이유
1. 처분 개요 가. 처분청은 청구인들이 2008년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 OOO 일원 토지 186,442.1㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 주택건설사업에 공여되고 있는 토지로 보아 재산세 과세대상을 분리과세대상으로 구분한 다음, 「지방세법」 제188조 제1항 제1호 등의 규정을 적용하여 산출한 재산세 등을 별첨2와 같이 2008.9.11. 청구인들에게 부과고지하였다. 나. 청구인들은 2008.12.8. 위 재산세 등 부과처분에 대하여 처분청에 이의신청을 하고, 처분청은 2009.3.4. 이에 대하여 기각결정을 하고 2009.3.5. 이를 청구인들에게 송달하였다. 다. 청구인들은 이에 불복하여 2009.3.20. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인들은 재건축사업을 시행하기 전 종전주택의 과세표준은 토지와 건축물을 합친 가격임에도 현재보다 낮은 과세표준을 적용받아 왔으나, 실제거래가격 및 재산가치가 떨어지고 있는데도 오히려 높은 과세표준과 높은 세율에 의한 이 건 재산세 등의 부과처분은 부당하고, 이 건 토지 중 상당부분이 도로, 공원, 완충녹지 및 학교용지로 묶여 있어 재산가액조사 및 과세표준 산정에 반영되어야 하고, 청구인들은 관리처분계획에 따라 실효적으로 소유하고 있는 토지의 면적은 공부상 표시된 면적의 2분의 1정도임에도 이에 대한 아무런 고려 없이 종전의 토지 면적 전체에 대하여 오히려 상승된 과세표준을 적용하는 것은 위법하고 부당하다. (2) 이 건 토지는 종전 주택의 연장선상에 있어 비록 지상건물이 철거된 상태에 있어도 신축건물을 건축 중에 있으므로 주택으로 보아 종전과 같이 0.15%의 세율을 적용하여야 함에도 0.2%의 세율을 적용하는 것은 부당하다. (3) 주택재건축정비사업은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 제13호에 규정된 공공시설용지로서 도시관리계획을 시행하기 위한 사업에 해당하고, 2006.6.12. 경기도 고시 제2006-178호로 정비계획이 결정·고시됨과 동시에 당일자로 해당 도시계획시설 결정도면이 고시된 것은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조 및 제32조에 따라 도시관리계획 결정 및 도시관리계획에 의한 지형도면이 고시된 것과 동일하므로 전체 사업부지 186,442.1㎡ 중 도로, 공원, 완충녹지 및 학교용지로 되어 있는 58,082.01㎡의 공공시설용 토지는 「군포시 시세감면 조례」(이하 “시세감면조례”라 한다) 제20조에 규정에 의거 사권제한토지에 해당되므로 재산세를 경감하여야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인들은 지분으로 소유하고 있는 이 건 토지를 산본주공아파트 재건축정비사업조합의 기존의 아파트를 철거하고 새로운 아파트를 신축하기 위한 사업에 제공하고자 2005.10.20. 「도시 및 주거환경정비법」 제4조 제1항의 규정에 의거 주택재건축 정비사업을 위한 「정비구역 지정 및 정비계획수립 신청서」를 군포시장에게 제출하고, 이 건 토지는 같은 법 제4조 제2항 및 제3항의 규정에 의거 2006.6.12. 경기도 고시 제2006-178호로 OOO 주택재건축 정비구역으로 지정되고, 2006.7.11. 군포시 고시 제2006-36호로 주택재건축 정비사업 시행인가를 득하여, 2007.10.29. 재건축 정비사업에 따른 착공신고를 하여 2008년도 토지분 재산세 과세기준일 현재 아파트 재건축 공사에 공여하고 있다. (2) 이 건 토지는 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제4호에 해당되는 정비기반시설로 도로 3,198.5㎡(청구인들은 도로의 면적을 23,300.5㎡라고 주장하나 그 중 20,102㎡의 소유자는 관리청임, 군포시 고시 제2008-34호, 2008.10.20. 참조), 공원 8,107.67㎡, 녹지 5,160.43㎡ 등 합계 16,466.6㎡(이하 “이 건 쟁점토지”라 한다)은 기부채납 조건부 정비기반시설에 해당되는 토지이나, 학교용지 10,000㎡는 2008.10.14. 경기도 군포의왕교육청과 매매 계약이 체결되었으므로 기부채납 토지에 해당되지 않는다. (3) 사권제한 토지라 함은 국가나 자치단체 등이 공공사업을 시행하기 위해 관계법령에 의거 토지의 이용규제나 제한을 가하는 토지로서 토지 소유자가 자유로이 사용할 수 없어 부당하게 침해를 당하는 제한을 의미하는 것이나, 이 건 토지는 청구인들이 정비기반시설을 갖추어 관리청에 무상으로 기부채납하는 것을 조건으로 사업시행 인가를 득하였으므로 시세감면조례 제20조에 규정된 사권제한 토지에 해당되지 않으며, 특히, 청구인들이 주장하는 도시관리계획으로 결정되고 지형도면이 고시된 도시계획시설이라 하여도 시세감면조례 제20조 제2항의 규정에서는 고시된 후 10년 이상 장기 미집행된 토지에 한하여 경감되는 것이므로 이 건 토지는 경감대상 토지에 해당되지 않는다. (4) 또한, 행정안전부 사례OOO를 보면, “주택건설사업계획 승인요청 시 공공성을 갖는 공원이나 도로 등이 기부채납을 사업조건으로 하여 주택건설사업계획의 승인을 받은 토지라면 기부채납용 도로, 공원 등에 대하여는 주택건설사업에 공여되고 있는 토지로 보는 것이 타당”하다고 하였고, 이 건 토지는 2008년도 토지분 재산세 과세기준일 현재 재건축주택건설사업에 공여되고 있는 토지이므로 재산세 과세대상을 분리과세대상으로 구분하여 산출한 이 건 재산세 등의 부과처분은 적법하고, 정비구역사업지구 내 정비기반시설 용지 중 조건부 기부채납 토지에 대한 귀속 시기는 「도시 및 주거환경정비법」 제65조 제4항의 규정에 의거 정비사업이 준공되어 관리청에 준공인가 통지를 한 때 국가 또는 지방자치단체에 귀속 또는 양도되는 것이므로 준공되기 전까지는 청구인들에게 납세의무가 있다 할 것이다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 ( 1) 주택재건축정비사업에 공여되는 토지를 분리과세대상으로 구분한 것이 적법한지 여부 (2) 주택재건축정비사업에 공여되는 토지로서 도로 등 공공시설용 으로 예정된 토지가 사권제한 등의 토지에 해당되는 지 여부 나. 관련 법령 (1) 지방세법 제180조 (정의) 재산세에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. 토지 : 「지적법」에 의하여 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지 2. 건축물 : 제104조 제4호의 규정에 의한 건축물 3. 주택 : 「주택법」 제2조 제1호의 규정에 의한 주택. 이 경우 토지와 건축물의 범위에는 주택을 제외한다. 제181조 (과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기(이하 이 절에서 "재산"이라 한다)를 과세대상으로 한다. 제182조 (과세대상의 구분) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다. 3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지중 다음 각목의 1에 해당하는 토지 마. 가목 내지 라목의 규정에 의한 토지와 유사한 토지로서 분리과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지 (2) 지방세법 시행령 제132조 (분리과세 대상토지의 범위) ④ 법 제182조 제1항 제3호 라목에서 "대통령령이 정하는 토지"라 함은 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제182조 제1항 제3호 다목에 따른 토지를 제외한다)를 말한다. 다만, 제5호 및 제9호부터 제11호까지의 규정에 따른 토지는 같은 호에 따른 시설 및 설비공사를 진행중인 토지를 포함하며, 제1호 및 제2호에 따른 토지는 취득일부터 5년이 경과한 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지를 포함하지 아니한다. 8. 「주택법」에 의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자( 「주택법」 제32조 의 규정에 의한 주택조합 및 고용자인 사업주체와 「도시 및 주거환경정비법」 제7조 내지 제9조의 규정에 의한 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지 (3) 군포시세감면조례 제20조(사권제한토지 등에 대한 감면) ①「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조 제13호의 규정에 의한 공공시설용 토지로서 동법 제30조 및 제32조의 규정에 의하여 도시관리계획 결정 및 도시관리계획에 관한 지형도면이 고시된 토지와 「철도안전법」제45조 의 규정에 의하여 건축 등이 제한된 토지의 경우 그 해당부분에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다. ②「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조 제7호의 규정에 의한 도시계획시설로서 동법 제32조 의 규정에 의하여 지형도면이 고시된 후 10년 이상 장기간 미집행된 토지·지상 건축물·주택(그 해당부분에 한한다)에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감하고, 도시계획세를 면제한다. 다만, 「지방세법」제112조 제2항의 규정에 의한 과세대상을 제외한다. (4) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 정의는 다음과 같다. 6. "기반시설"이라 함은 다음 각목의 시설로서 대통령령이 정하는 시설을 말한다. 가. 도로, 철도, 항만, 공항, 주차장 등 교통시설 7. "도시계획시설"이라 함은 기반시설중 제30조의 규정에 의한 도시관리계획으로 결정된 시설을 말한다. 11. "도시계획사업"이라 함은 도시관리계획을 시행하기 위한 사업으로서 도시계획시설사업, 「도시개발법」에 의한 도시개발사업 및 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업을 말한다. 13. "공공시설"이라 함은 도로, 공원, 철도, 수도 그 밖에 대통령령이 정하는 공공용시설을 말한다. 제30조 (도시관리계획의 결정) ⑥ 국토해양부장관 또는 시, 도지사는 도시관리계획을 결정한 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 이를 고시하고, 국토해양부장관 또는 도지사는 관계 서류를 관계 특별시장, 광역시장, 시장 또는 군수에게 송부하여 일반이 열람할 수 있도록 하여야 하며, 특별시장, 광역시장은 관계 서류를 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다. <개정 2008.2.29> 제31조 (도시관리계획결정의 효력) ① 도시관리계획결정은 제30조제6항의 규정에 의한 고시가 있은 날부터 5일후에 그 효력이 발생한다. 제32조 (도시관리계획에 관한 지형도면의 고시 등) ① 특별시장, 광역시장, 시장 또는 군수는 제30조제6항의 규정에 의한 도시관리계획결정의 고시가 있은 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 지적이 표시된 지형도에 도시관리계획사항을 명시한 도면을 작성하여야 한다. 다만, 도시지역 외의 지역으로서 당해 토지에 도시계획시설이 결정되지 아니한 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 지적이 표시되지 아니한 지형도에 도시관리계획사항을 명시한 도면을 작성할 수 있다. ② 시장 또는 군수는 제1항의 규정에 의한 지형도에 도시관리계획사항을 명시한 도면(이하 "지형도면"이라 한다)을 작성한 때에는 도지사의 승인을 얻어야 한다. 이 경우 지형도면의 승인신청을 받은 도지사는 그 지형도면과 결정, 고시된 도시관리계획을 대조하여 착오가 없다고 인정되는 때에는 대통령령이 정하는 기간내에 그 지형도면을 승인하여야 한다. (5) 도시 및 주거환경정비법 제2조 (용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 2. "정비사업"이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다. 다. 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 4. "정비기반시설"이라 함은 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 공동구( 국토의계획및이용에관한법률 제2조 제9호의 규정에 의한 공동구를 말한다. 이하 같다) 그 밖에 주민의 생활에 필요한 가스 등의 공급시설로서 대통령령이 정하는 시설을 말한다. 제4조 (정비계획의 수립 및 정비구역의 지정) ② 시, 도지사는 정비구역을 지정 또는 변경(제1항 각 호 외의 부분 단서의 규정에 의한 경미한 사항중 대통령령이 정하는 사항을 제외한다)지정하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 지방도시계획위원회와 「건축법」 제4조 의 규정에 의하여 특별시, 광역시, 도(이하 "시, 도"라 한다)에 두는 건축위원회가 공동으로 하는 심의를 거쳐 지정 또는 변경지정하여야 한다. <개정 2005.3.18> ③시, 도지사는 제2항의 규정에 의하여 정비구역을 지정 또는 변경지정한 경우에는 당해 정비계획을 포함한 지정 또는 변경지정 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하고 주민설명회를 거친 후 국토해양부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 국토해양부장관에게 그 지정내용 또는 변경지정내용을 보고하여야 한다. 제8조 (주택재개발사업 등의 시행자) ② 주택재건축사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장, 군수 또는 주택공사 등과 공동으로 이를 시행할 수 있다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인들과 처분청이 제출한 관련 증빙자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다. (가) 산본주공아파트 재건축 정비사업조합은 2005.10.20. 시행방법을 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축정비사업으로 하고, 사업위치 등을 아래와 같이하여 산본주공아파트 주택재건축정비사업을 위한 정비구역지정 및 정비계획수립신청서 제출하였다. (나) 경기도지사는 2006.6.12. 「도시 및 주거환경정비법」 제4조 제2항에 의거 아래와 같은 내용으로 OOO 주택재건축 정비구역 지정 고시(경기도 고시 제2006-178호)를 하였다. 1) 정비구역 결정조서 2) 토지이용계획
합계
택지( ㎡)
도시계획시설( ㎡)
소계
도로
공원
녹지
학교
186,442.0
128,359.9
58,082.01
21,287.4
9,810.1
6,371.0
21,513.6
(다) 처분청은 2006.7.11. 「도시 및 주거환경정비법」 제28조 에 의거 아래와 같은 내용으로 OOO 주택재건축 정비사업 시행인가 고시(군포시 고시 제2006-36호)를 하였다. 1) 정비사업의 종류 등 2) 정비구역의 면적
합계
택지( ㎡)
도시계획시설( ㎡)
소계
도로
공원
녹지
학교
186,442.0
128,359.9
58,082.01
21,287.4
9,810.1
6,371.0
21,513.6
(라) 처분청은 2007.10.29. OOO 주택재건축 정비사업조합에 착공신고필증OOO을 교부하였다. (마) 처분청은 2008.10.20. 아래와 같이 사업시행변경인가 고시(군포시 고시 제2008-34호)를 하였다. 1) 사업시행자 : OOO 주택재건축 정비사업조합 2) 정비구역면적 : 186,442.1㎡ 3) 세대수 : 2,644세대 4) 정비기반시설 및 토지 등의 귀속에 관한 사항 5) 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권외의 권리의 명세 (2) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 우선, 이 건 토지를 주택으로 보아 재산세 과세대상으로 할 수 있는지 여부에 대하여 보면, 「지방세법」 제180조 에서는 재산세에서 사용하는 용어의 정의를 토지, 건축물, 주택으로 나눈 다음, 주택의 정의를 “ 「주택법」 제2조 제1호의 규정에 의한 주택. 이 경우 토지와 건축물의 범위에는 주택을 제외한다.”라고 규정하고 있고, 「지방세법」 제181조 에서는 재산세의 과세대상을 토지와 주택을 별도의 과세대상으로 하고 있으므로 처분청이 지상에 건축물이 없는 이 건 토지에 대하여 재산세 과세대상을 주택이 아닌 토지로 구분한 것은 적법하다 할 것이다. (나) 다음은, 이 건 토지에 대한 재산세 과세대상의 구분이 적정정한지에 대하여 보면, 「지방세법」 제182조 제1항 제3호 및 「지방세법 시행령」 제132조 제4항 제8호에서는 「도시 및 주거환경정비법」 제7조 내지 제9조의 규정에 의한 사업시행자가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지를 분리과세 대상토지의 범위에 포함하는 것으로 규정하고 있고, 처분청은 2006.7.11. OOO 주택재건축 정비사업 시행인가OOO를 하였고, 산본 주공아파트 주택재건축 정비사업조합이 2007.10.29. 처분청으로부터 착공신고필증을 교부OOO받아 공사를 시작한 사실을 알 수 있으므로 처분청이 이 건 토지를 주택건설사업에 공여되고 있는 토지로 보아 재산세 과세대상을 분리과세대상으로 구분한 것은 적법하다 할 것이다. (3) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 시세감면조례 제20조 제1항 및 제2항에서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조 제13호의 규정에 의한 공공시설용 토지로서 동법 제30조 및 제32조의 규정에 의하여 도시관리계획 결정 및 도시관리계획에 관한 지형도면이 고시된 토지와 동법 제2조 제7호의 규정에 의한 도시계획시설로서 동법 제32조 의 규정에 의하여 지형도면이 고시된 후 10년 이상 장기간 미집행된 토지에 대하여는 재산세를 경감하는 것으로 규정하고 있고, 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다 할 것이다. (나) 그런데, 청구인들은 2006.6.12. 정비계획이 결정·고시됨과 동시에 도시계획시설 결정도면이 고시된 것은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제30조 및 제32조에 따라 도시관리계획 결정 및 도시관리계획에 의한 지형도면이 고시된 것과 동일하므로 시세감면조례 제20조에 규정에 의거 재산세를 경감하여야 한다고 주장하나, 이 건 토지는 2006.6.12. 「도시 및 주거환경정비법」 제4조 제2항에 의거 OO OO OOOOO 주택재건축 정비구역 지정OOO이 있었고, 「도시 및 주거환경정비법」 제28조 의 규정에 의하여 2006.7.11. 택지와 도시계획시설(도로, 공원, 녹지, 학교)을 구분하여 시행하는 것으로 하여 OOO 주택재건축 정비사업 시행인가OOO되었으므로 이 건 쟁점토지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조 제13호의 규정에 의한 공공시설용 토지로서 동법 제30조 및 제32조의 규정에 의하여 도시관리계획 결정 및 도시관리계획에 관한 지형도면이 고시된 사실이 없을 뿐만 아니라, 도시계획시설로서 지형도면이 고시된 후 10년 이상 장기간 미집행된 토지에도 해당하지 않으므로 청구인들의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. (3) 따라서, 처분청이 이 건 토지를 분리과세대상으로 구분하고, 이 건 쟁점토지를 시세감면조례 제20조의 감면대상에서 제외하여 산출한 이 건 재산세 등의 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세법」 제77조 제5항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.