이유
1. 처분개요

청구인은 충청북도 단양군 단양읍 OO리 OOOOOOO 소재 대지 2,196.6㎡중 374.895㎡와 지상건물 2,968.418㎡(점포 18개로서 토지·건물을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 ’93.6.24 취득하여 ’96.3.11 및 ’96.6.24 2차례에 걸쳐 매각하고 쟁점부동산(건물분)의 양도에 대하여 부가가치세를 신고하지 아니하였다.

처분청은 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보고 쟁점부동산 양도의 경우

부가가치세법 제6조

제1항의 규정에 의한 재화의 공급에 해당된다는 이유로 건물분 공급가액을 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산한 금액인 593,930,787원으로 산정하여 ’97.6.15 청구인에게 ’96년 제1기분 부가가치세 65,332,380원을 부과처분하였다.

청구인은 이에 불복하여 ’97.8.12 심사청구를 거쳐 ’97.10.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

(1) 청구인은 쟁점부동산을 임대목적으로 취득하여 임대업을 영위하다가 이 건 과세대상이 된 ’96.6월 양도분(점포 18개)을 청구외 OOO에게 임대사업을 포괄적으로 양도하면서 소유권이전등기 하였으므로 이러한 경우 사업의 양도로서 부가가치세 과세대상으로 볼 수 없으며, 설사 사업의 양도로 볼 수 없다 하더라도 부동산매매업이 아닌 단순한 부동산의 양도로 양도소득세 과세대상으로 보아야 하며,

(2) 처분청은 이 건 과세표준을 산정하면서 토지·건물의 실지거래가액 구분이 불분명하다고 보아 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산하였으나, 쟁점부동산 거래시 토지와 건물의 가액이 구분됨에도 동 과세시가표준액으로 안분계산한 것은 부당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인이 제시한 약정서상으로 양수인이 일체의 권리를 승계하도록 명시하고는 있으나 양수자가 청구인의 임대사업을 하겠다는 의사표시로서의 사업자등록을 따로 한 바 없고, 취득한 상가중 1개 점포를 남겨둔채 양도한 점, 당초취득후 소유권이전등기시 점포 호수별로 면적을 달리하여 등기한 점, 여타 상가를 매매한 사실이 있으며, 이 중 1개 점포에 대해서는 부가가치세 신고서에 부동산매매업자로 기재하여 신고납부한 점 등에 비추어 사업의 포괄적 양도가 아닌 사업용자산의 일부양도라 할 것이며,

(2) 청구인이 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 양도할 당시 작성한 매매계약서를 보면, 토지가액과 건물가액의 구분이 없으므로 처분청이 쟁점부동산의 토지·건물의 가액구분이 불분명하다 하여 건물분 공급가액을 산정하면서 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산한 것은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점부동산의 양도가 사업의 포괄양도 또는 단순한 자산의 양도로서 부가가치세 과세대상에서 제외되는지 여부

② 쟁점부동산(토지·건물)중 건물의 공급가액을 산정함에 있어 지방세법에 의한 과세시가표준액에 의하여 안분계산한 처분의 당부

나. 쟁점①에 대하여

(1) 관련법령

부가가치세법 제6조

제1항에서 「재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다」고 규정하고 있고, 같은조 제6항에서 「재화를 담보로서 제공하는 것과 사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다」고 규정하고 있으며,

같은법 시행령 제17조

제2항에서 「법 제6조 제6항에 규정하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외한다)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 승계시키는 것으로 한다」고 규정하고 있는 바, 사업의 양도라 함은 사업용 재산을 비롯한 물적·인적시설 및 권리의무를 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 말한다 할 것이다.(대법원 91누 13014, ’92.5.26 같은 뜻임)

(2) 사실관계 및 판단

첫째, 청구인의 쟁점부동산 및 그 외 점포 양도내용을 보면 다음과 같다.

(단위 : 천원)

점 포 내 역

양 도 내 용

비 고

층별

점포수

호별

용도

일자

호수

매수자

금액

1층

18

OOO

～

OOO

점포

’94.7.16

’95.3.28

’96.6.2

’96.6.24

117

OOO

112

OOO～

OOO

OO

OOO

OOO

OOO

325,000

OOO호는

현재

보유중임.

쟁점부동산

2층

4

OOO

～

OOO

볼링장

사무실

’96.3.11

OOO～

OOO

OOO

400,000

계

22

18개 점포

OOO

725,000

주/ 위 건물의 취득일은 ’93.6.24임.

위와 같이 청구인은 쟁점부동산(점포 18개)을 비롯한 점포 22개를 ’93.6.24 취득하여 이를 5회에 걸쳐 양도하였고, 이 건 과세대상인 청구외 OOO에 대한 점포 18개의 양도는 ’96.3.11 및 ’96.6.24 2회에 걸쳐 이루어졌고 그 당시 점포 1개(OOO호)는 양도하지 아니하고 청구인이 보유하고 있었음이 부동산 등기부등본 등에 의해 확인된다.

둘째, 청구인과 쟁점부동산의 매수인인 청구외 OOO의 사업자등록 관계를 보면, 청구인은 ’93.11월을 개업일로 하여 ’94.1.11 부동산임대업에 관한 사업자등록을 하였고, 청구외 OOO은 ’96.6.24 개업일로 하여 ’97.9.25 사업자등록을 하였음이 청구인이 제시한 증빙자료에 의해 알 수 있으나, 청구인이 청구외 OOO에게 쟁점부동산을 양도할 때까지 부동산 임대수입에 관한 부가가치세 신고를 한 사실이 없고 청구외 OOO도 부동산 임대사업을 실질적으로 하였다는 구체적인 증빙자료의 제시가 없다.

셋째, 청구인은 쟁점부동산의 양도가 사업의 포괄적 양도라고 주장하면서 ’96.3.11 청구외 OOO과 작성한 사업의 포괄양수도계약서 사본을 제시하고 있는 바, 동 계약내용을 보면 쟁점부동산의 거래가액을 725,000,000원으로 한다는 내용만 있을 뿐 사업(부동산임대)과 관련한 자산, 부채, 인원, 시설 등의 양수도에 대한 약정이 없고, 그 외 사업양수도에 관한 구체적인 증빙의 제시가 없어 쟁점부동산의 양도를 사업의 포괄적 양도로 보아야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다.

넷째, 청구인은 쟁점부동산의 양도를 사업의 포괄적 양도로 볼 수 없는 경우 단순한 자산의 양도로 보아야 한다는 주장이나, 청구인의 부동산 거래내용을 보면 ’85년 이후 ’96년까지 쟁점부동산 이외 대지, 전, 임야, 아파트 등 부동산을 13건 취득하여 이 중 6건을 양도한 사실이 국세청 전산자료에 의해 확인되고 있는 점등으로 미루어 볼 때 쟁점부동산의 양도는 사업성이 인정되고 이를 단순한 자산의 양도로서 양도소득세 과세대상으로 보기는 어렵다.

위 사실을 종합하여 보면, 쟁점부동산 양도의 경우 임대사업의 동일성을 유지하고 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시킨 것으로 볼 수 없을 뿐만 아니라 단순한 자산의 양도로도 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 쟁점부동산 중 건물의 공급분에 대하여 부가가치세를 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

다. 쟁점②에 대하여

(1) 관련법령

부가가치세법 제13조

(과세표준) 제1항에서 「재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다」고 규정하면서 그 제1호에서 「금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가」라고 규정하고 있고, 같은조 제5항에서 「제1항 내지 제4항 이외에 과세표준의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다」고 규정하고 있다.

한편,

부가가치세법 시행령 제48조의 2

(과세표준의 안분계산) 제3항에서 「사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다」고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서 「제3항의 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액」이라고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단

첫째, 처분청에서 쟁점부동산(토지·건물)중 건물의 공급가액을 산정한 내용을 보면, 쟁점부동산의 거래가액 725,000,000원의 경우 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명하다고 하여

부가가치세법 시행령 제48조의 2

제3항 단서의 규정에 의거 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 토지 및 건물가액을 안분계산한 결과 건물가액이 593,930,787원으로 산정되어 동 금액을 건물의 공급가액으로 결정하였음이 이 건 부가가치세 경정결의서 등 관계서류에 의해 확인된다.

둘째, 청구인과 청구외 이 쟁점부동산을 매매하면서 ’96.3.11 및 ’96.6.24 작성한 매매계약서를 보면, 쟁점부동산의 총 매매대금을 725,000,000원으로 하는 것으로 기재하였을 뿐 토지가액과 건물가액을 각각 얼마씩으로 하여 구분거래한다는 약정내용은 없음이 확인된다.

셋째, 청구인은 쟁점부동산의 토지·건물가액을 구분할 수 있다고 주장하면서 토지취득가액(276,000,000원) 자료와 건물공사(1,182,500,000원) 자료를 제시하고 있으나, 동 자료는 양도시의 가액자료가 아닌 취득원가 관련자료이고 그 금액의 신빙성이 인정되는 구체적인 입증이 없어 쟁점부동산의 양도시 건물공급가액을 산정하는 기준으로 삼기는 어렵다고 할 것이며, 그밖에 쟁점부동산(토지·건물)의 실지거래가액으로 볼 수 있는 증빙자료(감정평가자료 등)도 제시하지 못하고 있다.

위와 같이 쟁점부동산에 대한 당초의 매매계약 당시 토지의 가액과 건물의 가액을 구분함이 없이 총 매매대금을 725,000,000원으로 하여 거래하는 것으로 되어 있고, 청구인이 제시하는 취득원가자료의 경우 그 신빙성이 인정되지 아니하므로 처분청이 쟁점부동산중 건물의 공급가액을 산정함에 있어 토지·건물의 실지거래가액 구분이 불분명한 것으로 보아 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액인 593,930,787원을 건물의 공급가액으로 결정한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.