이유
1. 원처분 개요

청구인은 90.2.23 대구광역시 달서구 OO동 OOOOO 답 426.33㎡(국세청장이 정한 특정지역안에 위치한 것으로 이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO으로부터 취득하여 90.4.30 청구외 OOO 및 청구외 OOO에게 양도한 후 91.5.31 기준시가에 의하여 타자산양도분과 합산하여 확정신고함에 있어 “쟁점토지”거래에 관하여 양도차손이 발생한 것으로 계산한 사실이 있다.

처분청은 위 거래가 국세청장이 정한 특정지역내의 토지거래로서 동일한 과세시가표준액 조정기간내의 단기거래의 경우에 해당한다고 보아 기준시가를 환산하는 등의 계산절차를 거쳐 양도차익을 산정하고 과세표준 및 세액을 결정하여 94.5.17 청구인에게 ’90년귀속분 양도소득세 7,833,550원 및 동 방위세 1,566,710원 합계 9,400,260원을 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 94.7.16 심사청구를 거쳐 94.10.15 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

청구인은 “쟁점토지를 90.2.23 취득하여 90.4.30 양도하였으므로 이는 단기거래이며 위 확정신고시 매매계약서를 제출하였으므로 당연히 실지거래가액으로 양도소득세를 계산함이 정당하다”는 주장이다.

국세청장은 청구인이 “쟁점토지”를 단기양도한 후 확정신고시 양도차익이 없다고 하면서 기준시가에 의하여 신고하였으므로 처분청이 기준시가에 의거 양도차익을 다시 계산하여 과세한 데에는 달리 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하고 과세표준 및 세액을 결정한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다.

나.

소득세법 제23조

제4항 제1호의 규정에 의하면 토지 또는 건물의 양도가액은 원칙적으로 당해 양도자산의 양도당시의 기준시가에 의하되

같은법시행령 제170조

제4항 제2호 다목 등에 정한 사유, 즉 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에는 예외적으로 실지거래가액에 의한다.

다. 처분청이 취사한 증거내용에 의하면 청구인은 “쟁점토지”거래에 대하여 91.5.31 기준시가에 의하여 타자산양도분과 함께 확정신고를 필한 사실을 인정받아 94.3월경 양도소득세 일제조사시 조사대상에서 제외받은 바 있음이 확인되며 이에 대한 반증은 없다. 그럼에도 불구하고 청구인은 단지 위 확정신고시 매매계약서 사본을 제출한 사실을 들어 실지거래가액에 의하여 과세할 것을 주장하는 바, 위와 같은 경위로 청구인이 기준시가로 계산하여 신고한 것이 의심할 바 없이 분명한 이상 계약서 제출사실(사유)만으로 실지거래가액에 의한 신고가 있었다고 그 효력을 인정키는 어렵다 할 것이고 전시 법령 조항 또한 단기양도의 경우에는 반드시 실지거래가액으로 과세하여야 한다는 취지로 해석되지 아니하므로 처분청이 “쟁점토지”거래에 대하여 기준시가에 의하여 과세한 데에는 달리 잘못이 없다 할 것이다.

라. 다만, 기준시가에 의하여 과세함에 있어 처분청은 “쟁점토지”거래가 국세청장이 지정한 특정지역내의 토지거래로서 동일한 과세시가표준액 조정기간내의 단기양도의 경우라 하여 취득가액은 특정지역배율방법에 의하여 평가하고 양도가액은

소득세법시행령 제115조

제1항 제1호 나목 단서 소정의 기준시가의 결정방법 등을 적용하여 325,664,960원으로 환산하였음을 알 수 있는 바, 실질과세의 원칙상 평가절차를 포함하여 그 결정처분이 적정한 것인지를 검토하여야 할 것이다.

마. 우선 관계법령을 보면,

(1)

소득세법 제60조

(기준시가의 결정)에는 “제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다”라고 규정하고

같은법시행령 제115조

(기준시가의 결정) 제1항에 “법 제60조에 규정하는 기준시가의 결정은 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지·건물

(가) 국세청장이 정하는 특정지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액

(나) (가)이외의 지역에 있어서는 지방세법상의 과세시가표준액에 의한 가액, 다만, 양도당시의 과세시가표준액과 취득당시의 과세시가표준액이 동일한 경우에 적용할 양도가액은 당해 양도자산의 보유기간과 과세시가표준액의 상승율을 감안하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액으로 한다”라고 규정하고, 같은조 제2항에 제1항 제1호 (가)에서 “배율방법”이라 함은 양도·취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액(제1항 제1호 나목 단서의 경우에는 동일 단서의 규정에 의하여 계산한 양도가액)에 지역마다 그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지 및 건물의 매매실례가액 또는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 공시지가를 기준으로 하여 국세청장이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 평가하는 방법을 말한다”라고 규정하고 있으며, 89.3.15 자 국세청장이 고시한 “특정지역 기준시가 배율책자”의 배율적용방법에 의하면 양도 및 취득당시 과세시가표준액의 변동이 없는 경우 양도가액은 배율방법에 의하여 산정된 기준시가로 하되, 취득가액은 아래의 산식에 의하여 계산하도록 규정하고 있다.

취득가액 =

×

또한 같은법 시행규칙 제56의5 제2항은 「제1항에서 “전기과세시가표준액”이라 함은 취득당시의 과세시가표준액결정일 전일의 당해 양도자산의 과세시가표준액을 말한다」라고 규정하고 있다.

(2) 한편

지방세법시행령 제80조

(과세시가표준액의 결정) 제1항 제1호의 규정 등에 의하면 토지의 과세시가표준액은 매년(1회) 1월 1일 현재의 토지등급가격으로 결정하도록 규정하고 있다.

(3) 위 규정들을 종합하여 보면,

국세청장이 정한 특정지역내의 토지를 동일한 과세시가표준액 조정기간내에 단기거래하는 경우 양도당시와 취득당시의 과세시가표준액 및 배율이 동일한 관계로 양도차익이 발생하지 않는 결과를 초래하므로 이를 보완하는 방법으로 당해 양도자산의 보유기간과 과세시가표준액의 상승율을 감안하여 국세청장이 정하는 방법에 의거 양도차익을 계산하도록 하고 있음을 알 수 있고, 지방세법상 과세시가표준액 결정기준일을 토지의 경우에는 매년 1월 1일로 규정하고 있으므로 그 과세시가표준액의 정기조정기간은 1년(12월)임을 알 수 있어, 위 산식에서 “전기과세시가표준액”이라 함은 취득당시의 과세시가표준액 결정고시일(사실상의 등급조정이 있었는지 여부에 관계없이 정기조정의 경우에는 정기조정일, 수시조정의 경우에는 수시조정일) 전일의 당해 양도자산의 과세시가표준액을 의미한다고 풀이함이 타당하다(대법 88누08371, 89.9.12 및 국심 제94전2889, 94.8.11 : 같은 취지임).

바. “쟁점토지”의 전기과세시가표준액에 대하여

“쟁점토지”의 토지등급조정 경위를 보면, 토지대장 등재에 의하면 88.7.1 수시조정일에 208등급으로 조정된 후 89.1.1 정기조정일에는 등급조정이 없었고 89.8.1 수시조정일에 214등급으로 상향조정된 이래 91.1.1 정기조정일에 219등급으로 다시 상향조정되기까지는 수시조정 또는 정기조정에 의한 하등의 등급변경이 없었던 관계로 “쟁점토지”거래(90.2.23 취득, 90.4.30 앵도)가 속하는 정기조정기간(90.1.1～90.12.31)내의 과세시가표준액은 전기(89.8.1～89.12.31)과세시가표준액과 같이 214등급을 유지한 사실이 확인된다.

그러므로 위 확정사실의 전취지를 종합하여 양도가액결정을 위한

같은법시행규칙 제56조의5

제1항 소정 산식에 대입하면 취득당시의 과세시가표준액과 전기과세시가표준액이 동일한 만큼 “과세시가표준액조정월수” 및 “양도자산보유기간의 월수”에 불구하고 취득당시의 과세시가표준액에 더하여야 할 금액은 “0”이 되므로 양도가액은 취득당시의 과세시가표준액(배율적용가액)과 같게 되는 것임이 명백하므로 처분청이 단지 90.1.1 정기조정일에 사실상 등급조정이 없었던 사유(사실)만에 주안한 결과 전기과세시가표준액에 관한 판단을 그릇친 점이 인정된다.

따라서 이 건 심판청구는 당심 심리결과 당초처분에 기초가 되는 기준시가 등의 계산절차에 잘못이 있으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.