이유
1. 원처분 개요

청구인은 ’87.9.16 청구외 OOOO개발공사와의 분양계약에 의하여 취득한 전라북도 이리시 O동 OOOOO 대지 285㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ’91.11.22 청구외 OOO에게 양도하고 ’91.12.20 실지거래가액(취득가액 : 28,862,370원, 양도가액 : 50,000,000원)으로 자산양도차익 예정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성 없다고 하여 기준시가로 양도차익을 산정, ’97.4.16 청구인에게 ’91년 귀속 양도소득세 77,116,330원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 ’97.6.12 이의신청과 ’97.8.16 심사청구를 거쳐 ’97.12.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인이 ’87.9.16 OOOO개발공사와 분양계약한 쟁점토지에 대한 잔금을 ’88.9.16 지급하고 이를 취득하여 보유하다가 ’90.11.26 청구외 OOO에게 양도하는 계약을 하면서 위 OOOO개발공사와의 계약시의 환매특약에 의한 매매특약연장조건이 끝나는 시점에 검인계약서를 작성하여 소유권이전등기를 하여 주기로 하였다. 그후 쟁점토지가 청구외 OOO에게 이전등기된 후 취득가액은 28,862,370원으로 하고 양도가액은 50,000,000원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 청구인이 신고한 50,000,000원은 검인계약서상의 가액으로 실지 청구인이 청구외 OOO로부터 받은 가액은 90,000,000원임이 매매계약서·매수인과 입회인의 거래사실확인서 및 금융자료에 의하여 인정되므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하여야 한다.

설령 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한다고 할지라도 이로 인한 양도차익은 실지양도가액을 초과할 수 없을 뿐더러 기준시가에 의하여 결정한 세액 또한 실지거래가액에 의한 양도차익을 벗어날 수 없는 데도 불구하고 기준시가로 인한 세액 전액을 고지함은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인은 양도소득세 과세표준과 세액의 결정일 이내에 청구인이 주장하는 실지양도가액에 관한 증빙을 갖추어 신고하지 아니하였으므로 소득세법상 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우에 해당하지 아니한다.

또한 예정신고시 청구인이 제출한 양도시의 매매계약서상 양도금액은 50,000,000원으로 불복청구시의 청구인이 주장하는 금액 90,000,000원과 상이하며, 청구인이 주장하는 양도가액 90,000,000원은 양도당시 공시지가 185,250,000원의 48%에 불과한데 이 거래만이 갖는 특수성을 찾을 수 없는 점으로 보아 청구인이 주장하는 실지양도가액은 신빙성이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

처분청이 쟁점토지 양도에 따른 양도소득금액을 결정할 당시에 적용되는

소득세법 제96조

제1호와 제97조 제1항 제1호에 의하면 양도차익을 결정함에 있어서의 양도가액과 취득가액은 기준시가로 함을 원칙으로 하지만 당해자산의 종류·보유기간·거래규모·거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 정하고 있다.

위 법률 규정의 위임에 따른 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호는 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 결정하도록 정하고 있다.

다. 사실 및 판단

(1) 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액 28,862,370원은 청구인과 OOOO개발공사간의 용지매매계약 관련서류에 의해 확인되고 있는 점으로 보아 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지취득가액은 확인된다 하겠다. 그러나 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지양도가액 90,000,000원이 확인되는지에 대하여 보면, 청구인이 쟁점토지를 양도하고 처분청에 한 자산양도차익예정신고시에 쟁점토지의 실지양도가액이 50,000,000원이라고 신고한 점과 쟁점토지의 실지양도가액을 90,000,000원으로 볼 만한 객관적인 거증이 없는 점등으로 보아 청구인이 주장하는 실지양도가액 90,000,000원은 신빙성이 있다 하기 어렵다.

그러하다면 실지취득가액은 확인되지만 실지양도가액이 확인되지 아니하는 이 건에 대하여 처분청이 그 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 과세한 처분은 잘못이 없다

(2) 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 결정하는 경우 이에 따른 양도차익은 실지양도가액을 한도로 하거나 이에 따른 세액은 실지양도차익의 범위내이어야 한다는 청구인의 주장은 실지양도가액이 확인되는 경우에 논의될 수 있는 성질의 주장인데, 앞서 본 바와 같이 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지양도가액 90,000,000원을 실지양도가액으로 인정할 만한 객관적인 거증이 없으므로 이 부분에 대한 청구인의 주장 또한 인정하기 어렵다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.