이유
1. 원처분 개요 청구인은 전라남도 광양군 다압면 OO리 O OOOO 소재 임야 116,316㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1989.3.8 취득하여 1990.2.15 양도하고 1991.5.30 과세표준확정신고를 함에 있어 취득가액은 38,000,000원, 양도가액은 40,000,000원으로 신고하였으나 처분청에서는 취득가액의 경우 계약서상의 금액인 38,000,000원을, 양도가액의 경우 거래상대방인 청구외 OOOO투자개발주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다)가 실지거래가액으로 확인한 금액인 112,592,000원을 각각 실지거래가액으로 보아 양도차익을 계산하여 1990년도 귀속분 양도소득세 52,611,840원 및 동 방위세 10,610,110원을 1994.1.16 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1994.6.11 심사청구를 거쳐 1994.9.27 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 1988.7.27 미등기전매자인 청구외 OOO으로부터 98,518,000원에 취득하였고 청구외법인에게 쟁점토지를 112,592,000원에 양도하기로 하고 매도계약을 체결하였으나 청구외법인은 잔금등 32,592,000원을 지불하지 않은 상태에서 청구인을 속이고 소유권이전등기를 경료하였으므로 사실상 쟁점토지의 양도소득은 결손을 본 것인 바, 사실정황이 복잡하여 실사에 의한 결정이 어렵다면 기준시가로 양도 차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 결정하여야 한다는 주장이다. 나. 국세청장 의견 국세청장은 청구인이 쟁점토지 양도대금에 대한 잔금청산이 안되었는데도 청구외법인이 청구인을 속이고 소유권이전등기를 하였으므로 이를 양도로 볼 수 없어 당초처분이 부당하다고 주장하나, 소유권이전등기신청시에는 매도인의 인감증명서가 반드시 필요하므로 청구인을 속였다는 청구주장은 이유없다 하겠고, 청구인은 미등기전매자인 청구외 OOO으로부터 쟁점토지를 98,518,000원에 취득하였고 양도대금중 미회수대금 32,592,000원이 있어 이를 공제하면 양도차익이 발생하지 아니한다고 주장하나 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 처분청에서 조사확인한 금액을 실지거래가액으로 보아 이 건 양도세를 결정한 당초처분은 타당하다는 의견이다. 3. 심리 및 판단 가. 이 건 심판청구는 쟁점토지를 양도한후 청구인이 과세표준확정신고시에 신고한 가액을 인정하지 아니하고 처분청에서 조사한 가격을 실거래가액으로 보아 양도소득세를 결정한 처분의 당부에 다툼이 있다. 나. 관계법령을 보면 쟁점토지 양도당시 시행된 소득세법(법률 제4165호, 1989.12.30) 제23조 제4항에서 「양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다.」라고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항 제1호에서 「당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액」이라고 취득가액을 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항에서는 「법 제23조 제4항 단서 및 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1. 생략 2. 다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. 가.～나. 생략 다. 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우 라.～바. 생략」라고 규정하고 있다. 다. 사실관계를 보면 쟁점토지의 등기부등본상에는 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO으로부터 1989.3.8 취득하여 1990.2.15 청구외법인에게 양도한 것으로 되어 있으며, 처분청에서는 취득가액은 청구외 OOO과 체결한 매매계약서상의 금액인 38,000,000원을, 양도가액은 청구외법인에게 공문으로 조회하여 확인한 금액인 112,592,000원을 각각 실거래가액으로 보아 양도소득세를 과세하였음을 이 건 과세기록에 의하여 확인된다. 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 1988.7.27 미등기전매자인 청구외 OOO으로부터 98,518,000원에 취득하여 청구외법인에게 112,592,000원에 양도하기로 하고 매매계약을 체결하였으나 잔금 12,592,000원과 소송비용분담금 20,000,000원을 받지 못하여 실지양도소득은 없는 바, 사실정황이 복잡하여 실지조사에 의하여 이 건 양도소득세를 결정하기 어려우며 기준시가로 결정하여야 한다고 주장하면서 취득가액에 대한 증빙으로 위 OOO과 체결한 매매계약서를 제시하고 있으나, 청구인이 취득하기 직전 쟁점토지의 실질소유자가 청구외 OOO인지 여부가 불분명하고, 미등기전매자로부터 취득(청구주장 취득일:1988.7.27)한 부동산을 특별한 사유없이 약 8개월이 지난후에 소유권이전등기(등기부등본상 접수일:1989.3.8)를 한 사실이 납득할 수 없으며, 청구인 또한 쟁점토지의 취득가액이 38,000,000원이라고 1991.5.30 처분청에 과세표준확정신고를 한 사실등을 종합해 볼 때 공부상 소유자인 청구외 OOO과 체결한 계약서상의 금액인 38,000,000원을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 할 것이며, 또한 청구인은 쟁점토지를 양도하면서 잔금 및 소송분담금 등 32,592,000원을 수령치 못하였다고 하면서 그 증빙으로 청구외법인이 작성한 지불각서를 제시하고 있는 바, 동 지불각서는 1990.2.14 작성된 것으로서 쟁점토지의 가처분말소등기를 청구인이 책임지는 조건으로 의무이행 완료시 쟁점토지 거래대금중 32,592,000원을 청구외법인이 청구인에게 지불한다는 내용으로서 동 지불각서가 사실인지의 여부는 별론으로 하더라도 쟁점이된 미수령액 32,592,000원은 청구인의 청구외법인에 대한 채권으로서 이는 당연히 양도가액에 포함시켜야 하고 따라서 취득후 1년 이내에 양도한 쟁점토지의 양도에 대하여 전시한 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 다목의 규정에 의하여 조사확인된 실거래가액으로 이 건 양도소득세를 결정한 처분청의 당초처분은 달리 잘못이 없다 하겠다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.