이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2002.5.31.(등기접수일 2002.6.8.) OOO 67-1 전 3,652㎡ 및 같은 리 67-7 도로 25㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2009.8.5. 매형인 박OOO 외 1인에게 양도한 후, 실지거래가액으로 양도차익을 산정(양도가액 OOO원, 취득가액을 OOO원)하여 해당 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 당초 청구인이 서OOO으로부터 쟁점토지와 OOO 60 공장용지 1,646㎡ 및 위 지상건물 418㎡, 잡종지 291㎡(이하 “쟁점외부동산”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점외부동산을 합하여 “이 건 부동산”이라 한다)를 OOO원에 일괄구입하여 각 자산별 가액이 불분명한 것으로 보아 총 취득가액 OOO원을 기준시가로 안분계산하여, 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 하고 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 부인하여 2010.11.10.

청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다

.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.3. 이의신청을 거쳐 2011.2.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지의 실지취득가액이 청구인이 신고한 가액임에도 처분청이 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 이 건 부동산 전체 취득가액을 이 건 부동산의 각 자산별 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 취득가액을 산정하고 과세한 처분은 부당하다.

(가) 쟁점토지의 취득경위

청구인은 청구인의 매형인 박OOO와 당초 이 건 부동산을 OOO원에 공동으로 취득하기로 하고 박OOO로부터 위임을 받아 청구인을 매수인으로 하여 2002.4.17. 이 건 부동산의 매매계약을 체결하였으나, 청구인과 박OOO의 합의와 선택에 따라 이 건 부동산 중 쟁점토지는 청구인이, 쟁점외부동산은 박OOO가 각 취득키로 하고 청구인이 총 매수대금의 1/2인 OOO원을 지불하고 쟁점토지를 단독으로 취득·등기하였고, 박OOO도 총 매매대금의 1/2인 OOO원을 지급하고 박OOO 단독으로 쟁점외부동산을 취득하였으며, 쟁점토지와 쟁점외부동산이 각각 동일한 취득가액이 된 것은 쟁점토지가 도로변에 인접하여 단위당 가치가 높았기 때문이며, 청구인은 쟁점토지상에 공장신축을 위하여 단독으로 구입하게 된 것이다.

(나) 쟁점토지의 양도경위

청구인은 쟁점토지상에 공장을 설립코자 하였으나 OOO시청의 도시개발규제 강화로 공장용지 전용허가를 얻지 못하고 부득이 OOO에 새로운 공장부지를 마련하였고, 공장신축 자금 마련을 위하여 쟁점토지를 박OOO에게 양도하게 된 것이다.

(다) 과세처분 및 처분청 의견의 부당성

① 처분청은 이 건 부동산의 전소유자가 일괄 매매가액을 기준시가 비율로 안분한 토지금액을 양도가액으로 신고하였다 하여 청구인의 실가신고에도 불구하고 기준시가비율로 취득가액을 안분한 것은 부당한 처분이다.

② 처분청이 청구인이 신고한 취득가액이 매입자간 임의로 산정한 가액이라고 주장하는 것은 부당하다.

쟁점토지의 취득이후 양도시점까지 개별공시지가가 계속 상승한 것은 쟁점토지의 실제 가치를 반영한 것으로서 처분청이 쟁점토지를 이 건 부동산 취득가격의 30%로 평가한 것은 타당하지 않다는 것을 반증하고 있고, 쟁점토지의 가치가 양도당시 이 건 부동산 전체 가치의 46%에 이르는 사실에 비추어도 처분청의 계산방식이 잘못된 사실을 반영하고 있으며, 모든 토지의 거래가 기준시가 비율로 실지거래가 형성되지 않는 것이고 쟁점토지는 취득당시 공시지가가 저평가되어 있었는바, 쟁점토지와 쟁점외부동산 토지는 취득당시와 양도당시에 도시계획상의 변동내용이 없음에도 처분청이 취득당시 기준시가만을 기준으로 취득가액을 환산함은 현실을 무시한 처분이다.

③ 청구인이 제출한 당초 이 건 부동산 매매계약서는 매수인이 2인임을 특약사항으로 기재하여 매수인이 청구인, 박OOO임을 표시하였고, 취득대금은 각자의 취득금액에 따라 잔여대금을 지급하고 등기하였으며, 당시 이 건 부동산의 매매를 중개한 OOO공인중개사 대표 박OOO이 이러한 사실을 확인하는 내용의 확인서를 제출하여 실지거래가 확인됨에도 처분청이 쟁점토지와 쟁점외부동산의 실지 취득가액이 불분명한 것으로 본 것은 부당하다.

(2) 쟁점토지는 청구인의 주소와 직선거리로 20㎞를 초과하나 청구인의 생활범위는 OOO공장주변이고 그 곳에서 가까운 쟁점토지를 청구인이 직접 경작하고 농작물을 수확하였으므로, 주민등록 주소지가 멀다는 이유로 비사업용 토지로 판정함은 현실을 외면한 부당한 처분이다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지의 취득가액을 기준시가 비율로 안분계산한 처분은 정당하다.

(가) 청구인은 쟁점토지와 쟁점외부동산을 함께 구입하기로 계약하였고, 계약서상 “매수인은 2인으로 한다”라고 기재하는 등의 내용만으로는 매수가액이 취득한 명의자 별로 특정되었다고 볼 수 없다.

(나) 쟁점토지는 농지전용이 불가능한 토지로 상대적으로 활용가치가 낮은 부동산이고, 쟁점외부동산과 비교할 때 기준시가에 의하여 산출한 가액이 현저한 차이가 있으며, 쟁점외부동산을 취득한 박OOO는 청구인의 매형으로 특수관계자에 해당하여 이를 동일한 가액으로 취득하였다는 것은 통상적으로 인정되는 시가로 볼 수 없다.

(다) 쟁점토지는 비사업용 토지로 고율과세와 장기보유특별공제가 배제되어 상대적으로 많은 세금이 계산되는 반면, 쟁점외부동산은 그렇지 아니하여 청구인이 박OOO와 특수관계인 점을 감안할 때, 취득가액을 임의로 계산하여 양도차익이 편중될 경우 세액을 부당히 감소시키기 위한 방법으로 악용될 여지가 있다.

(라) 청구인이 실제 지급하였다고 주장하는 금액은 쟁점토지의 시가로 볼 수 없고, 각 필지별 실지 취득가액을 알 수 없는 경우에 해당하여

「소득세법 시행령」제166조

제6항에 의하여 안분계산함이 타당하다.

(2) 쟁점토지는 재촌요건에 해당하지 아니하여 비사업용 토지에 해당하므로 장기보유특별공제 적용을 배제함이 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액을 실지 취득가액으로 인정할 것인지 여부

② 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 배제한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 개정된 것) 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

제104조의3【비사업용 토지의 범위】① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의7에서 "비사업용 토지"라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간 동안 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)를 말한다.

1. 전·답 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.

나. 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 및 시지역(

「지방자치법」제3조

제4항의 규정에 의한 도·농복합형태의 시의 읍·면 지역을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 농지. 다만, 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지가 특별시·광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 종료되지 아니한 농지를 제외한다.

(2) 소득세법 시행령(2009.2.4. 대통령령 제21301호로 개정된 것) 제166조【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는

「부가가치세법 시행령」제48조의2

제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

제168조의6【비사업용 토지의 기간기준】법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령이 정하는 기간"이란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각목의 모두에 해당하는 기간

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

제168조의8 【농지의 범위 등】① 법 제104조의3 제1항 제1호에서 "농지"라 함은 전·답 및 과수원으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말한다. 이 경우 농지의 경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소(池沼)·농도·수로 등의 토지부분을 포함한다.

② 법 제104조의3 제1항 제1호 가목 본문에서 "소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지"라 함은 농지의 소재지와 동일한 시·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다), 연접한 시·군·구 또는 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주(이하 "재촌"이라 한다)하는 자가

「농지법」제2조

제5호의 규정에 따른 자경(이하 "자경"이라 한다)을 하는 농지를 제외한 농지를 말한다.

(3)

부가가시세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19892호로 개정된 것)

제48조의2【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등" 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한

「소득세법」제99조

의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

(4)

농지법 제2조

【정의】이 법에서 정하는 용어의 정의는 다음과 같다.

5. “자경”이라 함은 농업인이 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유농지에서 농작물을 경작하거나 재배하는 것을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다.

(가) 청구인과 처분청 사이에 이 건 부동산의 계약일, 취득가액, 양도일, 양도가액, 청구인과 박OOO가 취득시 각각 부담한 OOO원에 대해서는 다툼이 없다.

(나) 쟁점토지의 등기부등본에는 청구인이 2002.6.8. 서OOO으로부터 매매를 등기원인으로 취득하여 2009.8.5. 박OOO와 신OOO에게 소유권이전한 것으로 나타나고, 쟁점외부동산의 등기부등본에는 박OOO가 2002.6.8. 서OOO으로부터 매매를 등기원인으로 취득한 것으로 나타난다.

(다) 매도인 서OOO과 매수인 청구인이 2002.4.17. 계약한 이 건 부동산매매계약서에는 서OOO이 OOO외 3필지(쟁점토지 및 쟁점외부동산)를 OOO원(계약금 계약시OOO원, 중도금 2002.5.17. OOO원, 잔금 2002.5.31. OOO원)에 청구인에게 양도하기로 한 내용이 나타나며, 특약사항은 다음과 같다.

<특약사항>

① 매도인은 중도금을 받은 후 잔금지급 전까지 위 부동산에 설정된 근저당권을 전부 해지함

② 잔금지급일자는 계약서의 날짜에도 불구하고, 중도금 지급직후 매수자가 은행대출절차를 신속히 진행하여 최대한 지급일자를 단축함

③ 동소 67-1의 61평에 대한 지적분할은 잔금지급전까지 매도인이 지적을 정리해주고, 분할경계는 별지의 도면대로 함

④ 동소 67-1 전은 현재 축사용지로 농지전용허가 신청하여 놓은 상태이며, 차후 전용허가에 대한 명의변경을 해야 할 경우 매도인은 제반 필요한 서류 등을 매수인에게 인계함

⑤ 위 부동산 지상위에 설치한 장비와 제반야적물 등은 잔금지급전까지 매도인이 전부 철수, 철거함

⑥ 매수인은 2인 명의로 함

⑦ 각종 공과금은 잔금지급일을 기준으로 정산함

⑧ 동소 67-7 도로 8평에 대하여는 매도인이 보상을 받지 않았을 경우 공시지가로 정산함

(라) 쟁점토지의 검인계약서에는 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있고, 쟁점외부동산의 검인계약서에는 매매대금이 OOO원(건물 OOO원, 토지 OOO원)으로 기재되어 있다.

(마) 처분청 조사보고서(2010년 8월 작성) 주요내용은 다음과 같

다.

1) 청구인은 일괄 구입계약한 금액이 OOO원 중 본인이 부담한 OOO원을 취득가액으로 신고하였으나, 매수가액이 취득한 명의자 별로 특정되지 아니하였고, 기준시가에 의해 산출한 가액과 현저한 차이가 있어 그 구분이 불분명한 것으로 보아 아래 <표1>과 같이 취득가액을 기준시가로 안분계산하였다.

OOOOOOOOOO OOOOO OOOOOOO OOOO OOOO

(O) OOOOO OOOOOO OOOO OOOOOOOOOOOOO OOOOO OOOOOO OO

2) 쟁점토지는 농지전용이 불가능한 토지로 상대적으로 활용가치가 낮은 부동산이고, 기준시가로 산출한 가액이 쟁점외부동산과 비교하여 2.5배로 현저한 차이가 있음에도 일괄계약한 이 건 부동산의 취득가액을 동일한 금액으로 부담하였으므로, 청구인의 실제부담액과 기준시가에 의해 안분계산한 가액의 차이 OOO원을 청구인이 박OOO에게 이익을 분여한 것으로 보아 증여세를 과세코자 한다.

3) 세무조사시 청구인에 대한 문답서에는 ① 박OOO와 청구인이 취득대금을 1/2로 균등하게 지급한 이유를 계약 후 자금이 부족하여 농지부분은 청구인, 공장부분은 박OOO가 매수하기로 협의하였기 때문이고, ② 전체토지에 대해서 1/2로 취득하지 않은 이유를 묻는 질문에는 공장용지와 농지부분이기에 청구인은 공장이 있었고, 박OOO는 공장이 없어서 공장용지를 박OOO 소유로 이전하게 되었으며, ③ 쟁점토지는 농지전용이 불가능한 토지로 기준시가가 OOO원이고 쟁점외부동산은 기준시가가 OOO원으로 평가되어 취득당시 가격차이가 있었던 것으로 확인되는데, 이를 알고 있었느냐는 질문에 정확하게 알지 못했다고 답변하였으며, ④ 전체토지의 취득과 관련하여 취득 전 또는 취득 후 가격차이의 보상을 위하여 박OOO와 청구인 간 이면계약 등 별도의 추가적인 계약이나 거래는 없었고, ⑤ 쟁점토지를 박OOO 외 1인에게 양도한 것은 공장용지로 변경할 수 없는 부지이고 자금이 필요해서 매매하게 되었다는 내용이 나타난다.

4) 세무조사시 박OOO 문답서에는 ① 박OOO와 청구인이 취득대금을 1/2로 균등하게 지급한 이유는 공장용지에 비하여 농지의 면적이 2배 정도 되다 보니 가격의 차이가 없이 1/2씩 대금이 지급되게 되었고, ② 박OOO는 공장이 필요하여 공장을 매입하기로 하여 청구인은 농지를 매입하게 된 것이며, ③ 쟁점토지를 박OOO 외 1인에게 양도한 것은 청구인의 자금사정 때문이었고, ④ 계약당시 처남인 청구인에게 계약금 일부를 송금하고, 중도금은 청구인 통장에 입금하였으며, 잔금은 수표인출하여 직접 서OOO에게 전달하였다는 내용이 나타난다.

(바) 청구인이 제시한 증빙은 다음과 같다.

1) 쟁점토지와 쟁점외부동산 토지의 1㎡당 기준시가 비교표는 아래 <표2>와 같고, 공시지가 평가액 및 전체토지에서 쟁점토지의 기준시가 점유비율은 아래 <표3>과 같다.

OOOOOOOOOO OOOOO OOOOOO OOO OOO OOOO OOO

(OO : O, O)

(O) OOOO OOOOO OOOOO

2) 박OOO는 확인서(2010.9.10., 인감첨부)에서 2002년 당시 OOO 임대공장에서 호이스트 크레인 제작업 사업을 하고 있던 중 공장이 협소하여 수차례 공장부지를 물색하였고, 처남인 청구인에게도 좋은 자리 있으면 연락을 부탁하였으며, 2002년 4월 경 처남으로부터 연락을 받고 OOO에 마땅한 공장이 있다고 하면서 의향을 물어와 확인하여 보니 위치 및 기본건물이 사용하기에 안성맞춤이라 생각하여 매입하기로 하고, 현 농지는 처남인 청구인이 구입하여 당시 용도변경 후 공장을 건축하겠다 하여 서로 좋은 일이라 생각하여 매입하기로 결정하고 계약당시 계약금과 중도금을 처남인 청구인 통장으로 입금하여 매도인에게 지불하고, 잔금은 은행에서 대출받은 자금 중 자기앞 수표로 하여 직접 중개인 부동산을 방문하여 지불하였다.

3) OOO공인중개사무소 대표 박OOO은 부동산 중개사실확인서(인감첨부)에서 2002년 4월경 OOO 60, 60-1의 공장용지, 잡종지 및 같은 리 67-1, 67-2의 농지를 매도인 서OOO으로부터 부동산매매중개를 의뢰받아 청구인과 박OOO가 매수하겠다는 이야기를 듣고 매매계약서를 작성하였는바, 당시 박OOO는 매매계약에 대해 청구인한테 위임을 하여 매매계약행위에 대하여 일체의 책임을 진다고 들었고, 매수인이 청구인과 박OOO 2명인 관계로 계약서의 특약사항에도 2인으로 명기하였으며, 매매대금(OOO원)도 청구인과 박OOO가 대금을 준비하여 매도인에게 지급하고 소유권이전등기에 필요한 인감증명서 등의 서류를 전달하였다.

2010.11.10.자 박OOO의 사실확인서에서는 당초 전체토지를 2002.4.17. 매매계약당시 청구인이 단독으로 참여하여 계약서를 작성하였으나, 쟁점외부동산은 청구인의 매형인 박OOO가 매수하여 공장을 운영하고, 쟁점토지는 청구인이 실제로 매수하는 걸로 매도자, 매수자, 중개업자가 합의하였고, 총 매매대금 중 청구인이 OOO원을 박OOO가 OOO원을 각각 완불하고 매도자 서OOO으로부터 소유권을 이전받았으며, 소유권 이전시 계약당시의 내용대로 매매계약서를 각각 재작성했어야 했으나 법무사가 소유권이전용 매매계약서를 어차피 구분하여 작성한다고 하여 중개업자인 본인이 대수롭지 않게 생각하여 그 점을 간과하였고, 청구인은 미래가치로 볼 때 쟁점토지가 대로에 접해 있어서 투자가치가 크다고 보고 도로쪽 땅을 원했고, 박OOO는 부득이 공장이전 문제로 공장용지와 건물을 선택했던 것이며, 중개업자인 본인이 판단하기에도 투자가치로는 도로에 접한 토지를 매수하는 것이 유리하였고, 당시 OOO 토지가격이 폭등하기 시작하여 도로에 접한 농지나 임야의 경우는 매물이 하루가 다르게 땅값이 상승하던 시기였고, 전체토지의 경우 OOO시에 인접하고 OOO 소재지와도 근접하여 당시 OOO과 OOO 일원의 땅값이 대로에 접한 농지나 임야의 경우 평당 최소 OOO원 이상을 상회하였고, 이면도로에 접한 공장용지는 평당 OOO원 이상 형성되었으며, 당시 매도자인 서OOO은 대로에 접한 OOO 67-1 농지의 평당가격을 중개업자인 본인에게 처음에는 평당 OOO원을 받아달라고 하였으나, 중개사 본인이 몇 개월간 지속적으로 가격하향을 설득하고 매도자 본인이 그 당시 과다한 채무에 시달려 결국, 공장용지와 도로변 농지를 일괄매매해 주는 조건으로 하고, 청구인이 일괄매각을 성사시켜 주는 조건으로 도로변 농지가격을 평당 OOO원선에서 중개업자가 확답을 받아와 매매계약이 성사되었던 것이고, 그 후 매도자 서OOO으로부터 중개인 본인에게 믿고 맡겼더니 땅값을 너무 터무니없이 싸게 팔았다고 부하직원 전무를 통해 몇 차례 원망의 소리를 들었으며 현재까지도 그 서운함을 표시하고 있으며, OOO시 같은 개발지역의 토지 공시지가를 보면, 대지나 공장용지의 경우는 이미 개발(용도변경)이 완료된 지목으로 공시지가와 실제 거래가역이 큰 차이가 없으나, 도로에 접한 농지나 임야의 경우는 공시지가는 낮으나 실제 거래가격은 공시지가의 10배에서 심지어 50배가 넘는 경우도 많아서 단순히 공시지가를 기준으로 과거 토지의 거래가격을 환산하는 것은 현실과 너무 맞지 않다는 내용을 확인하고 있다.

4) 이 건 관련 대금지급내역은 아래 <표4>와 같다.

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5) 청구인이 제시한 공장설립변경승인서(1999.11.16. 작성, 승인권자 OOO시장)에는 OOO산업기계(대표자 청구인)의 면적이 확장(부지면적 820㎡→6,362㎡)된 사실이 나타나고, 공장설립변경승인과 관련하여 농지조성비 및 전용부담금에 대한 OOO시장의 공문(시행일자 : 1999.11.23.) 및 건축허가서(허가일 : 2000.1.4.)를 제출하였으며, 청구인이 제시한 공장등록증명서에는 OOO크레인주식회사(대표자 청구인)가 OOO 353에서2009.8.24. 공장등록된 것으로 나타난다.

6) 청구인이 제시한 쟁점토지 및 쟁점외부동산 토지의 지적 임야도에 의하면, 쟁점토지(농지)는 도로에 접한 것으로 나타나고 있고, 쟁점외부동산(공장용지)은 쟁점토지의 뒷면에 위치하고 쟁점토지와 접한 도로 보다 좁은 이면도로에 접한 것으로 나타나고 있다.

(사) 위의 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지가 농지전용이 불가능한 토지로 상대적으로 활용가치가 낮은 부동산이고, 쟁점외부동산과 비교할 때 기준시가에 의하여 산출한 가액이 현저한 차이가 있으며, 쟁점외부동산을 취득한 박OOO는 청구인의 매형으로 특수관계자에 해당하여 쟁점토지와 쟁점외부동산을 동일한 가액으로 취득하였다는 것은 통상적으로 인정되는 시가로 볼 수 없다는 의견이나, 이 건 부동산 취득당시 매매계약서(특약사항)에 청구인 등 2인이 이 건 부동산의 매수자로 기재되어 있고, 이 건 부동산 매매대금을 청구인과 박OOO가 각 1/2씩 부담한 사실이 금융증빙 등으로 확인되며, 이 건 부동산 중 쟁점토지는 청구인, 쟁점외부동산은 박OOO 명의로 각각 소유권이전등기한 것으로 나타나는 점, 쟁점토지가 쟁점외부동산 토지보다 더 넓은 도로에 위치하고 있어 향후 개발가능성 등을 감안하면 기준시가만으로 그 가치가 차이가 나는 것으로 보기 어려운 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인과 박OOO가 이 건 부동산을 매입하면서 쟁점토지와 쟁점외부동산을 구분하여 각각 동일한 금액으로 필요에 따라 매입한 것으로 보이므로, 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지 취득가액을 부인하고 처분청이 이 건 부동산의 취득가액을 각 자산별 기준시가로 안분하여 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다.

(가) 청구인은 1998.2.2.부터 OOO 107 OOO아파트 106동 2202호에 전입하여 현재까지 거주하고 있고, 쟁점토지 소재지인 OOO 67-1과 청구인 주소지와의 거리는 약 직선거리 28㎞정도이다.

(나) 청구인은 비사업용 토지에 대한 청구주장을 뒷받침하는 구체적인 증빙을 제시하고 있지 아니하다.

(다) 위의 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비사업용 토지에 대한 부당성을 주장하고 있지만, 재촌요건에 부합하지 아니하고, 경작에 대한 증빙을 제시하고 있지 아니하므로, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로

「국세기본법」제81조

, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.