이유
1. 사실 및 원처분

청구인은 아래 쟁점토지를 92.6.16 청구외 OOO등 12인에게 양도하였다.

【쟁점토지】

소 재 지

지 목

면 적

① 경기도 용인군 모현면 OO리 O OOOOO

② 같은 곳 O OOOOO

③ 같은 곳 O OOOOO

임야

임야

임야

2,985 ㎡

974 ㎡

57,330 ㎡

청구인은 쟁점토지의 양도시기를 등기접수일인 92.6.16로 보아 92년 개별공시지가에 의하여 양도소득세 81,373,980원을 산출하여 92.7.31 자산양도차익 예정신고·납부를 하였다.

처분청은 청구외 OOO에 대한 세무조사시 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO에게 실질적으로 양도하였으며, 91.10.9 청구외 OOO으로부터 잔금을 지급받은 사실을 확인하고 이 날짜가 잔금청산일로서 쟁점토지의 양도시기로 보아 쟁점토지의 양도차익을 91년 공시지가에 의하여 경정하여 93.5.16 청구인에게 91년 귀속 양도소득세 77,930,530원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 93.7.13 심사청구를 거쳐, 93.10.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

(1) 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도하기로 계약하면서(당초계약 91.4.26 계약금 75,000,000원, 91.5.20 및 91.6.20 중도금 각 200,000,000원, 91.8.12 잔금 525,000,000원 총 1,000,000,000원의 지급조건이었으나 재계약으로 중도금 지급없이 91.6.3 계약금 175,000,000원, 91.7.30 잔금 825,000,000원을 지급받기로 함) 청구인이 소유하고 있는 쟁점토지 후면의 임야에 대한 진입로를 매수인이 건설한다는 조건으로 하였기 때문에 쟁점토지의 양도시기는 이 조건이 성취되어 등기가 이전된 날짜인 92.6.16로 보아야 한다.(소득세법 기본통칙 2-11-6---27 참조)

① 쟁점토지를 포함한 청구인이 소유한 임야 33,470평 중 쟁점토지(계약서상 약 20,000평으로 평당 50,000원씩 계산하였으나 공부상 18,540평으로 총매매가액은 927,000,000원임)를 양도하게 되면 쟁점토지 뒤에 위치한 나머지 임야의 경제적 가치가 하락하게 되어 나머지 임야에 진입할 수 있는 진입로 개설을 매수인이 책임지는 조건으로 하였다.

② 쟁점토지의 매수자인 청구외 OOO이 91.7.30까지 진입로 확보를 이행하지 못하였는 데도 잔금 지급이 연기된 것은 진입로 토지의 취득등 매수인의 사정과 간청을 청구인이 감안한 것이며 청구인과 매수인과의 각서 등에서 진입로 개설이 전제조건임을 계속 명시하고 있다.

③ 따라서 이 계약은 진입로 확보와 개설을 조건부로 하는 조건부매매계약이므로 계약의 전제조건인 진입로 확보와 개설이 이루어져 소유권 이전등기를 접수한 92.6.16이 양도시기이다.

(2) 처분청은 청구인이 91.10.9 청구외 OOO으로부터 452,000,000원을 받고 보관증을 작성한 날을 잔금청산일로 보았으나 다음과 같은 사유로 잔금청산일로 볼 수 없다.

① 청구외 OOO은 재계약에 의하여 91.6.3 계약금 175,000,000원을 지급하고 91.7.30까지 지급하기로 된 잔금 825,000,000원을 지급하지 못 하자(진입로 개설도 못 함) 91.8.30까지 지급하기로 하고 우선 300,000,000원을 청구인에게 지급하였으나 나머지 잔금을 91.9.30까지 다시 연기하는 각서를 인증한 바 있다.

② 위와 같이 청구외 OOO은 재계약일 이후 위 각서일까지 매매약정조건 및 매매대금을 수차례 연기하다가 91.10.9 약정 잔금중 452,000,000원을 청구인에게 보관시키면서 “임야 매도금 일부로 보관하되 진입로를 계약에 명시된 바와 같이 10월 말일까지 개설치 못할시는 보관금은 반환하고 당초 매매계약은 무효키로 함”과 같이 이는 청구인에게 보관시킨 것이지 잔금 청산으로 볼 수 없으며 청구외 OOO은 91.10.20 진입로 공사에 필요하다 하여 50,000,000원을 회수하여 갔고 청구인은 이에 대하여 이자를 수령한 사실이 없으므로 보관금임이 명백하고 차후에 수령하였으므로 그 날이 잔금청산일이다.

③ 청구인이 위 보관금을 쟁점토지의 잔금으로 영수하였다면 등기이전에 필요한 서류와 거래사실 확인용 인감증명서를 매수인에게 제출치 않을 이유가 없다.

(3) 92.7.31 청구인이 쟁점토지의 양도에 따른 자산양도차익 예정신고시 자진신고 납부한 양도소득세 81,373,980원의 세액 계산에 다음과 같은 오류가 있으며 양도소득세는 정부부과결정으로서 과오납한 3,018,540원은 이를 환급하여야 한다.

① 쟁점토지①의 취득일은 82.3.26로서 84.6.30 이전이므로 60.4원/㎡을 적용하여야 하나 84.7.1이후 가액인 30원/㎡을 적용하였다.

② 쟁점토지의 양도시기는 92.6.16로서 92.6월중 도매물가 상승율 1.6%가 누락되었다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인은 당초 91.4.26 청구외 OOO에게 매매하기로 계약하였다가(면적 2만평 단가 평당 5만원, 총 10억원) 91.6.3 매수인을 청구외 OOO으로하여 다시 계약하였는 바, 계약일에 175,000,000원을, 91.7.30 잔금 825,000,000원을 받기로하고 진입로 개설 등을 약정한 사실과 청구인이 91.6.3 계약금 175,000,000원과 91.8.30 중도금으로 300,000,000원을 받고 91.10.9 쟁점토지의 면적을 18,540평으로 매도대금을 927,000,000원으로 확정한 후 같은 날 잔금 452,000,000원을 받았음이 확인된다.

(2) 또한 당초 잔금 지급일자를 91.7.30 로 정하였다가 매수인의 요청으로 91.8.30로 연기하여 300,000,000원을 받고 다시 91.9.30로 연기하였으며 91.9.30까지 매수인이 약속을 이행하지 못 할 때는 계약금 175,000,000원을 매도인 소유로 하기로 각서를 작성한 사실이 확인된다.

(3) 따라서 청구인이 쟁점토지를 양도하고 분할에 의하여 면적을 확정하고 매도대금을 최종적으로 받은 날은 91.10.9이 확실하며 계약서에 첨부된 합의각서는 계약을 원만히 이행하기 위하여 필요한 사항을 정한 것이지 계약의 성립에 영향을 미치는 중요한 핵심사항을 정한 것은 아님이 잔금지급일자를 수차 연기한 점과 합의각서에는 매수인이 진입로 확보를 91.7.31까지 하도록 정하였음에도 이를 지키지 못하고 92.6.10경에야 확보하였으나 계약이 파기되지 않고 그대로 이행된 점에서 더욱 그러하다 할 것이므로 쟁점토지의 양도시기를 잔금지급일이 확인되는 91.10.9로 보아 양도소득세를 경정한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건은 쟁점토지의 양도시기를 등기접수일인 92.6.16로 할 것인지(쟁점1)와 자진신고·납부한 양도소득세의 계산에 오류가 있었는지 여부(쟁점2)에 다툼이 있다.

나. 관련법령을 보면

소득세법 제27조

및 같은 법 시행령 제53조 제1항 제1호에 「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급 약정일. 다만 잔급지급 약정일이 확인되지 아니 하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급 약정일로 부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부, 등록부, 또는 명부 등에 기재된 등기 접수일로 한다.」고 규정하고 있으며, 소득세법 기본통칙 2-11-6--27【조건부매매인 경우 양도·취득시기】에 「조건부로 자산을 매매하는 경우 그 조건 성취일이 양도 또는 취득시기가 된다.」고 규정되고 있다.

다. 사실관계를 보면

(1) 청구인이 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도하기로 하고 작성한 91.4.26 및 91.6.3 매매계약서에 의하면

① 청구외 OOO이 실질 매수자로서 91.4.26 작성한 당초계약서에 쟁점토지의 면적을 약 2만평으로 하고 평당 5만원씩 총 매매대금을 일십억원에 하되 계약금으로 계약 당일 75,000,000원, 중도금으로 91.5.20 및 91.6.20 각 200,000,000원, 잔금으로 91.8.12 525,000,000원을 지불하기로 하며 1차 중도금 지급일인 91.5.20까지 진입로를 매수인이 책임지고 확보하는 것으로 되어 있으며,

② 91.6.3 청구인은 쟁점토지의 매매계약서를 다시 작성하였는 데 매수인은 청구외 OOO으로 그 보증인을 청구외 OOO으로 하였으며 매매대금 지급조건을 계약금으로 계약 당일 175,000,000원, 중도금 지급 없이 잔금으로 91.7.30 825,000,000원을 지불하기로 하였으며 별지 합의각서 제9항에 “진입로 매입에 대하여는 현 농토 기존도로 위치로 하고 농지 매입은 매수인이 책임지기로 하며 매도인의 임야로 도로를 개설할 부분은 매도인이 제공하며 이후 본도로가 완성시 기부체납하고 군 도로로 확정한다”고 되어 있다.

(2) 청구외 OOO을 각서인으로 하고 청구외 OOO을 보증인으로 한 각서(인증서, 동부 1991년 제365호, 공증인가 OOOO법률사무소, 91.9.5)에 의하면

①

각서인은 91.6.3 쟁점토지를 청구인으로부터 취득하기로 매매계약을 체결하고 계약금으로 175,000,000원을 지불하고 잔금 825,000,000원을 동년 7.30까지 지불키로 하며 임야 진입로와 이전에 대한 일체의 허가는 매수인이 책임지기로 하였으며

② 잔금 지불일까지 매수인의 사정으로 준비가 되지 않아 91.8.30까지 기일을 연기받으며 우선 준비된 300,000,000원을 총무 OOO에게 보관하고 91.8.30까지 약속을 이행하지 못 하면 계약금으로 지불한 175,000,000원을 포기한다는 각서를 91.7.31 제출한 바 있고

③ 91.9.30까지 약속을 이행하지 못 할 때에는 매수인이 수차 위약 하였으므로 계약금 175,000,000원을 포기하고 보관중인 300,000,000원도 매도인측에서 계획중인 종중 일에 사용하다가 쟁점토지를 제3자에게 양도한 후 반환 받기로 하는 내용 등 각서를 공증한 사실이 있다.

(3) 처분청이 제출한 자료에 의하면

① 청구인은 91.10.10 쟁점토지 매매대금중 잔금 452,000,000원을 지급받고 보관증을 작성하였으며 이 보관증에 10월 말까지 진입로를 개설하지 못 할 경우에는 당초 매매계약을 무효로 한다고 하고 있으며

② 청구외 OOO이 조사 관서인 서울지방국세청 세무공무원에게 제출한 확인서에 “91.10.6 쟁점토지를 청구인으로부터 927,000,000원에 취득한 사실이 있음”을 진술하고 있으며

③ OOO씨 OOO파 OO회 총무인 청구외 OOO은 91.10.6 쟁점토지를 청구외 OOO에게 927,000,000원에 양도하였다고(당초 계약은 20,000평을 평당 50,000원씩으로 체결하였으나 편의상 18,540평으로 분할하여 양도한 가액임) 확인하고 있으며, 조사관서와의 문답서에 “쟁점토지의 매매계약을 청구외 OOO과 체결하고 계약금으로 75,000,000원을 영수한 뒤 1차 중도금은 91.5.20, 2차 중도금은 91.6.20 각각 200,000,000원을 받았으나, 잔금은 도로 개설을 조건으로 하였기 때문에 91.10.6에 525,000,000원을 받았으나 도로개설이 이루어지지 않아 잔금으로 영수한 것으로 하지 않고 현금보관증을 매수인에게 교부하였다”고 하고 있다.

(4) 기타 청구인은 쟁점토지의 분할 양도에 따른 도로개설이 언제 이루어 졌는지 여부를 알 수 있는 증빙 제시가 없으며, 청구외 OOO이 청구인에게 보관시켰던 잔금 중 50,000,000원을 공사대금으로 다시 가져갔다가 언제 청구인에게 지급하였는지에 대한 금융자료의 제시가 없으며 쟁점토지가 등기부상 청구인의 소유에서 어떤 경위로 청구외 OOO외 11인에게 이전되었는지에 대한 자료 제시가 없다.

라. 쟁점1: 쟁점토지의 양도가 조건부매매인 것으로 보고 그 조건(도로개설)이 성취되어 등기부등본상 소유권 이전등기된 날(접수일)을 양도시기로 할 것인지 잔금상당액을 현금보관한 91.10.9을 잔금청산일로 보아 이때를 양도시기로 할 것인지에 대하여 보면

(1) 위 사실 관계에서 확인되는 바와 같이 청구인은 쟁점토지를 청구외 OOO에게 양도한 것이지(당초 매매계약서상 매수인이 청구외 OOO이고 재계약자인 OOO은 OOO의 대리인일 뿐이며 청구외 OOO이 쟁점 토지의 매매금액을 지불한 점 등에서 이 사실이 인정됨) 공부상 소유권이 이전 등기된 청구외 OOO등 12인에게 직접 양도한 것이 아니므로 소유권이 이전 등기된 날을 양도시기로 볼 수 없고

(2) 청구인이 91.10.10(당초 처분청은 91.10.9을 잔금청산일로 보았음) 청구외 OOO으로부터 잔금 명목으로 452,000,000원을 받고 보관증을 교부하였기 때문에 이를 잔금청산일로 볼 수 없다고 주장하지만

① 이는 청구인이 형식적으로 현금보관증을 교부하여 준 것에 불과하고 그 실질 내용은 청구인이 등기일 이전에 잔금을 지급받았다고 볼 수밖에 없으며 그 날짜는 청구인과 청구외 OOO이 확인한 날짜인 91.10.10이며

② 만약 조건부매매라 하더라도 그 조건의 성취시에 매매대금을 정산하여야 하는데 청구인은 93.4.26 청구외 OOO 명의로 경기도 용인군 모현면 OO리 OOOOOO에서 OO리 OOOOO까지 구간의 사도설치허가서만 제출하고 있을 뿐이며 청구인이 주장하는 도로 개설 조건 약정사항이 이행되었는지 여부가 현재까지 확인되지 아니 하고(94.1.6 당심 확인 자료요구에 그 성취여부를 제시하지 못함), 청구인과 청구외 OOO간에 약정·각서 등을 여러번 변경 작성한 사실로 미루어 볼 때 청구인이 조건 성취여부에 불구하고 청구외 OOO으로부터 91.10.10 쟁점토지 양도 잔금을 지급받았다고 보는 것이 사회통념상 타당하므로 이 날을 잔금청산일인 양도시기로 보아야 할 것으로 판단되며

(3) 청구인은 잔금 명목으로 보관하고 있던 452,000,000원중 50,000,000원을 청구외 OOO에게 공사자금으로 주었다가 등기 시점에 되돌려 받았기 때문에 그 보관한 날짜가 잔금청산일이 아니라고 주장하지만 청구주장이 사실이라면 청구외 OOO이 50,000,000원을 실질적으로 빌려 갔는지 여부를 입증하여야 하는데도 이에 대한 증빙제시가 없으므로 위 452,000,000원을 지급받아 보관한 날을 잔금 청산일로 볼 수 밖에 없다 할 것이다.

마. 쟁점2: 청구인이 쟁점토지의 양도차익 예정신고시 잘못 계산한 양도차익에 대하여 살펴보면

(1) 청구인이 쟁점토지에 대한 양도차익 예정신고 납부시 그 세액계산 내역을 보면 81.9.15 취득한 쟁점토지①의 토지등급이 30등급으로서 84.6.30이전 토지 등급가액에 의하면 60.4원/㎡임에도 취득가액환산시 84.7.1이후 토지등급가액인 30원/㎡을 적용하였음이 확인되고,

(2)

국세기본법 제22조

및 같은 법 시행령 제10조의 2 제2호에 의하면 양도소득세는 정부결정 세목이므로 양도자의 신고로서 곧 과세표준과 세액이 확정되는 것이 아니고 정부가 과세표준과 세액을 확정하여 납세의무자에게 통지함으로써 조세채권이 구체적으로 확정된다 할 것이므로 정부의 양도소득세 부과처분내용이 양도자의 잘못된 신고 내용을 그대로 인용함으로써 동 부과처분에 오류가 발생하였다 하더라도 납세의무자로서는 권리 또는 이익을 침해당한 경우에 해당한다고 봄이 타당하다 할 것이므로(대법원 82누383, 84.3.27, 국심89서375, 89.7.3참조), 이 건 비록 청구인이 오류로 쟁점토지의 자산양도차익 및 세액을 계산하고 예정신고·납부를 하였다 하더라도 그 부과처분에는 오류가 있음이 확인되므로 쟁점토지①의 경우 그 취득가액을 환산할 때 60.4원/㎡으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다 할 것이다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 양도차익계산시 92.6월중 도매물가 상승율 1.6%를 추가공제하여야 한다고 주장하지만 앞에서 본 바와 같이 양도시기를 91.10.10로 보아야 하므로 청구주장은 이유 없다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.