이유
1. 처분개요 청구인은 OOO OOO OOO OOO OOO OO O,OOOO O OO O OOOOO OO O,OOOO, OO O OOOOOO OO O,OOOO(이하 이들 토지의 합계 면적 7,485㎡를 “쟁점대지”라 한다)와 동 쟁점대지상의 지상건물(이하 “쟁 점건물”이라 하며, 쟁점대지와 쟁점건물을 함께 “쟁점부동산”이라 한 다)을 1974년에 취득하여 2005.11.17 (O)OOOO에 양도하고 1,750,000 천원(쟁점대지의 양도가액 1,150,000천원, 쟁점건물의 양도가액 600,000천 원)을 실지 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고납부하였다. 처분청은 쟁점대지 및 쟁점건물의 가액이 불분명한 것으로 보아 소득세법 제100조 제2항 및 동법 시행령 제166조 제4항, 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정을 적용하여 전체 양도가액 1,750,000천원을 양도당시 쟁점대지와 쟁점건물의 기준시가 비율로 재계산하고 의제취득일 현재로 취득가액을 환산하여 양도차익을 재산정하여 2006.8.9 청구인에게 2005년 귀속 양도소득 세 303,009,850원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.10.27 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점대지 및 쟁점건물의 양도가액을 각각 구분하여 계약을 하였으므로 이와같은 경우에 대하여 양도가액이 불분명한 것으로 보아 토지와 건물 가액을 기준시 가로 안분하여 토지와 건물의 양도가액을 재 계산하는 규정을 적용하는 것은 여지가 없다 하겠고, 이 건의 경우처럼 토지와 건물가액을 각각 실지거래가액으 로 구분하여 계약한 모든 부동산 거래에 대하여 과 세관청에서 기준시가로 안분계산하여 양도소득세 추징세 액이 없으면 이 를 인정하고 추징세액이 있을 시에는 이를 추징한다면 당사자 계약의 의미가 상실되며 오로지 양도소득세를 기준으로만 계약이 이루어져야 한다면 민 법상의 계약자유와 존중의 원칙이 상실되는 것인 바, 양수자인 (O)OOOO는 2004년 초부터 청구인에게 매각의사를 타진 하여 계약일(OOOOOOOOOO)이전인 OOOOOOOO1에 쟁점부동산 및 인근토지를 OOO OOOOO(O)에 감정의뢰하여 쟁점대지의 감정가액이 1,122,750천원으로 산정됨으로써 이를 참고하여 쟁점대지의 실지거래금액을 1,150,000천원으로 하였으며 전체 거래금액 1,750,000천원에서 쟁점대지의 가액을 차감한 600,000천원을 쟁점건물을 가액으로 하여 계약을 체결하였던 것이 다. 감정평가서에 토지만 평가하고 건물평가가 제외된 이유는 (O)OOOO 가 아파트를 신축하기 위하여 토지를 매입한 것으로서 건물 철거가 예정되어 감정평가를 하지 아니하였다는 이유만으로 쟁점건물의 가치가 없다고는 판단할 수 없는 것이다. 따라서 부동산 매매계약서에 구분표시된 쟁점대지의 매매가액 1,150,000천원은 감정가액과 큰 오차가 없어 객관적으로 시가로 인정하기 에 충분하며, 전체 양도가액 1,750,000천원에서 쟁점대지가액을 차감한 600,000천원을 쟁점건물 가액으로 한 것은 상거래상 무리가 없는 것인데 도 토지와 건물의 양도가액이 불분명한 경우로 판단하여 기준시가로 구분계산하여 양도소득세를 추가과세한 이 건 처분은 부당하다. 나. 처분청 의견 청구인은 조사당시 쟁점부동산의 감정평가액에 관한 자료를 제시하지 아니하였으며, (O)OOOO가 3년여간 부동산 매수작업을 하면서 매월 또 는 매주단위로 거래가액이 폭등하여 부동산 매수에 애로점이 있었다고 탐문되는 등 감정평가일인 OOOOOOOO1과 쟁점부동산 계약일일인 2005.11.7 은 7개월여의 기간차이가 있고 건물분에 대해서는 철거예정지로 평가가 제외 한 점을 보더라도 토지와 건물가액을 구분하였다는 청구주장은 객관적인 설득력이 없는 것으로 판단된다. 또한 2006년 5월 조사당시 쟁점건물들은 세멘블록조 스레트지붕으로 1974년 및 1989년에 신축 또는 소유권등록된 도자기공장과 1993년에 신축 된 알시·연와조 스래브 주택 및 전시장으로 사실상 재산적가치가 거의 없는 폐가옥·공장으로 일반적인 부동산 거래관습상 토지가액만 산정한 거래로 보는 것이 현실적으로 판단되므로 쟁점건물가액 6억원을 객관적인 가액으 로 인정할 수 없다. 쟁점부동산과 같은 시기에 거래된 인근 필지 소유자인 OOOO (O)OO O의 부동산매매계약서를 보더라도 토지·건물을 일괄계약하였고 이 에 따라 양도가액을 기준시가로 안분하여 양도소득세 등을 신고·결정받았는 바, OOO은 부동산 양도가액 약 3,997백만원 중 토지분 평가액이 1, 652백만원으로 건물가액을 차액인 2,348백만원으로 책정하여야 하나 신 고시 불분명한 것으로 기준시가로 안분하였으며, (O)OOO의 경우도 법인세 무신고·무기장하여 건물분 부가가치세 과세표준산정시 구분이 불 분명한 것으로 보아 같은 방법인 기준시가로 안분하여 건물가액을 산정하였다. 한편 인근필지의 총양도가액을 부속토지 면적으로 대비하여 평당가액 을 계산하여 보면, OOO의 경우 평당 120만원(3,997.2백만원/3,331평)으로, (O )OOO의 경우 평당 997천원(4,415백만원/4,428평)으로 계산된 반면 에 청구인의 경우 평당 773천원(1,750백만원/2,264평)으로 계산되어 청구인 이 주장 하 는 쟁점대지의 평당가액 508천원(1,150백만원/2,264평)은 인근 유사필지 의 거래가액과 비교시 객관적인 신빙성이 결여되었다. 따라서 쟁점대지 및 쟁점건물의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기 준시가로 안분하여 양도소득세를 결정한 당초 처분은 정당하다. 3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점 같은 지번상에 위치한 쟁점대지 및 쟁점건물의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 대지 및 건물의 기준시가로 안분계산하여 쟁점대지 및 쟁점건 물 의 양도가액을 구분 산정한 처분의 당부 나. 관련법령 (1) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어 서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매 매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실 지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매 사 례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기 준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래 가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양 도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액 과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (3) 부가가치세법시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. 1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감 정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득 가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합 계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점대지 및 쟁점건물을 포함한 인근부지는 아파트 건설예정지역 으로 청구인은 2005.10.17 (O)OOOO와 쟁점대지(7,480㎡, 양도가액 11 억 5,000만원) 및 쟁점건물(건물면적 7,485㎡, 양도가액 6억원)의 매매계약서 를 각각 작성하였고, 쟁점건물 매매계약서의 부속자료에 의한 쟁점건물의 면 적은 건축물대장상 22동 4,042㎡·건물등기부상 12동 2,454㎡로 되어 있 으며 매매계약서에 기재된 건축물대장상의 건물면적은 사실의 건축물대 장 면적과 동일한 면적으로 확인된다. (2) 청구인은 쟁점대지 및 쟁점건물의 양도가액을 위 매매계약서에 기 재한 금액으로 신고하였으며, 처분청은 쟁점건물의 경우 오래된 건물로 서 그 효용성이 떨어지고 철거예정된 건물로서 건물의 양도가액이 과다한 것으로 보아 쟁점건물의 양도가액을 총양도가액 대비 기준시가로 환산하여 쟁점건물의 양도가액을 아래 표와 같이 재산정하였다. (3) (O)OOO부가 건물을 제외한 쟁점대지 등 토지만을 금융기관에 담보하기 위하여 감정기관에 의뢰한 쟁점대지의 감정평가액은 11억2,275만원(㎡당 150,000원으로 평가시점은 OOOOOOOO1)으로 나타난다. (4) 청구인은 쟁점대지 및 쟁점건물의 양도가액을 각각 구분하여 매매 계약을 체결하였으며 쟁점대지의 양도가액이 감정기관의 감정평가액과 유 사하므로 각각의 양도가액은 정상적인 가격이라는 주장이므로 이에 대 하 여 본다. (가) 처분청이 쟁점대지 및 쟁점건물의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 부가가치세법시행령 제48조의 2 에 의거하여 쟁점건물 및 쟁점대지의 양도가액을 산정한 방식을 보면, 등기부상의 쟁점건물 면적 2,454㎡를 기 준으로 하여 쟁점건물의 양도당시 기준시가를 76,597,640원으로, 쟁점대 지의 양도당시 기준시가를 1,129,258,000원으로 산정하고 쟁점대지 및 쟁점건물의 총양도가액 17억 5,000만원을 쟁점건물의 기준시가와 대비하 여 쟁점건물의 양도가액을 111,162,452원으로 산출한 후 총양도가액에서 산출 된 쟁점건물 양도가액을 차감한 금액 1,638,837,548원을 쟁점대지의 양도가액으로 산정하였다. (나) 처분청의 제시자료에 의하면, 쟁점대지와 인접한 대지와 건물의 소유자 OOOO (O)OOOO에 양도하고 위(가)와 같이 대지 및 건물을 기준시가로 안분계산하여 신고한 실지거래가액 및 감정기관이 평가한 OOO 소유대지의 감정평가액은 아래와 같이 비교된다. (5) 위 내용들을 종합해 볼 때, 쟁점대지의 양도시기는 감정평가시기와 7개월 정도의 시차가 발생하나 쟁점대지와 같은 용도로 양도한 OOO 소 유토지와 비교시 일대의 토지가격이 단기간에 속등한 것으로 나타나 7개월 이전의 감 정가액을 양도당시의 양도가액으로 보기는 어렵다 할 것 이고, 처분청이 계산한 쟁점대지의 1㎡당 가액이 쟁점대지와 같은 금액 으 로 감정평가된 OOO의 대지보다 낮은 금액으로 산정되는 점 등을 고 려하여 볼 때 쟁점대지 및 쟁점건물 각각의 양도가액이 불분명한 것으 로 보아 부가가치세법시행령 제48조의 2 에 따라 쟁점대지 및 쟁점건물의 양 도가액을 구분산정한 처분청의 계산방식은 잘못이 없다고 판단된다. 다만, 처분청이 쟁점건물의 양도가액을 산정할 시 건물등기부상의 면적을 기준으로 하였으나, 건축물대장상 존재하는 쟁점건물의 면적이 4,042㎡으로 확인되므로 미등기된 1,588㎡를 추가하여 쟁점건물의 양도가 액을 재계산하는 것이 타당한 것으로 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기 본법 제81조 및 같은 법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.