이유
1. 사실

청구인은 부산시 남구 OO동 OOOO OO OOOO에 주소를 둔 사람으로, 서울특별시가 73.2.28 서울 O동 토지구획정리사업지구 OOOOOO OO 체비지 예정면적 71.3평(이하 “종전토지”라고 한다)과 상환하는 조건으로 발행한 토지공채증서(액면금액 926,900원)가 시중에 유통되는 것을 청구인이 77.10.15 성명미상인으로부터 매입하여 이를 77.10.28 서울특별시에 반납하면서 위 체비지를 매입하기로 하는 계약(매매가액 : 926,900원)을 체결한 사실이 있고, 그후 위 체비지가 83.9.24자 서울특별시 공고 제533호에 의거 서울 OO 토지구획정리지구 OOOOO OOO 체비지 예정면적 187.5평방미터(권리면적 180.4평방미터, 징수면적 7.1평방미터)로 환지예정지 변경됨에 따라 83.12.21 서울특별시에 위 징수면적 7.1평방미터에 대한 토지대금 1,505,200원을 납부하고 서울특별시와 위 OO체비지 예정면적 187.5평방미터(이하 “이 건 환지토지”라고 한다)에 대한 갱신계약을 체결한 사실이 있는 바,

청구인이 위와 같이 취득한 이 건 환지토지를 87.5.6 청구외 OOO에게 양도한데 대하여 처분청은 이 건 환지토지의 양도차익을

소득세법 시행령 제170조

제1항 단서규정에 의거 결정함에 있어 이 건 환지토지중 종전토지에 대한 권리면적과 징수면적의 취득시기를 공히 종전토지 취득일인 77.10.28로 보아 취득가액은 83.12.21자 갱신계약서에 기재된 2,432,100원(권리면적 926,900원, 징수면적 1,505,200원)으로 하고 그 양도가액은

소득세법 시행령 제115조

제1항 제1호 다목 및

같은법 시행규칙 제56조의 5

제5항의 규정에 의한 환산가액으로 결정하여 89.8.22자로 청구인에게 87년 귀속분 양도소득세 9,114,370원 및 동 방위세 2,148,240원을 결정고지하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 서울특별시로부터 당초 취득한 종전토지가 토지구획정리사업법에 의한 환지지정에 따라 이 건 환지토지로 환지예정지 변경된 사실이 서울특별시 공문(도개 30261-012, 90.1.11)에 의거 확인되고 있어 83.12.21 서울특별시 에 납부한 징수면적에 대한 토지대금 1,505,200원은 환지청산금임을 알 수 있고, 따라서 취득원가로 볼 수 없으므로 이 건 환지토지의 양도가액을 환산결정함에 있어서는 종전토지의 취득가액 926,900원만을 기준함에 타당하고, 설사 취득원가에 해당된다 할지라도 동 징수면적에 대한 토지대금을 83.12.21 납부한바 있으므로 83.12.21을 취득시로 하여 그 양도가액을 환산결정하여야 하고 권리면적의 취득시기만을 77.10.28로 그 양도가액을 환산결정함이 타당함에도 처분청이 권리면적과 징수면적의 취득시기를 구분함이 없이 일괄하여 77.10.28 취득한 것으로 보아 이 건 환지토지의 양도가액을 환산결정하여 전시 세액을 고지함은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

이 건 토지의 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 77.10.28 당초 토지를 926,900원에 매입하기로 하는 계약체결을 하였으나, 83.12.21 서울시측의 사정에 의하여 계약갱신을 하면서 증가된 면적에 대한 토지대금 1,505,200원을 더 지급하였으므로 청구인이 최종적으로 계약에 의하여 취득한 이 건 토지의 취득가액은 2,432,100원이 되는 것이고, 청구인은 이 건 토지증가면적에 대하여 지급한 토지대금 1,505,200원은 설비비 및 개량비로서 필요경비일 뿐 취득가액이 아니라는 주장은 청구인이 이미 질의하여 회신받은 바와 같이(재산 01254-2996, 89.8.14) “토지구획정리사업의 시행으로 인한 환지처분시” 종전토지에 대한 권리면적 이외의 증가된 면적에 대한 환지청산금은

소득세법 시행령 제94조

제2항에 규정된 설비비와 개량비에 해당하는 것이나 청구인의 경우는 종전토지가 있어 토지구획정리사업의 시행으로 인하여 발생한 환지청산금이 아니고 단순히 서울시와 계약당사자로서 민사상 토지를 사고파는 매매행위를 함에 있어 매매목적물의 변동으로 인하여 계약 갱신한 것에 지나지 않을 뿐이므로 최종갱신계약에 따라 취득한 매매가액 2,432,100원을 취득가액으로 보아야 할 것이고, 따라서 이 부분 청구주장 역시 그 이유가 되지 못하는 것이며, 아울러 그 취득시기에 관하여 보더라도 청구인은 이 건 부동산을 당초 77.10.28 O동지구 체비지로 취득하였으나 서울시의 사정에 의하여 83.12.21 OO지구 환지예정지 체비지로 바꾸어 교부받은 것이므로 당초 O동지구 체비지를 취득한 날이 그 취득시기라 할 것이므로 청구인의 주장은 이유없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구의 쟁점은 이 건 환지토지중 권리면적과 징수면적에 대한 취득시기를 공히 77.10.28로 본 당초처분의 당부를 가리는데 있다

5. 심리 및 판단

거주자에 대한 양도차익 계산방법을 규정하고 있는

소득세법 제23조

제4항, 제45조 제1항 제1호,

동법 시행령 제170조

제1항, 제4항 제1호 및 제115조 제1항 제1호 (다)목의 규정을 종합하여 보면, 취득 및 양도중 하나가 국가·지방자치단체 또는 법인과의 거래이고, 또 다른 하나가 개인과의 거래로 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에 지방자치단체등과의 실지거래가액과 이를 환산하여 계산한 기준시가(이하 “환산가액”이라 한다)를 취득 또는 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하도록 규정하고 있음을 알 수 있는 바,

이 건의 경우 청구인이 77.10.28 서울시와 매매계약체결하여 종전토지(71.3평)를 926,900원에 취득하였다가 종전토지가 서울시 공고 제533호에 의거 이 건 환지토지로 환지예정지 변경됨에 따라 83.12.21자로 서울특별시와 이 건 환지토지 187.5평방미터(권리면적 180.4평방미터, 징수면적 7.1평방미터)를 2,432,100원(권리면적 926,900원, 징수면적 1,505,200원)에 매매키로 하는 갱신계약을 체결하면서 위 징수면적에 대한 토지대금 1,505,200원을 서울특별시에 추가 납부한 사실, 87.5.6 이 건 환지토지를 청구외 OOO에게 양도한 사실등에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 바,

위 다툼없는 사실과 관련하여 먼저 위 징수면적을 더 교부받고 납부한 1,505,200원의 성격에 대하여 살펴보면,

청구인은 동 금액이 설비비 및 개량비에 해당된다고 주장하나 동 금액은 서울특별시가 종전토지의 권리면적을 초과하는 면적을 환지예정지로 교부하면서 징수한 것임을 볼 때 징수면적에 대한 취득가액이라고 보는 것이 실질관계에 부합된다 하겠다.

다음 이 건 환지토지의 취득시기 및 취득가액에 대하여 살펴보면, 처분청은 이 건 환지토지 187.5평방미터중에서 권리면적과 징수면적을 구분함이 없이 공히 77.10.28에 2,432,100원에 취득한 것으로 보았으나 앞서 본 바와 같이 징수면적에 대한 토지대금으로 납부한 1,505,200원이 청구인의 취득원가로 인정되는 이상 종전토지의 권리면적인 180.4평방미터의 취득시기는

소득세법 시행령 제53조

의 규정에 의거 종전토지의 취득시기인 77.10.28로 그 취득가액은 926,900원으로 봄이 타당하며, 징수면적 7.1평방미터의 취득시기는 그 토지대금을 납부한 83.12.21로, 그 취득가액은 납부대금 1,505,200원으로 봄이 합당하다고 하겠다(동지 : 국심 90서107, 90.4.10, 국심 88중1479, 89.2.22, 국심 88서625, 88.8.19외 다수).

따라서 이 건 환지토지의 양도가액을 전시 법조에 의거 환산결정함에 있어서는 권리면적과 징수면적을 구분하여 권리면적의 경우에는 77.10.28에 926,900원으로 취득하여 87.5.6 양도한 것으로 보아 환산결정하고, 징수면적의 경우에는 83.12.21에 1,505,200원으로 취득하여 87.5.6에 양도한 것으로 보아 환산결정함이 타당하다고 판단되므로 이를 다투는 청구인의 주장은 일부 이유있다고 판단된다.

6 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.