이유
1. 처분개요 가. 청구인은 2003.8.25. OOO에 소재하는 나대지 655㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 AAA 및 그 배우자 BBB로부터 매입하여 쟁점토지에 건물(지상 4층, 연면적 1,120.89㎡, 이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 2004.9.17. 신축하였고, 이후 2018.11.25. 쟁점부동산을 OOO원(=쟁점토지 OOO원 + 쟁점건물 OOO원)에 양도하면서, 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원[=쟁점토지 OOO원(취·등록세를 제외한 매입가액은 OOO원) + 쟁점건물 OOO원]으로 하여 2019.1.22. 양도소득세 OOO원을 예정신고·납부하였다. 위 예정신고 당시 청구인은 쟁점토지 취득가액의 증빙서류로 쟁점토지의 매매대금이 OOO원으로 기재된 부동산매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)를 제출하였다. 나. 처분청은 2020.11.2.∼2020.11.20. 기간 동안 쟁점부동산에 대한 양도소득세 예정신고에 대하여 조사한 결과, 쟁점토지의 취득가액을 청구인이 신고한 OOO원이 아닌 OOO원으로 보아 2020.12.4. 예상고지세액 OOO원의 세무조사 결과통지를 하였으며, 이에 청구인은 2020.12.31. 처분청에 과세전적부심사청구를 청구하였고, 처분청은 2021.1.26. 쟁점부동산의 사업소득(건물 임대)과 관련된 재무상태표상의 쟁점토지 장부가액 OOO원과 당초 조사시 취득가액 인정액인 OOO원의 차액인 OOO원의 인정여부를 재조사하라는 재조사 결정을 하였다. 다. 처분청은 2021.2.22.∼2021.3.12. 기간 동안 재조사를 실시한 결과, 쟁점토지 취득가액을 장부가액 OOO원으로 하여 2021.3.22. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2021.3.31. 이의신청을 거쳐 2021.8.11. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 쟁점매매계약서는 원본과 같은 내용의 사본계약서이다. 쟁점매매계약서는 양도자 AAA 및 BBB, 양수자 CCC, OOO공인중개사 DDD이 2003.8.14. 작성한 정상적인 계약서임을 확인할 수 있다. 양도자 등의 주소와 주민등록번호, 전화번호, 실인 등이 모두 정상적이며, 부동산매매계약서 양식은 2003년 사용되었던 양식으로 대한공인중개사협회의 협력업체인 OOO(포장이사전문업체, EEE)가 광고되어 있는 것이 확인된다. (2) 처분청은 쟁점매매계약서가 사본이며, 기재사항에 다수 오류가 존재하여 계약서의 진정성을 인정하기 어렵다는 의견이나, 이러한 의견은 다음과 같은 이유로 부당하다. (가) 청구인의 배우자 FFF은 2018.2.14.부터 2019.10.7.까지 OOO에서 OOO공인중개사 사무소를 운영하였고, 2019.1.31. 양도소득세 신고 후 양도세 신고 관련 서류를 사무실인 OOO공인중개사 사무실에 보관하고 있었는데, 2019년 3월경 사무실이 복잡하여 서류를 정리하는 과정에서 부주의로 잘못 버린 것으로 추정되며, 처분청에서 쟁점토지 취득 관련 증빙 서류를 요구하여 해명자료를 제출하면서 부동산매매계약서 원본이 없어진 것을 알게 되었다. (나) 처분청이 제시한 쟁점매매계약서상의 오류 사항은 공인중개사, 양도자, 양수자가 단순한 착오나 실수로 인해 발생한 일반적인 하자이며, 중대한 하자가 아니다. ① 매매대금란에 “OOO원”으로 표기한 것은 한글로 기록할 때 착오로 실수를 한 것이며 OOO 옆에 숫자로 “OOO”로 기록되어 있다. ② 양도자의 실제주소가 OOO임에도 “OOO”으로 기재한 것은 “OOO”을 “OOO”로 착오한 것이다. ③ 양도자는 AAA와 그 배우자 BBB로서 공동양도자임에도 불구하고 BBB가 양도자의 대리인으로 기재된 것은 대한공인중개사협회의 부동산매매계약서 서식을 그대로 사용한 것에 따른 단순 착오이다. ④ 양도자 BBB 주민등록번호가 OOO에도 OOO로 표기된 것은 “OOO”을 “OOO”으로 착오한 것이다. ⑤ 양수자(청구인) 주소가 “OOO”임에도 “OOO”로 기재된 것은 “OOO”를 “OOO”로 착오한 것이다. ⑥ 공인중개사 주소는 “OOO”이나 “OOO”로 표기한 것은 OOO이 OOO 및 OOO로 구분되기는 하나, OOO를 OOO으로 표기하는 것은 사회통념상 일반적인 것이다. ⑦ 영수필 관련 날인이 양도자의 도장으로 날인되어야 하는데 양수자의 도장으로 날인된 것은 계약금 OOO원을 주고 받으면서 도장을 찍을 때 착오로 양도자와 양수자 도장을 바꿔 사용한 결과이다. (3) 처분청은 청구인이 쟁점토지의 취득대금의 증빙자료로 제시한 금융거래내역 중 쟁점토지의 소유권이전등기일(2003.8.25.)보다 뒤늦게 출금된 금액들은 일반적인 부동산 거래에 있어서의 금융거래 관행과 차이가 있다는 이유 등으로 쟁점토지의 취득자금으로 보기 어렵다고 판단하였으나, 이는 다음과 같은 사정을 고려하였을 때 잘못된 판단이다. 청구인 및 그 배우자 FFF의 농협 통장 출금 내역, 쟁점토지의 양도자인 AAA와 AAA가 운영하는 OOO의 입금내역 및 청구인의 배우자 FFF의 자금출처와 상환 내역 등 쟁점토지 매매와 관련된 금융거래내역을 정리하면 아래 OOO과 같다. 이와 같이 청구인의 계좌에서 약 OOO원, 청구인의 배우자 계좌에서 약 OOO원 합계 OOO원이 출금된 사실, 양도자의 계좌로 약 OOO원이 입금된 사실, 친척과 직원들로부터 OOO원을 빌린 사실이 확인된다. 결국 쟁점토지 매매대금 OOO원 중 대출금 OOO원을 제외한 OOO원의 자금출처는 청구인의 OOO의 수입금액과 청구인의 배우자 FFF의 OOO 대출금 OOO만원, FFF이 OOO 근무시 받은 급여와 친척과 직원들로부터 차용한 OOO원임을 확인할 수 있다. 위 OOO의 금융거래내역 외에도 양도자 AAA와 BBB가 양도에 관한 매매계약서와 부동산거래확인서를 인감증명서와 함께 제출하였고, 거래당시 공인중개사였던 OOO공인중개사 DDD 대표도 부동산거래 사실확인서를 인감증명서와 함께 제출하였으므로 과세관청은 쟁점매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 쟁점매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정해야 할 것이고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 과세관청이 입증하여야 한다(OOO지방법원 2017.10.31. 선고 2017구단50277 판결, 같은 뜻임). 조사시 청구인이나 그 배우자 FFF에게 공인중개사의 중개수수료에 대하여 질의한 사실이 없어 답변하지 않았으나, 중개수수료는 2003.8.18. OOO원, 2003.8.22. OOO원 합계 OOO원이 FFF 농협계좌에서 출금되어 현금으로 지급되었다. (4) 처분청은 쟁점매매계약서가 실제계약서라면 복식부기의무자인 청구인이 제출한 재무상태표에 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 계상하였을 것이나, OOO원으로 계상한 것으로 보아 OOO원이 실제 취득가액이라는 의견이나, 양도소득세 신고시 제출한 표준대차대조표상 기재가액은 그 시점에서 평가한 토지 및 건물의 자산가치를 의미하는 것일 뿐 당시의 실지거래가액을 의미하는 것은 아니고 장부가액도 증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 실지거래가액으로 인정하는 것이므로 표준대차대조표상 가액을 실지거래가액으로 볼 수 없다(OOO 판결). 장부에 계상된 쟁점토지의 취득가액은 취득일(2003.8.25.)로부터 7년이 지난 2010년 귀속분부터 장부에 OOO원으로 처음 기록되었는데 처음부터 기장을 해온 OOO회계사무실은 쟁점토지의 취득가액 관련 자료는 보존기한이 지나서 보관되어 있지 않아 알 수 없다는 의견이며, 장부에 계상된 쟁점토지의 취득가액 OOO원은 2003년 취득당시 공시지가 금액(OOO원)이나 장부에 처음 계상한 2010년 공시지가 금액(OOO원)도 아니며, 2019.1.31. OOO회계사무실에서 양도소득세 신고를 대리하였는데 쟁점토지의 실지거래가액이 부동산매매계약서 등 증빙에 의하여 OOO원으로 확인되었다면 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 양도소득세 신고를 할 수가 없었을 것이다. 현재는 회계사무실에서 부동산에 대한 장부를 기장할 때 매매계약서를 요구하여 실지 거래가액을 확인하고 계상을 하지만, 17년 전에는 보통 기준시가로 양도소득세를 신고하는 관계로 청구인의 계좌 출금액과 기준시가를 비교하여 높은 것으로 계상을 하고 있었고, 본 건의 경우에도 청구인의 출금 합계가 OOO원으로 OOO회계사무소 여직원은 이 금액(OOO원)을 쟁점토지의 취득가액으로 장부에 계상했을 가능성이 크다. (5) 부동산매매의 대금지급은 양도자와 양수자 간에 특별한 사정이 있을 경우 계약서 내용과 다를 수밖에 없는데, 쟁점부동산의 경우도 양도자 AAA가 OOO은행에 OOO원의 대출금이 있어서 융자금 OOO원을 승계하기로 한 특별한 경우이고, 청구인의 배우자 FFF은 쟁점부동산 취득당시 OOO에 근무하고 있어 2003.8.25. OOO으로부터 OOO의 담보 대출을 실행하여 청구인 계좌로 입금받아 OOO은행의 대출금 OOO원을 2003.8.25. 상환하였음이 쟁점부동산의 등기부등본을 통하여 확인되며, 소유권 이전도 2003.8.25. 이루어졌다. OOO 대출 OOO원을 실행하여 OOO은행의 대출금 OOO원을 상환하는 과정에서 소유권 이전은 실질적인 잔금청산일(2003.10.1) 이전인 2003.8.25.에 이루어졌다. 청구인과 그 배우자 FFF은 OOO에서 거래한 출금 내용을 확인하고자 하였으나 전표보관 기간(5년)이 지나서 확인이 불가능하였다. 현재 기준으로 보면 모든 거래를 계좌이체하는 것이 당연하지만 쟁점토지 계약 당시(2003.8.14.)는 양도소득세도 기준시가로 계산하고 수표나 현금으로 지급하는 것이 관행이었다. 양도자 AAA 부부는 OOO을 운영했는데 쟁점토지 양도 당시 사업이 매우 부진하여 사업자금이 많이 필요했고 OOO은행 대출금 OOO원에 대하여 2003.8.25.이 경과되면 연체이자가 발생하여 크게 부담을 느꼈는바, OOO에 근무 중인 FFF을 믿고 잔금 청산 전 등기서류를 넘겨주었다. 쟁점토지의 등기부등본에서 2003.3.25. 근저당권자 OOO은행으로부터 채권최고액 OOO원이 설정되었다가 2003.8.25. 근저당권자 OOO으로부터 채권최고액 OOO원이 설정되어 OOO은행 채권최고액 OOO원은 2003.8.25. 말소된 사실이 확인된다. (6) 쟁점토지의 취득가액은 OOO원으로 취득당시 공시지가 금액 OOO원(2003년 공시지가 OOO원×655㎡=OOO원) 대비 263.9%로 다소 높다고 생각할 수 있으나, 청구인은 OOO을 유치하는 조건으로 2003.8.14. 사줄 것을 권유받았고 취득당시 OOO 브랜드의 가치는 크고 OOO에서 사업장 위치도 좋고 OOO 매장을 운영해본 경험도 있어서 AAA(주)로부터 OOO 유치가 안 될 경우 토지취득 계약은 무효임을 명시하여 쟁점토지를 구입하게 되었다. (7) 쟁점토지의 취득가액 적정성 여부를 인근 유사 부동산의 취득당시 실지거래 금액을 가지고 파악한바, 쟁점토지 인근의 OOO는 공시지가금액 대비 222.5%(2006.8.30.취득), 243.7%(2006.10.2. 취득)로 인근 유사 부동산과 차이가 거의 없고 유사하다. 나. 처분청 의견 (1) 쟁점토지의 개별공시지가는 OOO원(OOO원×655㎡)으로 청구인이 신고한 쟁점토지 취득실가(OOO원)는 기준시가 대비 264.19%에 달하는 과다한 금액으로 판단된다. 처분청은 쟁점매매계약서의 진위 여부를 확인하기 위하여 원본 제출을 요청하였으나, 청구인의 배우자는 2020.11.2. 간이문답서를 통하여 원본을 분실했다고 하였으며, 청구인도 이를 인정하면서 양도소득세 신고시 제출한 쟁점매매계약서는 2019년부터 기장을 계속해 온 담당 회계사가 가지고 있던 사본을 제출한 것이라고 확인하였다. 사본인 쟁점매매계약서는 아래 OOO 및 OOO, OOO와 같이 중대한 오류가 다수 발견된다. 이처럼 쟁점매매계약서에는 거래당사자들과 공인중개사가 참여하여 작성했다면 발생하지 않았을 중대한 하자가 다수 존재하며, 청구인이 제출한 부동산거래사실 확인서는 조사이후 특정목적으로 사후에 작성된 서류에 불과하다. 「소득세법」 제80조 제2항은 과세표준확정신고를 한 자가 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우 해당 과세기간의 과세표준을 경정한다고 규정하고 있으며, 법원은 부실한 계약서를 제출하는 경우에 대해 부동산매매계약서의 진정 성립을 인정할 수 없는 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 없다(대법원 1997.6.27. 선고 96누5810 판결)고 판단하였으며, 취득가액 등 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역의 것으로 입증책임이 납세자에게 있다(대법원 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결)고 판시하였다. (2) 청구인은 위 OOO과 같이 등기접수일(2003.8.25.) 이후에도 11차례에 걸쳐 쟁점토지 취득대금을 지급했다고 주장하나, 일반적인 부동산 거래와 달리 잔금청산 전에 등기 관련 서류를 인도받을 특별한 사정이 거래당사자로부터 확인되지 않으며, 청구인이 제출한 쟁점부동산 금융거래내역에는 지급거래 관련 수취인이 표기되어 있지 않다. 또한 양도대금 중 상당한 금액이 전 양도자인 AAA가 운영하는 법인인 OOO 법인계좌에 현금 입금되었다고 주장하나 그 금액이 쟁점토지의 취득대금이라는 직접적이고 구체적인 근거가 없다. 등기접수일(2003.8.25.) 이후 거래일인 2003.10.10.자 거래내역의 금액은 OOO원 및 OOO원으로 일반적으로 부동산 거래대금 지급시 백원 단위로 거래하지는 않으며, 위 금액은 수표로 지급되었는데 수표의 입금자는 양도인인 AAA가 운영한 OOO이다. 따라서 위 금액은 쟁점토지의 취득가액이 아니라 OOO의 운영 수익금액으로 보는 것이 타당하다. (3) 청구인의 종합소득세 신고서에 따르면, 쟁점부동산의 사업소득(건물 임대) 관련 재무상태표상 쟁점토지의 취득원가(장부가액)는 OOO원으로 확인되어, 처분청은 청구인의 기장대행업무를 담당하고 있는 OOO공인회계사사무소에 해당장부가액 계상근거에 대해 2021.2.24. 자료제출을 요구하였고, 이에 대하여 GGG은 CCC 근린생활시설 사업장은 2008년까지 간편장부대상으로 재무제표 없이 신고해오다가 2009년도에 복식기장대상자로 되어 재무제표를 작성했던 것으로 파악되며 재무제표 작성시 토지 건물가액에 대해 거래처로부터 관련자료를 제시받아 계상했을 것으로 추정되나, 그 당시 기장을 했던 여직원이 이미 퇴사하는 등 제출할 수 있는 관련자료가 없다고 회신하였다. 쟁점토지 취득당시인 2003년의 공시지가 금액은 OOO원, 장부에 최초 계상된 시점인 2010년의 공시지가 금액은 OOO원으로 각각 확인되는바, 쟁점토지 장부가액 OOO원은 임의로 계상하지 않고, 당초 계약서 등 정당한 근거서류에 의해 계상한 실가임을 알 수 있다. (4) 청구인의 배우자인 FFF(실질적인 거래 당사자)은 세무조사시, 2020.11.2.자 확인서를 통해 쟁점토지 매매계약서는 원본 분실로 제출이 불가하며, 쟁점토지 취득대금은 청구인의 계좌에서 전액 양도자에게 지급되었고, 쟁점토지 취득실가에 대한 추가 소명은 구비 서류가 없어 제출 불가하다고 확인하였으며, 2020.11.10.자 문답서에서 OOO에 2003년의 계좌 거래 내역을 조회 요청했으나 조회가 불가능하는 답변을 받았다고 진술하였고, 2021.3.10.자 확인서를 통해 소유권이전등기 접수일에 잔금 OOO원을 수표출금 후 양도자에 지급하였고, 양도자에게 지장물철거비용으로 OOO원 지급하였다고 확인하였다. 처분청이 OOO에 금융거래정보 제공 요청한 결과, 2003년의 관련 정보를 제공받았으며, 매매계약일부터 등기접수일까지의 기간 중 쟁점토지 취득대금으로 판단되는 금액은 OOO원에 불과하고, 지장물철거비용은 별도로 지급된 것으로 판단된다. 쟁점토지 양도자 AAA도 2020.11.17.자 확인서를 통해, 쟁점매매계약서는 실제 거래가격을 반영한 계약서이며, 계약서 원본은 너무 오래된 서류로서 보관하고 있지 않으며, 2003.8.14.에 계약금 OOO원 수취하고 이후 2003.8.25.까지 수시로 잔금을 수취하였으며, 매매대금 완납 후 양수자에게 등기 관련 서류 전달하였다고 확인하였으며, 2021.3.10.자 확인서를 통해, 지장물철거비용으로 양수자에게 해당 비용을 수령하였다고 확인하였다. 따라서 위 OOO의 금융거래 내역 중 매매계약일부터 소유권이전 접수일까지 총 7차례 거래된 청구인 및 청구인의 배우자 출금액 총액 OOO원과 양도인과 청구인의 진술이 일치하는 지장물철거비용 OOO원 합계 OOO원이 쟁점토지의 장부가액 OOO원과 일치하므로 직접지급액 및 장부가액 OOO원을 쟁점토지의 취득 실가로 결정함이 타당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액이 OOO원이라는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 (1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정된 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다. 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2) 소득세법 시행령(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 개정된 것) 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다. 1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 2019.1.22. 아래 OOO과 같이 쟁점토지의 취득가액을 OOO원, 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. (2) 양도소득세 신고시 제출한 취득가액 및 필요경비계산 상세명세서에 따르면, 취득가액 내역은 아래 OOO와 같다. 공인중개사 비용은 확인되지 않으며, 취·등록세와 관련된 지방세 납부확인서에 따르면 쟁점토지의 과세표준은 OOO원으로 기재되어 있다. (3) 청구인이 양도소득세 예정신고시 제출한 쟁점매매계약서는 아래 OOO과 같다. (4) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 2003.8.5.자 매매를 원인으로 2003.8.25. 취득(등기접수일)하였고, 2018.10.31.자 매매를 원인으로 2018.11.2. 양도(등기접수일)하였다. 2003.3.25. 설정된 근저당권(채권최고액 OOO원, 채무자 AAA, 근저당권자 주식회사 BBB)은 2003.8.25. 해지되었고, 2003.8.25. 설정된 근저당권(채권최고액 OOO원, 채무자 청구인, 근저당권자 OOO농업협동조합)은 2018.7.31. 해지되었다. 쟁점건물의 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 2004.10.1. 소유권보존등기를 하였고, 2018.10.31.자 매매를 원인으로 2018.11.2. 양도(등기접수일)하였다. (5) 처분청은 쟁점부동산의 양도소득세 신고에 대하여 세무조사한 후 아래 OOO의 양도자(AAA) 계좌에 입금된 금액인 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 2020.12.4. 예상고지세액 OOO원으로 세무조사 결과통지를 하였다. 처분청은 위 OOO의 ①~⑥ 합계액 OOO원은 매매계약일(2003.8.14.)부터 등기접수일(2003.8.25.)까지의 출금액으로써 양도자 계좌에 입금된 것이 확인되므로 취득대금으로 인정되나, ⑦~-21(⑦은 등록세, (18)은 취득세로 확인됨)은 등기접수일 이후의 출금액인 점, 양도자가 매매 당시 잔금 청산 후 등기관련 서류를 인도했다고 진술함 점 등에 비추어 취득대금으로 볼 수 없다고 판단하였다. (6) 처분청의 세무조사 당시 작성된 청구인의 배우자 FFF 등의 문답서 내용은 다음과 같다. (가) 청구인의 배우자 FFF은 2020.11.2.자 간이문답서를 통해, 쟁점토지 매매계약서의 원본을 분실하여 제출이 불가하며, 쟁점토지의 취득대금은 청구인의 계좌에서 전액 양도자에게 지급되었고, 쟁점토지 취득가액에 대한 추가 소명은 구비 서류가 없어 제출이 불가하다고 확인하였고, 2020.11.10.자 문답서를 통해, 쟁점매매계약서는 실제 계약서에 해당하며, OOO에 2003년 계좌거래내역 조회를 요청했으나 은행 직원이 2003년은 전산자료가 없어 조회가 안 된다는 답변을 들었고, 쟁점매매계약서상 오류가 있다는 점은 인정하나 이는 양도자 AAA와 사업상 친분이 있었기에 계약서의 매매가액과 특약사항만 중요하게 확인하였다고 답변하였다. (나) 양도자 AAA는 2020.11.17.자 간이문답서를 통해, 쟁점매매계약서는 실제 거래가격을 반영한 계약서이며, 원본은 너무 오래된 서류라 보관하고 있지 않으며, 계약금 OOO원은 수표 또는 계좌이체로 받았고, 잔금은 2003.8.14.부터 2003.8.25.사이에 수시로 미리 받은 걸로 기억하며, 매매대금 완납 후 소유권이전등기 관련 서류를 건네주었다고 답변하였다. (다) 쟁점매매계약서상 공인중개사로 기재되어 있는 DDD에 대한 2020.11.13.자 간이문답서에 따르면, DDD은 쟁점매매계약서가 임의작성한 계약서가 아니며 본인의 중개 하에 2003.8.14.에 작성된 계약서가 맞다고 진술하였으며, 쟁점매매계약서상 오류에 대하여는 계약 당시 금액만 정확하면 된다고 생각하였기 때문에 발생하였다는 취지로 답변하였다. (7) 청구인은 2020.12.31. 처분청에 과세전적부심사청구를 청구하였고, 처분청은 2021.1.26. 재무상태표에 기재된 쟁점토지 장부가액 OOO원과 당초 조사시 취득가액 인정액 OOO원의 차액인 OOO원의 인정여부를 재조사하라는 재조사 결정을 하였고, 이에 처분청은 2021.2.22.∼2021.3.12. 기간 동안 쟁점부동산에 대한 재조사를 실시한 결과, 소유권등기이전접수일(2003.8.25.)까지 직·간접적으로 출금된 청구인 및 그 배우자의 출금액이 OOO원과 일치하고, 지장물철거비용과 관련하여 청구인의 배우자 FFF 및 양도자 AAA의 진술이 일치하는 점 등을 이유로 쟁점토지 취득가액을 장부가액인 OOO원으로 판단하였다. 처분청의 재조사시, FFF은 2021.3.10.자 간이문답서를 통해, FFF은 청구인의 배우자로서 계약관계 일체에 관여하였으며, 소유권이전등기 접수일에 수표로 출금된 OOO원은 취득자금으로 양도자에게 지급하였고, 양도자에 지장물철거비용으로 OOO원 지급하였다고 확인하였다. 양도자 AAA의 2021.3.10.자 확인서에 따르면, AAA는 이전 2020.11.17.자 간이문답서 중 매매대금 완납 후 소유권이전등기 관련 서류를 건네주었다고 답변한 내용이 맞느냐는 질의에 “통상적으로 필요에 의해 그때그때 받았는데 날짜는 전혀 기억이 없다.”고 답변하였고, 양수자측에서 소유권이전접수일에 잔금으로 OOO원(수표)를 지급하였다고 하는데, 해당 수취내역 및 사용내역을 확인해 줄 수 있느냐는 질의에 “금융거래확인서 확인바랍니다. 통상적으로 저희는 수표와 어음을 받았을시 회사 내 금고에 보관하고 필요에 의하여 그때그때 사용했다.”고 답변하였고, 토지 매매과정에서 인근지번 건축물이 경계선 침범 문제로 지장물철거비용이 발생하였다고 하는데 해당 내용과 수취여부에 대해 말해달라는 질의에 대해 “네, 맞는 것 같습니다.”로 답변하였다. (8) CCC 소유 근린생활시설의 재무상태표에 따르면, 2016.12.31. 및 2017.12.31. 시점으로 쟁점토지의 가액이 OOO원으로 기재되어 있다. (9) 처분청은 2021.2.24. 공인회계사 GGG에게 쟁점토지 재무상태표와 장부계상 근거서류를 처분청에 제출하라는 내용의 공문을 보냈고, 공인회계사 GGG은 “CCC 근린생활시설 사업장은 2003년 8월경에 취득한 사업장으로 2008년까지 간편장부대상으로 재무제표 없이 신고해오다가 2009년도에 복식기장대상자가 되어 재무제표를 작성했던 것으로 파악되며, 재무제표 작성시 토지 건물가액에 대해 거래처로부터 관련 자료를 제시받아 계상했을 것으로 추정되나, 그 당시 기장을 했던 여직원도 이미 퇴사하여 그 당시 상황을 정확히 기억하는 사람이 없고 관련 자료나 장부도 보존 연한이 지났고 특히 2018년도에 폐업함으로써 관련 자료를 거래처에 이관하거나 폐기한 것으로 보여져 당사무소에 보관중인 자료가 없어서 제출하기 어렵다.”고 회신하였다. (10) 쟁점건물 관련 2004년경 작성된 민간건설공사 표준도급계약서에 따르면, 도급금액은 OOO원으로 확인된다. (11) 청구인은 청구주장의 입증을 위하여 다음과 같은 자료를 제출하였다. (가) 위 OOO과 관련된 금융거래내역 자료를 제출하였다. 그 중 주요내용을 정리하면 다음과 같다. 1) AAA의 BBB(계좌번호 : OOO) 거래내역조회서에 따르면, 소유권이전등기일(2003.8.25.)까지 입금된 금액 중 쟁점토지 관련된 금액이라고 주장하는 거래내역은 아래 OOO과 같이 합계 OOO원이다. 2) 청구인의 OOO(계좌번호 : OOO) 거래내역서에 따르면, 소유권이전등기일인 2003.8.25.에 OOO원이 입금된 후 출금된 것이 확인된다. 3) 청구인의 배우자 FFF의 OOO(계좌번호 : OOO) 거래내역서에 따르면, 소유권이전등기일인 2003.8.25.에 OOO원이 출금된 것이 확인된다. 4) 지장물철거비용 OOO원과 관련된 금융거래내역은 확인되지 아니한다. (나) 청구인은 쟁점토지와 인근유사토지의 취득가액을 비교할 때, 쟁점매매계약서상 취득가액은 적정한 가액이라고 주장하면서, 아래 OOO과 같은 자료를 제시하였다. (다) 쟁점토지의 양도자 AAA와 BBB는 2020.12.24.자 부동산거래사실 확인서를 통해, 매매대금총액이 OOO원이며, BBB 대출금 OOO원을 승계하는 조건으로 실지 매매대금 수령액은 OOO원인 점, 쟁점매매계약서 내용과 매매대금 수수일자가 일치하지 않는 사유는 OOO을 운영하였는데 영업부진으로 사업이 어려워 중도금 및 잔금을 일찍 또는 늦게 받은 것으로 기억되며, 계약서상 잔금은 BBB 대출금 OOO원을 승계하기로 하였으나, 2003.8.25. FFF이 OOO에 근무하고 있었고, OOO대출 OOO원을 실행하여 BBB 대출금 OOO원을 상환한다고 하여 2003.8.25. 잔금 일부를 못 받은 상태에서 소유권을 이전하게 된 점 등을 확인하였다. (라) 공인중개사 DDD은 2021.4.13.자 부동산 거래사실 확인서를 통해, 쟁점토지의 매매대금은 OOO원이며, 매매시 AAA주식회사 OOO을 유치하는 조건, AAA주식회사로부터 유치가 안 될 경우 무효 조건, BBB 대출금 OOO원 승계 조건 등이 있었고, 쟁점토지 중개에 따른 중개수수료는 OOO원으로 2003.8.18.에 OOO원, 2003.8.22.에 OOO원을 수령하였다고 확인하였다. (마) FFF의 금융거래내역서에 따르면, 2003.8.18. 및 2003.8.22.자에 현금 OOO원이 출금된 내역이 확인된다. (바) 청구인의 배우자 FFF은 1985.4.12.~2015.6.29. 기간 동안 OOO에 근무하였고 퇴직당시 직급이 전무라고 기재되어 있는 경력증명서를 제출하였다. (사) FFF은 2018.2.14. OOO공인중개사사무소를 개업하였다가 2019.10.7. 폐업하였다. (12) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 OOO원이라고 주장하나, 주장의 근거로 제시한 쟁점매매계약서는 원본이 아닌 사본으로서 사본만에 의한 증거의 제출은 정확성의 보증이 없어 원칙적으로 부적법하며, 원본의 존재 및 원본의 성립의 진정에 관하여 다툼이 있고 사본을 원본의 대용으로 하는데 대하여 상대방으로부터 이의가 있는 경우에는 원본을 대신할 수 없는 점(대법원 2002.8.23. 선고 2000다66133 판결), 쟁점매매계약서상 위 OOO와 같은 오류가 확인되는 점, 청구인의 주장에 따르게 되면, 쟁점토지의 2003.8.25.자 취득가액(OOO원)이 2018.11.25.자 양도가액(OOO원) 보다 더 높은 점, 청구인은 소유권등기이전일(2003.8.25.) 후의 입출금 거래내역이 쟁점토지의 취득가액과 관련된 거래라고 주장하나, 부동산매매거래는 잔금지급과 동시에 소유권이전등기가 이루어지는 것이 일반적인 거래방식이며, 청구인의 주장과 같이 소유권등기이전일 이후 2003.10.10.까지 거래가 이루어져야 할 특별한 사정이 있었다고 보기 어려운 점, 처분청에 따르면, AAA에게 입금된 거래내역 중 수표로 입금된 2003.10.10.자 OOO원 및 OOO원의 입금자는 양도인 AAA가 운영한 OOO으로 확인되는 점, CCC 소유 근린생활시설의 재무상태표에 따르면, 쟁점토지의 가액은 OOO원으로 기재되어 있는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.