이유
1. 원처분의 요지 처분청은 청구법인이 1992.3.25. ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지외 4필지 토지 13,651㎡(이하 “이건 토지”라 한다)를 주택건설용으로 취득한 후 4년 이내에 정당한 사유없이 주택건설용에 직접 사용하지 아니하였으므로 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 그 취득가액(2,746,510,000원)에 구지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것, 이하같다) 제112조제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 428,455,560원(가산세포함)을 1996.5.10. 부과고지하였다. 2. 청구의 취지 및 이유 청구법인은 주택건설업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 1992.3.25. 아파트를 건축하기 위하여 이건 토지를 취득하였는 바, 이건 토지는 도시계획법상 도시계획도로로 분할되어 있을 뿐만 아니라, 일부 토지는 자연녹지지역이므로 이건 토지만으로는 아파트 건축이 부적당하여 이건 토지에 연접한 토지 소유자인 청구외 ㅇㅇ토건(주)과 공동으로 사업(아파트 건축)을 시행코자 계획하였으나, 아파트 미분양 우려로 인해 ㅇㅇ토건(주)과의 공동사업이 무산되었고, 인근 토지를 매입하여 아파트를 건축코자 하였으나, 인근토지 소유자가 시가에 비해 현저히 높은 가격을 제시하여 인근 토지를 매입할 수 없었으며, 다세대 주택을 건축하기 위하여 건축허가를 신청하였으나, 이건 토지중 도시계획도로 부분에 대한 기부채납 등 까다로운 허가조건 때문에 다세대 주택도 건축할 수 없었으므로 이는 이건 토지 취득후 4년 이내에 주택건설용에 직접 사용하지 못한 정당한 사유에 해당되는데도 처분청이 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 이건 부과처분의 취소를 구하였다. 3. 우리부의 판단 이건 심사청구는 법인이 토지를 취득한 후 4년 이내에 주택건설용에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있었는지의 여부에 관한 다툼이라 하겠으므로 가. 먼저 관계법령의 규정을 살펴보면 구지방세법 제112조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 ... 법인의 비업무용토지 ... 을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율(1000분의 20)의 100분의 750으로 한다 ...”라고 규정하고, 구지방세법시행령(1994.12.31. 대통령령 제14481호로 개정되기 전의 것, 이하같다) 제84조의4제4항에서 “다음 각호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용토지로 보지 아니한다”라고 규정한 다음, 그 제10호에서 “주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지”라고 규정하며, 구같은법 제112조의3 에서 “법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 당해 토지가 그 법인의 비업무용토지가 된 경우(...)에는 제112조제2항의 규정에 의한 세율을 적용하여 취득세를 추징한다”라고 각각 규정하고 있다. 나. 다음으로 청구법인의 경우에 대하여 살펴보면 청구법인은 주택건설업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 1992.3.25. 이건 토지를 취득한 후 정당한 사유없이 4년이 경과하도록 주택건설용에 직접 사용하지 아니하였으므로 처분청에서 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 사실은 제출된 관계증빙자료에서 알 수 있다. 그런데 청구법인은 이건 토지를 취득한 후 4년 이내에 주택건설용에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있으므로 이건 토지는 법인의 비업무용토지에 해당되지 아니한다고 주장하고 있다. 살피건대, 구지방세법 제112조 제2항 및 제112조의3, 구지방세법시행령 제84조의4 제4항제10호의 규정을 종합하면, 주택건설 등을 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 토지를 취득한 후 4년이 경과하도록 정당한 사유없이 주택건설용에 직접 사용하지 아니할 경우에는 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세하도록 규정하고 있고, 동 규정에서의 “정당한 사유”라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 시간적 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적 사유도 포함된다고 할 것인 바(같은 취지의 대법원판결 93누6041, 1993.7.27.), 청구법인의 경우 이건 토지 취득후 4년 이내에 고유업무에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있는지에 대하여 살펴보면, 먼저, 청구법인은 이건 토지가 도시계획법상 도시계획도로로 분할되어 있을 뿐만 아니라, 일부 토지는 자연녹지지역이므로 이건 토지만으로는 아파트 건축이 부적당하여 이건 토지에 연접한 토지소유자인 청구외 ㅇㅇ토건(주)과 공동으로 사업을 시행코자 계획하였으나 건축후 아파트가 미분양될 것이 우려되어 아파트를 건축하지 못하고 공동사업이 무산되었다고 주장하지만, 이건 토지는 1986.10.10. 건설교통부 고시 제459호로 도시계획이 결정되어 도시계획도로가 설정된 지역으로서 청구법인이 1992.3.25. 이건 토지를 취득하기 전에 이건 토지중 도시계획도로 부분의 토지는 건축이 제한된다는 사실을 알고 취득한 것으로 보아야 할 것이고, “법인이 토지 취득시에 이미 유예기간 이내에 고유업무에 사용할 수 없는 법령상, 사실상의 장애사유를 알고 있었고, 취득후에 당해 토지를 고유업무에 사용하지 못한 것도 동일한 사유 때문이라면 특별한 사정이 없는 한 그 외부적 사유는 당해 토지를 고유업무에 사용치 못한 정당한 사유가 될 수 없다”(같은 취지의 대법원판결 94누6901, 1995.6.30.)할 것이며, 건축후 아파트가 미분양될 것을 우려하여 아파트 건축을 시도해 보지도 아니한 채 건축을 포기한 것은 이건 토지를 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력과 추진을 다하였다고 볼 수 없어 정당한 사유로 인정할 수 없다 하겠으며, 다음으로, 청구법인은 이건 토지에 인접한 인근 토지를 매입하여 아파트를 건축코자 하였으나 이건 토지 소유자가 시가에 비해 현저히 높은 가격을 제시하였으므로 인근 토지를 매입할 수 없어 아파트를 건축하지 못하였다고 주장하지만, 주택건설업 등을 목적사업으로 하는 청구법인이 이건 토지상에 공동주택건설을 하고자 하였다면 이건 토지만으로도 공동주택건설이 가능한지의 여부, 이건 토지만으로 공동주택건설이 어렵다고 판단된다면 인근 토지를 추가로 매입할 수 있는지 등의 여부를 사전에 충분히 검토한 후 이건 토지를 취득하였어야 하므로 이는 고유업무에 사용하지 못한 정당한 사유에 해당된다고 볼 수 없으며, 또한, 청구법인은 다세대 주택을 건축하기 위하여 건축허가를 신청하였으나, 이건 토지중 도시계획도로 부분의 토지에 대해 기부채납을 하라는 등 처분청의 건축허가조건이 까다로워 다세대 주택을 건축할 수 없었다고 주장하지만, 청구법인이 이건 토지상에 다세대 주택을 건축할 경우 이건 토지중 도시계획도로 부분의 토지는 도시계획법 제83조 제2항의 규정에 의거 처분청에 무상으로 귀속되어야 함에도 도시계획도로 부분의 토지를 기부채납할 수 없다는 이유로 동 건축허가신청서를 자진 취하하여 다세대 주택 건축을 포기한 것이므로 정당한 사유에 해당되지 아니하여 이건 토지를 취득한 후 4년 이내에 주택건설용에 사용하지 못한 정당한 사유가 있다는 청구법인의 주장은 모두 받아들일 수 없다 하겠으므로 처분청에서 이건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 취득세를 중과세한 처분은 적법하다 하겠다. 따라서 청구법인의 주장은 이유가 없다고 인정되므로 지방세법 제58조 제5항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1996. 11. 27. 내 무 부 장 관