이유
1. 처분개요

청구인은 2003.4.22 OOOOO OOO OOOO OOOOO OOOO OOOO(OO OOOOOOOO OO)를 취득하여, 2004.9.14 양도하였으나, 법정신고기한인 2005.5.31까지 양도소득세 신고를 하지 아니하였는 바, 처분청은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 2005.7.10 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 3,572,200원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2005.9.21 이의신청을 거쳐, 2005.12.16 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

국세기본법상 실질과세의 원칙에 의하여 기준시가에 의한 과세표준보다 실지거래가액에 의한 과세표준이 우선되어야 하고, 대법원 판례에서도 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 초과할 수 없다고 판시하고 있어 쟁점자산에 대한 양도소득세 과세표준은 실지거래가액에 의하여 산정하여야 함에도 처분청이 기준시가에 의하여 산정한 것은 부당하므로 이 건 양도차익은 청구인이 제시한 실지거래가액에 의하여 다시 산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

소득세법 제96조

및 제97조의 규정에 의하면, 부동산 양도에 따른 양도소득세의 과세표준과 세액은 기준시가에 의하여 산정함이 원칙이고, 실지거래가액은 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이전에 납세자가 증빙자료를 갖추어 실지거래가액을 신고하는 경우에 한하여 적용되는 것이나, 청구인은 이 건 양도소득세 과세표준 및 세액 결정일 이전에 양도소득세 신고를 하지 아니하였을 뿐만 아니라, 검인계약서 이외에 신빙성있는 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 청구인이 제시한 가액이 실지거래가액인지 여부를 확인하기 어렵고, 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 초과하는지 여부도 확인하기 어려우므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점자산에 대한 양도차익을 청구인이 제시한 실지거래가액에 의하여 다시 산정하여야 하는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2004.12.31 법률 제7289호로 개정되기 전의 것)

제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점자산을 2003.4.22 취득하여 2004.9.14 양도하였으나, 법정신고기한인 2005.5.31까지 양도소득과세표준 예정신고 및 확정신고를 하지 아니하였다.

(2) 처분청은 쟁점자산에 대한 양도차익을 기준시가(양도가액 54,613,560원, 취득가액 42,777,480원, 필요경비 1,283,324원)에 의하여 10,552,756원으로 산정하고, 청구인에게 이 건 양도소득세 3,572,200원을 과세하였다.

(3) 청구인은 이 건 이의신청당시 쟁점자산을 45,000천원에 취득하여 50,000천원에 양도하였다며, 취득 및 양도당시의 매매계약서를 제시하였는 바, 처분청은 ① 청구인이 제시한 매매계약서가 매매당시의 실지거래가액을 반영한 계약서가 아니라 취득세 및 등록세 납부를 위하여 임의로 작성한 검인계약서로 보이고, ② 쟁점부동산의 등기부 등본을 보면, 채권최고액 65백만원의 근저당(저당권자 : 주식회사 OOOOOO)이 1996.12.6 설정되었다가, 2003.3.20 해지되었음에도 취득당시 매매계약서(계약일자 2003.2.13)에서 동 근저당에 대한 특약내용을 기재하지 아니하였으며, ③ 쟁점자산(201호) 옆 호수인 202호의 2004.10.14자 매매가액이 78백만원인데도 쟁점자산을 2004.9.14에 50백만원에 양도하였다고 주장하는 것은 신빙성이 없다고 보아, 청구인이 제시한 취득 및 양도당시의 매매계약서상 매매가액을 쟁점자산의 실지거래가액으로 인정하지 아니하였음을 알 수 있다.

(4) 이에 대하여 청구인은 매매계약서에 근저당에 대한 특약내용이 없는 것은 당해 거래가 실지거래인지 여부를 판단하는 것과는 아무런 관련이 없으며, 옆동 거래가격이 78백만원이라 하더라도 청구인이 빛 청산을 위하여 쟁점자산을 급하게 매도하면서 매매가액을 50백만원으로 하였다 하더라도 이를 실지거래가액을 보지 않을 이유가 없다고 주장하면서 청구인이 이의신청 당시 제출하였던 검인계약서를 제시하고 있다.

(5) 전시 법령의 규정에 의하면, 부동산 양도차익의 산정은 기준시가에 의하는 것이 원칙이나, 양도자가 양도소득세 과세표준과 세액의 결정일 이전에 증빙서류를 갖추어 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에 한하여 예외적으로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있다고 규정하고 있는 바, 청구인은 쟁점자산을 양도한 후 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이전에 증빙서류를 갖추어 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하지 아니하였으므로 처분청이 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 이 건 양도차익을 산정한 것은 적법한 것으로 판단된다.

(6) 또한, 검인계약서상의 매매가액이라 하더라도 그것이 거래당시의 실제 거래내용을 반영한 것이라면, 이를 실지거래가액으로 볼 수 있다 할 것이고, 대법원 판례에 의하면 ‘기준시가에 의한 양도차익’은 ‘실지거래 양도가액’의 범위를 초과할 수 없고, ‘기준시가에 의하여 산정한 세액’은 ‘실지거래가액에 의한 양도차익’의 범위를 초과할 수 없다고 판시하고 있으나(OOO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO OO O), 이 건의 경우, 청구인이 제출한 자료에 의하더라도 기준시가에 의한 양도차익이 10,552,756원으로 실지거래 양도가액 50백만원의 범위내에 있고, 기준시가에 의하여 산정한 세액도 3,572,200원으로 실지거래가액에 의한 양도차익 5백만원(양도가액 50백만원 - 45백만원)의 범위내에 있으므로 이 건 과세처분이 과잉금지의 원칙에 위배되는 처분이라고 보기도 어려운 것으로 보인다.

따라서, 이 건 양도차익을 청구인이 제시한 실지거래가액에 의하여 다시 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.