이유
1. 사실

청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOO OOO에 주소를 둔 사람으로서 OO광역시 중구 OO동 OO OO 소재 대지 140.8평방미터와 동지상건물 315.75평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 87.8.20자(등기원인일자)로 청구외 OOO에게 소유권이전등기하고 기준시가에 의하여 양도차익 예정신고를 한데 대하여 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 법인에게 양도한 것으로 보고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 90.7.7자로 양도소득세 75,109,770원 및 동방위세 15,066,610원을 부과함에 따라 청구인은 이에 불복하여 90.9.4 심사청구를 거쳐 90.12.17자로 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 87.8.5 OOO과 쟁점부동산 매매가액을 350,000,000원에 계약하여 동일자로 OOO으로부터 계약금 35,000,000원과 중도금 5,000,000원을 수령하고 잔금 310,000,000원은 87.8.31 받기로 되어있었는데 OOO이 잔금을 87.9.15까지 연기요청하여와 이날까지 불이행시 기지급한 계약금등을 포기하기로 공증한 후 연기하여 주었더니 OOO은 쟁점부동산을 87.9.14 OO증권주식회사에 전매하고 매매대금으로 받은 수표를 청구인에게 지급하였으므로 당거래는 OOO과의 거래가 틀림없으며 OOO은 쟁점토지와 인접토지인 OOO외 1명의 소유토지를 합하여 87.9.14 OO증권주식회사에 1,450,000,000원에 전매하여 150,000,000원의 전매차익을 얻었는데도 OOO에게는 과세한 사실이 없고, 또한 청구인과 OOO간의 매매계약서상 OOO 인장이 OOO과 OO증권주식회사간의 매매계약서상 OOO의 인장과 동일하므로 청구인의 매매계약서의 신빙성이 입증될 뿐 아니라 처분청이 근거로 한 OOO의 확인서를 보면 OO증권주식회사 회장의 자녀(성명, 직업미상)의 부탁을 받아 쟁점부동산등을 개인으로부터 취득하여 법인에게 양도한 것으로 절차상 명의만 등기하였다고 기재되었는 바 수억원의 부동산을 거래하면서 성명, 직업도 모른다는 것은 사회통념상 인정되지 아니하는등 처분청이 청구인등에게는 확인하지 아니하고 OOO의 확인서만으로 이 건을 처분함은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

쟁점부동산의 양도가 법인과의 거래로 볼 수 있는지를 검토해 보면, 쟁점토지의 등기부등본에 OOO 명의로 등기한 날짜(87.9.17)와 OO증권주식회사로 등기한 날짜(87.9.17)가 동일하고 89.12.20자 OOO의 확인서에 의하면 “청구인등이 법인에게 양도하면 양도소득세가 무겁게 부과됨으로 OO증권주식회사 회장의 자녀부탁을 받아 OOO이가 그의 명의로 취득하여 법인에게 양도하는 절차상 등기가 되었을 뿐 양도차익없이 법인으로부터 수령한 양도대금을 개인에게 지급하였다”고 되어있으며 OO증권주식회사의 당좌수표 300,000,000원이 이 건 부동산 취득대금으로 청구인에게 지급되었고, 동 수표에 청구인의 부(父) OOO의 배서가 되어있는 점등을 미루어 볼 때 청구인이 쟁점부동산을 OO증권주식회사에 양도한 것으로 보아 과세한 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점부동산의 거래를 개인과의 거래로 볼 수 있는 것인지 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

먼저 이 건 처분의 경위 및 청구인 주장을 보면, 중OO세무서에서 청구외 OOO에 대한 부동산투기조사를 하는 과정에서 OOO이 청구인으로부터 쟁점부동산을 87.8.20자(등기원인일)로 취득하여 87.9.17자(등기원인일)로 OO증권주식회사에 소유권이전한 것과 관련하여 OOO으로부터 “본인은 OO증권주식회사의 회장 자녀의 부탁을 받아 쟁점부동산등을 취득하여 법인에게 양도하는 절차상 등기가 되었을 뿐 양도차익 없이 법인으로부터 수령한 양도대금을 개인에게 지급하였다”라고 사실확인(89.12.20자 확인서)을 받아 처분청이 90.2.15자로 통보함에 따라 처분청은 등기내용에 불구하고 청구인이 쟁점부동산을 직접 OO증권주식회사에 양도한 것으로 보아 OO증권주식회사등으로부터 확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 처분을 하였음을 알 수 있고, 청구인은 이에 대하여 쟁점부동산이 OO증권주식회사에 양도된 사실은 전혀 아는 바 없고 OOO에게 양도한 것이 사실이므로 개인으로부터 취득하여 개인에게 양도한 경우로서 이 건 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하여야 한다는 주장이다.

다음으로 이 건 처분당시 관련 법령규정을 보면,

소득세법 제23조

제4항에서 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”고 되어있고

같은법 제45조

제1항에 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다”라고 규정하면서, 제1호에서 “당해자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액”이라고 규정하고 있으며,

같은법시행령 제170조

제1항 단서의 규정에 의하면 “제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다”고 되어 있으며 동시행령 제1조 제4항에서 “법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다”고 되어 있고 제1호에 “국가, 지방자치단체, 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”를 규정하고 있다.

청구인이 사실상 쟁점부동산을 누구에게 양도한 것인지 여부를 살펴보면,

첫째, 청구인이 제시하는 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 87.8.5자로 매매대금을 350,000,000원으로 정하여 OOO에게 양도하는 것으로 되어있고 OO증권주식회사와 OOO이 87.9.14자로 체결한 매매계약서에 의하면 쟁점부동산과 OOO이 청구외 OOO외 1명으로부터 취득한 부동산(쟁점부동산과 인접한 OO광역시 중구 OO동 OO OOOO 소재 토지 157평방미터 및 동 지상건물 263.26평방미터)을 합하여 총 매매대금을 1,450,000,000원으로 정한 것으로 나타나고 있어 각각의 매매계약서상 날인된 OOO의 인장이 동일한 것으로 확인되고 있으므로 위 매매계약서의 신빙성을 높여주고 있고,

둘째, OO증권주식회사가 OOO으로부터 쟁점부동산과 청구외 OOO외 1명의 부동산을 위와같이 총 1,450,000,000원에 취득하였고, OOO은 매매대금중 계약금 1,305,000,000원을 계약일자인 87.9.14자로 OO증권주식회사가 발행한 수표(OO은행 OO지점 자기앞수표) 및 약속어음으로 지급받아 이중 1,160,000,000원을 청구인(310,000,000원)과 OOO외 1명(850,000,000원)에게 매매대금으로 지급한 사실이 수표이서내용등으로 밝혀지고 있고 나머지 차액 150,000,000원의 수표 및 어음은 OOO이나 OOO의 채권자(OOO) 등이 최종 이서하여 결제된 것으로 밝혀지고 있어(처분청 공무원의 조사보고서등) 동 금액은 이 건 거래와 관련하여 OOO이 취한 전매차익으로 추정되며,

셋째, 당심에서 OO증권주식회사에 쟁점부동산을 누구로부터 취득하였는지 및 그 거래금액등을 조회한 결과 OO증권주식회사는 87.9.14 OOO과 매매계약을 체결하여 수표등으로 매매대금을 OOO에게 지급한 사실이 있으며(매매계약서, 수표번호등 제시) 동법인은 당해거래와 관련하여 청구인이 누구인지를 알 수 없을 뿐 아니라 청구인과는 거래한 사실이 없었음을 확인(91.2.7자 거래사실확인서, OO증권주식회사 대표이사)하였고, 또한 당심에서 OO은행 OO지점에 청구인의 부친(OOO)명의로 87.9.15자로 OO투자금융주식회사에 입금시킨 수표(100,000,000원 3매)의 지급처(배서인)가 누구인지등을 조회한 결과 동수표는 OOO이가 지급한 것으로 확인되었으며,

넷째, 청구인이 제시하는 쟁점부동산의 매매에 관한 약정서(공증증서 첨부) 및 OO증권주식회사가 제출한 심리자료를 보면 쟁점부동산의 매매대금중 잔금지급일이 87.8.31자로 약정되어 있으나 OOO의 사정으로 잔금지급일을 87.9.15까지 연장하기로 하고 OOO이가 위 연장기한까지 잔금지급 불이행시 청구인에게 기지급한 40,000,000원(계약금 35,000,000원, 중도금 5,000,000원)을 포기하기로 합의에 의거 공증한 후 OOO은 87.9.14 쟁점부동산을 OO증권주식회사에 양도하고 받은 매매대금으로 청구인에게 지급한 것이 확인되며,

다섯째, OOO은 원적지가 OO광역시 중구 OO동 OO OOOOOO로서 경남 밀양 및 서울등지로 수시로 전출하면서 부동산투기를 한자로 탐문되고 있고 또한 상당한 부동산을 보유하고 있었던 자로 밝혀지고 있어(OO시 중구 OO동 OO OOOO 소재 대지 71평방미터등을 76.1.16 취득하여 90.2.5자로 양도한 사실이 등기부등본상 나타나고 있음) OOO이 청구인에게 쟁점토지상에 건물을 신축할 목적으로 쟁점부동산의 매입동기를 진술하였다는 청구주장이 설득력있는 것으로 보이고,

여섯째, 89.12.20자 OOO의 확인서를 보면, OOO은 OO증권주식회사 회장의 자녀의 부탁을 받아 쟁점부동산을 청구인으로부터 취득하여 OO증권주식회사에 양도하는 절차상 명의만 등기되었다고 진술하고 있는 바, 이는 쟁점부동산의 실질취득자는 OO증권주식회사이고 그 명의자는 OOO이라는 것을 추정할 수 있는 등,

위와같은 사실들을 종합하여 볼 때, 비록 OOO이 청구인으로부터 쟁점부동산을 매입하여 단기간에 OO증권주식회사에 전매하였다 하더라도 청구인은 적법한 부동산매매계약의 절차를 밟아 OOO에게 쟁점부동산을 양도하였고, 또한 OOO은 쟁점부동산 거래와 관련하여 상당한 전매차익을 얻었다는 점에서 쟁점부동산의 거래는 청구인이 OOO에게 양도한 것으로 보아야 할 것이다.

따라서 OOO이가 OO증권주식회사의 부탁을 받고 명의신탁을 한 것으로 보아 OOO에게

상속세법 제32조의2

의 규정에 의거 증여세를 과세하는 것은 별론으로 하고 이 건의 경우는 청구인이 개인으로부터 취득하여 개인에게 양도한 것으로 인정되기 때문에 쟁점부동산의 양도차익은 기준시가에 의하여 결정하는 것이 타당하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.