방의 확인서를 제출한 한편 양도가액에 대하여는 매매계약서만 제출하였을 뿐 거래상대방의 확인서를 신고시 제출치 못하였고 심사청구시에도 제출치 못하다가 이 건 심판청구시에 이르러 제출하고 있고 그 밖에 매매가액의 진실임을 뒷받침할 만한 증빙을 전혀 제시하지 않고 있다. 따라서 이상 설시한 사항을 모두어 볼 때, 이 건의 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우가 아니라 하겠다. 따라서 처분청이 청구인 신고의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산, 이 건 과세한 처분은 정당한 반면, 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다. 6. 결론 이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.