이유
1. 원처분 개요

청구인은 90.8.1 청구외 OOO으로부터 인천직할시 북구 OO동 OOOOOOO 대지 260㎡를 취득하여 90.10.27 그 지상에 상가건물 780㎡(토지 및 건물을 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 90.11.27 청구외 OOO에게 303,000,000원에 양도하였다.

처분청은 청구인이 상가를 신축하여 판매하였으므로 쟁점부동산 양도는 부동산매매업에 해당되고 실지거래가액(303,000,000원)중 토지가액과 건물가액이 불분명하므로 실지거래가액을 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여 안분계산한 가액 251,270,900원을 건물가액으로 하여 92.3.16 청구인에게 90년 제2기분 부가가치세 30,153,340원을 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 92.5.12 심사청구를 거쳐 92.8.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

청구인은 당초에 상가를 신축하여 보유할 목적이었으나 자금사정이 악화되어 부득이 쟁점부동산을 양도하였으므로 사업성이 없으므로 부동산매매업에 해당되지 아니하고 설사 부동산매매업에 해당된다고 하더라도 건물가액은 쟁점부동산을 양도할 당시의 시점을 기준으로 소급감정한 가액(179,331,000원)으로 하든지 아니면 토지취득가액(114,041,200원)을 인정하여 실지거래가액에서 동 토지취득가액을 차감한 가액(188,958,800원)으로 하여야 한다는 주장이다.

국세청장은 청구인이 상가를 신축하여 판매하였으므로 쟁점부동산 양도는 부동산매매업에 해당되고 실지거래가액중 토지가액과 건물가액이 불분명하므로

부가가치세법시행령 제48조의2

제3항의 규정에 의해 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여 안분계산한 가액을 건물가액으로 하여 이 건 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점부동산 양도가 부동산매매업에 해당되는지 여부와

(2) 실지거래가액중 토지가액과 건물가액이 불분명한 것으로 보아 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여 안분계산한 가액을 건물가액으로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 다툼이 있다.

나. 쟁점(1)에 대하여 본다.

먼저 관련법령을 보면,

부가가치세법시행규칙 제1조

제1항에서 “부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하여 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위한 것으로 본다”고 규정하고 있는 바, 이는 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우 등에는 사실여부를 가리지 아니하고 부동산매매업으로 간주한다는 간주규정일 뿐 동 규정의 간주사업요건에 해당되지 않는 경우에는 사업으로 인정하지 않는다고 반대해석 할 수는 없다 할 것이고 사업에 해당되는지 여부는 그 실질내용에 따라 판단하여야 하므로 결국 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 가려져야 할 것이다(대법원 90누1045, 90.9.25, 국심 91서705, 91.6.27 동지 다수).

다음으로 쟁점부동산 양도가 부동산매매업에 해당되는지를 보면, 청구인은 90.8.1 위 토지를 취득하여 90.10.27 상가건물을 신축하고 90.11.26 쟁점부동산을 양도하였으며, 쟁점부동산 외에도 84년도부터 91년도까지 5회에 걸쳐 토지 및 건물등을 취득하고 3회에 걸쳐 양도한 사실등으로 보아 쟁점부동산 양도는 수익을 목적으로 하고 있고 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있다고 보여지므로 처분청이 청구인의 쟁점부동산 양도를 부동산매매업으로 보아 이 건 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

다. 쟁점(2)에 대하여 본다.

먼저 관련법령을 보면,

부가가치세법시행령 제48조의2

(과세표준의 안분계산)제3항에 「사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다」고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서는 「제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다」고 규정하면서 그 제1호에 「주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액」, 그 제2호에 「토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다」, 그 제3호에 「지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액」을 열거규정하고 있는 바, 위의 규정을 모두어 보면 건물의 공급가액은 토지 및 건물을 공급할 당시에 토지 및 건물의 실지거래가액이 있는 경우 그 가액에 의하는 것이 원칙이며, 실지거래가액에 의한 토지 및 건물가액을 확인할 수 없는 경우에만 지방세법상의 과세시가표준액에 의거 안분계산하도록 규정하고 있음을 알 수 있다.

다음으로 실지거래가액중 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한지를 보면,

첫째, 청구인은 쟁점부동산을 양도할 당시에 실지거래가액중 토지와 건물의 가액이 구분표시되어 있었다고 볼 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있으며,

둘째, 청구인이 주장하는 건물감정가액(179,331,000원)은 중앙감정평가법인이 가격시점을 90.11.12로 하여 92.5.1 소급감정한 가액이므로 쟁점부동산을 양도할 당시의 건물의 실지거래가액으로 볼 수는 없고,

셋째, 토지와 건물을 함께 공급하는 경우에 실지거래가액중 토지의 가액과 건물의 가액이 불분명한 경우에는

부가가치세법시행령 제48조의2

제3항 본문의 규정을 적용할 수 없으므로 설사, 청구인이 제시하는 검인계약서상의 토지의 취득가액(114,041,200원)을 인정한다고 하더라도 건물의 취득가액(신축비용)을 알 수 있는 장부, 세금계산서 등의 증빙이 전혀 없으므로 실지거래가액에서 토지의 취득가액을 차감한 가액이 쟁점부동산 양도당시의 건물의 실지거래가액이라고 인정할 수 없는 점 등의 사실을 종합하여 볼 때, 실지거래가액에 대하여 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 이 건의 경우 처분청이 실지거래가액중 토지의 가액과 건물의 가액이 불분명한 것으로 보아 실지거래가액을 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여 안분계산한 가액을 건물의 공급가액으로 하여 이 건 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.