이유
1. 원처분 개요

청구인은 89.8.7 경기도 광주군 광주읍 OO리 OOOOOO 소재 OOOOOOO OOOO(건물 43.72㎡, 대지권 27.5㎡)를 수원지방법원 성남지원에서 5,710,000원에 경락 허가결정을 받아, 89.12.28 청구외 OOO에게 13,000,000원에 양도하였다.

처분청은 위 주택 양도에 대하여 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하여 91.5.16 청구인에게 89년 귀속 양도소득세 5,047,550원 및 동 방위세 504,750원을 결정 고지하자, 청구인은 이에 불복, 전심절차를 거쳐 91.12.23 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구인이 위 주택을 경락받을 당시, 청구외 OOO이 동 주택을 임대보증금 7,000,000원에 임차하고 있었고, 청구인은 위 주택을 명도받기 위해

주택임대차보호법 제3조

제2항 및 제3조의2 규정에 따라 위 OOO에게 임대보증금 7,000,000원을 대위변제 하였으므로 이 건 양도차익 계산시 이를 필요경비로 인정해야 한다는 주장이다.

나. 국세청장은 법원의 경락허가 결정에 있어 위 주택의 명도책임은 경락자가 진다는 조건의 입증자료가 없음을 볼 때 청구인에게 임대보증금 지급책임이 있다고 볼 수 없고, 청구인이 위 임대보증금을 실제로 부담했다는 증빙자료가 없으므로 이를 필요경비로 인정할 수 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건의 다툼은 청구인이 위 주택을 경락받을 당시 동 주택의 기존 임차인의 임대보증금을 대위변제한 것을 청구인의 양도소득금액 계산시 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

(1) 위 주택 경락 당시의

주택임대차보호법 제3조

제2항의 규정에 의하면 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”라고 규정하고 있어 일응 청구인이 전세보증금을 대위변제할 책임이 있는 것으로 보인다.

(2) 그러나 같은조 제3항 및

민법 제578조

에서 “임대차의 목적이 된 주택이 경매의 목적물이 된 경우에는 매도인의 담보책임등과 관련하여 경락인은 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액을 청구할 수 있고, 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금 전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다”라고 규정하고 있다. 따라서 경락에 의해 주택을 취득한 경우에는 청구인이 비록 임차보증금을 대위변제하였다 할지라도 법상 전소유자인 채무자나 경락대금을 교부받은 채권자에게 계약해제청구, 대금감액청구 또는 대금의 전부나 일부의 반환청구를 할 수 있기 때문에 전소유자(당초 임대인)가 상환하지 아니한 임대보증금에 대하여 청구인이 대위변제할 법적의무가 있다고 볼 수 없다.

(3) 그러므로 청구인이 임의로 대위변제한 위 임대보증금을

소득세법 제45조

제1항 제1호 가목에 규정한 “자산의 취득에 소요된 실지거래가액”에 포함시켜 양도차익을 계산하여야 한다는 청구인 주장은 받아들이기 어렵다.

나. 위 심리결과 청구인주장은 이유없다고 판단되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.