이유
1. 처분개요

가. 청구인은 아래 <표1>과 같이 2004.5.28. OOO(이하 “전체토지”라 한다)를 취득하고(이후 전체

토지는 2010.5.28. OOO, OOO,

OOO로 분할되었음), 2012.5.28. 및 2012.5.31.「공

익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공공용지

협의취득 및 수용에 의하여 OOO에 OOO,

OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하고, 보상금 OOO원을 수령한 후 양도소득세를 무신고하였다.

<표1> 청구인의 전체토지 취득 및 쟁점토지 양도현황

○○○

나. 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을

「소득세법」제97조

제7항에 의거 OOO원을 전체토지의 실지취

득가액으로 보아 이를 양도면적으로 안분계산한 OOO원으로 하여

양도차익을 계산하여 2015.6.5. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원OOO을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.8.20. 이의신청을 거쳐 2015.12.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 전체토지를 당초 OOO원에 취득하였으나, 당시 주변시세인 평당 OOO원에 못미치는 가액으로 쟁점토지가 OOO에 수용되었으며 수용에서 제외된 나머지 토지 또한 OOO

사업으로 인해 잔존가치가 거의 없는 무용지물의 토지가 되었고, 이에

나머지 토지를 국가에 잔여지 매수 청구를 하였으나 받아들여지지 않

았으며, 수용으로 인해 수익이 발생한 것이 아니라 청구인 재산이 거의

1/5 수준으로 떨어진 억울한 상황에서 청구인에게 양도소득세까지 부과한 이 건 처분은 부당하다.

(2) 청구인은 처분청 이의결정시 금융거래내역을 제시하지 못했으나,

전소유자 OOO와의 전체토지 매매계약서는 당시 실지거래가액을 반영한 계약서이고 이는 심판청구시에 새로 제시한 금융거래내역에 의

하여 증빙되고 있으므로, 쟁점토지의 취득가액은 전체토지의 매매대금

OOO원을 양도면적으로 안분계산한 OOO원으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1)「소득세법」상 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이

유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.”라고 규정하고 있는데, 여기서

유상이전이라 함은 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등은 물론이고 소유권이전의 대가가 있으면 모두 포함하므로 공공용지 수용의 경우에도 그 소유권 이전에 대가가 있으므로 자산이 유상으로 사실상 이전되는 양도에 해당하는 점은 명백하고, 수용으로 지급받은 보상액이 애초의 취득가액보다 많다면 양도소득이 발생하는 것은 정당하다.

(2) 전소유자 OOO가 실지거래가액으로 신고한 양도소득세의 양도가액이 OOO원으로 조사되며 관할 지자체에서 확인한 쟁점토지의 취득세 및 등록세의 과세표준인 OOO원으로 일치하므로

「소득세법」제97조

제7항에 따라 전체토지의 취득가액은 OOO원이며 이를 양도면적으로 안분계산한 OOO원이 쟁점토지의 취득가액이다.

한편, 청구인은 전소유자 OOO와 매매계약서를 제출하여 실지거래가액이 OOO원이라고 주장하여 검토한 바, 매매계약서 상 특약사항에 “양도소득세 관계로 신고는 OOO으로 하고 인감첨부해서 해준다” 라고 기재되어 있는 것으로 보아 계약 당시 거짓계약서를 작성한 것으로 판단되고, 청구인이 제시한 매매계약서만으로는 취득실가로 인정할 구체적 자료로는 부족하며, 청구인이 심판청구시 제시한 금융증빙(통장사본)을 살펴보면 매매계약서상 본인의 대리인으로 기재되어 있는 OOO, 매도인 OOO의 대리인 OOO에게 임금되어 입금내역 2건 모두 매도인(전소유자) OOO가 아닌 대리인에게 지급되는 등 쟁점토지의 실지거래가액을 객관적으로 확인 할 수 없어 청구주장만을 근거로 인정할 수 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 공공용지로 수용된 쟁점토지의 양도가 양도소득세 과세대상이 아니라는 청구주장의 당부

② 쟁점토지 취득가액 산정의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법

제88조【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(단서 생략)

제96조【양도가액】①

제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은

그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다

.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.

1. 제89조 제1항 제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항에 따른 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 거짓 계약서의 작성, 주민등록의 거짓 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득하거나 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 제110조 제1항에 따른 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산인 경우

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 해당 자산의 종류, 보유기간, 보유 수, 거래 규모 및 거래방법 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액.(단서 생략)

⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에

따른

자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는

방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다.

다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서

실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

(2) 소득세법 시행령

제163조【양도자산의 필요경비】⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

1. 삭제 <2009.12.31.>

2.

거주자가 부동산 취득시「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에

관한 법률」제27조 제1항에 따른 부동산의 실제거래가격(괄호 생

략)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만,

실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는

확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.

부칙 <대통령령 제21934호, 2009.12.31.>

제5조【양도자산의 필요경비에 관한 경과조치】이 영 시행 당시 종전의 제169조 제1항 제1호 마목에 따른 인감증명서를 제출하여 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에 따른 자산의 취득 당시 실지거래가액을 확인한 거주자에 대해서는 제163조 제11항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

(3) 소득세법 시행령(2004.5.25. 대통령령 제18401호로 개정된 것)

제163조【양도자산의 필요경비】⑪ 법 제97조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법"이라 함은 거주자가 전소유자의 부동산양도 예정신고 또는

확정신고에 있어서 제169조 제1호 마목의 규정에 의하여 인감증명서를

제출하는 방법을 말한다.

제169조【양도소득과세표준 예정신고】 법 제105조 제1항의 규정에 의하여 예정신고를 하고자 하는 자는 재정경제부령이 정하는 양도소득과세표준예정신고및자진납부계산서에 다음 각 호의 구분에 의한 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

(단서 생략)

1. 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도하는 경우에는 다음 각 목의 서류

마. 고가주택을 양도하는 경우에는 양수자의 인감증명서

(4) 소득세법시행규칙

제163조【양도자산의 필요경비 계산 등】③ 영 제163조 제11항 제2호에서 "기획재정부령으로 정하는 방법"이란 「공인중개사의 업무 및

부동산 거래신고에 관한 법률」제27조 제1항에 따라 신고(괄호 생략)한

실제거래가격을 관할 세무서장이 확인하는 방법을 말한다.

(5) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2011.4.12. 법률 제10580호로 개정된 것)

제27조【양도자산의 필요경비 계산 등】 ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계

약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는

사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.

1. 토지 또는 건축물

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점

①

에 대해서 살펴본다.

(가) 처분청 심리자료를 보면, 청구인은

공공용지

협의취득 및 수용에 의하여 OOO에

쟁점토지를 양도하면서 보상금을 수

령한 후 양도소득세를 무신고하였고, 처분청은 쟁점토지의 양도가액을

보상금액으로, 취득가액을

「소득세법」제97조

제7항 취득가액 의제규정을 적용한 금액으로 하여 양도차익을 계산하여 청구인에게 이 건 처분을 한 사실이 나타난다.

(나) 청구인의 전체토지 취득과 쟁점토지 양도현황, 쟁점토지 보상으로 인한 보상가액은 다음 <표1>·<표2>와 같다.

<표1> 전체토지 취득 및 쟁점토지 양도현황

○○○

<표2> 쟁점토지 수용으로 인한 보상가액 내역

(단위 : 원)

○○○

(다) 청구인은 토지의 일부가 수용됨으로 인하여 잔여지를

종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 하여 사업시행자인

OOO

에게

잔여지를 매수하여 줄 것을 요청하였고, OOO은 잔여지OOO가 당초 목적대로 사용이 가능한 것으로 결정되어 매수불가한 것으로 회신OOO한 사실이 확인된다.

(라) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 주변시세에 훨씬 못미치는 가액으로 쟁점토지가 수용되었고 잔여지매수청구도 인정되지 않아 자신의 재산권이 침해된 상황에서 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하나, 쟁점토지는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의거 적법하게 OOO에 수용되었고, 소유권이전의 형식에 불문하고 그 소유권 이전에 대한 대가(손실보상금)가 있었으므로 자산이 유상이전되는 것이 명백하여

「소득세법」제88조

제1항에서 규정한 양도소득세 과세대상에 해당하며, 청구인이 수령한 보상금이 쟁점토지의 취득가

액보다 많아 양도차익이 발생한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기

어렵다 하겠다.

(2) 다음으로, 쟁점②에 대해서 살펴본다.

(가) 처분청 심리자료를 보면, 처분청은

청구인이 OOO의 양도소득세 신고시 인감증명서를 발급해 준 사실에 근거하여「소득세법」제 97조 제7항 취득가액의 의제규정을 적용하였고, 전소유자 OOO가 양도소득세 신고시 실지거래가액으로 신고한 전체토지의 양도가액 OOO원을 양도면적으로 안분계산한 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 의제하여 과세한 사실이 나타난다.

(나) 양수자의 ‘인감증명서 제출’로 실가를 확인하는 방법은 다음<표3>과 같이

「소득세법 시행령」제163조

제11항 개정으로 삭제되었으나,

이미 인감증명서를 제출하여 자산의 실가를 확인한 거주자에 대해서는 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다는 부칙규정

에 근거하여 처분청은 과세하였다.

<표3> 취득가액 의제규정 연혁

○○○

(다) 청구인은 청구주장에 대한 증빙으로 다음 <표4>·<표5>와 같이 전소유자 OOO와 체결한 매매계약서(전체토지) 및 금융증빙OOO을 제시하였다.

<표4> 전체토지 매매계약서

○○○

<표5>

계좌이체 내역OOO

○○○

(라) 청구인은 조세심판관회의(2016.2.25.)에 출석하여 전소유자 OOO와 2004.4.22. 체결한 전체토지 매매계약서 원본을 제시하였고, 당시 전체토지의 실소유자는 OOO였으며 OOO는 명의수탁자인 관계로 OOO를 신뢰할 수 없어 중도금은 자신의 대리인인 OOO(공인중개사)에게 입금하였고, 잔금은 실소유자 OOO에게 입금하였다고 진술하였다.

(마) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 OOO의 양도소득세 신고시 인감증명서를 발급해 준 사실에 근거하여

「소득세법」제97조

제7항 취득가액의 의제규정을 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 산정한 것은 정당하다는 의견이나, 청구인의 쟁점토지 취득당시(전소유자 양도시, 2004.5.28.) 취득가액 의제규정은 당시 실지거래가액으로 과세되던 ‘고가주택’에 한하여 적용되었는바,

청구인이 쟁점토지 취득시 인감증명서를 제출하였다고 하더라도 이는

처분청이 과세근거로 제시한

「소득세법」제97조

제7항의 취득가액 의제규정 적용요건을 충족한 것으로 볼 수 없고,

청구인이 조세심판관회의에 출석하여 제시한 전체토지

매매계약서는 기재사항이 구체적이고 수기로 작성되어 있어 그 내용에

신빙성이 있어 보일 뿐만 아니라 위 매매계약서에 기재되어 있는 일시와 금액대로 중도금 및 잔금이 지급되었음이 청구인의 금융거래내역에 의하여 입증되는 점 등에 비추어 처분청이 전체토지 매매계약서 상 취득가액 OOO

원에서 양도면적으로 안분계산하지 아니하고,

「소득세법」제97조

제7항

취득가액의 의제규정을 적용하여 쟁점토지의

취득가액을 산정하여 과세한 이 건 처분에는 잘못이 있다고

판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로

「국세기본법」제81조

, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.